REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA
Il Tribunale di Tempio Pausania, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Alessandro Di Giacomo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al n. 2391 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno 2015 promossa da

(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Gerardo Parte_1 C.F._1
Pileci (C.F ); C.F._2
Attrice
CONTRO

, in persona del procuratore Avv. Controparte_1 Controparte_2
(C.F. ; C.F._3
C.F. ) nella sua qualità di procuratore di E_ P.IVA_1 [...]
(C.F. ), difesa e rappresentata dall'avv. Filippo Bassu (C.F. CP_4 P.IVA_2
). C.F._4
Convenuti
Conclusioni di parte attrice: “1) Contrariis reiectis;
2) accertare e di conseguenza dichiarare l'intervenuta usucapione del diritto di proprietà sul fabbricato sito in Trinità d'Agultu e Vignola, località Isola Rossa , attualmente distinto in Catasto al foglio 21, particella, 11 subalterni 2 e 3, categoria A/3, classe U, vani 4,5, rendita € 255,65 in capo alla Sig.ra nata in [...]
Ortueri, il 28.12.1942 (C.F. ), residente in [...]
n. 2 ; 3 ) con vittoria di spese, diritti, onorari e spese generali . 4) si chiede ai sensi dell'art. 93 c.p.c. che diritti onorari e le spese, eventualmente liquidate in sentenza, vengano distratte in favore del sottoscritto Avvocato che si dichiara antistatario”.
1 Conclusioni di parte convenuta: “Conferma le conclusioni in atti”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato, l'attrice ha convenuto in giudizio Controparte_5
– in persona del suo procuratore – nonché la curatela dell'eredità giacente di E_
, chiedendo che fosse accertato e dichiarato l'acquisto per intervenuta usucapione della CP_1 proprietà di un immobile sito in Trinità d'Agultu e Vignola, località Isola Rossa, distinto in Catasto al foglio 21, particella 11, subalterni 2 e 3.
A fondamento della domanda, l'attrice ha dedotto di avere acquistato l'immobile con scrittura privata in data 28 giugno 1988 dalla SI.ra , e di essere stata immessa nel possesso del bene sin CP_1 dal 1° ottobre 1988, esercitando da allora ininterrottamente, pacificamente e pubblicamente il possesso uti dominus mediante atti di manutenzione, ristrutturazione, gestione diretta e locazione del bene, nonché voltura e pagamento delle relative utenze e tributi.
Riferiva inoltre di essere venuta a conoscenza che nel 1998 la defunta CE , a CP_1 totale insaputa dell'attrice, aveva contratto un nuovo mutuo con la poi Intesa S. Paolo CP_6
s.p.a., e concesso in garanzia il predetto immobile, e che in data 27 dicembre 2013 la Banca Intesa S.p.a. aveva proceduto al pignoramento immobiliare nei confronti dell'Eredità giacente di
[...]
. CP_1
in rappresentanza di si è costituita in giudizio E_ Controparte_5 contestando la domanda e deducendo, in via principale, l'inammissibilità dell'azione per l'esistenza di un titolo contrattuale, e in via subordinata l'insussistenza dei presupposti dell'usucapione, assumendo che la CE sarebbe rimasta nella disponibilità del bene almeno fino al 1998, anno nel quale la stessa aveva contratto un nuovo mutuo.
Riferiva inoltre che la disponibilità dell'immobile in capo alla era dimostrata dalla relazione CP_1 del Geom. che, incaricato dalla banca mutuante di stimare il valore dell'immobile, vi Persona_1 era acceduto accompagnato dalla SI.ra senza rilevarne il possesso da parte di terzi. CP_1
La curatela dell'eredità giacente è rimasta contumace.
La causa è stata istruita con prova per testi.
All'udienza del 11 aprile 2025 le parti hanno precisato le conclusioni come sopra riportate e il giudice tratteneva la causa in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle note conclusionali e delle repliche.
La domanda attrice è fondata e merita accoglimento.
Va preliminarmente disattesa l'eccezione di inammissibilità della domanda sollevata dalla convenuta. Secondo l'assunto difensivo, l'attrice non potrebbe agire per l'accertamento dell'usucapione, stante l'esistenza tra le parti di una scrittura privata di compravendita risalente al 1988.
È infatti principio consolidato in giurisprudenza che l'usucapione possa essere riconosciuta anche in favore di chi si trovi nel possesso del bene in virtù di un contratto privo di forma idonea al trasferimento della proprietà, avendo essa natura di acquisto originario e prescindendo dall'esistenza di un titolo valido.
2 Come recentemente chiarito dalla Corte di Cassazione civile con l'Ordinanza del 9 aprile 2024 n. 9566 “ai fini dell'usucapione, il possesso del bene può essere acquisito anche a seguito di atto traslativo della proprietà che sia nullo, in quanto, anche dopo l'invalido trasferimento della proprietà, l'accipiens può possedere il bene animo domini;
ed anzi, proprio la circostanza che la traditio venga eseguita in virtù di un contratto che, pur se invalido, e comunque volto a trasferire la proprietà del bene, costituisce elemento idoneo a far ritenere che il rapporto di fatto instauratosi tra l'accipiens e la res tradita sia sorretto dall'animus rem sibi habendi (cfr. Sent. 29 luglio 2004, n. 14395, Sent. 4 giugno 2013, n. 14115, e Ord. 17 giugno 2021, n. 17388)”.
La parte convenuta ha poi sostenuto che la predetta scrittura non sia qualificabile come contratto di compravendita, bensì come un contratto preliminare di vendita.
Con tale scrittura, le parti non hanno posto in essere promesse od impegni per il futuro, come emerge sia dall'intestazione “Vendita immobiliare per scrittura privata” sia dalla frase “ vende CP_1
a che accetta ed acquista il seguente immobile sito in Comune di Trinità Parte_1
d'Agultu”, da cu emerge la chiara volontà delle parti di trasferire, al momento della stipulazione, la proprietà dell'immobile.
Quanto all'ulteriore eccezione, secondo cui l'attrice avrebbe esercitato una mera detenzione e non un possesso autonomo, essa è smentita dalla documentazione in atti.
La prova testimoniale raccolta ha confermato che l'attrice ha esercitato atti di possesso pieno ed autonomo sin dal 1988, consistiti nella gestione dell'immobile, nell'esecuzione di lavori, nella stipulazione di contratti di locazione aventi ad oggetto il bene, nel pagamento di tributi ed utenze relative all'immobile.
All'udienza del 20/04/2018 il teste interrogato sui capitoli di parte attrice n. 1 relativo Testimone_1 alla presa di possesso dell'immobile da parte della nell'ottobre 1998 e n. 3 relativo ai lavori Pt_1 di manutenzione ordinaria e straordinaria sostenuti dalla stessa, ha confermato entrambe le circostanze, dichiarando di aver frequentato la casa per più anni “E' vera la circostanza, ne ho conoscenza diretta in quanto ero presente alla consegna delle chiavi…ricordo che sono stati fatti dei lavori in quanto frequento la casa (…) sono andato l'ultima volta il 2/04/2018”.
Dello stesso tenore le testimonianze rilasciate all'udienza del 26/07/2018 dai testi , la Tes_2 quale, interrogata sul capitolo di prova n. 3 di parte attrice, ha dichiarato: “Posso riferire che è stato sostituito il cancello, è stato allargato il terrazzino ed è stata aggiustata la ringhiera ed è stata dipinta la facciata”, e, interrogata sul capitolo di prova nr. 4, relativo al fatto che l'attrice aveva dato in locazione l'immobile, ha riferito: “Si è vero, ricordo che l'immobile era occupato e non ci potevo andare. Lo ha affittato per tanti anni”.
Il teste , infine, ha confermato il capo di prova n. 2, relativo al fatto che nel periodo Testimone_3 antecedente al 10 maggio 1991, , unitamente a proprietario di un Parte_1 Testimone_4 appartamento adiacente all'immobile oggetto di causa, aveva richiesto ed ottenuto l'autorizzazione al Comune di Trinità D'Agultu per l'esecuzione di lavori di rifacimento del tetto e di costruzione di due serbatoi interrati.
Anche il teste all'udienza del 7/02/2020, interrogato sul capo di prova n. 5 di parte Tes_5 attrice, relativo alla circostanza che l'attrice concedesse ad amici, familiari e conoscenti l'immobile, per trascorrere insieme le vacanze estive ed in occasioni conviviali, ha confermato la circostanza: “Si è vero, la casa di cui mi si chiede è stata messa anche a mia disposizione avendo continuato dopo la
3 scuola ad avere rapporti di amicizia con (…) Frequentavamo la casa nel periodo di Testimone_3 pasquetta, in primavera e in estate con gli amici”.
L'escussione dei testi di parte convenuta si è invece fondata su un'unica circostanza, risalente al 1993, costituita dal sopralluogo eseguito dal geom. ai fini della redazione della perizia su incarico Per_1 dell'istituto di credito mutuante.
Il teste , tuttavia, nel corso dell'esame testimoniale dell'udienza del 15/01/2019, ha dichiarato Per_1 di non ricordare nulla delle circostanze di cui gli si chiedeva.
Anche i documenti depositati dalla parte attrice confermano senza alcun dubbio l'esistenza del possesso ad usucapionem allegato dalla Pt_1
Le fatture relative al pagamento dell'energia elettrica, la richiesta di annullamento di una cartella esattoriale, le fatture dell'acqua dal 1989 al 2013, la domanda ed il nulla osta per la realizzazione dei lavori edili del maggio 1991, le ricevute dei lavori eseguiti sul tetto e dei lavori relativi alla sostituzione del cancello, attestano l'esistenza di un possesso continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico da parte dell'attrice.
Per contro, né la documentazione in atti né la prova per testi hanno posto in evidenza il fatto che la CE abbia mantenuto la disponibilità materiale del bene dopo l'immissione CP_1 dell'attrice nel possesso, avvenuta il primo ottobre 1988.
Neppure può ritenersi che l'iscrizione di ipoteche da parte della in anni successivi al 1988, CP_1 costituisca prova del suo possesso.
Non vi è dubbio, infatti, che tali atti siano stati posti in essere in difetto di alcuna relazione materiale col bene, e che siano del tutto inidonei ad attestare l'esistenza di un concreto e diretto esercizio del potere di fatto sull'immobile.
Per le ragion esposte va dunque dichiarato che l'attrice è proprietaria, per intervenuta usucapione ultraventennale ex art. 1158 c.c., del bene sopra indicato, e va ordinato al competente Conservatore dei registri immobiliari di procedere, ai sensi degli artt. 2651 e 2653 c.c., alla trascrizione della presente sentenza.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate, in favore del difensore dichiaratosi antistatario, come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione respinta,
- accerta e dichiara che è proprietaria, per intervenuta usucapione Parte_1 ventennale ex art. 1158 c.c., dell'immobile sito in Comune di Trinità d'Agultu e Vignola, località Isola Rossa, distinto al Catasto Fabbricati al foglio 21, particella 11, subalterni 2 e 3, categoria A/3;
- ordina, per l'effetto, al competente Conservatore dei registri immobiliari di trascrivere nei registri, per estratto, la presente sentenza;

- condanna la convenuta quale procuratrice di al E_ Controparte_5 pagamento delle spese processuali, che si liquidano in €. 7.000,00 per compensi, oltre accessori di legge, in favore dell'avv. Gerardo Pileci, dichiaratosi antistatario.
4 Tempio Pausania, 6.8.2025
Il giudice
Alessandro Di Giacomo
5