REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Paolo Filippone
all'udienza del 13.3.25, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
dandone lettura, alle ore 19:30, alle parti non presenti del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione nella causa iscritta al N. 475/2023 R.G. promossa da:
(c.f. ), con l'avv. SPAMPATTI LUCIO Parte_1 C.F._1
ricorrente
contro
(c.f. ), con gli avv.ti APRILE FERDINANDO e Controparte_1 C.F._2
LITRICO PAOLO
resistente
CONCLUSIONI
Conclusioni della ricorrente:
I - Accertarsi e dichiararsi che il canone massimo mensile di locazione definito dagli accordi
territoriali per immobili aventi medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie di quello in questione ammonta a € 301,00 o quello che risulterà di giustizia;

II - Dichiararsi la nullità di quanto pattuito in eccesso e conseguentemente condannarsi CP_1
pagina 1 di 5 a restituire a quanto indebitamente percepito pari a € 13.330,00 o quello che CP_1 Parte_1
risulterà di giustizia con gli interessi compensativi dai singoli versamenti al saldo da determinarsi
equitativamente in misura superiore al tasso legale, previa rivalutazione monetaria del credito, e con
gli interessi legali ex art. 1284, 4° comma, c.c. dalla domanda al saldo
III - Spese, diritti ed onorari di causa rifusi, oltre alla cnpa ed all'iva, con distrazione al procuratore
antistatario.
Conclusioni del resistente:
- In via principale: rigettarsi le domande avanzate dalla ricorrente in quanto infondate sia in fatto che
in diritto per le ragioni e sotto i profili di cui in narrativa;

- in ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali, anche con distrazione ex art. 93 c.p.c.;
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato il 13.1.23 chiedeva accertarsi, nei Parte_1
confronti di , la nullità della pattuizione relativa alla misura del canone di locazione Controparte_1
dell'immobile sito in Chioggia (VE), calle Manfredi n. 253, siccome superiore rispetto a quello definito dagli Accordi Territoriali tra le associazioni di categoria siglato a Chioggia l'1.2.2000, con conseguente condanna del resistente alla restituzione di quanto indebitamente percepito pari a € 13.330,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
Secondo l'assunto di parte ricorrente, in particolare:
- con contratto registrato il 3.2.2017 (stipulato ai sensi dell'art. 2, co. 3, L. n. 431/98, cd. 3+2, con opzione del locatore per la “cedolare secca”) il signor concedeva in locazione alla Controparte_1
signora l'immobile sito in Chioggia (VE), calle Manfredi n. 253, per il canone Parte_1
mensile di € 500,00;
- la ricorrente conduceva in locazione l'immobile dall'1.3.2017 al 29.7.2022, pagando il canone convenuto per un importo complessivo di € 33.500,00;
- il canone pattuito (500,00) risulta essere superiore al canone massimo applicabile (301,00) in base pagina 2 di 5 all'“Accordo per la determinazione dei canoni d'affitto” siglato a Chioggia il 1.2.2000 dalle n Pt_2
forza del D.M. 5.3.1999, emanato ai sensi dell'art. 2 comma 3, della L. 431/98, e richiamato nello stesso contratto di locazione;

- la pattuizione del canone superiore risulta nulla ai sensi dell'art. 13, comma 4, L. n. 431/98 e la ricorrente ha diritto di ripetere la somma di € 13.333,00, pari alla differenza tra quanto complessivamente versato (€ 33.500,00) e quanto dovuto in base alla legge (€ 20.167,00).
si costituiva ritualmente in giudizio chiedendo il rigetto della domanda attorea. Controparte_1
Respinte le istanze di prova orale formulate dal convenuto, la causa, istruita a mezzo di CTU diretta a determinare il canone di locazione ai sensi di legge e dell'Accordo Territoriale depositato presso il
Comune di Chioggia, è stata discussa all'udienza del 13.3.2025, sulle conclusioni ivi rassegnate dalle parti.
La domanda attorea è infondata.
Come evidenziato nell'elaborato peritale, laddove l'immobile locato venga ritenuto di categoria A5
(come indicato nel contratto di locazione e come ufficialmente risultante al catasto), lo stesso rientrerebbe nella subfascia 1 prevista nell'Accordo territoriale e, in tal caso, il canone pattuito risulterebbe superiore a quello consentito (Rel. peritale, pag. 11).
Nel caso in cui l'immobile venga ritenuto di categoria superiore (come risulterebbe, secondo il
Consulente, dallo stato oggettivo dello stesso “certificata dalla descrizione dell'immobile riportata nel
contratto di locazione, laddove vengono dettagliatamente elencati i vani che compongono l'unità
immobiliare e il loro stato generale”: Rel. Ctu pag. 11), lo stesso rientrerebbe nella subfascia 3
dell'Accordo territoriale ed il canone convenuto al di sotto della misura massima consentita (Rel.
Peritale, pag. 12).
Tali conclusioni del Consulente, si osserva, non sono oggetto di contestazione tra le parti, trattandosi invece di stabilire, come evidenziato dal Ctu, se debba prevalere l'elemento “oggettivo” o quello
“burocratico”.
pagina 3 di 5 A tale riguardo, si osserva, la ratio sottesa alla tipologia contrattuale in oggetto, finalizzata a ad assicurare che il canone pattuito dalle parti sia commisurato alla zona territoriale ed alle effettive caratteristiche e qualità dell'immobile, nonché l'espressa previsione contenuta nell'Accordo territoriale di Chioggia secondo cui ai fini dell'appartenenza ad una determinata sub-fascia “il riferimento alla
tipologia catastale si intende fatta salve le situazioni reali certificate” (all. 2 attoreo) inducono a ritenere che l'effettiva consistenza materiale dell'immobile debba prevalere, ai fini del suo inquadramento in una determinata sub-fascia, sulle eventuali diverse risultanze catastali dichiarate in contratto che potrebbero dipendere, ad esempio, da diverse finalità di natura fiscale perseguite dalle parti.
Pertanto, accertato che il canone pattuito non risulta superiore a quello massimo consentito nell'Accordo territoriale in relazione ad un immobile rientrante nella sub-fascia 3 (quale è, realmente,
quello in oggetto), la domanda attorea, secondo i calcoli del Ctu, risulta priva di fondamento.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, in conformità ai parametri di cui al d.m. 55/14, per le cause di valore ricompreso nello scaglione da € 5.201,00 ad € 26.000,00,
con distrazione in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Anche le spese di Ctu e Ctp, queste ultime nella misura richiesta dalla difesa nella nota depositata che appare congrua, vanno poste a carico di parte ricorrente.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta o assorbita:
- rigetta la domanda attorea;

- condanna la ricorrente alla rifusione delle spese di lite in favore del resistente, che si liquidano in €
3.500,00 per compenso, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge, con distrazione in favore del procuratore antistatario
- pone le spese di Ctu e Ctp, queste ultime liquidate nella misura di € 900,00 oltre 4% cassa previdenza pagina 4 di 5 e 22% iva, a carico di parte ricorrente.
Venezia, 13/03/2025
Il Giudice
dott. Paolo Filippone
Provvedimento redatto con la collaborazione del Funzionario UPP D.ssa Giulia Librandi
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