REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MESSINA
Prima Sezione Civile in composizione monocratica, nella persona del Giudice on. d.ssa Francesca- romana Puglisi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel proc. civ. iscritto al n. 2497/2020 R.G. posto in decisione in seguito all'udienza del giorno 04 marzo 2025 tra
1. , nato in [...] il [...], c.f. Controparte_1 [...]
, e C.F._1
2. , nata in [...] il [...], c.f. Controparte_2
, entrambi rappresentati e difesi dall'avv. C.F._2
AT CE giusta procura in atti;
attori e

1. p.i. , in persona del legale Controparte_3 P.IVA_1
rappresentante pro tempore;

2. , nato in [...] il [...], c.f. Controparte_4 [...]
e C.F._3
3. , nata in [...] il [...], c.f. CP_5 [...]
in proprio e n.q. di erede di , nato C.F._4 Persona_1
in Messina il 21/08/1948 ed ivi deceduto in data 11/05/2012, entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Gabriele Sottile per mandato in atti;

1 4. , nato in [...] il [...], c.f.: CP_6
, ivi deceduto l'11 maggio 2012; C.F._5
5. , nata in [...] il [...], c.f.: Controparte_7
, C.F._6
convenuti avente ad oggetto: Vendita di cose immobili
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Gli attori convenivano in giudizio la deducendo Controparte_3
l'inadempimento di quest'ultima rispetto agli obblighi assunti con i contratti preliminari di compravendita del 04 e dell'11 aprile 2011 e con il contratto di compravendita del 04 aprile 2011. Premettevano, infatti, che con atto del 04 aprile 2011, gli attori avevano venduto alla società convenuta, per un importo pari ad euro 80.000,00 i 18/72 dell'intero ovvero i beni immobili censiti al catasto del Comune di Messina al foglio n. 144, part. 1520, sub. 2 e al foglio n. 144, part. 1594, sub 1. Con separata scrittura privata gli attori avevano promesso di acquistare, con atto pubblico da stipularsi entro il 30 gennaio
2014, le due unità immobiliari facenti parte del costruendo complesso edili- zio residenziale sito in Messina, località Contesse per un importo pari ad euro
40.000,00 per ciascuna unità. Non essendo cominciati i lavori alla data del 03 luglio 2020, gli attori chiedevano che fosse disposto sequestro giudiziario della quota di 18/72 degli immobili;
che fosse disposto il sequestro conserva- tivo fino alla concorrenza della somma di euro 150.000,00 a garanzia dei di- ritti di credito;
che fosse dichiarato l'inadempimento della Controparte_3
ex art. 1453 c.c. ed in conseguenza che fossero dichiarati risolti sia il
[...]
contratto preliminare di compravendita che il contratto pubblico di compra-
2 vendita ad esso collegato;
che, per l'effetto, fosse ordinata la restituzione de- gli immobili, nonché il pagamento di una somma a titolo di risarcimento del danno.
Con ordinanza del 04 agosto 2021, rilevato un difetto di integrità del con- traddittorio, non avendo parte attrice evocato in giudizio tutte le parti con- traenti, veniva ordinata l'integrazione del contraddittorio nei confronti di Me- siti , , e . Con ordinanze CP_6 Controparte_4 CP_5 Controparte_7
del 05 gennaio 2022, veniva rigettata sia la domanda volta ad ottenere il se- questro conservativo, per carenza del periculum in mora, sia la domanda vol- ta ad ottenere il sequestro giudiziario, per carenza di elementi che consentis- sero di dedurre l'opportunità della custodia o della gestione dell'immobile.
Il 02 marzo 2022 si costituivano in giudizio e , Controparte_4 CP_5
quest'ultima anche n.q. di erede di , i quali deducevano che, CP_6
seppur si fosse trattato di un unico atto nella forma, in realtà si trattava di due vicende contrattuali: la compravendita intervenuta tra attori e convenuta e la permuta che coinvolse anche i terzi chiamati per la quota indivisa di 25/72 dell'intero della particella n. 1594, sub.

1. In tal senso, quindi, rilevavano che le conseguenze dell'inadempimento imputato alla Controparte_8
spetto al successivo obbligo di vendita di immobile non potessero travolgere o caducare gli effetti dell'atto di permuta in sé completo. Deducevano, altresì, la loro totale estraneità rispetto alla permuta di cosa presente con cosa futura stipulata dagli attori, avendo gli stessi ceduto alla società i loro diritti indivisi sull'unità immobiliare. Deducevano altresì che l'azione di risoluzione, in ogni caso, non avrebbe potuto riguardare la particella n. 1594, sub. 1 in quan- to di proprietà esclusiva dei terzi chiamati. Dopo aver manifestato la propria
3 disponibilità ad una soluzione transattiva, chiedevano preliminarmente che fosse disposta l'estromissione dal giudizio e, nel merito, che la pronuncia conservativa, cautelare e di merito, fosse limitata alla particella n. 1520, sub.
2.
Rigettate le richieste istruttorie e precisate le conclusioni, con provvedimento del 12 aprile 2025, la causa veniva trattenuta per la decisione ai sensi dell'art. 190 c.p.c..
Preliminarmente deve essere dichiarata la contumacia della società convenu- ta, e di , le quali pur ritualmente citate Controparte_3 Controparte_7
non si sono costituite.
In considerazione delle due ordinanze con cui sono state definite le domande di sequestro giudiziario e conservativo, resta da pronunciarsi, in primo luogo, sulla domanda di inadempimento contrattuale ex art. 1453 c.c.. della
[...]
rispetto al contratto preliminare di compravendita del 04 aprile Controparte_3
2011 con e dell'11 aprile 2011 con di cui Controparte_2 Controparte_1
agli allegati nn. 1 e 2 dell'atto di citazione.
La domanda deve essere accolta per le ragioni che seguono.
Con i contratti preliminari di compravendita, identici tra loro, stipulati rispet- tivamente dalla società convenuta con la prima e con il CP_2 Persona_2
poi, le parti convenivano che la avrebbe venduto
[...] Controparte_3
ai coniugi due unità immobiliari dotate entrambe di posto auto nel costruendo complesso residenziale. Veniva, altresì, pattuito che l'atto pubblico, che avrebbe dovuto avere luogo una volta avvenuta la catastazione, sarebbe stato stipulato entro il 30 gennaio 2014. Le parti convenivano ancora che “se alla scadenza l'appartamento non verrà consegnato e rifinito l'impresa si impegna
4 a pagare euro 400,00 al mese a titolo di penale” (art. 8, contratto preliminare di compravendita).
Orbene, come è emerso dalla ricostruzione di parte attrice, alla data di iscri- zione a ruolo del presente procedimento – e dunque, oltre sei anni dopo la scadenza del termine pattuito e nove anni dopo la stipula del preliminare – i lavori per la costruzione non erano neppure stati cominciati.
Come noto, il fondamento della risoluzione per inadempimento viene indivi- duato, prevalentemente, nell'alterazione del sinallagma costituendo l'inadempimento un'anomalia funzionale del contratto che impedisce la rea- lizzazione della causa. È di tutta evidenza che, nella specie, si è in presenza di un contratto preliminare riconducibile alla vendita di cosa futura ex art. 1472 c.c., che, come contenuto, ha non soltanto la stipulazione di un succes- sivo contratto definitivo, ma anche l'obbligo in capo al promittente venditore di realizzazione del bene (Cass. civ. n. 4888/2007). Invero, in queste ipotesi, cui è riconducibile anche il preliminare in esame, il promittente venditore ri- sulterà inadempiente laddove la mancata venuta ad esistenza del medesimo dipenda dalla mancanza o inadeguatezza della sua attività. In tal caso, però, non verrà in applicazione la regola di cui all'art. 1472 c.c. (nullità del contrat- to per mancanza di oggetto) bensì la disciplina dell'inadempimento ex art. 1453 c.c., in considerazione della prestazione pattuita e non adempiuta, avuto riguardo alla mancata costruzione del complesso immobiliare.
Nel caso in esame, non essendosi costituita la società, e gravando l'onere del- la prova volto a dimostrare o l'adempimento o l'inadempimento non colpevo- le su quest'ultima, deve ritenersi fondata la domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c.. Si tratta, invero, di un inadempimento grave – in quanto avente ad
5 oggetto la prestazione principale dedotta in contratto – ed imputabile, in as- senza di prove contrarie sul punto, alla società convenuta. Pertanto, alla luce delle superiori considerazioni, i due preliminari di compravendita stipulati dalla con e con Controparte_3 Controparte_2 Controparte_1
devono essere dichiarati risolti per inadempimento della società. Per l'effetto, in considerazione della clausola penale ex art. 1382 c.c. prevista in contratto all'art. 8, pattuita dalle parti per “limitare”, in generale, il risarcimento alla prestazione promessa (Cass. civ. n. 35068/2022) che prevedeva il versamento di una somma pari ad euro 400,00 per ogni mensilità di ritardo nella conse- gna o nell'ipotesi di mancata consegna alla scadenza del termine previsto, e in considerazione che tra la data pattuita – gennaio 2014 – e la proposizione del presente giudizio – luglio 2020 – sono intercorse 78 mensilità, la
[...]
deve essere condannata al pagamento a titolo di penale pari ad Controparte_3
euro 31.200,00 nei confronti di ed euro 31.200,00 nei Controparte_2
confronti di . Controparte_1
La domanda volta ad ottenere la risoluzione dell'atto pubblico di compraven- dita e conseguente restituzione dei 18/72 dell'intero deve, invece, essere ri- gettata per le ragioni che seguono.
È ragionevole ritenere che i coniugi avessero inteso costitui- CP_9
re, attraverso il susseguirsi del contratto di compravendita e del contratto pre- liminare, uno schema negoziale atipico con cui realizzare l'effetto della per- muta di cosa presente con cosa futura. Tuttavia, perché possa essere invocata la risoluzione del contratto di compravendita per grave inadempimento ex art. 1453 c.c. questo nesso avrebbe dovuto quanto meno emergere in sede di pat- tuizione. Invece, come d'altra parte sottolineato anche dai terzi chiamati, la
6 seconda operazione – quindi la vendita di cosa futura – non è stata inclusa neppure in termini di intenzionalità nel primo contratto;
di talché, essendo la prestazione non adempiuta non già il versamento del prezzo, per cui avrebbe- ro potuto richiedere la risoluzione, ma la costruzione dell'immobile promesso in vendita con il secondo contratto, detto inadempimento non può fondare la domanda di risoluzione del contratto di compravendita del 04 aprile 2011, re- datto alla presenza del Notaio Dott. Puglisi. Tra l'altro, nell'atto pubblico è dato leggersi che, dopo la indicazione degli estremi degli assegni non trasfe- ribili versati a e a che “parte venditrice Controparte_2 Controparte_1
rilascia quietanza con rinuncia all'ipoteca legale”. Dunque, è così evidente che – non potendosi desumere da alcuna diversa manifestazione di volontà, neppure tacita il legame sussistente tra l'atto pubblico di compravendita e il contratto preliminare di vendita di cosa futura ed essendo state adempiute le prestazioni dedotte nel contratto di compravendita dalla Controparte_3
come il pagamento del prezzo – l'atto di compravendita del 04 aprile
[...]
2011 è perfetto ed efficace in tutti i suoi elementi. D'altra parte, il c.d. “nesso funzionale” che parte attrice invoca e ritiene sussistente tra i due contratti non si rinviene neppure nei successivi contratti preliminari di vendita di cosa fu- tura che, invece, qualificano la come proprietaria della Controparte_3
part. 1520 sub 2 senza, dunque, alcun riferimento al legame sussistente tra la prima vendita (dai coniugi alla società convenuta) avvenuta CP_9
e perfetta in tutti i suoi elementi costitutivi, e il secondo contratto preliminare di vendita di cosa futura (dalla società convenuta agli attori) inadempiuto e, conseguentemente, risolto. Pertanto, in assenza di un esplicito riferimento al nesso e/o al rapporto di dipendenza sussistente tra i due contratti, non è pos-
7 sibile invocare l'inadempimento della società che avrebbe dovuto costruire l'edificio (inadempimento che fonda solo la domanda di risoluzione dei pre- liminari) quale ragione che fondi anche la domanda volta ad ottenere la riso- luzione dell'atto di compravendita.
Dal rigetto della domanda di risoluzione, deriva il conseguente rigetto della domanda di restituzione dei 18/72 dell'intero che restano correttamente, stan- te, si ribadisce, l'avvenuto pagamento del prezzo, nella disponibilità della so- cietà convenuta.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, nei rapporti tra gli attori e la so- cietà convenuta si pongono a carico di quest'ultima e vengono liquidate come in dispositivo, ex D.M. 55/2014, scaglione fino ad euro 260.000,00, valori minimi in considerazione della modesta complessità delle questioni trattate, da versarsi in favore dell'Erario ex art. 133 D.P.R. n. 115/02, essendo gli at- tori ammessi al patrocinio a spese dello Stato.
Si ritiene sussistano giusti motivi, stante l'esito della controversia, per dispor- re la compensazione delle ulteriori spese di lite.

PQM


Il Tribunale di Messina, in persona del Giudice on. d.ssa Francescaromana
Puglisi, definitivamente pronunciando nel proc. civ. iscritto al n. 2497/2020
R.G., così decide:

1. Accoglie la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendi- ta di cosa futura intervenuto tra e la Controparte_2 CP_3
in data 04 aprile 2011 e, per l'effetto, condanna a titolo di
[...]
penale ex art. 1382 c.c. la società al pagamento di euro 31.200,00 in favore di Controparte_2
8 2. Accoglie la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendi- ta di cosa futura intervenuto tra e la Controparte_1 Controparte_3
in data 11 aprile 2011 e, per l'effetto, condanna a titolo di penale
[...]
ex art. 1382 c.c. la società al pagamento di euro 31.200,00 in favore di
; Controparte_1

3. Rigetta nel resto;

4. Condanna la al pagamento delle spese proces- Controparte_3
suali nei confronti di e liquidate, Controparte_2 Controparte_1
a favore dell'Erario ex art. 133 D.P.R. n. 115/02, in euro 759,00 per spese ed euro 9.167,60 ex D.M. 55/14 per compensi professionali, ol- tre spese generali nella misura del 15% ed i.v.a. e c.p.a. come per leg- ge.

5. Compensa le ulteriori spese di lite.
Messina, 07/10/2025
Il Giudice on.
d.ssa Francescaromana Puglisi
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della Dott.ssa Fran-
cesca Annunziata Di Pietro, quale funzionario addetto all'Ufficio del Processo,
presso la Prima Sezione Civile del Tribunale di Messina.
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