REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico LE NZ ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 52117/2022 di Ruolo generale affari contenziosi
TRA
( ) rappresentata e difesa dall'avv. Donatella Di Muro Parte_1 CodiceFiscale_1
- Attrice in riassunzione -
E
, in persona dell'Amministratore pro tempore, , Controparte_1 Controparte_2 rappresentato e difeso dall'Avv. Maria Giovanna Vardaro
- Convenuto in riassunzione -
Oggetto: impugnazione della delibera assembleare del 1.7.2021
FATTO E DIRITTO
1. , proprietaria di un'unità immobiliare facente parte del Condominio di Via Giarre Parte_1
38L ed. A in Roma, impugnava la delibera condominiale del 1.7.2021 assunta dal detto Condominio innanzi al Giudice di Pace di Roma in quanto nulla con riferimento all'approvazione del bilancio consuntivo 2020.. Nell'elaborazione del detto bilancio, infatti, secondo l'attrice, venivano riportate spese ingiustificate e commessi errori quali: le spese per intervento di spurgo del 28.1.2019 pari ad Euro 660,00 addebitate erroneamente nel bilancio 2020 ma sostenute appunto nel 2019; la spesa riparazione griglia posti auto esterni pari alla somma di Euro 396,02 (Euro 235,35 + Euro 160,67), importo diverso da quello posto a bilancio preventivo pari invece ad Euro 450,00 e addebitato interamente alla palazzina A piuttosto che per metà anche alla palazzina B, essendo l'area parcheggio comune ad entrambe;
errata applicazione della tabella millesimale essendo l'unica tabella applicabile quella allegata al Regolamento di Condominio;
imputazione nella colonna “movimenti personali”, della somma del tutto ingiustificata di Euro 349,34 che dovrebbe, almeno in parte, comporsi delle spese acqua quantificate erroneamente in Euro 242,26 comprensive di 45 mc acqua relativi ad un secondo contatore mai posseduto dalla Pt_1 la quale, invece ha consumato relativamente all'unico contatore di sua pertinenza mc 99 pari ad Euro 202,39. Anche il saldo di fine esercizio precedente relativo all'attrice è errato: viene infatti attribuito alla un saldo di Euro 190,44 dal quale non viene decurtato quanto versato dalla stessa ed Pt_1 pagina 1 di 5 imputato per errore ad altro condomino come ammette la stessa amministratrice con mail del 24.3.2021. E' evidente allora che anche le spese del sollecito semplice poste a carico dell'attrice pari ad Euro 15,00 e del sollecito legale pari ad Euro 50,00, dovranno essere decurtate dal momento che non vi era alcun pagamento da sollecitare . Ancora un errore si evidenzia nel dettaglio debiti-crediti in cui alla condomina viene attribuito un Pt_1 importo di Euro 398,14 diverso da quello indicato nella colonna del saldo finale 2020 di Euro 362,03
.Tra l'altro si osserva come lo stesso errore per un importo decisamente più rilevante (euro 1.853,24) viene fatto per la complessità dei condomini con il risultato che alla fine della colonna debiti/crediti si legge la cifra di Euro 14.072,69 mentre il totale dei saldi finali 2020 è pari ad Euro 12.219,45 . Infine si osserva come nell'elenco dei debiti vs/terzi viene indicata la fattura pagata alla ditta Parte_2
per Euro 800,00 già riportata nel consuntivo del 2018 e quindi illegittimamente duplicata.
[...]
Ha concluso , quindi, l'attrice chiedendo “in via preliminare:- Confermare e/o disporre la sospensione dell'efficacia della delibera condominiale del 1.7.2021 impugnata per i motivi descritti in narrativa;
nel merito: - “Accertare e dichiarare, per i motivi tutti esposti, la nullità e/o l'annullabilità della A del 1.7.2021 relativamente al primo punto dell'ordine Controparte_1 del giorno e cioè segnatamente all'approvazione del bilancio consuntivo 2020 e del relativo piano di riparto;
Con condanna alle spese, competenze ed onorari, anche della procedura di mediazione, oltre al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. per il comportamento tenuto del convenuto CP_1 anche in sede di mediazione.” 2.Dichiaratosi incompetente il Giudice di Pace, e reiterate dall'attrice in riassunzione le difese già articolare, si è costituito il , così replicando ai singoli motivi di Controparte_1 impugnazione. Le “spese per intervento di spurgo del 28.1.2019”, contrariamente a quanto asserito da parte attrice, sono state sostenute nel 2019, e correttamente inserite nel bilancio 2020 e mai conteggiate in quello del 2019 . In relazione “alla spesa riparazione griglia posti auto esterni” e alla “spesa addebitata per la riparazione del cancello carrabile”, non vi è alcun errore o imprecisione nella indicazione a bilancio dei relativi importi né tanto meno dei criteri di ripartizione delle stesse. In seguito alla redazione del bilancio preventivo, l'Amministratore veniva informata dai condomini dell'esistenza di delibera CP_2 assembleare adottata in data 03.03.2011 con la quale il convenuto aveva deliberato CP_1
l'approvazione e l'entrata in vigore delle nuove tabelle “A2” e “AA”, da utilizzarsi rispettivamente per la ripartizione delle spese comuni a tutti i box, agli spazi di manovra e rampe, oltre che per altri parti comuni (manutenzione efficienza estintori, consumo fontanelle, lampade di accesso, ecc. …) e per la ripartizione delle spese occorrenti alla gestione del viale di ingresso al complesso edilizio di Via Giarre 38 L, ivi comprese quelle del cancello automatico. Sulla scorta di tale delibera e di tali tabelle è stata effettuata l'attribuzione delle spese per l'intervento di spurgo e per la riparazione del cancello,. La suddivisione è stata effettuata tenendo conto del maggior utilizzo del viale di accesso da parte dei condomini della palazzina A rispetto a quelli della palazzina B, dovuto alla diversa posizione e alla struttura della prima. Nonchè tenendo in considerazione l'ulteriore circostanza dell'accorpamento delle proprietà della società costruttrice, oggetto di delibera in sede di delibera del Controparte_3
03.03.2011, sino ad allora illegittimamente esonerata dal regolamento condominiale dalla stessa pagina 2 di 5 predisposto dalla partecipazione al pagamento delle spese condominiali nonostante il diritto di proprietà vantato su due unità immobiliari ubicate all'interno dello stabile. In relazione alle eccezioni relative alla quantificazione delle “spese acqua”, il sostiene CP_1 che non si è mai imputato alla condomina il consumo derivante da un secondo Parte_1 contatore. Il contatore di pertinenza della Sig.ra è stato sostituito nell'anno 2018 e Parte_1 nell'anno 2019, per un mero errore, nell'importazione dei dati all'interno del software della gestione contabile utilizzato dall'amministrazione, veniva inserita la quantificazione della lettura del vecchio contatore (mc 1561) in luogo di quella del nuovo (mc 49). Sicchè, nell'anno 2020, al momento del computo delle spese relative al consumo idrico, veniva considerata la lettura di mc 1629, come riportata nel bilancio 2019, in luogo di quella di corretta pari a 162 mc. Pertanto, ad inizio 2019 la lettura da considerare doveva essere di mc 49 e a gennaio 2020 di mc 162 per un consumo totale di 113 mc. A fronte del pagamento del solo consumo di mc 68, alla condomina venivano imputati ancora mc 45 quale differenza per l'anno 2019. Pt_1
Inoltre nel 2020 la lettura iniziale era pari a mc 162 e a gennaio 2021 pari a mc 261 per un consumo totale relativo a tale lasso di tempo di mc 99. Ragion per cui, correttamente nel bilancio 2020 sono stati imputati mc 144 di consumo di acqua, dati dalla somma tra gli anzidetti 99 mc e 45 mc di differenza relativa all'anno 2019. Nella corrispondenza intercorsa con l'attrice vengono forniti chiarimenti in relazione alle eccezioni relative al conguaglio 2019, essendo stato, contrariamente a quanto asserito il versamento di Euro 264,03 operato dalla Sig.ra in data 06.02.2019 registrato, pertanto risulta corretto il Parte_1 saldo finale al 31.12.2019 alla medesima imputato per Euro 190,44. Per le stesse motivazioni sono infondate le doglianze relative all'attribuzione delle spese di sollecito e messa in mora, pari ad Euro 15,00 e Euro 50,00, avendo la Sig.ra omesso il pagamento Parte_1 di oneri condominiali relativi alla gestione ordinaria condominiale 2019 oltre che ai lavori di rifacimento parziale delle tegole del tetto, costringendo il ad attivarsi per il recupero del CP_1 credito, stante la condizione di morosità dell'attrice che allo stato attuale persiste. In merito alle contestazioni relative al dettaglio dei debiti-crediti, l'attrice omette di riferire che il dettaglio dei debiti e dei crediti da esaminare è quello desumibile dal bilancio consuntivo 2020 come redatto in seguito alla modifica comunicata in data 23.06.2021, dunque prima della assemblea del 01.07.2021, anche all'attrice. In tale documento Il saldo finale è pari ad Euro 12.102,02 e non quello di cui alla convocazione del 18.06.2021. Nella redazione della patrimoniale condominiale, e soprattutto nell'elencazione delle attività e delle passività, deve essere riportata la complessità dei debiti e dei crediti relativi all'anno di esercizio, anche quelli relativi a gestioni non ancora chiuse per la presenza, come nel caso di specie, di morosità. La condomina alla fine del 2020 non aveva ancora Pt_1 provveduto al versamento delle quote relative alla messa in sicurezza del muro Luciani, nonostante lo spirare del termine per il pagamento, effettuato solamente ad ottobre 2021. Necessariamente il relativo debito deve essere sommato alla gestione ordinaria. Quanto all'eccezione relativa all'inserimento nell'elenco debiti/crediti della fattura emessa nei confronti del convenuto dalla ditta “Romaspurghi di ND AL NA & C. CP_1
S.n.c.” in relazione ad un intervento di disostruzione delle fogne di natura urgente ed indifferibile eseguito il 25 novembre 2018, non corrisponde al vero che la stessa sia stata illegittimamente duplicata, essendo stata inserita nel dettaglio dei debiti verso terzi, in quanto il relativo importo non era stato al momento della redazione del bilancio ancora corrisposto per mancanza dei fondi necessari. pagina 3 di 5 Ha concluso, pertanto, il chiedendo “in via preliminare, rigettare la richiesta di CP_1 sospensione dell'efficacia della delibera condominiale del 01.07.2021 poiché palesemente infondata e priva dei requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora;
nel merito e in via principale, rigettare la domanda di parte attrice poiché infondata in fatto e in diritto e non provata. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio.
3. L'opposizione è infondata e va respinta. Secondo condivisibile giurisprudenza di legittimità ( vedi più di recente Cass. sez. 2 - , Ordinanza n. 28257 del 09/10/2023 ) a mente dell'art. 1130-bis c.c il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio in modo da consentirne l'immediata verifica e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia. Per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è comunque necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. È piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione . Il rendiconto assolve allo scopo di realizzare l'interesse del a una conoscenza concreta dei reali elementi CP_1 contabili ivi recati dal bilancio, ed è, quindi, orientato dall'esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato. Opera, dunque, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione. Tanto premesso in generale , osserva preliminarmente il giudicante che il rendiconto dell'anno 2020 oggetto della delibera impugnata, letto alla luce delle contestazioni mosse dalla impugnate a CP_4 cui sono seguiti i chiarimenti del si presenta quale documento contabile senz'altro idoneo CP_1
a rendere intelligibile ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione. Il ha dato infatti sufficienti spiegazioni in ordine all'inesistenza dei lamentati errori contabili CP_1
, oggetto di sufficiente spiegazione da parte dell'amministratrice con riferimento all'unico errore effettivamente riscontrabile, ma immediatamente corretto, relativamente al consumo idrico dell'attrice . Come si è detto affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, , possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, cod. civ., occorre accertare, una violazione dei criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis cod. civ. da cui discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, la rappresentazione della situazione patrimoniale del e i risultati di cui il CP_1 bilancio invece dà conto. Nella specie, rispetto all'unica doglianza documentata dall'attrice che potrebbe sussumersi in un'ipotesi di annullamento della deliberazione , ovvero l'applicazione delle tabelle adottate dall'assemblea condominiale del 3.3.2011, anziché di quelle allegate al Regolamento di Condominio , non appare accoglibile la tesi di parte attrice sull'adozione di tali tabelle da parte del CP_1 soltanto per le annualità 2010 e 2011 . Dal tenore complessivo della deliberazione , infatti, si evince l'assenso dell'assemblea al diverso criterio di ripartizione millesimale in generale, criterio che, soltanto, nella redazione di sintesi del deliberato viene apparentemente limitato soltanto agli anni 2010 e 2011 ma ciò in ragione del fatto, al pagina 4 di 5 contrario di quanto ritenuto dall'attrice, che oggetto della deliberazione erano soltanto il rendiconto consuntivo 2010 ed il preventivo 2011 . Nessun altro preteso errore contabile che non sia stato tempestivamente corretto o spiegato dal è stato provato dall'attrice per cui si conferma il giudizio già espresso in corso di causa in CP_1 ordine all'inammissibilità della c.t.u. contabile sollecitata non potendo la parte con tale strumento ovviare alle carenze probatorie in ordine ad una effettiva illegittimità del bilancio approvato. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ai sensi del d.m. 55/14 e successivi aggiornamenti

p.q.m.


il Tribunale , definitivamente pronunciando così provvede:
- rigetta la domanda proposta dall'attrice;
- condanna alla rifusione al Condominio delle spese del presente giudizio che liquida in Parte_1 euro 4.000,00 oltre Iva, cap e rimborso forfettario spese generali Così deciso in Roma il 30 ottobre 2025 Il Giudice
LE NZ
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