R.G. n. 210/25
EPUBBLICA ITALIA
TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE II CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
All'udienza del 17.12.25, innanzi alla Giudice IK LÙ PA, chiamata la causa RG n. 210 dell'anno 2025, sono presenti: per parte ricorrente l'avv. Coppola;
per parte resistente l'avv. Lucio Savagnone anche in sostituzione dell'avv. Palmi-
giano.
LA GIUDICE
Richiede chiarimenti alle parti in ordine all'attuala stato dei pagamenti.
L'avv. Coppola conferma che, dopo la notifica dello sfratto, i pagamenti sono ripresi regolarmente.
Entrambi i procuratori danno atto di avere documentato quanto sopra nelle note conclusive, unitamente all'attuale stato del procedimento avente ad oggetto la licenza per finita locazione.
A questo punto i procuratori delle parti discutono la causa riportandosi ai rispettivi atti e note conclusive.
L'avv. Savagnone in particolare, rileva che parte ricorrente ha depositato un docu- mento unitamente alle note conclusive, della quale eccepisce la tardività, disconoscendo, in subordine -pur essendo il documento comunque inconducente ai fini della decisione, proprio in ragione della sua risalenza- la conformità della copia all'originale.
L'avv. Coppola rappresenta che la produzione del documento si è resa necessaria in relazione alle prove orali richieste da controparte.
LA GIUDICE
Dichiara inutilizzabile il documento sopra indicato, poiché prodotto oltre le preclu- sioni previste per la produzione documentale e per non avere parte ricorrente chiesto ter- mini alla prima udienza.
Quindi, si ritira in Camera di consiglio.
All'esito della Camera di consiglio, deposita la Sentenza che segue omettendo la let- tura prescritta dall'art. 429 c.p.c. non essendovi persone in aula.
Il presente verbale viene chiuso alle ore 18.46
LA GIUDICE
Dott.ssa IK LÙ PA R.G. n. 210/25
EPYBBLICA ITALIA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE II CIVILE
in composizione monocratica, nella persona della giudice IK LÙ PA, all'esito della discussione svoltasi all'udienza odierna, ha pronunciato e pubblicato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 210 dell'anno 2025 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente
TRA
Parte_1 C.F. 1 Parte_2
) tutte domici- ^C.^F. ² ) e Parte_3 Codice Fiscale_3 liate elettivamente in Palermo, Piazza Francesco Procopio Cutò 17, nello Studio dell'Avv. che le rap-
ON Coppola (C.F.: C.F._4 Email_1
presenta e difende giusta procura su foglio separato in calce alla citazione per intimazione di sfratto.
Parte ricorrente
E
(Partita IVA 'P.IVA_1 in persona Controparte_1
del suo legale rappresentante pro tempore, CP_1 (pec: ^Email_2 e^letti-
vamente domiciliata in Palermo, via R. Pilo n. 11 presso lo studio degli avvocati Alessan- ^dro IA (C.F. C.F._5 P.^I. P.IVA_2 рес [...]
C.F._6e dall'Avv. Lucio Savagnone (C.F. Email_3
, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e pec: Email_4
risposta
Resistente Oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento all'obbligo di versamento del canone alla scadenza convenuta (art. 1453 c.c.)
Il Tribunale,
definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, eccezione o difesa, così provvede:
- RIGETTA le domande formulate da parte ricorrente;

e Parte_1 in solido, al CONDANNA Parte_2 Parte_3
pagamento, in favore in persona del legale Controparte_1
CP_1 al versamento di € 2.552,00 oltre IVA, rappresentante pro tempore,
C.p.a., spese generali (in misura pari al 15%) a titolo di rifusione delle spese di li- te.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente controversia -introdotta in esito al provvedimento di mutamento del ri- to adottato a norma dell'art. 667 c.p.c. in seno al procedimento di sfratto per morosità- ha e [...]ad oggetto la domanda, proposta dalle locatrici, Parte_1 Parte_2
e Controparte_1 quale agente di Palermo Est della Parte_4

contro

CP_1 '
intesa alla risoluzione del contratto di locazione stipulato in Controparte_2
data 30.7.2007 (registrato il 6.8.2007 al n. 4947, serie 1), avente ad oggetto l'immobile sito in
Palermo, via Libertà n. 62, piano 3^, censito al NCEU di Palermo, fg. 44, p.lla 556, sub 36, per inadempimento della parte conduttrice al versamento dei canoni dovuti per i mesi di settembre, ottobre e novembre 2024 (pari a complessive € 2.700,00) e al rimborso della quo- ta parte dell'imposta di registro dovuta per l'ultimo biennio.
In sede sommaria, la conduttrice si è opposta alla convalida dello sfratto con memo- ria depositata in data 7.1.25, con la quale -premesso di avere integralmente corrisposto i canoni indicati in citazione e la quota parte dell'imposta di registro con bonifico del 6.11.25
(quindi il giorno successivo alla notifica dell'intimazione di sfratto), nonché i canoni dovu- ti per i mesi di dicembre 2024 e gennaio 2025, con bonifici ordinati rispettivamente in data

3.12.24 e 31.12.24- ha contestato la gravità del proprio inadempimento, in considerazione della tolleranza da sempre manutenuta dal locatore rispetto ai ritardi nei pagamenti, senza che siano mai intervenuti atti di messa in mora o diffide di sorta.
La conduttrice, inoltre, ha dedotto che, nel caso di specie, lo sfratto sarebbe stato in- timato in modo pretestuoso, ossia per ovviare alla controversia pendente tra le parti in or- dine alla regolarità ed efficacia della disdetta formulata da parte locatrice -data la sua in- tenzione di mettere in vendita l'immobile- a norma dell'art. 28, co. I L. n. 392/1978 con raccomandata del 16.1.24 (v. doc. 4 di parte resistente), per la scadenza contrattuale del giorno 31.7.25.
Con memoria integrativa depositata in data 3.4.25, le locatrici -premesso che nella locazione commerciale il pagamento intervenuto dopo la notifica dello sfratto non può spiegare efficacia sanante rispetto all'inadempimento- ha dedotto che proprio gli argo- menti impiegati dalla conduttrice a sostegno dell'opposizione confermano, al contrario, la sussistenza di un grave inadempimento contrattuale, dal momento che il ritardo nei pa- gamenti, per come ammesso dalla risulta "costante, pro-Controparte_1
lungato nel tempo e tale da rendere inaffidabile l'esecuzione dell'obbligazione principale del contrat- to", non essendo comunque necessaria, per l'accoglimento della domanda di risoluzione, la previa, formale, costituzione in mora della parte conduttrice.
Con memoria integrativa depositata in data 28.4.25 la conduttrice ha reiterato le di- fese già spiegate nella fase sommaria, contestando di avere mai ricevuto qualsivoglia dif- fida anche in forma verbale o telefonica e documentando l'avvenuto puntuale pagamento dei canoni maturati in corso di giudizio. ^La ^causa, disattese le prove orali articolate da parte resistente, in quanto aventi ad oggetto circostanze comprovate in via documentale (in specie per quanto attiene alla pe- riodicità dei pagamenti) o comunque non contestate (per quanto attiene alla messa in ven- dita dell'immobile), è stata discussa oralmente all'udienza odierna.
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Venendo, quindi, al merito della lite, va premesso che ' Parte_2 Parte_3 ^Parte_1 hanno proposto domanda di risoluzione a norma dell'art. 1453
[...] ^e
C.C.
L'accoglimento della domanda postula, quindi, come noto, la sussistenza di un ina- dempimento di non scarsa importanza (art. 1455 c.c.), il cui scrutinio, rimesso alla valuta- zione del giudice di merito, deve svolgersi sulla scorta di un duplice parametro, di natura oggettiva e soggettiva.
Più nel dettaglio, secondo il prevalente indirizzo "in tema di risoluzione per ^inadem- pimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguar- do all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadem- pimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità" (Cass., sent. n. 22346/2014, conformi C. 4022/2018; C. 12417/2015).
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Ciò premesso, venendo agli elementi di fatto rilevanti per la soluzione dell'odierna controversia, va innanzitutto osservato che, alla stregua del contratto di locazione oggetto del presente giudizio e del successivo accordo di modifica del giorno 3.9.2014 (v. produ- zione della parte intimata), la conduttrice è tenuta a versare il canone in "n. 12 rate mensili anticipate di € 900,00 entro il 5 di ogni mese".
Per quanto detto, occorre precisare che, alla data di notifica della citazione e conte-
stuale intimazione dello sfratto, la morosità -sebbene indicata nei mesi di settembre, otto-
bre e novembre- era in realtà riferibile ai soli mesi di settembre e ottobre.
Ciò chiarito, è indubbio che, sul piano oggettivo, la conduttrice è incorsa nell'inadempimento denunziato dalla locatrice, dal momento che i canoni dovuti per i me- si di settembre ed ottobre dell'anno 2024 sono stati versati soltanto in data 7.11.24 unita-
mente al canone di novembre (che, quindi, è stato parimenti corrisposto in ritardo, sebbe- ne di soli due giorni).
Per quanto sopra, più che sul piano della sussistenza dell'inadempimento -che è pa- cifico-, l'odierna controversia si appunta, piuttosto, sul profilo concernente la sua non scarsa importanza ex art. 1455 c.c.
Parte ricorrente, infatti, ritiene pienamente attinta la soglia di gravità richiesta a norma dell'art. 1455 c.c. per la risoluzione, alla luce del costante e reiterato ritardo della conduttrice nei pagamenti, mentre la ^utilizza questo Controparte_1
stesso elemento per valorizzare la sussistenza di una prassi di consolidata tolleranza della parte locatrice nel ricevere i pagamenti in ritardo.
Ebbene, esaminando il caso concreto, il Tribunale -richiamati i principi giuridici ri- levanti in ordine alla valutazione prescritta dall'art. 1455 c.c.- ritiene che, nel caso di specie, almeno in astratto, l'inadempimento della conduttrice può dirsi di non scarsa importanza in quanto il pagamento del canone nei termini convenuti costituisce, come noto, la princi- pale obbligazione del conduttore a norma dell'art. 1587 n. 2 c.c.
Vi è, però, che la valutazione dell'incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale deve tenere conto, anche sul piano oggettivo, del complessivo svolgimento del rapporto oltre che della specifica consistenza dei ritardi nel versamento del canone ri- spetto al termine convenuto.
Sotto questo aspetto, deve osservarsi che -sebbene la Controparte_ 1
[...] fosse solita versare il canone oltre il giorno cinque di ciascun mese, l'obbligo di pa- gamento del canone risulta sostanzialmente rispettato nella sua globalità, avuto riguardo al fatto che, alla data dell'intimazione (5.11.24), rispetto ad un contratto stipulato quasi venti anni or sono risultavano non corrisposte soltanto due mensilità e che, nel tempo, (per quanto consta) parte locatrice non ha mai dovuto ricorrere ad alcuna azione giudiziale o stragiudiziale per vedere soddisfatta la propria pretesa creditoria.
Inoltre, pur essendo vero che i canoni risultano corrisposti quasi integralmente in ritardo (per come documentato sin dall'ottobre del 2019, v. doc. 13 prodotto dall'intimata nella fase sommaria), è pur vero che detti ritardi non sono mai andati oltre il mese succes- sivo a quello stabilito per il pagamento del canone.
In sintesi, quindi, pur sussistendo un inadempimento non qualificabile come lieve, tale condotta -in una scala di lesività parametrata al complessivo assetto di interessi divi- sato in contratto- si attesta comunque su un livello non elevato.
Ed è proprio in relazione a tale ultima considerazione che il Tribunale - in tal modo così disattendendo la domanda di risoluzione formulata dalla parte locatrice- intende dare rilevanza al profilo soggettivo dalla valutazione effettuata a norma dell'art. 1455 c.c.
Sotto tale aspetto, infatti, occorre osservare che la costante tolleranza del locatore nell'accettare i pagamenti in ritardo può attenuare il giudizio di gravità ed incidere sulla possibilità di ottenere la risoluzione (v. Trib. di Massa sent. del 13.11.25 nel procedimento
R.G. n. 1967/24, Trib. Ragusa, sent. del 16.11.25 emessa nel procedimento R.G. n. 456/25).
Come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, infatti, "il comportamento concre- to del debitore e l'interesse del creditore all'esatto adempimento possono attenuare il giudizio di gravità (Cass. 8 settembre 2015 n. 17748), come ad esempio una protratta tolleranza da parte del creditore (Cass. 7 febbraio 2001 n. 1773), condotte da valutare secondo il principio generale della buona fede (Cass. 22 febbraio 2019 n. 5401).
In particolare, la protratta tolleranza del locatore nell'accettare i pagamenti in ritar- do ingenera nella controparte un affidamento, meritevole in certa misura di tutela, in or- dine al fatto che il ritardo stesso non sia considerato dalla controparte contrattuale come effettivamente lesivo del sinallagma contrattuale oltre che eccessivamente frustrante per gli interessi propri della parte creditrice.
Risulta quindi contrario a buona fede contravvenire al contegno tollerante prece- dentemente serbato senza prima avvisare la controparte del proprio mutato atteggiamento in ordine al ritardo nei pagamenti.
***
Ciò posto, nel caso di specie, il Tribunale reputa provata la sussistenza di un conte- gno di protratta tolleranza da parte del locatore.
Ciò, in particolare, si evince dalla documentazione prodotta dalla conduttrice in al- legato n. 13 alla comparsa di costituzione depositata nella fase sommaria (che, salvo errori di conteggio, a partire dall'ultimo bimestre dell'anno 2019, attesta ben 54 versamenti in ri- tardo su 60) nonché dalla mancata produzione, da parte della locatrice, di qualsivoglia dif- fida anche informale (come per esempio via sms o whattsapp) cui si accompagna la manca- ta articolazione di qualsivoglia istanza istruttoria in ordine a tale aspetto.
Tale profilo risulta, quindi, incidere, attenuandolo, sul giudizio di gravità di cui all'art. 1455 c.c.
Parimenti è a dirsi anche con riferimento alla condotta tenuta dalla conduttrice sin dalla notifica dell'intimazione di sfratto per morosità.
Rammentato, infatti, che anche la “tempestiva riparazione" è elemento valorizzabile nella valutazione del parametro soggettivo dell'inadempimento, nel caso di specie va evi- denziato che, appena il giorno seguente rispetto alla notifica della citazione per la convali- da dello sfratto, la ha saldato la morosità intimata, ri- Controparte_1 prendendo, da allora, a versare i canoni con assoluta puntualità, come attestato in data odierna dallo stesso procuratore di parte ricorrente.
E' allora del tutto verosimile (poiché coerente e logico) che la conduttrice avrebbe rimodulato la propria condotta -nel senso di renderla perfettamente aderente ai termini contrattuali- se solo avesse ricevuto un invito in tal senso da parte delle locatrici, le quali, tuttavia, piuttosto che agire in questa direzione, hanno inviato soltanto dopo la notifica dello sfratto (in data 15.11.24), una comunicazione con la quale si sono limitate ad avvisare la conduttrice che l'eventuale pagamento del dovuto non avrebbe inciso sulla determina- zione delle locatrici di ottenere la risoluzione.
Alla luce di quanto appena evidenziato, risulta ragionevole quanto prospettato dal- la conduttrice in ordine al fatto che la presente azione di risoluzione -più che come rime- dio avverso l'inadempimento- sia stata mossa dalla volontà di porre in ogni caso termine al rapporto contrattuale, ovviando, in qualche modo, alla controversia che attiene all'efficacia della disdetta intimata dalla locatrice con raccomandata del 16.1.24.
Conclusivamente, la pregnanza dei profili soggettivi sopra messi in luce attenua il giudizio di gravità dell'inadempimento riconducendolo sotto la soglia di gravità richiesta dall'art. 1455 c.c.
La domanda di risoluzione proposta dalla parte locatrice va quindi rigettata.
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Quanto alla regolamentazione delle spese di lite [che si liquidano in complessive €
2.552,00 applicando i compensi previsti nelle tabelle allegate al D.M. n. 55/14 e ss. mm per le fasi studio, introduttiva, istruttoria e decisionale per i giudizi di cognizione innanzi al
Tribunale di valore ricompreso tra € 1.101,00 ed € 5.200,00] esse vengono poste a carico di parte ricorrente in base al principio di soccombenza.
Palermo, 17.12.25
LA GIUDICE
IK LÙ PA