R.G. N. 3890/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI
XII SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Angelo
BA ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa di primo grado, introdotta da:
(P.I. ), IN PERSONA DEL LEGALE RAPP. TE P.T. Controparte_1 P.IVA_1 CP_2
DIFESA DALL'AVV. GIOVANNI D'ALTERIO, CHE LA RAPPRESENTA E DIFENDE IN
[...]
FORZA DI PROCURA IN ATTI;

ATTORE
CONTRO

P.IVA: , CON SEDE IN NAPOLI AL VIALE PRIVATO Controparte_3 P.IVA_2
LETIZIA N. 1, IN PERSONA DEL RAPP.TE P.T. SIG. RA NADIA FICHERA, DIFESA DALL'AVV. TINA
APICELLA, CHE LA RAPPRESENTA E DIFENDE IN VIRTÙ DI PROCURA IN ATTI;

CONVENUTO

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
DELLA DECISIONE (artt. 132 c.p.c. – 118 disp. att. c.p.c.)
p. 1 Con atto di citazione notificato, esponeva di aver stipulato in data 12 CP_1 ottobre 2022 con un contratto preliminare di vendita avente ad Controparte_3
oggetto un capannone industriale in Marcianise (CE), zona ASI, frazionato in due unità immobiliari. Il prezzo era convenuto in euro 750.000,00, con versamento di euro
50.000,00 a titolo di acconto e saldo al rogito fissato per il 26 ottobre 2022.
L'attrice allegava di avere, in vista della stipula, richiesto un mutuo di euro 700.000,00, predisposto gli assegni circolari e presentato istanza per il credito d'imposta, nonché di avere sollecitato la controparte con PEC del 21 e del 25 ottobre 2022.
In particolare, la parte attrice sosteneva che la venditrice avesse immotivatamente comunicato l'assenza al rogito, determinando l'impossibilità della stipula anche per incertezza dell'oggetto, poiché non era stato individuato con precisione il subalterno da trasferire. Chiedeva pertanto dichiararsi la risoluzione del preliminare ex art. 1453
c.c. e la condanna di al risarcimento dei danni, quantificati secondo il CP_3
criterio della differenza “tra il valore commerciale del bene … e il prezzo pattuito, oltre alla rivalutazione monetaria”, oltre alle spese sostenute per il mutuo, la verbalizzazione notarile e la gestione del credito d'imposta; insisteva, inoltre, per la ricorrenza della “mora del creditore … quando, senza motivo legittimo, il creditore non riceve il pagamento offertogli dal debitore”.
Si costituiva contestando la domanda attorea. Controparte_3
La convenuta qualificava la scrittura del 12/10/2022 come minuta/puntuazione nell'ambito di fattispecie a formazione progressiva, come vendita alternativa riferita a
“sub 01 o sub 02-03”, con onere della scelta in capo al promissario acquirente e necessità di dichiarazione scritta ai sensi dell'art. 1350, n. 1, c.c.
La convenuta deduceva che, in assenza di specificazione, la stipula sarebbe stata giuridicamente impossibile, che la non comparizione del 26/10/2022 era stata previamente comunicata e che il 27/10/2022 era stato restituito l'acconto all'attrice, nell'ambito di un'intesa volta a sciogliere il vincolo.
La parte convenuta contestava, inoltre, la prova dei danni allegati, formulando disconoscimenti documentali e richiamando l'art. 1227 c.c. sul concorso colposo e in p. 2 via riconvenzionale chiedeva accertarsi l'inadempimento dell'attrice per mancata specificazione dell'oggetto, con la risoluzione della scrittura del 12/10/2022 e la cancellazione della sua registrazione.
Ebbene, secondo il Tribunale, la domanda attorea è infondata e deve essere rigettata.
La prima questione concerne la natura della scrittura del 12 ottobre 2022 e la sua idoneità a fondare l'azione di risoluzione per inadempimento.
Da quanto versato in atti emerge che le parti fecero riferimento a un compendio immobiliare articolato in due unità distinte, con divergenze quanto alla precisa individuazione del bene da trasferire.
In particolare, è incontestato che la scrittura riportasse la dicitura alternativa “sub 01 o sub 02-03” e che, nei giorni antecedenti al rogito, la promissaria acquirente, convocando la venditrice, indicò ancora l'oggetto come “sub 01 o 02-03”.
Tale assetto testuale e la successiva condotta delle parti connotano la scrittura come preliminare ad oggetto alternativo ovvero, nella più prudente qualificazione prospettata dalla convenuta, come atto preparatorio di un contratto ad effetti obbligatori all'interno di una formazione progressiva dell'accordo.
In entrambi i casi, il tratto qualificante è l'onere di specificazione dell'oggetto, rimesso alla parte individuata o individuabile dall'assetto negoziale.
La sequenza delle PEC del 21 e del 25 ottobre 2022 mostra che la specificazione non intervenne prima della data fissata per il rogito e che l'attrice sollecitò la controparte a indicare il sub da trasferire, assumendo dunque che l'onere gravasse sulla venditrice.
Tale assunto tuttavia è destituito di fondamento poiché la struttura di una vendita alternativa postula, in difetto di diversa pattuizione, che la scelta sia effettuata dalla parte cui conviene individuarla in termini funzionali all'assetto di interessi e alla realizzazione della causa concreta;
nel caso di specie, l'oggetto alternativo era posto a vantaggio dell'acquirente, sicché, in assenza di un chiaro trasferimento dell'onere in P capo al venditore, deve ritenersi che spettasse a effettuare scelta CP_1
[...]
idonea a cristallizzare il bene. Parte_2
Né può sostenersi che l'indeterminatezza fosse superabile in sede di rogito per effetto di una mera indicazione definitiva, poiché l'avvenuta parcellizzazione del consenso p. 3 negoziale in un sostanziale preliminare di preliminare ad effetti obbligatori e non traslativi, rendeva in concreto l'assetto negoziale inidoneo ad essere suscettibile anche di negoziazione coatta da parte del giudice ex art. 2932 c.c.; pertanto, in mancanza di seconda puntuazione, rectius: di un secondo reale preliminare di compravendita dall'oggetto individuato, volto a cristallizzare la res compravenduta, l'effetto invocato e la domanda giudiziale della parte attrice è destituita di fondamento.
L'individuazione catastale costituisce elemento essenziale dell'oggetto nel preliminare immobiliare suscettibile di esecuzione in forma specifica;
la sua mancanza o ambiguità preclude, di regola, la stipula e tanto più l'emissione di una pronuncia ex art. 2932 c.c.
In tale prospettiva, l'assenza della venditrice all'appuntamento notarile del
26/10/2022, peraltro preannunciata, non rappresenta ex se un inadempimento, ove si accerti che la specificazione preventiva dell'oggetto non era stata effettuata da chi era tenuto a farla.
Per ottenere l'effetto invocato, l'attrice avrebbe quantomeno dovuto unilateralmente individuare una tra le particelle alternative preliminarmente negoziate, non ottenendo un dissenso della convenuta.
Deve pertanto verificarsi se, nonostante la mancata specificazione, la venditrice abbia violato i doveri di correttezza e buona fede ex art. 1375 c.c., rendendosi comunque inadempiente.
L'attrice ha indubbiamente posto in essere significativi adempimenti preparatori
(richiesta di mutuo, predisposizione degli assegni circolari, attivazione per il credito d'imposta) e si è presentata dal notaio, facendo redigere verbale di constatazione.
Tali condotte provano l'idoneità finanziaria e l'interesse all'acquisto, ma non colmano il deficit genetico dell'oggetto. La convenuta ha dal canto suo addotto esigenze oggettive connesse alla diversa consistenza dei beni, all'eventuale risoluzione del contratto di locazione qualora fosse stato scelto il sub locato e alla necessità di interloquire con il Consorzio ASI, elementi tutti logicamente presupponenti l'opzione dell'acquirente.
In questo contesto, la scelta della venditrice di non presenziare al rogito fissato, comunicata il 25 ottobre 2022, si appalesa giustificata dall'oggettiva impossibilità di p. 4 procedere alla stipula in assenza dell'individuazione catastale definitiva. Deve escludersi, pertanto, la configurabilità della mora del creditore in capo alla venditrice, non potendosi pretendere che il creditore riceva un pagamento o consenta il trasferimento quando l'oggetto della prestazione principale non è stato ancora determinato secondo quanto richiesto dall'assetto negoziale.
È peraltro incontestato che il 27 ottobre 2022 la convenuta abbia restituito all'attrice l'assegno di euro 50.000,00, ricevuto a titolo di acconto.
La convenuta afferma che le parti, in tale sede, abbiano inteso sciogliere ogni vincolo, tuttavia, la documentazione in atti non consente di individuare un autonomo negozio solutorio o un accordo di risoluzione consensuale redatto in forma scritta.
La restituzione immediata dell'acconto, all'indomani dell'appuntamento notarile non andato a buon fine, è circostanza rilevante ai fini dell'assenza di mala fede della venditrice ed è incompatibile con l'idea che questa volesse lucrare un indebito vantaggio dalla protrazione del vincolo.
Da ciò non discende, di per sé, la risoluzione consensuale (di cui tuttavia è chiaramente un indice) ma si rafforza la conclusione secondo cui la condotta della convenuta non integra inadempimento idoneo a giustificare l'azione dell'attrice.
L'accertata mancanza di inadempimento del venditore rende superflua, in linea di principio, la disamina compiuta delle singole voci di danno. Ad ogni buon conto, le poste indicate dall'attrice (spese notarili, costi del mutuo, opportunità fiscali asseritamente perdute, canoni di locazione “sopportati”) non trovano adeguata allegazione specifica e prova quanto a esistenza, entità e nesso eziologico diretto con un inadempimento del promittente venditore.
Accertato, pertanto, che la specificazione dell'oggetto non è stata effettuata dall'attrice e che la non comparizione della venditrice non integra inadempimento, la domanda riconvenzionale di diretta a ottenere la risoluzione della scrittura del CP_3
12/10/2022 per inadempimento di C.M.A. merita accoglimento nei limiti di seguito indicati.
La scrittura, per come congegnata, ha natura di preliminare ad oggetto alternativo ovvero di puntuazione nell'ambito di una formazione progressiva;
in entrambe le p. 5 letture, il mancato compimento della scelta da parte dell'attrice ha impedito l'ulteriore corso del programma negoziale, integrando inadempimento dell'obbligazione di collaborazione e specificazione dell'oggetto. Ne consegue la risoluzione della scrittura, con declaratoria degli effetti restitutori già spontaneamente attuati mediante restituzione dell'acconto.
Non sussistono, viceversa, i presupposti per la condanna ex art. 96 c.p.c., poiché la lite, pur infondata, non presenta tratti di mala fede o colpa grave nella proposizione della domanda tali da giustificare una sanzione. Le complesse questioni qualificatorie e il segmento di trattative intercorrenti, anche alla luce dell'urgenza impressa al calendario dall'originaria fissazione del rogito, inducono a ritenere le ragioni dell'attrice non temerarie.
A fronte del rigetto della domanda attorea e dell'accoglimento della domanda riconvenzionale segue la condanna alle spese di lite, secondo il principio di soccombenza, a propria volta espressione del generale canone della causalità (cfr., in arg., Cass. 25141/06).
Considerato il valore della causa (superiore a 5.201,00 euro) e applicati i riferimenti oggi dettati dal d.m. 147/2022, si liquidano – per tutte le fasi processuali – gli importi medi, così per complessivi 5.077,00 euro, oltre accessori di legge, direttamente in favore del difensore, avendone fatto espressa richiesta.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, in persona del Giudice dott. Angelo BA, definitivamente pronunciando nel procedimento in epigrafe indicato, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita:
- rigetta la domanda proposta da volta alla risoluzione del contratto CP_1 preliminare del 12/10/2022 e al risarcimento dei danni;

- accoglie la domanda riconvenzionale di e, per l'effetto, dichiara Controparte_3
risolta la scrittura del 12/10/2022 per inadempimento di dando atto della CP_1 già avvenuta restituzione dell'acconto di euro 50.000,00;
p.

6 - condanna la parte attrice al pagamento, in favore del difensore della convenuta, delle spese di lite, liquidate in complessivi 5.077,00 euro per prestazioni professionali forensi, oltre contributo forfettario al 15%, IVA e c.p. se e per quanto dovuti, oltre alle eventuali spese di registrazione della sentenza.
Napoli, 17 dicembre 2025.
IL GIUDICE dott. Angelo BA
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