TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PROCESSO VERBALE D'UDIENZA
L'anno 2025, il giorno 28 del mese di ottobre, all'udienza tenuta dal G.U. presso la
Prima Sezione Civile dr.ssa Grazia Maria Crucitti, viene chiamata la causa iscritta al N.
923 del Registro Generale Contenzioso 2022
TRA
> e Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
entrambi elettivamente domiciliati in
[...] CodiceFiscale_2
Reggio Calabria alla via “F” trav. XXIII Sbarre C.li n. 3 presso lo studio dell'avv. Angelo
TO che li rappresenta e difende in virtù di mandato in calce al ricorso;

- RICORRENTE -


E
in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata a Reggio Calabria alla via P.
Foti n. 1 presso lo studio dell'avv. Giuseppe Panuccio che la rappresenta e difende per procura in calce alla comparsa di costituzione;

- RESISTENTE -
avente per OGGETTO: contratto di locazione.
Sono comparsi:
l'avv. Renato Vitetta, per delega dell'avv. Angelo TO, per parte ricorrente;

l'avv. Giuseppe Panuccio, per parte resistente. I procuratori precisano le conclusioni riportandosi agli atti e verbali di causa.
IL G.I.
DISPONE
che si proceda alla discussione orale, anche ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
I procuratori delle parti discutono oralmente la causa, illustrando brevemente le conclusioni già rassegnate in atti e verbali.
Terminata la discussione, il G.I., dopo essersi ritirato in camera di consiglio, pronuncia, dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente sentenza

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE IN REGGIO CALABRIA - I sezione civile

Motivi della decisione

1. Ritiene questo Giudice che l'avvenuta riconsegna (in data 19.12.2024) dell'immobile, oggetto di causa, da parte dell'odierna conduttrice resistente, circostanza riferita dalle parti all'udienza del 27.03.2025, costituisce un fatto - intervenuto nel corso del processo- estintivo della pretesa oggetto del giudizio, che importa la cessazione della materia del contendere, di cui il giudice deve dare atto, per carenza di interesse delle parti alla prosecuzione della causa in ordine alla richiesta, avanzata dai locatori ricorrenti, di risoluzione del contratto di locazione dell'immobile per grave inadempimento della conduttrice e per scadenza del termine di durata, indicato al 30.04.2022.
Va, nondimeno, osservato che ciò non esime questo Giudice dall'accertare la fondatezza della domanda, al fine di decidere in ordine alle spese processuali in base al principio della soccombenza virtuale, vale a dire, valutando le probabilità normali di suo accoglimento nel caso in cui non fosse intervenuta la cessazione della materia del contendere (Cass. civ. sez. II 27.05.1996 n. 4884; Cass. civ. sez. lav. 11.01.1990 n.
46), principio in virtù del quale le spese vanno poste a carico della parte che sarebbe rimasta soccombente sulla base delle originarie prospettazioni.
Sul punto va poi osservato che la dichiarazione di cessazione della materia del contendere dà luogo ad un giudicato con valenza esclusivamente processuale (Cass. civ., sez. lav., 28.11.2001, n. 15062), inidoneo, come tale, a precludere un accertamento avente ad oggetto il rapporto sostanziale dedotto in giudizio.
Orbene -preliminarmente confermata l'ordinanza con cui è stata rigettata la prova testimoniale offerta da parte resistente nella depositata memoria integrativa, siccome superflua ai fini del decidere- ritiene questo Giudice che la domanda di risoluzione del contratto di locazione proposta dall'intimante, ricorrente nel presente procedimento, avrebbe dovuto essere accolta sotto il profilo del denunciato grave inadempimento, nel mentre avrebbe dovuto essere rigettata con riferimento alla dedotta scadenza contrattuale (30.04.2022).

2. E' pacifico, tra le parti, che la società sia Controparte_1 subentrata in data 07.07.2016, quale conduttrice, nel contratto di locazione stipulato, per la durata di sei anni (con decorrenza dall'1.05.2016 al 31.04.2022) dai sig.ri e con la società Parte_1 Parte_2 [...]
avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Reggio Calabria alla Controparte_2 via Nazionale Pellaro n. 409, composta da due corpi di fabbrica con annesso terreno circostante ed adibito a ristorante-pizzeria e sala eventi (cfr. contratto di locazione in atti).
La comunicazione di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, inviata da parte ricorrente alla conduttrice in data 10.09.2021 -per come eccepito dalla parte resistente- non soddisfa i requisiti richiesti dall'art. 29 comma L. 392/78.
Ai sensi della menzionata norma: “Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza è consentito al locatore ove egli intenda: a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.
Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per
l'azione di rilascio;
gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;

d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'art. 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio;
gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'articolo 4 bis del decreto legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge
28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della
L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4 bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628.
Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato;
tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per le attività alberghiere.
Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata”.
"Il locatore di un immobile destinato ad uso non abitativo che intenda esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza ha l'onere di specificare dettagliatamente, ai sensi dell'art. 29 commi 4 e 5 della L. 392/78, nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo sul quale la disdetta è fondata, al fine di consentire la verifica preventiva della serietà dell'intento dichiarato, la cui realizzabilità si configura quale condizione di procedibilità dell'azione del locatore, ed il controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso, in merito alla serietà dell'intento " (cfr. C. App. Salerno 06/06/2017 n.491 e Trib. Milano 17/05/2017
n.5707).
Nel caso di specie, la comunicazione di disdetta de qua (cfr. documento allegato al fascicolo di parte attrice), per i tempi di invio nonché per il suo contenuto difforme dai motivi tassativamente indicati dalla norma, non risponde ai prescritti requisiti, diguisa che detta comunicazione avrebbe dovuto essere dichiarata nulla con conseguente rinnovazione del contratto di locazione.

3. Parte ricorrente ha, inoltre, avanzato domanda di risoluzione del contratto de quo per grave inadempimento della conduttrice, deducendo la violazione dei fondamentali doveri sanciti dall'art. 1587 c.c. di custodire con cura la cosa locata e di servirsene con la diligenza del buon padre di famiglia senza arrecare danni alla cosa medesima, lamentando: la modifica dello stato dei luoghi, con installazione di una tenda–bioclimatica (pergotenda) e di una piscina;
il taglio di piante di glicine;
la mancata esecuzione dei lavori di manutenzione ordinaria, con accumuli di merce varia, in violazione delle norme igienico-sanitarie.
In relazione ai contestati comportamenti, i ricorrenti hanno, altresì, proposto domanda risarcitoria.
Le domande attoree, sulla base della documentazione in atti e degli accertamenti peritali disposti, risultano fondate nei limiti di seguito specificati.

3.1. L'arch. al quale è stato demandato l'accertamento dello Controparte_3 stato dei luoghi e delle menzionate opere realizzate dalla conduttrice- ha riscontrato l'esistenza di una pergotenda e di una fontana, all'uopo, rilevando quanto segue: “La pergotenda delle seguenti dimensioni mt. 10,21 x una larghezza di mt. 8,89, ha una superficie di mq. 90,77 mq. ha una struttura di copertura esterna, con una tenda scorrevole e retrattile che poggia su un'intelaiatura formata da pilastri e travi in legno.
Le pareti sono tutte chiuse da specifiche tende antivento steccate apribili ancorate ai pilastri. I pilastri in legno di forma quadrata di cm. 16 x 16 sono staffate alla base ad una sottostruttura che cammina lungo il perimetro. Le travi di coronamento sono rettangolari di cm. 12 x 16. La copertura è di tipo inclinato con una altezza interna che varia da mt. 3,60 a mt.

2.38. La pergotenda risulta interamente pavimentata con perline in legno.
La fontana ornamentale si compone di una vasca a forma di “otto” completa di una pianta ornamentale, le cui dimensioni sono: lunghezza massima mt. 8,20, larghezza che varia da mt. 5,10 a mt. 4,80, una superficie di mq. 25,00 ed una profondità massima rilevata di mt. 1,20” (cfr. elaborato peritale pag. 4).
Il TU ha, inoltre, accertato che “la pergotenda è stata realizzata con una struttura amovibile, caratterizzata dal fatto che il suo ancoraggio al suolo, o a una struttura edilizia fissa già esistente, è precario, nel senso che può essere rimosso con facilità e senza dover ricorrere a interventi di demolizione”, che dette opere “si possono considerare gradevoli nel contesto in cui sorgono” (cfr. TU pag. 9) ed “hanno aggiunto valore all'immobile” (cfr. TU pag. 10).
A parere di questo giudice, la realizzazione delle menzionate opere, in ragione delle delineate loro caratteristiche, non avrebbe giustificato l'avanzata domanda di risoluzione.
Ai sensi dell'art. 7 del contratto intercorso tra le parti: “Il conduttore dichiara di aver esaminato i locali locati e di averli trovati adatti al proprio uso, e si obbliga a riconsegnarli alla scadenza del contratto nello stesso stato d'uso. Ogni aggiunta che non possa essere rimossa, in qualunque momento, senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione non potrà essere eseguita dal conduttore, senza il preventivo consenso del locatore. Resta altresì espressamente convenuto che tutti i miglioramenti, riparazioni, addizioni, e quant'altro effettuato dal conduttore, resteranno alla cessazione della locazione, per qualsiasi causa essa si verifichi, acquisite all'immobile locato a beneficio del locatore. senza che il conduttore o altri possa pretendere per essi indennità, compensi, rimborsi o risarcimenti anche parziali”.
Potendo dette opere essere classificate come “miglioramenti”, va, dunque, rilevato che, in ragione della specifica previsione della loro acquisibilità all'immobile locato a beneficio dei locatori -carattere, per di più, da coniugare, nel caso di specie, anche con la possibilità di rimozione, accertata dal TU (di guisa che può ritenersi assorbito il controverso aspetto del consenso dei locatori alla realizzazione delle medesime)- le opere de quibus non avrebbero potuto considerarsi integrare un inadempimento tale da condurre, nel corso del rapporto contrattuale, alla risoluzione del medesimo, rimanendo ogni aspetto, al riguardo, da definirsi al momento della cessazione della locazione e della verifica delle condizioni di rilascio dell'immobile, aspetto che esula dal presente giudizio.

3.2. Parimenti, con riferimento alle lamentate condizioni igienico-sanitarie, essendo detto profilo rimasto circoscritto solo a delle “masserizie depositate in adiacenza del muro dell'abitazione” dei ricorrenti (cfr. rilievo fotografico del TU), non può ravvisarsi una gravità di condotta.

3.3. Di contro, l'accertamento, da parte del perito agronomo, dott. Persona_1 della scomparsa delle sei piante di glicine, che adornavano l'immobile, rende evidente che la conduttrice non ha ottemperato all'obbligo su di essa gravante ai sensi dell'art. 1587 n. 1 c.c., ossia di custodire e conservare la cosa locata con la diligenza del buon padre di famiglia.
Il TU, nel proprio elaborato, ha evidenziato quanto segue: “Le piante prese in esame sono sei esemplari di glicine comune ), rampicanti ornamentali apprezzati in Pt_4 particolare per la valenza paesaggistica propria delle tonalità del lilla e del rosato dei tipici fiori a grappolo che sbocciano nel periodo primaverile, unite ad un caratteristico profumo dolciastro.
Le piante si rampicavano su una struttura di sostegno a tendone per la chioma di circa


2.20 metri di altezza. Nella ortofoto seguente si mostra la posizione delle piante e la struttura sulla quale si rampicavano le piante. Le piante erano ben visibili nel loro sviluppo nell'ortofoto satellitare n. 2 del luglio 2018 che mostra le piante vegetanti e rampicate sulla struttura.
Le piante erano disposte in filare singolo, ad una distanza di circa metri 3,20 - 3,50
l'una dall'altra, ognuna radicata in una piccola aiuola. L'area di ubicazione delle piante
è rivestita da pavimentazione in cotto mentre la superficie di impianto è costituita da ghiaia.
Le piante, al momento del sopralluogo del sottoscritto, non erano più visibili poiché era stato effettuato un taglio raso al suolo, pertanto non è stato possibile accertare le loro condizioni vegetative nè lo stato attuale delle stesse”.
Privo di pregio appare l'assunto di parte resistente, secondo cui le piante sarebbero perite naturalmente;
tale assunto non ha trovato alcun riscontro, atteso che il TU, al momento del sopralluogo, non ha rinvenuto neanche i tronchi delle piante -che pure erano stati oggetto di fotografie e consulenze di parte, allegate agli atti- rimanendo così preclusa ogni verifica.
Peraltro, quand'anche si volesse accedere alla tesi di un ammaloramento delle piante, va evidenziato che il perimento della totalità delle medesime, appare comunque sintomatico di un grave inadempimento nelle pratiche agronomiche atte alla conservazione e custodia di esse, dovendosi la prestazione di cure ritenersi incompatibile con il generale perimento delle piante di glicine esistenti nell'immobile.
A ciò si aggiunga che, in ultima analisi, la negligenza della conduttrice, nella gestione del verde ornamentale, si ravvisa anche sotto il profilo dell'omesso reimpianto dei glicini, quand'anche incolpevolmente periti.
Tali condotte costituiscono grave inadempimento agli obblighi gravanti sulla conduttrice ed avrebbero giustificato la risoluzione del contratto di locazione vigente tra le parti.

4. Fondata appare, pertanto, la domanda di risarcimento, nei limiti del delineato inadempimento contrattuale.
Il danno può configurarsi nelle spese occorrenti per il reimpianto e la coltivazione dello stesso tipo di piante ( ) sino al preesistente grado di sviluppo Parte_5 fito-vegetativo, rilevato nelle orto-foto satellitari e quantificato nell'importo complessivo, pari ad €. 2.034,30 (cfr. TU redatta dall'agronomo dott. . Per_1
Ritiene questo Giudice che le conclusioni dell'ausiliario appaiono pienamente condivisibili, siccome immuni da errori e vizi logici, oltre che caratterizzate da coerenza di motivazione.
L'odierno giudicante ritiene, dunque, di far proprie le conclusioni alle quali è pervenuto il Consulente e, in accoglimento della domanda attrice, va affermata la responsabilità della conduttrice per i danni da inadempimento contrattuale sopra descritti e, per l'effetto, la società va condannata Controparte_1 al pagamento dell'importo di €. 2.034,30 a titolo di risarcimento dei danni provocati alle piante di glicine.
Appartenendo il debito risarcitorio alla categoria dei cosiddetti debiti di valore, la predetta somma andrà rivalutata alla data odierna a partire da quella di deposito della relazione peritale (26.11.2023).
Sulla somma annualmente rivalutata andranno, poi, calcolati gli interessi compensativi, che si ritiene possano essere individuati nella misura di quelli legali, dalla data della indagine peritale sino dalla presente decisione. Da tale ultima data, divenuto il debito di valuta, sulla detta somma andranno, poi, calcolati gli interessi legali dalla presente sentenza sino al soddisfo.

5. Le spese del giudizio, stante l'esito complessivo del medesimo, vanno compensate tra le parti in ragione della metà e vanno poste a carico di parte resistente ed in favore di parte ricorrente in ragione dell'altra metà. Detta quota di spese, avuto riguardo all'entità della causa ed alle questioni trattate, va liquidata come indicato in dispositivo e va distratta in favore dell'avv. Angelo TO, procuratore di parte ricorrente.
Tutte le spese di C.T.U. si pongono, per metà, a carico di parte ricorrente e, per metà,
a carico di parte resistente.


P.Q.M.


Il Tribunale, in persona del Giudice Istruttore, in funzione di giudice monocratico, sentiti i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando nella causa promossa da e nei confronti di Parte_1 Parte_2 [...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, disattesa ogni Controparte_1 contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
1) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Reggio Calabria alla via Nazionale Pellaro n. 409, destinata ad uso commerciale;

2) condanna la resistente in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, al pagamento, per le causali di cui in motivazione, in favore dei ricorrenti, della somma complessiva di Euro 2.034,30, oltre rivalutazione ed interessi, per come indicato in parte motiva;

3) dichiara compensate fra le parti le spese del giudizio nella misura di ½ e condanna la resistente al pagamento, in favore di parte ricorrente, della restante metà che liquida, come segue: €. 210,00 per la fase di studio, €. 210,00 per la fase introduttiva,
€. 425,00 per la fase istruttoria ed €. 425,00 per la fase decisoria, per un compenso totale di € 1.270,00, oltre I.V.A., c.p.a., rimborso forfetario come per legge ed €. 62,50 pari alla metà delle spese documentate. Distrazione in favore dell'avv. Angelo
TO;
4) pone tutte le spese di C.T.U., per metà, a carico di parte ricorrente e, per metà, a carico di parte resistente. Così deciso in Reggio Calabria, lì 28 ottobre 2025.
Il Giudice
(Dott.ssa Grazia Maria Crucitti)
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