N. R.G. 54/2022
TRIBUNALE ORDINARIO DI REGGIO CALABRIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DI UDIENZA nella causa n. r.g. 54/2022
Oggi 17 dicembre 2025, alle ore 10.23, innanzi alla dott.ssa Cristina Piasentin, sono comparsi:
- per l'avv. BRUNO LOGIUDICE per delega dell'avv. MADONIA Parte_1
MARCELLO,
- per l'avv. GRILLO ANTONELLA. Controparte_1
I procuratori delle parti precisano le conclusioni riportandosi a tutti gli atti e verbali di causa.
L'avv. LOGIUDICE insiste nelle richieste istruttorie formulate nel ricorso.
L'avv. GRILLO si oppone per le ragioni già evidenziate e insiste in tutte le richieste, anche istruttorie, già formulate.
A questo punto, i procuratori delle parti discutono oralmente la controversia riportandosi a tutti gli atti e verbali di causa.
L'avv. LOGIUDICE chiede l'accoglimento dell'opposizione e della domanda riconvenzionale formulata nel ricorso.
L'avv. GRILLO chiede il rigetto dell'opposizione e della domanda riconvenzionale formulata dall'opponente, con conseguente conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito, alle ore 17.20, pronuncia sentenza come da separato atto che fa parte integrante del presente verbale e di cui dà lettura in assenza dei procuratori delle parti.
1 N. R.G. 54/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI REGGIO CALABRIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Cristina Piasentin, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 54/2022 promossa da:
, in persona del legale rappresentante pro Parte_2 tempore, (P. IVA , rappresentata e difesa dall'avv. MADONIA MARCELLO P.IVA_1
OPPONENTE
contro in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. GRILLO ANTONELLA P.IVA_2
OPPOSTA
OGGETTO
Locazione.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
Su di il Tribunale di Reggio Calabria ha emesso nei Pt_3 Controparte_1 confronti di decreto ingiuntivo n. 790/2021 di pagamento della somma di euro Parte_1
119.383,49, oltre accessori, a titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati dalla società debitrice nel periodo 01.04.2016-31.12.2018, relativi al contratto di locazione concluso dalle parti in data 10.11.2006, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Reggio Calabria il
19.03.2007, avente ad oggetto un capannone di 2.287 mq di superficie coperta e una porzione di area, con annessi binari tronchino, di 2.390 mq di superficie scoperta siti nel Comune di
Reggio Calabria via Nazionale Bolano – Catona.
2 Con ricorso depositato in data 30.12.2021, ha tempestivamente proposto Parte_1 opposizione avverso tale decreto ingiuntivo, eccependo:
− che le parti, all'art. 2, ultimo comma, del contratto di locazione, avevano stabilito che il venire meno degli affidamenti delle commesse alla avrebbe Parte_1 determinato il venire meno del vincolo contrattuale,
− che, in data 06.10.2014, la società opposta aveva dismesso arbitrariamente e senza alcuna comunicazione alla i deviatoi (numeri 149a e 149b) di accesso Parte_1 al capannone locato,
− che tale dismissione, coincidente con la conclusione dell'esecuzione delle precedenti commesse, aveva reso impossibile l'accesso del materiale rotabile (vagoni) nel capannone locato e dunque anche l'assunzione, da parte della di Parte_1 nuove commesse,
− che, pertanto, alla data del 06.10.2014 si era avverata la condizione prevista dall'art. 2, ultimo comma, del contratto di locazione, con conseguente cessazione immediata o, al più tardi, al 06.04.2015 del rapporto di locazione,
− che, anche a prescindere da quanto stabilito dall'art. 2, ultimo comma, del contratto,
l'affidamento alla di nuove commesse costituiva un presupposto di Parte_1 efficacia del contratto di locazione oggetto di causa.
L'opponente ha poi dedotto di avere diritto alla restituzione, da parte della società opposta, dei canoni di locazione inutilmente corrisposti dalla data di cessazione del rapporto di locazione sino al 31.12.2016 (euro 68.083,33 oltre IVA, considerando cessato il rapporto in data
06.10.2014, o, in subordine, euro 46.583,33 oltre IVA, considerando cessato il rapporto in data
06.04.2015).
ha infine concluso chiedendo al Tribunale di «dire e dichiarare che il Parte_1 contratto di locazione n. 37/2006 del 10 novembre 2006 è venuto meno alla data del 6 ottobre
2014 o al più tardi alla data del 6 aprile 2015, per fatto di RFI – ET RO
ITALIANA SPA e per l'effetto dire e dichiarare che nessun canone di locazione era più dovuto da alla predetta opposta dalla indicata data in poi e conseguentemente Parte_1 revocare il decreto ingiuntivo opposto. In via riconvenzionale condannare la RFI – ET
RO ITALIANA SPA in persona del suo legale rappresentante pro tempore alla restituzione in favore della dei canoni percepiti e degli oneri accessori Parte_1 pagati per complessivi €. 68.083,33 oltre IVA, S.E. & O., oltre interessi dalle singole rimesse e
3 rivalutazione monetaria sino all'effettivo soddisfo, ovvero nella minore misura di €. 46.583,33 oltre IVA e accessori come sopra indicati. Con vittoria di spese».
Notificati il ricorso e il decreto di fissazione dell'udienza di discussione, con memoria difensiva depositata in data 14.04.2022 si è costituita in giudizio Controparte_1 contestando l'opposizione e la domanda riconvenzionale proposta da controparte e chiedendone il rigetto, con conseguente conferma del decreto ingiuntivo n. 790/2021.
Con ordinanza del 30.07.2022, è stata concessa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo n. 790/2021; è stato altresì assegnato a parte opposta (cfr. Cass. Civ., Sez. Un.,
19596/2020) il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione ai sensi dell'art. 5, comma 1 bis, d.lgs. 28/2010.
Esperita la mediazione obbligatoria, la causa è poi proseguita ed è stata istruita mediante la produzione documentale delle parti.
All'udienza del 17.12.2025, le parti hanno precisato le conclusioni e discusso oralmente la controversia;
all'esito, la scrivente Giudice si è ritirata in camera di consiglio.

1. Deve innanzitutto essere confermata l'ordinanza dell'11.03.2024 con cui sono state rigettate le richieste istruttorie avanzate dalle parti, in quanto irrilevanti ai fini della decisione.

2. L'opposizione proposta da non può essere accolta. Parte_1

2.1 L'opponente ha dedotto:
− che le parti, all'art. 2, ultimo comma, del contratto di locazione, avevano stabilito che il venire meno degli affidamenti delle commesse alla avrebbe Parte_1 determinato il venire meno del vincolo contrattuale,
− che, in data 06.10.2014, la società opposta aveva dismesso arbitrariamente e senza alcuna comunicazione alla i deviatoi (numeri 149a e 149b) di accesso Parte_1 al capannone locato,
− che tale dismissione, coincidente con la conclusione dell'esecuzione delle precedenti commesse, aveva reso impossibile l'accesso del materiale rotabile (vagoni) nel capannone locato e dunque anche l'assunzione, da parte della di Parte_1 nuove commesse,
4 − che pertanto, alla data del 06.10.2014 si era avverata la condizione prevista dall'art. 2, ultimo comma, del contratto di locazione, con conseguente cessazione immediata,
o, al più tardi, al 06.04.2015, del rapporto di locazione.
Tale ricostruzione non è condivisibile.
L'art. 2, ultimo comma, del contratto di locazione concluso dalle parti in data 10.11.2006 non ha infatti previsto alcuna clausola risolutiva espressa.
La disposizione citata ha invece attribuito alla conduttrice il diritto di recedere anticipatamente dal contratto (anche) nel caso in cui fosse venuto meno, per qualsiasi motivo,
l'affidamento delle commesse da parte della competente struttura del Gruppo FS (cfr. art. 2, ultimo comma, del contratto di locazione: «il conduttore potrà recedere dal presente contratto,
a mezzo raccomandata A/R con preavviso di almeno sei mesi, solo nel caso in cui sussistano gravi motivi ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, della legge n. 392/78 oppure qualora venga a cessare, per qualsiasi motivo, da parte della competente struttura del Gruppo FS l'affidamento delle commesse relative all'espletamento delle attività autorizzate»).
Ebbene, la a seguito del venir meno dell'affidamento delle commesse da Parte_1 parte della competente struttura del gruppo FS, non ha esercitato il diritto di recesso nelle forme previste dall'art. 2 del contratto di locazione.
Ne consegue che tale contratto ha continuato a produrre i suoi effetti fino a quando la società opposta, in data 16.10.2017, ha comunicato alla controparte la risoluzione del negozio, ai sensi dell'art. 5 del contratto, per grave inadempimento della conduttrice, intimando a quest'ultima il rilascio dell'immobile entro il termine di 90 giorni (cfr. all. 6 al ricorso per decreto ingiuntivo).
L'immobile locato è stato poi rilasciato – in ritardo – dalla società opponente in data
31.12.2018 (cfr. all. 7 al ricorso per decreto ingiuntivo).
In forza di quanto previsto dall'art. 3 del contratto, secondo cui «in caso di ritardata consegna degli immobili, il conduttore è tenuto […] al pagamento del canone dovuto», era dunque tenuta a corrispondere alla società opposta il canone di locazione Parte_1 fino al 31.12.2018.

2.2 Ritiene questo Giudice che tale conclusione nonsia superabile sulla scorta dell'ulteriore deduzione di parte opponente, secondo la quale, anche a prescindere da quanto stabilito dall'art. 2, ultimo comma, del negozio, l'affidamento alla di nuove commesse costituiva Parte_1
5 un presupposto di efficacia del contratto di locazione oggetto di causa, con la conseguenza che, venuto meno l'affidamento delle commesse da parte della competente struttura del gruppo FS, sarebbe venuta meno anche l'efficacia del contratto.
Nel caso in esame, infatti, non è invocabile l'istituto della presupposizione.
Com'è noto, la presupposizione sussiste «allorquando una determinata situazione di fatto o di diritto (passata, presente o futura) possa ritenersi tenuta presente dai contraenti nella formazione del loro consenso - pur in mancanza di un espresso riferimento ad essa nelle clausole contrattuali - come presupposto condizionante il negozio (cd. condizione non sviluppata o inespressa), richiedendosi pertanto a tal fine: 1) che la presupposizione sia comune a tutti i contraenti;
2) che l'evento supposto sia stato assunto come certo nella rappresentazione delle parti (e in ciò la presupposizione differisce dalla condizione); 3) che si tratti di un presupposto obiettivo, consistente cioè in una situazione di fatto il cui venir meno o il cui verificarsi sia del tutto indipendente dall'attività e volontà dei contraenti e non corrisponda, integrandolo, all'oggetto di una specifica obbligazione» (Cass. Civ., Sezioni
Unite, 9909/2018),
Ebbene, l'asserito evento presupposto (affidamento delle commesse) non solo non è stato assunto come certo nella rappresentazione delle parti, ma nemmeno consiste in una situazione di fatto il cui verificarsi o il cui venir meno era del tutto indipendente dall'attività e volontà delle parti (tant'è che il venir meno dell'evento presupposto è stato imputato da parte opponente ad un comportamento colposo di . Controparte_1
Si deve inoltre evidenziare che le parti hanno espressamente considerato e disciplinato nel contratto di locazione le conseguenze dell'eventuale cessazione dell'affidamento a Parte_1 delle commesse, prevedendo in favore della conduttrice il diritto di recedere
[...] anticipatamente dal contratto con lettera raccomandata A/R, con un preavviso di sei mesi – diritto che non è stato esercitato da parte opponente –, escludendo, dunque, seppure solo implicitamente, che il venir meno dell'affidamento delle commesse potesse determinare in via automatica la cessazione del rapporto contrattuale.

2.3 Tutto ciò considerato, l'opposizione proposta da deve essere rigettata, Parte_1 con conseguente conferma del decreto ingiuntivo n. 790/2021 emesso dal Tribunale di Reggio
Calabria in data 15.11.2021.
6 3. Per gli stessi motivi, deve essere rigettata la domanda riconvenzionale, avanzata dall'opponente, di condanna dell'opposta alla restituzione dei canoni di locazione percepiti dal
06.10.2014, o, in subordine, dal 06.04.2015 sino al 31.12.2016.

4. In applicazione del criterio della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., deve Parte_1 essere condannata a rifondere le spese di lite di parte opposta, che verranno liquidate direttamente nel dispositivo, sulla base dei parametri indicati d.m. 55/2014, così come modificato dal d.m. 147/2022, in vigore dal 23.10.2022, tenuto conto del valore della controversia, con applicazione dei valori medi di riferimento per la fase di studio, la fase introduttiva, la fase di trattazione (cfr. Cass. Civ. 8561/2023, secondo cui «in materia di spese processuali, ai fini della liquidazione del compenso spettante al difensore, il d.m. n. 55 del 2014 non prevede alcun compenso specifico per la fase istruttoria, ma prevede un compenso unitario per la fase di trattazione, che comprende anche quella istruttoria, con la conseguenza che nel computo dell'onorario deve essere compreso anche il compenso spettante per la fase istruttoria, a prescindere dal suo concreto svolgimento») e la fase decisionale, previa riduzione degli stessi della metà in considerazione della semplicità delle questioni trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Reggio Calabria, Sezione Seconda Civile, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe indicata, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. rigetta l'opposizione proposta da e, per l'effetto, conferma il decreto Parte_1 ingiuntivo n. 790/2021 emesso dal Tribunale di Reggio Calabria in data 15.11.2021,

2. rigetta la domanda riconvenzionale proposta da Parte_1

3. condanna a rimborsare le spese di lite di Parte_1 Controparte_1 che si liquidano in euro 7.051,50 per compenso, oltre al 15% per rimborso forfettario per spese generali ex art. 2 D.M. 55/2014, IVA – se dovuta – e C.P.A.
Così deciso in Reggio Calabria, in data 17/12/2025
Il Giudice dott.ssa Cristina Piasentin
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