Tribunale Ordinario di Asti
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
436/2023 RGAC
Il giudice, dott. P. Perfetti, ha emesso sentenza, nel giudizio in epigrafe, pendente tra
, nato a [...] il [...], residente a[...] (C.F. Parte_1
, rappresentato e difeso nella presente procedura dall'Avv. Cristina Gallo del foro di C.F._1
Asti (C.F. ed elettivamente domiciliato presso di Lei al Suo Studio in Alba, P.zza C.F._2
Risorgimento n.5, in virtù di procura speciale sottoscritta
Avverso
nata a [...] , il [...] e residente in [...]– V.le Piero Masera, Parte_2
n. 46 – CF. e nata ad [...], il [...] e residente in [...]– V.le CodiceFiscale_3 Parte_3
Piero Masera, n. 46 -, CF. ed elettivamente domiciliate in Corso Alfieri, n. 241, presso C.F._4 lo studio dell'Avv. Tiziana Ratto del Foro di Asti che le rappresenta e difende in forza di procura speciale
OSSERVATO
Parte attrice agisce in forza di contratto di locazione,
azionando le seguenti voci, per come esplicitate negli scritti defensionali:

1.Debito per Tari e utenze, per € 7.544,50 totali, e più nello specifico € 710,00, a titolo di tassa smaltimento rifiuti (anni 2019-2020 e pro-quota anno 2021 sino al rilascio – doc.4 ricorso) ed € 6.834,50, a titolo utenze luce e gas corrisposte dal proprietario (doc.5-6-7 ricorso);

2. Debito per canoni locatizi non versati, per € 1.590,00 (maggio, giugno e luglio 2021);

3. Con richiesta di accertamento della legittimità della ritenzione del deposito cauzionale, per € 840,00, in capo al ricorrente.
Parte convenuta, in ordine alla azione avversaria, eccepiva nella propria comparsa di risposta:
“…Occorre distinguere nettamente la parte della pretesa creditoria azionata, che concerne le mensilità di canone , ad avviso della parte ricorrente non corrisposte, dalla parte riguardante la tassa smaltimento rifiuti e le utenze luce-gas , alle quali fa riferimento parte ricorrente ai punti 5) e 6) del proprio atto introduttivo.

1. Con riguardo alle asserite mensilità di canone che parte ricorrente ritiene non essere state pagate dalle odierne resistenti, tale asserito inadempimento riguarderebbe tre mensilità di canone (maggiogiugno e luglio 2021) , maturate nel periodo antecedente all'asserita data di rilascio dell'immobile del 01 agosto
2021. A tale proposito si deve precisare che il rilascio effettivo dell'immobile non è avvenuto in data 01 agosto 2021, ma nel mese di giugno 2021 come da recesso anticipato. Infatti nel mese di giugno 2021 le odierne resistenti occupavano già a titolo di conduttrici un altro immobile di altra proprietà , come da documentazione contrattuale qui allegata (doc.3). Pertanto la mensilità del mese di luglio 2021 è documentalmente non dovuta.
Con missiva del 15 febbraio 2022 (doc.3 di controparte) il sottoscritto difensore, in nome e per conto delle odierne resistenti, riconosceva coma dovute dalle conduttrici le mensilità di maggio e giugno 2021 riferendo di utilizzare la cauzione per compensare ed estinguere tali mensilità.

2. Per quanto concerne invece la parte del credito azionato , che si riferisce alla tassa smaltimento rifiuti e alle spese a titolo di utenze luce-gas, si deve precisare quanto segue.
Il locatore odierno resistente sig. , nonostante le reiterate richieste delle odierne resistenti, Parte_1 nel corso del rapporto locatizio non ha mai esibito alle predette medesime alcuna documentazione inerente le predette spese , né sotto il profilo delle fatture o cartelle tributarie da pagare ( che le odierne resistenti scoprono solo ora mediante la documentazione allegata al ricorso introduttivo), e neppure sotto il profilo delle ricevute comprovanti l'avvenuto pagamento anticipato delle suddette spese da parte del locatore.
A fronte del predetto comportamento dell'odierno ricorrente, le conduttrici odierne resistenti per diligenza e per non incorrere in problematiche derivanti da eventuali inadempimenti, si sono sempre premurate di corrispondere mediante bonifico bancario, come da estratti conto che si producono in allegato al presente atto, una maggiorazione del canone, tale da coprire le suddette spese .
Tali corresponsioni si sono verificate nel tempo con cadenza periodica ma continuativa e comunque tale da coprire le spese ora reclamate in modo indebito con il ricorso di controparte (doc.1).

3. Anche se parte ricorrente allega al proprio ricorso (doc.8) la scrittura con la quale l'odierna resistente in data 08.01.2020 riconosceva a debito la somma di euro 6.000,00 , suddivisa in tre Parte_2 tranches da euro 2.000,00 ciascuna , riferita a canoni locatizi ed utenze luce-gas arretrati, con correlato impegno al versamento, si deve in questa sede evidenziare che l'odierno ricorrente con propria comunicazione e-mail del 02 aprile 2021 (doc.2) , trasmessa ad entrambe le odierne resistenti all'indirizzo mail t comunicava e dichiarava che le sigg.re e “HANNO Email_1 Parte_2 Parte_3
PAGATO REGOLARMENTE AD OGNI SCADENZA L'AFFITTO DOVUTO E HANNO CONDOTTO L'IMMOBILE
STESSO CON DEDIZIONE E CURA, INTERVENENDO QUANDO FOSSE NECESSARIO ANCHE NELLE ORDINARIE
RIPARAZIONI “.
Tale suddetta dichiarazione dell'odierno ricorrente estrinseca in modo inequivocabile un effetto giuridico di liberatoria da ogni obbligazione sorta in forza del contratto di locazione a suo tempo stipulato nel corso dell'intero rapporto locatizio conclusosi di fatto con il rilascio dell'immobile da parte delle conduttrici entro il mese di giugno 2021.
L'efficacia liberatoria di cui sopra , deriva dal fatto che la suddetta dichiarazione proviene con certezza dal locatore sig. ed è rivolta non soltanto alle conduttrici odierne resistenti, ma ad una Parte_1 generalità di terzi , in quanto si tratta di una dichiarazione di referenza rilasciata dal locatore medesimo alle sigg.re e , quale referenza positiva nei confronti di potenziali nuovi locatori di Parte_2 Parte_3 immobile a favore delle medesime.
Sotto questo profilo gli effetti giuridici della liberatoria sono particolarmente intensi , in quanto si rivolgono addirittura alla generalità dei terzi, costituendo una dichiarazione avente natura di pubblicità anche sotto il profilo giuridico della manifestazione di volontà del soggetto locatore , con specifico riferimento al rapporto intercorso con le odierne resistenti .
La suddetta dichiarazione liberatoria, nel contesto della vicenda oggetto del presente giudizio, sarebbe dirimente di ogni altra questione, in quanto è lo stesso locatore odierno ricorrente a riferire in modo inequivocabile che le stesse conduttrici avevano adempiuto regolarmente ad ogni loro obbligazione , con puntualità e con riferimento ad ogni aspetto dovuto degli obblighi contrattuali ( canone e ogni altra spesa e contribuzione a vario titolo dovuta).
Nonostante la natura assorbente e dirimente della dichiarazione liberatoria sopra riferita (doc.2), le odierne resistenti con il presente atto non si sottraggono all'onere probatorio di produzione documentale indispensabile alla oggettiva confutazione delle asserzioni avversarie, come in effetti svolto nei punti che precedono.
Sotto il profilo strettamente giuridico con riguardo alle argomentazioni svolte dal ricorrente nella parte “in diritto” del proprio atto introduttivo si deve osservare quanto segue.
L'asserzione di controparte , secondo la quale “ parte locatrice si è limitata soltanto ad argomentare in punto entità del debito”, deve essere recisamente respinta , in quanto la missiva del 15 febbraio 2022 formulata dal sottoscritto difensore contiene ed esprime adeguata contestazione di quanto preteso dal locatore e riconosce il mancato adempimento delle due mensilità di maggio e giugno 2021, al solo fine di richiedere la compensazione di dette mensilità con la caparra pari ad euro 1.590,00 a suo tempo versata.
Inoltre nella stessa missiva del 15 febbraio 2022 il sottoscritto difensore con tempestiva puntualità evidenziava e faceva valere la dichiarazione liberatoria rilasciata dal locatore in data 02 Parte_1 aprile 2021 mediante e-mail alle odierne resistenti , precisando in modo inequivocabile che proprio alla luce della suddetta liberatoria “ appare del tutto infondata nonché illegittima la pretesa del sig. – Pt_1
Tuo Assistito – in quanto le mie nulla devono”.
Tale suddetta tempestiva contestazione avrebbe dovuto indurre controparte a verificare quanto meno l'effettiva realtà dei rapporti di dare-avere tra le parti e , soprattutto , a non instaurare un giudizio a fronte della documentazione sopra riferita e tempestivamente contestata dall'odierno difensore.
Pertanto il contenuto della predetta missiva risulta del tutto ininfluente sulla situazione attualmente pretesa da parte ricorrente , costituendo invece una valida contestazione del credito azionato ed esplica pieno effetto con riguardo alla estinzione delle due mensilità sopra riferite.
Alla luce di quanto sopra l'insistenza di parte ricorrente nel sottolineare che “le stesse resistenti ammettono espressamente la morosità , sebbene riferendola a due mensilità anziché tre” appare del tutto incongrua e pretestuosa nel tentativo maldestro di enfatizzare un inadempimento che non sussiste nella vicenda de qua e che lo stesso locatore sig. con la sua dichiarazione liberatoria sopra indicata e allegata Parte_1
(doc.2) destituisce di ogni fondamento…”
L'azione attore appare fondata.
Per ciò che attiene al pagamento delle voci a carattere per così dire accessorio, ovvero spese per utenze e tasse legate alla fruizione dell'immobile, non vi è alcuna prova che le conduttrici avessero a versare le debenze in questione, che risultano invece per tabulas anticipate dal locatore.
Le voci in discussione, si noti, neppure sono indicate, nella presunta liberatoria rilasciata dal (doc. Pt_1
2 della convenuta) né può esser accolta la giustificazione di parte resistente, quanto alla mancata conoscenza dell'esatto ammontare dei detti oneri: essendo piuttosto preciso obbligo del conduttore, secondo la previsione contrattuale qui vigente, di interloquire con i creditori delle relative poste (fornitori utenze, enti pubblici locali) per venire a conoscenza dei maturati debiti (e non essendo onere del proprietario di portare a conoscenza la controparte, circa voci passive, che invero intercorrono, propriamente, tra il conduttore e soggetti terzi). Parimenti dovuti sono i canoni per le tre ultime mensilità del rapporto giuridico (maggio, giugno e luglio
2021), rispetto alle quali voci parte convenuta non ha fornito alcuna prova di:
a) Aver completato lo sgombero TOTALE dell'immobile, alla data del 1.8.2021, come pure dedotto, ma non riscontrato tra gli atti;

b) Avere corrisposto il canone contrattuale per il periodo di riferimento.
E' poi irrilevante, ai fini della pretesa odierna, la scrittura sub 2 della difesa convenuta, tenuto conto trattarsi di mail datata febbraio 2021, quindi non di certo riferibile a canoni maturati in data successiva, quali quelli qui richiesti, e nella quale ALCUNA menzione viene fatta, in ordine alle voci accessorie, quali spese per utenze e tasse.
La domanda va dunque accolta.
Spese secondo soccombenza.

PQM

Il tribunale,
definitivamente pronunziando,
datosi atto della avvenuta cessazione del rapporto, a partire dal 1.8.2021,
condanna parte convenuta al pagamento delle seguenti somme:
- Euro 1.590,00 per n.3 mensilità di canone (maggio, giugno e luglio 2021);
- Euro 710,00 per tassa smaltimento rifiuti anni 2019-2020 e pro-quota anno 2021 sino al rilascio
01.08.2021;
- Euro 6.834,50 per utenze luce e gas rispettivamente nei periodi da luglio 2018 a luglio 2021 (Enel) e da gennaio 2018 a luglio 2021 (Egea);
-con facoltà di trattenere € 840,00, dalla caparra versata ad inizio rapporto, A DETRARSI DALLE SOMME
SOPRA INDICATE;

condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di lite attoree, che liquida in € 264,00 per esposti, €
5.077,00 per compenso, oltre tutti accessori.
Si comunichi.
Asti, 8.8.2025
Il gi dott. Perfetti