REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA
in composizione monocratica, in persona del dott. SS Di GI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 2317 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno 2016 promossa
DA
(C.F. )), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
FR IP ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. SS Azzena, sito in Tempio Pausania, via Mannu n. 18.
Attore
CONTRO
(C.F. ) sito in Arzachena, Controparte_1 P.IVA_1 località Porto Cervo (SS) via Castelcervo n. 80, in persona dell'amministratore pro tempore ed in persona del legale rappresentante pro Controparte_2 tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Stefano Romano.
Convenuto
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, notificato in data 27/10/2016 , nella sua qualità di Parte_1 proprietario di due immobili siti nel condominio ” di Arzachena - località Controparte_1
Porto Cervo, conveniva in giudizio detto condominio impugnando la delibera dell'assemblea condominiale approvata il 25/8/2016 con cui l'assemblea aveva approvato il bilancio consuntivo 2015/2016 ed il relativo riparto di spesa, nonché la previsione di spesa per il
2016/2017 (con l'inserimento della voce custodia e l'adeguamento del fondo spese legali, e con
1 l'inserimento dell'integrazione del fondo “quote ) ed, in ultimo, aveva confermato Pt_1
l'incarico di amministratore allo studio CP_3
A sostegno delle proprie ragioni l'attore esponeva che:
-il complesso immobiliare del era costituito da 2 corpi di CP_1 Controparte_1 fabbrica strutturalmente separati;
uno definito corpo A costituito da n. 5 unità immobiliari appartenenti ad altrettanti proprietari e, un corpo B costituito da n° 3 unità immobiliari di cui 2 appartenenti all'odierno attore e, una appartenente a terzo proprietario ). CP_4
- gli immobili di proprietà del facenti parte del blocco B, erano, dunque, autonomi, non Pt_1 essendo accorpati ad altri nell'edificio ed essendo inoltre separati e svincolati anche dalla gestione degli appartamenti dell'edificio A.
-la delibera dell'assemblea condominiale approvata il 25/8/2016 doveva pertanto considerarsi nulla, o comunque annullabile e/o invalida e/o inefficace e, pertanto, ne chiedeva la sospensione:
1) per irregolarità della costituzione dell'assemblea.
Invero, alla suddetta assemblea condominiale erano intervenuti personalmente o attraverso rappresentanza per delega - 4 condomini su 6 -per complessivi millesimi 533,96. Tuttavia, nel verbale di assemblea si dà atto che i condomini partecipanti all'adunanza erano 5, poiché era stato considerato condomino il quale però, da ricerche effettuate presso la Persona_1 conservatoria dei registri immobiliari, non era proprietario di alcun immobile nell'intero comune di Arzachena, e dunque, aveva preso parte senza averne titolo alcuni alle assemblee condominiali;

2) per aver posto la delibera a carico dell'attore oneri condominiali oggetto di delibere assembleari precedenti ed impugnate, in parte sospese o comunque sub iudice.
Difatti, nel piano di riparto 2016/2017 l'attore risultava debitore nei confronti del CP_1 per Euro 44.541,86 di cui, tuttavia, Euro 39.727,00 costituivano oggetto di piano di riparto già allegato alla delibera dell'anno 2015 attualmente sub iudice, ma di tale importo Euro 35.127,13 costituivano oggetto del riparto di spesa consuntivo per l'anno 2014-2015, adottato con la deliberazione dell'agosto 2014, che l'attore aveva impugnato nei termini e che aveva dato origine al procedimento avente RG 2140/2014, nell'ambito del quale il giudice aveva sospeso l'efficacia della delibera.
Ne derivava che le somme di volta in volta imputate al dal erano aumentate Pt_1 CP_1 negli anni ed erano state addebitate cumulativamente, in forza di deliberazioni tutte sospese dall'autorità giudiziaria, eccezion fatta per quella dell'anno 2015;
2 3) per illiceità dell'oggetto in quanto erano state ripartite spese condominiali aventi ad oggetto lavori su asserite parti comuni del (costituito da due corpi di fabbrica, denominati CP_1
A e B, del tutto autonomi e senza alcun bene di proprietà comune) ma in realtà riguardanti in parte suolo pubblico, ovvero terreno di proprietà comunale ed, in parte, proprietà esclusiva del blocco A. Precisava che tali beni erano costituiti dalla strada che dalla via pubblica consentiva di accedere al ( particella 345 di proprietà dei blocchi A e B risultava invece in CP_1 piena proprietà di ) nonché da un'area adibita a parcheggio (particella Controparte_5
344) ritenuta ed amministrata quale fosse bene comune dai proprietari dei due fabbricati, era invece di proprietà pubblica, ovvero del Comune di Arzachena, come risulta dalla visura catastale e dall'estratto di mappa;

4) per illegittimità delle spese oggetto dei bilanci condominiali e per la loro errata ripartizione.
Infatti erano stati imputate al spese che originavano dalla gestione di beni che non erano Pt_1 in comune tra gli edifici del blocco A e del blocco B perché ricadenti sulle particelle 344 e 345 di proprietà del Comune di Arzachena ( a titolo esemplificativo, spese di giardinaggio e lavori inerenti il parcheggio ed il vialetto); altresì, erano state imputate indistintamente a tutti i condomini le spese riguardanti entrambi i blocchi relative al consumo di acqua, luce, attività di disinfestazione o anche per acquisto di piante da interrare, relative al blocco A che non aveva alcunché in comune con il blocco B, non esistendo parti di pertinenza condominiale, come attestato dalla sentenza non definitiva 217/16 resa nel giudizio pendente avente RG 201284/10;
- la redazione del bilancio condominiale (o rendiconto) era affetta da irregolarità in quanto non avrebbero dovuto essere indicati i saldi passivi degli anni precedenti (ovvero le quote non pagate dai singoli condomini) siccome eventuali saldi passivi dovevano essere prontamente recuperati (e non relegati ad una mera posta contabile di esercizi precedenti da riscuotere separatamente) onde evitare un aggravio procedurale e gestionale;

-la voce custodia era stata approvata dall'assemblea e posta in bilancio forfettariamente senza alcun tipo di legittimazione, poiché non vi era alcun preventivo di spesa né l'indicazione del soggetto incaricato a svolgere tale attività;
-circa le modalità di riparto delle spese, non essendovi alcuna area comune tra i blocchi A e B, era evidente che il riparto di talune spese in ragione dei millesimi era del tutto errata poiché, qualora fosse stata accertata, nel giudizio pendente avente RG 201284/10, l'esistenza di un supercondominio, sarebbe stato necessario predisporre distinti documenti contabili: il primo relativo alle poste attive e passive della gestione dei beni comuni all'intero complesso comprendente vari fabbricati ed il secondo relativo a quelle inerenti alla gestione dei singoli
3 corpi di fabbrica (A e B), ognuna delle quali da sottoporre al vaglio ed all'approvazione separata di ciascuna assemblea condominiale.
Concludeva sostenendo che tali motivi legittimavano la richiesta di sospensione dell'esecutività della delibera assembleare e costituivano il fumus dell'impugnazione. Quale periculum in mora veniva dedotto il pignoramento del conto corrente del reclamante per oltre 48.000,00 euro in forza di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo relativo ad altro procedimento avente ad oggetto il mancato pagamento di oneri condominiali ed il rischio che, se il condominio avesse posto in esecuzione la delibera impugnata in tale procedimento, ci sarebbe stata una sproporzione tra l'eventuale somma pignorata e quanto dovuto dal condomino;
veniva, infine, prospettato, in caso di mancata sospensione della delibera, un danno maggiore da parte del condomino rispetto a quello che avrebbe subito il Condominio. Inoltre, il Condominio aveva iscritto ipoteca giudiziale sul bene dell'attore la cui trascrizione era pregiudizievole, poiché atta a dissuadere i possibili acquirenti dell'immobile.
L'attore chiedeva inoltre la sospensione del giudizio in attesa che i procedimenti pendenti tra le stesse parti ed aventi il medesimo oggetto si concludessero, essendo indubbio che dalla loro soluzione dipendesse la decisione della presente controversia.
Si costituiva in giudizio il e chiedeva, in via preliminare, declaratoria di CP_1 improcedibilità ai sensi dell'art. 5 comma 1 bis D.lgs 28/2010 e, nel merito, il rigetto della domanda poiché infondata in fatto ed in diritto.
In particolare, a sostegno delle indicate conclusioni, parte convenuta deduceva:
- la sentenza non definitiva n. 217/2016 pubblicata il 6/4/2016 nell'ambito del giudizio RGN
201284/2010 con la quale il giudice aveva dichiarato la nullità della deliberazione assembleare impugnata riguardava solo la gestione e le spese per la manutenzione di beni che si assumeva non fossero di proprietà ovvero sui quali il non aveva alcun diritto CP_6 CP_1 reale, cosicchè anche il era tenuto al relativo versamento di tutte le altre CP_1 Pt_1 spese comuni;

- con la sentenza n. 644/2016 pubblicata in data 27/10/2016 ed emessa all'esito del giudizio
RGN 2140/2014, il Tribunale aveva osservato “che i beni estranei alla proprietà condominiale non sono gli unici beni comuni tra i proprietari dei corpi di fabbrica A e B. Il regolamento condominiale dà infatti atto, all'art. 2, della presenza di ulteriori beni comuni quali ad esempio la rete fognaria, quella di distribuzione dell'acqua potabile, i serbatoi di accumulo, le stazioni di pompaggio e la rete di distribuzione di energia elettrica, in ordine ai quali nessuna contestazione è stata mossa dall'attore”. Che tali beni fossero in comune tra i due blocchi era
4 stato confermato anche dalla perizia redatta, su incarico condominiale, dal geom. Per_2
[...]
- il mancato pagamento degli oneri condominiali da parte dell'odierno attore paralizzava l'attività del condominio e danneggiava indubbiamente gli altri condomini, ai quali non veniva consentito far fronte alle necessarie spese comuni di cui, peraltro, godeva e beneficiava anche il condomino Per ovviare a tale problematica il , attesa la pendenza di tutti Pt_1 CP_1
i giudizi di impugnazione di delibere assembleari, si era fatto carico della quota Pt_1 ripartendola tra tutti gli altri condomini;

- quanto alla irregolare presenza di saldi passivi contestata da controparte, parte convenuta precisava che il rendiconto condominiale conteneva le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , con ciò significando che in esso CP_1 dovevano necessariamente essere indicati anche i saldi passivi ovvero i mancati incassi;

- la sospensione della deliberazione assembleare non poteva comportare la sospensione dei pagamenti per bollette per i consumi di energia elettrica o per i consumi idrici;

- in punto criterio di ripartizione, si faceva rilevare l'esistenza ed operatività del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali.
All'udienza del 22/02/2017 il giudice, rilevato che non era stato esperito il tentativo obbligatorio di mediazione, rientrando la materia nell'ambito di quelle per le quali il tentativo di mediazione è condizione di procedibilità della domanda ai sensi dell'art 5 d.lgs.28/2010
(impugnazione di delibera assembleare) assegnava alla parte attrice il termine per la presentazione della domanda di mediazione e rinviava ad altra udienza per la verifica dell'esito della stessa. A seguito dell'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, parte attrice depositava verbale con esito negativo.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 22/9/2017, il Giudice, valutando il pregiudizio che avrebbe potuto subire l'attore, il quale paventava un potenziale danno soltanto patrimoniale (derivante dalla possibilità che il Condominio potesse ottenere, in forza del deliberato assembleare, un decreto ingiuntivo nei confronti del rispetto a quello che Pt_1 avrebbe potuto subire il che in caso di sospensione della esecutività della delibera CP_1 non avrebbe potuto provvedere alla gestione delle cose comuni di cui anche il reclamante usufruiva, riteneva, quindi, di privilegiare l'interesse del alla stabilità delle CP_1 delibere rispetto all'interesse del condomino reclamante. Pertanto, non sospendeva l'efficacia della delibera impugnata;
altresì, disponeva la prosecuzione del procedimento di mediazione, stante la mancata partecipazione personale delle parti, con onere di impulso a carico dell'attore nel proposito che, estendere la soluzione conciliativa a tutti i procedimenti instaurati tra le parti
5 in causa, potesse definire il conflitto nel suo complesso. Tuttavia, il nuovo verbale di mediazione depositato da parte attrice riportava, nuovamente, esito negativo.
Il giudice proponeva poi ex art. 185 c.p.c. una conciliazione/transazione, nei termini che seguono: scorporo da parte del limitatamente alla posizione dell'attore, delle CP_1 spese approvate con la delibera del 25/08/2016 e ritenute non dovute in base alle sentenze n.
217/2016 e 644/2016 del Tribunale di Tempio Pausania;
spese compensate.
In ultimo, il Giudice ammetteva CTU volta a stabilire se le particelle 344 e 345 fossero di proprietà del o di terzi e, conseguentemente, se le spese oggetto del bilancio del CP_1
2016 fossero riferibili a beni di proprietà del condominio o di terzi.
Con note del 08/10/2019, a seguito di indicazione fornita dal Giudice e quanto al consuntivo approvato dalla assemblea del 25/08/2016 (oggetto di impugnazione nel presente giudizio), il procuratore di parte convenuta evidenziava che la ripartizione del consuntivo relativamente alla posizione del teneva conto delle determinazioni di cui alle citate sentenze e, in relazione Pt_1 al consuntivo 2015/2016 la quota a carico di era pari ad €. 1.895,99 in luogo di €. Pt_1
4.225,32. Quanto sopra era stato approvato dalla assemblea dei condomini in data 06/11/2017.
Detta assemblea approvava lo scorporo e, per il consuntivo 2016/2017, la quota a carico del era pari ad €. 3.388,94 in luogo della maggior somma di €. 5.603,94. Sempre con la Pt_1 stessa delibera era stata ricalcolata la quota Giardi per l'esercizio 2014/2015, originariamente di €. 4.599,87 ed attualmente pari ad €. 1.898,18.
Con note del 07/11/2019 l'attore avanzava una propria proposta conciliativa dichiarando di rendersi disponibile a transigere la presente controversia, unitamente a tutte le altre, mediante la fuoriuscita dello stesso (e quindi della propria unità abitativa) dal Controparte_1
, con mutua rinuncia a qualsiasi azione reciproca e/o a qualsiasi pretesa vantata
[...] vicendevolmente, ritenendosi entrambe le parti soddisfatte e, senza null'altro avere l'una da pretendere nei confronti dell'altra, a spese compensate.
All'udienza del 1/6/2022, le parti dichiaravano di concordare nella richiesta di revoca dei punti
1 e 2 del quesito conferito al CTU con ordinanza del 19/2/2019. Parte attrice chiedeva che venisse revocato anche il quesito n. 3 in attesa della definizione della domanda vertente sull'esistenza del condominio (R.G. 389/2021).
Il Giudice disponeva un'ulteriore consulenza tecnica d'ufficio, con il seguente quesito: “non contestata la circostanza secondo cui gli immobili censiti al Catasto terreni del Comune di
Arzachena al foglio 21 particella 344 e particella 345 sono di proprietà non del , CP_1 bensì di terzi, dica il CTU se e quali spese oggetto del bilancio approvato in data 25.08.2016 si riferiscono a lavori effettuati su parti di proprietà non del , bensì di terzi. CP_1
6 Relativamente alle spese che si accerti siano state sostenute in favore dell'amministrazione del
Condominio e su beni appartenenti alla sua proprietà, si verifichi, in base ai documenti allegati, la loro corretta quantificazione”.
In sede di precisazione delle conclusioni, la parte convenuta riformulava le proprie conclusioni come di seguito: “a) rigettare le domande avanzate dall'attore siccome infondate in fatto ed in diritto;
b) accertato e dichiarato che il convenuto ha provveduto a rielaborare i CP_1 criteri di ripartizione delle spese cui è tenuto a partecipare anche l'attore e che la deliberazione assunta in data 07/11/2017 ha sostituito la deliberazione del 2016, oggetto del presente giudizio, condannare il sig. al pagamento delle somme di cui alla nuova ripartizione Pt_1
(doc. a) ovvero al pagamento delle somme nella misura indicata dalla Consulenza Tecnica
d'Ufficio in atti”.
La causa, istruita mediante produzioni documentali e CTU, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 18/07/25, svoltasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., con concessione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Va preliminarmente dichiarata inammissibile la domanda avanzata da parte convenuta in sede di precisazione conclusioni, trattandosi di domanda nuova tardivamente proposta oltre i termini di legge.
Sempre in via preliminare, si fa rilevare la tardività del deposito della comparsa conclusionale di parte convenuta depositata fuori termine (in data 31/10/2025 in luogo del 30/10/2025), ovvero oltre il termine perentorio assegnato ex art. 190 c.p.c. e, di conseguenza, se ne dichiara l'inammissibilità in giudizio.
Nel merito, il giudizio ha ad oggetto l'impugnativa della delibera assembleare adottata dal in data 25/08/2016, con cui sono stati approvati il bilancio Controparte_1 consuntivo 2015/2016 ed il preventivo 2016/2017.
Orbene, dalle risultanze processuali è emerso che, con la deliberazione adottata in data
07/11/2017, il ha approvato il consuntivo e la ripartizione delle spese provvedendo CP_1
a scorporare, relativamente alla posizione del tutte quelle spese, ritenute non dovute, Pt_1 per la manutenzione e/o servizi di beni che si assumeva non fossero (e non siano) di proprietà ovvero sui quali il non ha alcun diritto reale tenendo conto delle CP_6 CP_1 determinazioni di cui alle sentenze n. 217/2016 e n. 644/2016.
Come si evince dall'all.14 delle memorie 183 n. 2 c.p.c. di parte convenuta, il ha CP_1 inoltre provveduto ad applicare il medesimo criterio, non solo per l'esercizio oggetto della presente impugnazione (2015/2016), ma anche per i bilanci relativi agli esercizi precedenti
(2009/2010, 2010/2011, 2011/2012, 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015 e 2015/2016).
7 In applicazione del predetto criterio, il ha pertanto rimodulato, in diminuzione, il CP_1 conguaglio a carico del pari ad € 1.895,99, tenendo conto di una spesa complessiva di Pt_1
€ 6.432,11.
Pertanto, risultano essere prive di pregio le contestazioni dell'attore, il quale ha insistito nel sostenere che il abbia fatto transitare sotto la voce “Saldi precedenti” gli importi CP_1 posti a suo carico e non versati negli anni antecedenti, a far data dall'esercizio 2009/2010, benché oggetto di delibere dichiarate nulle o di cui era stata sospesa l'efficacia.
Invero, il convenuto ha correttamente stornato, dalla quota dovuta dal gli CP_1 Pt_1 importi inizialmente indebitamente posti a suo carico.
Ciò posto, si rammenta che l'assemblea condominiale, la quale abbia deciso e deliberato relativamente ad un certo ordine del giorno, può modificarlo per intero o rettificarne soltanto alcuni aspetti, sostituendo la delibera condominiale originaria con un'altra.
Alla luce di quanto previsto dall'art. 2377 c.c. ottavo comma, norma relativa alle società per azioni ma applicata estensivamente in materia condominiale per effetto di numerose pronunce giurisprudenziali, nei casi in cui si debba sostituire una delibera impugnata con una valida, si stabilisce che “L'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto. In tal caso il giudice provvede sulle spese di lite, ponendole di norma a carico della società, e sul risarcimento dell'eventuale danno”.
Con la sostituzione della delibera, nell'ipotesi in cui sia sorta nel frattempo una controversia giudiziale, come nel caso in esame, cessa la materia del contendere ed il giudice, non potendo pronunciare l'annullamento, si limita ad imputare le spese processuali.
A conferma di quanto sopra esposto, il Tribunale di Milano con sentenza n. 5397/2013 ha statuito che “si verifica infatti la cessazione della materia del contendere quando l'assemblea regolarmente riconvocata abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto dell'impugnazione, ponendo in essere un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido”. (Così anche il Tribunale di Torino, sezione III civile, sentenza n. 3552/2011, conforme all'orientamento della Cass. civile, sez. II, 28 giugno 2004, n. 11961 sul tema delle impugnazioni delle delibere assembleari).
Per tutto quanto dedotto, ritiene il Tribunale che debba dichiararsi la cessazione della materia del contendere del presente giudizio.
Con riferimento all'imputazione delle spese di lite, ed in applicazione del principio della c.d. soccombenza virtuale, osserva il Tribunale che la domanda del era senz'altro fondata e Pt_1 sarebbe stata accolta, poiché, se la delibera impugnata non fosse stata sostituita nel corso del
8 giudizio con quella che ne ha sanato i vizi in applicazione di quanto stabilito dalle sentenze n.
217/2016 e n. 644/2016, con il conseguente storno di parte delle spese addebitate all'attore.
Considerato tuttavia che l'esito del presente giudizio è conforme al contenuto della proposta conciliativa avanzata dal giudice, ed immotivatamente respinta dall'attore, il che avrebbe consentito alle parti di poter raggiungere un accordo, con conseguente risparmio dei tempi e dei costi del processo, si reputa equo compensare le spese di lite nella misura di un terzo, e condannare il condominio ” al pagamento in favore di dei Controparte_1 Parte_1 residui due terzi.
Le spese di lite sono liquidate come in dispositivo, fin applicazione dei parametri di cui al D.M.
55/2014 per lo scaglione di valore compreso tra € 26.000 e € 52.000, complessità media, valori medi.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione respinta, così dispone:
DICHIARA la cessazione della materia del contendere;

COMPENSA tra parte attrice e parte convenuta le spese di lite del presente giudizio nella misura di un terzo, e condanna il condominio “ al pagamento in Controparte_1 favore di dei restanti due terzi, che liquida in complessivi €. 5.077,33 per Parte_1 compensi, oltre spese generali, IVA e CPA.
Tempio Pausania, 12.12.2025
Il giudice
SS Di GI
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