N. R.G. 9034/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale di Palermo, sezione civile seconda, in funzione di Giudice Unico, nella persona del
Giudice dott.ssa RA EL, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n°9034 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024
TRA in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1
EN DI, presso il cui studio in Palermo alla via Giovanni Bonanno n. 67 è elettivamente domiciliato in virtù di mandato in atti;
parte attrice
CONTRO
, rappresentato e difeso dall'Avv. Katia Di Salvo, ed elettivamente Controparte_1 domiciliato nello studio di quest'ultima sito in Bagheria alla via G. Lo Bue n. 4 parte convenuta
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato la società attrice in epigrafe indicata ha evocato in giudizio chiedendone la condanna al pagamento di € 121.384,00 a titolo di Controparte_1 risarcimento del danno cagionato per avere concesso in locazione l'immobile in comproprietà ad un canone basso rispetto ai valori di mercato, nonché per avere consentito al conduttore la decurtazione dal canone degli importi dallo stesso asseritamente spesi per lavori di manutenzione di cui l'immobile necessitava.
A sostegno della sua pretesa la società attrice ha dedotto:
- di essere proprietaria insieme a , in ragione del 50% indiviso Controparte_1 ciascuno, dell'immobile situato in Palermo nella via dei Cappuccini n.184/186/188, identificato al NCEU del Comune di Palermo al foglio 59, part. 41 sub 60, adibito ad autorimessa/garage;
- che con contratto del 28.8.2023 l'odierno convenuto, senza informare la società attrice, ha concesso in locazione tale immobile a tale al canone mensile di € 2.500,00; Persona_1
- che in seno al contratto di locazione era stato convenuto che il conduttore si sarebbe fatto carico dei lavori necessari per adeguare l'immobile alle necessità relative all'attività di garage, decurtando l'importo speso dal canone di locazione, prevedendo in particolare l'esonero dal pagamento del canone per le prime quattro mensilità (da settembre a dicembre
2023) e il pagamento del canone ridotto di € 2.000,00 (anziché 2.500,00) per gli anni 2024 e
2025;
- che, pertanto, in virtù di quanto pattuito con il conduttore sembrerebbe che l'importo speso da quest'ultimo per effettuare i lavori di manutenzione ammonti ad € 22.000,00 che hanno finito dunque per gravare sui proprietari;

- che secondo le quotazioni del borsino immobiliare il canone dell'immobile per cui è causa, la cui estensione è pari a circa mq 1.400, non dovrebbe essere inferiore ad € 4.844,00 mensili (pari ad € 348.768,00, per tutti e sei gli anni di vigenza del contratto), con un mancato guadagno dunque per i locatori, pari ad € 220.768,00, ed una perdita per l'odierna attrice pari ad € 110.384,00;
- che in forza della clausola contrattuale relativa alla iniziale decurtazione del canone, graverà in definitiva sui locatori l'importo di € 22.000,00 relativo alle opere di manutenzione dell'immobile senza tuttavia avere alcuna prova documentale dell'effettivo esborso sostenuto dal conduttore;

- che infine la clausola contrattuale di cui all'art. 4 – in forza della quale il conduttore sarebbe autorizzato a proporre eventuale richiesta di indennizzo al Condominio per i danni arrecati all'immobile dalle infiltrazioni discendenti da parti condominiali – avrebbe l'effetto di privare la società comproprietaria odierna attrice della possibilità di agire contro il condominio per il risarcimento dei danni arrecati all'immobile dalle infiltrazioni che spetterebbe al condominio risolvere.
Costituitosi in giudizio ha variamente contestato la fondatezza delle pretese Controparte_1 avversarie, deducendo in particolare:
- che l'immobile già da diversi anni versava in stato di grave degrado (come attestato anche dalla perizia di parte a firma dell'Ing. depositata in allegato alla comparsa di Per_2 costituzione e dalla perizia giurata dell'Ing. allegata all'atto di compravendita del Per_3
2022 e prodotta dal convenuto con la memoria ex art. 171 ter n. 2 c.p.c.); - che già nel 2019 il convenuto aveva chiesto un preventivo alla società Controparte_2
con cui l'importo dei lavori necessari alla manutenzione dell'immobile
[...] era stato quantificato in oltre € 40.000,00 (in particolare € 19.800,00 oltre Iva per demolizione di due bagni, rifacimento impianti idrici ed elettrici, travatura delle pareti, riposizionamenti di nuove piastrelle e sanitari, sistemazione saracinesche, ripristino pilastri ammalorati e pareti cedute del sottotetto, riaccensione impianto elettrico ed in € 18.750,00 oltre Iva per idropittura, pulizia superficie e abolizione erbacce e altro dal lastrico solare, stesura primer a rullo su superficie superiore a 500 mq, sostituzione plexiglass con vetri antinfortunistici);
- che i lavori da eseguire per riportare in condizioni di normale fruibilità l'immobile non erano relativi esclusivamente all'ammaloramento derivante da infiltrazioni condominiali, comprendendo invece altre e costose opere di manutenzione (come risulta dal preventivo di cui al punto precedente e dalla perizia giurata dell'Ing. allegata all'atto di Per_3 compravendita del 2022);
- che dunque è parsa all'odierno convenuto una buona occasione quando nel 2023 si era presentata l'opportunità di locare l'immobile con la disponibilità del conduttore ad anticipare le spese e farsi carico dell'esecuzione dei necessari lavori di manutenzione;

- che in tale occasione tuttavia, per prudenza, il convenuto aveva fatto redigere una perizia dall'Ing. per descrivere sia lo stato dei luoghi, che venne definito quale “grave stato Per_2 di deterioramento”, sia la tipologia di interventi necessari, tra cui: il ripristino apertura delle saracinesche, la rimozione del soppalco, perché pericoloso e non rispondente alle norme di sicurezza, il ripristino della pavimentazione in calcestruzzo, il ripristino dei muri perimetrali, il ripristino del sistema di smaltimento delle acque reflue, l'adeguamento dell'impianto elettrico in conformità alla normativa vigente, il ripristino dell'impianto antincendio e la ventilazione naturale nonché il rifacimento dei servizi igienici;

- che inoltre il , prima della stipula del contratto di locazione, si era preoccupato di CP_1 richiedere una stima del valore locativo dell'immobile dalla quale emerge l'assoluta congruità del canone convenuto con il (la valutazione di Tecnocasa indica un canone Per_1 compreso tra 1.200,00 e 1400,00 euro a febbraio 2023, mentre la stima effettuata a giugno
2024 stimava il valore locativo tra 1.800 e 2.000 euro);
- che nessun pregiudizio può dunque lamentare la società attrice per effetto del contratto di locazione stipulato dal convenuto con tanto più che la stessa riceve Persona_1 mensilmente l'accredito della metà del canone. Senza alcuna attività istruttoria, all'udienza del 30 settembre 2025 la causa è stata posta in decisione previa assegnazione alle parti dei termini ex art. 189 c.p.c.
* * *
La domanda risarcitoria di parte attrice è infondata sotto tutti i profili dedotti.
Il convenuto ha documentato – e comunque la circostanza è rimasta del tutto incontestata – per un verso che il magazzino per cui è causa versasse in condizioni di forte degrado già negli anni precedenti alla stipula del contratto di locazione per cui è causa e, per altro verso, che tale stato non fosse dovuto esclusivamente agli ammaloramenti provocati dalle infiltrazioni derivanti da parti condominiali, ma altresì ad un cattivo stato di manutenzione generale, tanto che sia il preventivo del
2019 di , sia la perizia giurata dell'Ing. (che le Controparte_2 Per_3 odierne parti hanno allegato al contratto di compravendita con cui nel 2022 la società attrice ha acquistato la sua quota di comproprietà dell'immobile), sia la perizia di parte a firma dell'Ing.
del 2023, davano conto della necessità di effettuare lavorazioni che esorbitavano il ripristino Per_2 dei soffitti e delle travi ammalorate dalle infiltrazioni, comprendendo piuttosto, a titolo esemplificativo, anche opere come il rifacimento totale dei servizi igienici (definiti inutilizzabili), il ripristino della pavimentazione risultata per aree estese sconnessa e spaccata, il rifacimento dell'impianto idraulico e di quello elettrico, del sistema di smaltimento delle acque reflue.
A fronte di tale incontestato stato dei luoghi, parte attrice non ha provato – ed invero neppure semplicemente allegato – di avere avuto la possibilità di locare l'immobile a condizioni più vantaggiose di quelle convenute dal con il conduttore , né di essersi attivata per CP_1 Per_1 effettuare le necessarie opere di manutenzione a costi inferiori rispetto all'importo di € 22.000,00 di cui lamenta la decurtazione dal canone a favore del conduttore.
Ne discende – anche alla luce della congruità del canone locativo di € 2.500,00 convenuto, che è risultata attestata dalle due stime immobiliari prodotte dal convenuto (e dall'attrice contestate genericamente e senza fornire validi elementi di supporto) – che non appare ravvisabile ai danni della società attrice alcun pregiudizio discendente dal corrispettivo pattuito in seno al contratto di locazione stipulato dal . CP_1
Ciò detto, anche l'altro profilo di danno lamentato dall'attrice – quello relativo alla decurtazione del canone per i lavori e alla asserita perdita della possibilità di ottenere il risarcimento dal CP_3 per i danni causati dalle infiltrazioni – appare totalmente destituito di fondamento.
In primo luogo, come si è detto, è emerso che i lavori di manutenzione per portare l'immobile a normali condizioni di fruibilità non riguardavano esclusivamente il ripristino delle parti ammalorate dalle infiltrazioni condominiali, con la conseguenza che l'importo di € 22.000,00 – che come lamentato dall'attrice, attraverso l'iniziale decurtazione del canone, finisce sostanzialmente con il gravare definitivamente sui locatori – non appare affatto sproporzionato rispetto alla mole di lavori che è incontestato l'immobile necessitasse.
Inoltre, non appare chiaro in che modo la clausola contrattuale di cui all'art. 4 possa pregiudicare la possibilità per i proprietari dell'immobile di agire contro il condominio per i danni asseritamente discendenti da infiltrazioni di natura condominiale.
La predetta clausola invero non fa altro che specificare la possibilità – già pacificamente ritenuta dalla giurisprudenza formatasi sull'interpretazione dell'art. 1172 c.c. – per il conduttore di agire direttamente nei confronti di terzi che con infiltrazioni molestino il suo possesso, senza tuttavia affatto escludere il diritto dei proprietari di agire contro l'ente condominiale per il risarcimento dei danni cagionati dalle infiltrazioni all'immobile di loro proprietà.
Né, anche in tal caso, parte attrice ha dimostrato di essersi mai seriamente attivata con il per ottenere l'esecuzione dei lavori di ripristino o il risarcimento dei danni subìti CP_3 dall'immobile a causa delle infiltrazioni: la diffida del 2022 dalla stessa prodotta oltre ad essere risalente a più di due anni anteriori all'introduzione del giudizio, non è neanche provato che sia mai stata spedita o tanto meno ricevuta.
In conclusione, la domanda risarcitoria spiegata da parte attrice non può trovare accoglimento, non essendo stata raggiunta la prova né dell'esistenza del lamentato pregiudizio, né del nesso di causalità.
La domanda attorea è quindi rigettata.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in dispositivo (applicando i minimi di tariffa per lo scaglione di valore compreso tra € 52.000 ed € 260.000).


P.Q.M.


Il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. rigetta le domande formulate dalla parte attrice;

2. condanna la società attrice alla refusione, in favore di , delle spese di CP_1 CP_1 lite che si liquidano in € 7.052,00 oltre spese generali al 15%, Iva e CpA sul compenso, con distrazione in favore del difensore dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Palermo, il 30 ottobre 2025
Il Giudice
RA EL