N. R.G. 26289/2023
REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA settima sezione civile rito civile monocratico
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL GIUDICE dott. Nicola Valletta ha pronunciato -ex art. 281 sexies c.p.c.- la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 26289/2023 R.G.A.C.C., promossa con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. e vertente tra
residente in Roma ed ivi elettivamente domiciliata al viale Mazzini Parte_1
55, presso lo studio dell'avv. Roberto PELLEGRINI, che la rappresenta e difende - unitamente all'avv. Francesco GRILLO- in forza di procura in atti;

-RICORRENTE-
e pagina 1 di 10 -legale r.nte- Controparte_1
corrente in Roma ed ivi elettivamente domiciliato alla Piazza Adriana 5, presso lo studio dell'avv. Marco LEONI, che lo rappresenta e difende -unitamente all'avv. Alessandra
DIPATRIZI- in forza di procura in atti;

-RESISTENTE-
OGGETTO: risarcimento del danno.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: vedi note scritte in sostituzione dell'ud. 13/6/2025.
• parte ricorrente: “accertare e dichiarare la responsabilità del CP_1
convenuto per i danni per cui è causa e condannare il
[...]
, in persona del suo amministratore e Controparte_2
legale rappresentante pro tempore: i) ad eseguire sul lastrico solare del medesimo i lavori di rifacimento e coibentazione del lastrico solare CP_1
condominiale e meglio descritti nell'elaborato del Geom. (sub doc. 6) ed Pt_2
anche indicati nel Capitolato d'appalto del 12.4.2023 (sub pag. 14 doc. 12); ii) a corrispondere alla ricorrente la somma di Euro 21.849,46 a titolo di danni e costi, sostenuti a causa delle infiltrazioni e condense per cui è causa oltre a quelli che si sosterranno nel corso del presente giudizio;
iii) a risarcire la ricorrente degli altri danni patiti per l'indisponibilità dell'appartamento e pari ad Euro
10.800,00 ovvero nella diversa misura stabilita da determinarsi anche in via equitativa e/..”;
• parte resistente: “1 – rigettare, perché infondata in fatto ed in diritto ed assolutamente non provata, la domanda proposta dalla sig.ra 2 – Parte_1
in subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento delle avverse domande, limitare la responsabilità del ai soli danni derivanti dal difetto di CP_1
impermeabilizzazione del lastrico solare allo stesso imputabili. Con le pagina 2 di 10 conseguenze di legge in ordine alle spese di giudizio nonché con vittoria di competenze ed onorari.”
CENNI SUL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte attorea espone e documenta di essere proprietaria di immobile sito in Roma, ricompreso nel fabbricato dell'ente di gestione convenuto.
Narra di subìre da anni -oltre a sopravvenuti fenomeni di condensa- infiltrazioni provenienti dal lastrico comune sovrastante al proprio appartamento (una p.e.c. del
6/7/2021 già faceva riferimento a situazione risalente nel tempo), divenuto di fatto inagibile per presenza massiva di muffe alle pareti.
Espone che inutili sono state plurime assemblee condominiali e relative delibere;
il tutto nonostante il parere espresso da tecnico di fiducia dello stesso , che ha anche CP_1
indicato gli interventi necessari.
Argomenta la parte su danno emergente: per costi di interventi di ripristino per €
16.532,50; per spese di trasloco e varie per € 5.316,96; indica anche danni per €
10.800,00 da costi di locazione in appartamento consimile (€ 900,00 mensili per 12 mesi) nelle more delle espletande lavorazioni.
Rende le conclusioni di cui sopra.
L'ente di gestione condominiale nega ogni propria responsabilità.
Afferma infatti essere stati effettuati plurimi interventi di manutenzione del lastrico, con ripristino dell'impermeabilizzazione e altri interventi.
Espone che la causa delle infiltrazioni e dei fenomeni di condensazione si rinviene in assenza di intercapedine, perché rimossa dalla parte istante, visto che era presente prima. pagina 3 di 10 Espone essere stata offerta la somma di € 10.000,00 a transazione per ogni danno;
somma riproposta nel presente giudizio.
Contesta analiticamente la quantificazione dei danni
Rende le conclusioni di cui sopra.
In data 19/12/2023 è stata resa ordinanza istruttoria, con la quale è stata ammessa prova documentale ed è stata disposta CTU sul seguente quesito, formulato all'ud. 7/2/2024:
“Renda il CTU -resa ispezione dei luoghi, eventualmente espletati esperimenti, e previa descrizione dei luoghi medesimi anche con rilievi planimetrici se ritenuti opportuni- proprie valutazioni su sussistenza e condizione di attività delle infiltrazioni addotte dall'attore, nonché su rilevazione delle cause delle medesime e sulle modalità e costi di eliminazioni delle cause stesse. Valuti anche modi, tempi e costi di ripristino della piena funzionalità di immobile di parte ricorrente. Il tutto anche con riferimento alle valutazioni rese in eventuali relazioni stragiudiziali in atti e alle deduzioni rese dalle parti negli scritti introduttivi”.
La causa è quindi poi giunta alla fase decisoria.
Con ordinanza in data 8/11/2024 la causa è stata rimessa sul ruolo istruttorio.
Si riportano i punti rilevanti di detta ordinanza.
“Il CTU arch. ha anzitutto rilevato che: “In origine l'appartamento Persona_1
aveva la cucina collocata laddove oggi si individua la camera da letto 1; tale modifica è stata realizzata dalla proprietà, nel corso dei lavori di manutenzione eseguiti nel 2009, lavori che avevano previsto, tra l'altro, la sostituzione degli infissi esterni e la realizzazione di una controparete coibentata nella camera da letto 2, lato esterno.
L'appartamento, come risulta dal progetto architettonico originario, presenta tutte le murature perimetrali esterne realizzate con una intercapedine;
nella realtà, la muratura pagina 4 di 10 esterna della camera 2, quella senza finestra, come evidenziato dal geom. Pt_2
nella sua relazione, risulta essere di spessore inferiore. Tuttavia, di tale differenza non è possibile individuare se dovuta ad una modifica avvenuta nel tempo da precedenti proprietari, che hanno eliminato la parete interna per acquistare spazio, o se realizzata in origine difformemente dal progetto”.
Espone il CTU poi che “L'appartamento, ad oggi, presenta finiture di buona qualità e versa in buono stato di conservazione, essendo stato oggetto di lavori di ripristino nel mese di luglio 2023, come dichiarato dalla proprietà e come indicato nella documentazione in atti, (preventivo lavori e relative fatture della società
[...]
. Le pareti dei vari ambienti sono rifinite con tinteggiatura Controparte_3
lavabile, mentre quelle del bagno, oltre ai rivestimenti ceramici, sono rifinite, nella parte alta, a tempera. Le pavimentazioni delle camere e del soggiorno sono in parquet, mentre nel bagno sono in mattonelle ceramiche. L'appartamento è dotato di infissi esterni in legno, di nuova generazione, con avvolgibile, di buona qualità, che garantiscono la tenuta all'aria, e di condizionatori nei vani principali. La cucina è dotata di cappa aspirante che, come indicato dalla proprietà, con tubazione passante nel controsoffitto del disimpegno, convoglia i fumi verso l'esterno. …..Gli inconvenienti lamentati in atti NON sono presenti né si sono rilevati inconvenienti dovuti al verificarsi di nuove infiltrazioni d'acqua e/o nuovi fenomeni di condensa. ……A luglio 2023 la signora ha fatto eseguire, a proprie spese, i lavori di riparazione necessari per Pt_1
rendere la propria abitazione nuovamente abitabile, indicati nel preventivo della ditta datato 04/07/2023, in atti con le relative Controparte_3
fatture.”.
L'arch. ha poi riscontrato documentalmente esistenza di problemi sin dal 2015 e Per_2
di plurimi interventi da parte del condominio, che ad oggi appaiono risolutivi.
pagina 5 di 10 Il CTU ha quindi espresso proprio motivato convincimento che gli inconvenienti così individuati nell'immobile sono:
• macchie dovute ad infiltrazioni d'acqua con rigonfiamenti della rifinitura e della colletta di sottofondo sulla maggior parte del soffitto e sulla muratura perimetrale finestrata della camera da letto 1 che si sono estese sulla parte di soffitto del soggiorno, danneggiando la veletta in cartongesso presente, e su tutto il soffitto e controsoffitto del disimpegno;

• presenza di fori realizzati sul soffitto della camera da letto 1, per consentire l'evaporazione dell'acqua/umidità presente nelle pignatte del solaio di copertura;

• estese macchie di umidità e muffe sulle superfici dei soffitti di soggiorno, disimpegno, camere da letto 1 e 2, e bagno;
più accentuate su tutto il perimetro di ogni singolo vano, nell'angolo con le pareti e sviluppate in prossimità di ogni singolo travetto in calcestruzzo del solaio di copertura. Fenomeni di condensa che hanno formato delle tipiche macchioline puntinate scure, dovute alla formazione di colonie di batteri e muffe.
Il CTU ha valutato che “Tutti i danni di cui sopra sono da attribuirsi al verificarsi di infiltrazioni d'acqua all'interno dell'appartamento di proprietà provenienti Pt_1
dalla pavimentazione del lastrico solare di copertura ed anche dalla rottura della tubazione di scarico collegata al bocchettone collocato in aderenza alla canna di areazione. I fenomeni infiltrativi hanno causato, nei vani interessati, il danneggiamento della rifinitura delle superfici di soffitti e pareti ed in alcune zone anche l'ammaloramento degli intonaci. Inoltre, il loro perdurare ha determinato un alto tasso di umidità all'interno dell'appartamento di parte ricorrente”.
Ha poi ritenuto che: “Il perdurare dei fenomeni infiltrativi, con la presenza di un alto tasso di umidità all'interno dell'appartamento, ha determinato lo sviluppo di estesi fenomeni dovuti alla formazione di condensa sulle superfici di pareti e soffitti”
pagina 6 di 10 Ha infine abbondantemente argomentato che “le eventuali cause della formazione di macchie di umidità e della formazione di colonie di muffe e batteri sulle superfici non siano dovute da degli errori di progettazione e di esecuzione, ma al cattivo stato di conservazione del terrazzo di copertura in generale, ed al CP_4
danneggiamento della tubazione di scarico delle acque piovane, passante nella muratura perimetrale.”.
Va invero osservato che il CTU altresì ritiene ben opportuni specifici interventi manutentivi ulteriori sul terrazzo comune per assicurare nel tempo la tenuta impermeabilizzante.
Orbene, osserva il decidente che dette lavorazioni non potrebbero formare oggetto di condanna, atteso che nella relazione del CTU si dà atto che non sussiste alcun fenomeno infiltrativo a carico della parte attorea. Le indicazioni del CTU rimarrebbero quindi nell'alveo dei suggerimenti che un tecnico terzo ha reso alla collettività condominiale.
Tuttavia con le note critiche la parte attorea ha documentato fotograficamente, nel maggio del 2023, fenomeni di condensa accanto alla finta trave in cui il bocchettone del terrazzo si innesta nel pluviale posto nel tracantone.
Ciò rende necessaria riconvocazione del CTU per ulteriori verifiche nell'attuale stagione invernale, oltre che per chiarimenti in ordine alle lavorazioni -nell'interno dell'immobile attoreo- delle lavorazioni di cui alla pag. 26 (vi è poi specifico computo metrico)”
Convocate le parti, all'ud. 12/12/2024 è stato disposto supplemento di CTU affinchè il consulente rendesse propria specifica indicazione delle lavorazioni necessarie per il rifacimento -a fini di impermeabilizzazione e coibentazione- dell'intero lastrico solare secondo le norme tecniche vigenti;
con elaborazione di computo metrico.
pagina 7 di 10 La causa è quindi nuovamente giunta alla fase decisoria.
Il consulente:
• ha rilevato, in sede ispettiva (in data 10/1/2025) “macchie di umidità nella camera da letto, adiacente al soggiorno, nella zona, tra soffitto e parete, intorno al cavedio, (dove passa la tubazione collegata al bocchettone di scarico del lastrico solare). Eseguite delle misurazioni con igrometro su tali superfici si sono rilevati valori di umidità relativa Ur compresi tra 12 e 16,8%, che denotano la presenza di forte umidità/presenza di acqua. Il sopralluogo è proseguito con ispezione del lastrico solare condominiale;
qui si è riscontrata la presenza di ulteriori interventi di impermeabilizzazione provvisori.”;
• ha eseguito (in data 28/1/2025) saggio murario sul solaio del lastrico solare di copertura al fine di valutare la stratigrafia del solaio e determinare il corretto spessore del materiale coibente;

• ha quindi redatto computo metrico (pagg.

5-9 della relazione) per le “lavorazioni ritenute necessarie per il ripristino del lastrico solare di copertura condominiale, al fine di eliminare definitivamente gli inconvenienti riscontrati e lamentati al piano sottostante nell'appartamento di proprietà . Pt_1
Osserva il decidente essere quindi necessario -al fine di eradicare la causa delle infiltrazioni (foriere di condensa e muffa e macchie di umidità) nella proprietà attorea- che il convenuto proceda a detta lavorazioni (valutando anche l'assemblea CP_1
la equivalente alternativa alle voci 4a e 4b (pag. 10-11 della relazione).
Il danno emergente da documentate spese di ripristino della parte attorea ammontano ad
€ 10.961,40(9.900,00 per riparazioni+268,40 per ripristino del parquet+793,00 per analisi microbiologiche delle muffe).
Va poi riconosciuto danno: per spese di CTP per € 1.159,00 (264,50+894,50); per spese di trasloco per € 4.209,00.
pagina 8 di 10 Quanto al danno da mancato godimento dell'immobile, la documentazione fornita dalla parte non è sufficiente per una valutazione anche solo equitativa, che sarebbe anzi arbitraria.
Il danno complessivo riconosciuto alla parte attorea è dunque per € 16.329,40; su dette somme vanno computati interessi legali dai singoli esborsi e fino al saldo.
Il regime delle spese segue la soccombenza, previa compensazione in ragione del 10% e con liquidazione dell'intero resa ex D.M. 55/2014 (scaglione da € 5.200,00 ad €
26.000,00; valori medi e ridotti per la effettiva consistenza delle questioni).
Le spese di CTU sono definitivamente poste a carico di parte convenuta.

P. Q. M.

il Tribunale di Roma -settima sezione civile- definitivamente pronunciando -in composizione monocratica e nel contraddittorio delle parti- nel proc. 26289/2023
RGACC così decide:
• condanna il convenuto: CP_1

1. all'esecuzione delle opere necessarie alla eliminazione delle cause delle lamentate infiltrazioni, per come evidenziate e descritte nella c.t.u. (computo metrico di cui alle pagg.

5-9 della seconda relazione;
con la possibilità per l'assemblea di valutare l'equivalente alternativa alle voci 4a e 4b, indicata alle pag. 10-11 della seconda relazione;

2. al pagamento di € 16.329,40 in favore di parte attorea a integrale risarcimento del danno;
con interessi legali dai singoli esborsi indicati in motivazione e fino al saldo;

3. alla rifusione delle spese sostenute da parte attorea, previa compensazione in ragione del 10%, e liquida l'intero in € 4.400,00 per compenso professionale;
oltre rimborso del contributo unificato e di eventuali spese di notifica;
oltre rimborso forfettario 15%, CAP e IVA di legge. Spese di CTU definitivamente a carico del convenuto, per l'intero. CP_1
pagina 9 di 10 • Roma 28/8/2025
Il Giudice
(dott. Nicola Valletta)
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