REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LAGONEGRO
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica e nella persona del dott. MA ER ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1657 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2020, vertente
TRA
(C.F. ), nata a [...] il [...] e Parte_1 C.F._1 residente in [...], rappresentata e difesa dall'avv. Attilio
Angrisano, giusta mandato in calce all'atto di citazione, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Sapri (Sa), alla via Kennedy n. 103
ATTRICE
E
C.F. ), nato a [...] il [...] e ivi Controparte_1 C.F._2 residente alla via Provinciale Del Corticato snc
CONVENUTO – CONTUMACE
NONCHE'
(P.IVA ), con sede in Monte San Giacomo (Sa), alla località Controparte_2 P.IVA_1
Cammineo snc, in persona del legale rappresentante pro-tempore
CONVENUTA – CONTUMACE
Oggetto: preliminare di cosa altrui
Conclusioni: come da atti e verbale di udienza del 4.11.2025, sostituita con note ex art. 127 ter c.p.c..
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione del 7.12.2020, ritualmente notificato, citava innanzi al Parte_1
Tribunale di Lagonegro per l'udienza del 20.04.2021, e la ed Controparte_1 Controparte_2 esponeva che, in data 7.11.2010, in Teggiano (Sa), per il tramite dell'agente immobiliare BO
NT sottoscriveva con quale delegato della di lui moglie Controparte_1 Persona_1 legale rappresentante della un compromesso di vendita relativo ad un appezzamento Controparte_2 di terreno di mq. 3.000, sito in agro di Vibonati (Sa), alla località Torretta facente parte della maggiore particella distinta in catasto al foglio n. 23 particella n.148; che nel preliminare Controparte_1 premetteva: “…La parte venditrice è proprietaria di un appezzamento di terreno di natura agricola, sito nel comune di Vibonati –SA- alla loc.tà Torretta e precisamente particella n.148 foglio 23 di mq.
8320” e, ancora, la “promette di vendere alla signora che promette Controparte_2 Parte_1 di acquistare mq.

3.000 di terreno come da pianta provvisoria in allegato, la parte acquirente concederà all'interno dei mq. acquistati un diritto di passaggio per gli altri terreni a mezzo strada sterrata larga 4 metri circa –vedi pianta allegata- il tutto sarà regolarmente frazionato prima dell'atto pubblico che si farà entro il 30 marzo 2011”; che veniva pattuito il prezzo di euro 53.000,00, oltre alle spese per la stipula dell'atto pubblico, da corrispondere con le seguenti modalità: euro
10.000,00 alla firma del preliminare, euro 36.000,00 entro fine novembre 2010 ed euro 7.000,00 alla stipula dell'atto pubblico;
che, quindi, l'attrice versava nelle mani di la somma di Controparte_1 euro 10.000,00 alla sottoscrizione dell'atto, euro 9.000,00 il 18.11.2010, mentre la somma di euro
8.000,00 veniva versata il 24.11 nelle mani di BO NT, autorizzata a riceverli in nome e per conto di che ancora versava euro 9.000,00 il 30.11 a ed Controparte_1 Controparte_1 euro 10.000,00 il 6.12.2010 alla BO per conto di il tutto per un totale di euro Controparte_1
46.000,00 (quarantaseimila); che, altresì, in data 30.10.2010 corrispondeva a BO NT per l'attività di mediatrice euro 500,00 a titolo di anticipo sulla provvigione della vendita e, il successivo 16.11.2010, euro 500,00 a completamento della provvigione della vendita del terreno;
che, inoltre, versava alla BO la somma di euro 350,00 a titolo di anticipo al geometra per il frazionamento del terreno ed euro 1.250,00 direttamente al geom. il 3 e il 19 maggio CP_3
2017 per i lavori di frazionamento;
che corrispondeva a tal la somma di euro 3.500,00 Parte_2 per l'acquisto del materiale e per la posa in opera della recinzione del terreno;
che stante i continui rinvii per la stipula dell'atto, con lettera a/r del 19.03.2018 metteva in mora la parte promittente, a cui seguiva ulteriore lettera a/r del 26.04.2018, senza ricevere alcun riscontro;
che il 6.07.2018,
in nome e per conto della si impegnava a effettuare l'atto pubblico Controparte_1 Controparte_2 di compravendita entro il 30.10.2018, rimasto inevaso;
che, essendo stata immessa nel possesso del terreno al momento della stipula del preliminare, in data 10.08.2019, riceveva a mezzo dell'avv.
MO AN, in nome e per conto di , , ed eredi CP_4 Controparte_5 CP_6
, proprietari della particella n.148 foglio 23 del Comune di Vibonati, intimazione e diffida a Per_2 rilasciare immediatamente il fondo in quanto era stata immessa da senza averne titolo;
CP_1 che, a seguito della mediazione obbligatoria esperita dai veri proprietari, l'attrice veniva costretta a rilasciare in via definitiva il fondo consegnando le chiavi del cancello di accesso al fondo da ella realizzato all'avv. MO AN;
che, quindi, prendeva atto di essere stata truffata in quanto la in persona del legale rappresentante e il di lei marito Controparte_2 Persona_1 CP_1 dichiaratosi delegato, giammai erano stati proprietari del terreno promesso in vendita e per il
[...] quale richiedevano e ottenevano la somma di euro 46.000,00; che in data 5.12.2018, sporgeva formale querela nei confronti di e di chiunque altro ritenuto responsabile per il reato di Controparte_1 truffa aggravata per grave danno economico e per avere approfittato di persona anziana;
che, stante il lungo lasso di tempo, il P.M. chiedeva l'archiviazione con la seguente motivazione “il reato, laddove se ne ravvisasse la sussistenza, risulterebbe prescritto”; che, a seguito di denuncia per truffa sporta dagli effettivi proprietari del fondo nei confronti sia dell'attrice e di , subiva CP_1 giudizio penale iscritto al n. 1568/2018 R.G.N.R. conclusosi con l'archiviazione il 13.02.2019; che,
a seguito del predetto inadempimento, l'attrice subiva i seguenti danni: euro 1.000,00 per pagamento onorari alla mediatrice BO NT;
euro 1.500,00 per picchettamento e frazionamento del terreno ed euro 3.500,00 per recinzione per complessi euro 6.000,00; che i vari tentativi di bonario componimento non sortivano alcun effetto e anche il procedimento di mediazione si concludeva con verbale negativo il 14.07.2020 per mancata adesione e comparizione delle parti chiamate.
Tanto premesso, rassegnava le seguenti conclusioni: “ 1) accertare e dichiarare che il rapporto negoziale intercorso tra le parti in data 07 novembre 2011 è qualificabile come preliminare di vendita;
2) accertare e dichiarare l'inadempimento dei convenuti e l'intervenuta risoluzione del contratto per le ragioni di cui in narrativa;
3) condannare e la società Controparte_1 CP_2 in persona del legale rappresentante pro tempore ed in solido tra di loro al
[...] pagamento/restituzione in favore dell'attrice della somma di €. 46.000,00=(quarantaseimila/00) con rivalutazione monetaria e interessi dalla consegna dei soldi al saldo;
4) condannare i prefati convenuti, sempre in solido tra di loro, al risarcimento dei danni subiti dalla sig. Parte_1
a seguito dell'inadempimento, da liquidarsi in euro 6.000,00= (novemilacinquecento/00) o nella somma minore o maggiore che sarà ritenuta di giustizia, con rivalutazione monetaria e interessi dal giorno della domanda al saldo. Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio”.
Con provvedimento del 3.05.2022, reso all'esito dell'udienza svoltasi in pari data, sostituita con il deposito di note scritte, veniva dichiarata la contumacia di e della i Controparte_1 Controparte_2 quali, benché evocati in giudizio, non si costituivano, né comparivano.
Con il medesimo provvedimento venivano concessi i termini ex art. 183 comma VI c.p.c..
La causa veniva istruita con prove documentali.
All'udienza del 4.11.2025, sostituita con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. la causa veniva riservata per la decisione ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., previo deposito di note difensive fino a trenta giorni prima. 2. In via preliminare, il Tribunale osserva che la domanda è procedibile essendo agli atti il verbale di mediazione del 14.07.2020 conclusosi con esito negativo per mancata adesione e comparizione delle parti invitate (all. n. 14 pro. fasc. parte attrice).
3. L'attrice ha proposto domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita del

7.11.2010 avente a oggetto il terreno di mq. 3.000, sito in agro di Vibonati (Sa), alla località Torretta
e distinto in catasto di detto Comune al foglio 23, particella 148. A fondamento della domanda l'attrice ha dedotto di aver appreso, solo dopo la sottoscrizione del preliminare, che il promittente venditore non era proprietario del terreno promesso in vendita e su tale assunto ha chiesto, ai sensi dell'art. 1479 c.c., la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo pagato e il rimborso delle spese e dei pagamenti effettuati in forza del suddetto contratto.
Tanto premesso giova precisare ai fini dell'esame delle domande proposte dall'attrice che è pacifica in giurisprudenza l'applicabilità al preliminare di cosa altrui della disciplina di cui agli artt. 1478 e
1479 c.c. con le seguenti precisazioni: “In tema di contratto preliminare di vendita, il promissario acquirente il quale ignori che il bene, all'atto del preliminare, appartenga in tutto o in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, o acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela” (Cass. civile n. 26053 del 4.10.2024; in tal senso Cass. civile n. 4164 del 2.03.2015; Cass. civile Sez. Unite n. 11624 del 18.05.2006); “In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa altrui, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Da ciò discende, da un lato, che il promissario acquirente che ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, potendo il promittente venditore, fino a tale momento, adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela;
dall'altro che è solo dal momento in cui il venditore acquisisce la proprietà della cosa promessa in vendita, che può essere pronunciata sentenza di esecuzione specifica, ex art. 2932 c.c., essendo venuta meno l'altruità della "res", fatto ostativo alla sentenza traslativa con effetto immediato” (Cass. civile n. 28856 del 19.10.2021).
Nel caso di specie, risulta allegato e debitamente documentato che, in data 7.11.2010, Pt_1
da un lato, e la dall'altra, a mezzo del delegato hanno
[...] Controparte_2 Controparte_1 sottoscritto contratto preliminare di vendita relativo alla porzione di terreno di mq. 3.000, sito in agro di Vibonati (Sa), alla località Torretta e distinto in catasto di detto Comune al foglio 23, particella 148, previo frazionamento prima dell'atto pubblico fissato entro il 30.03.2011, al prezzo di euro 53.000,00 da versarsi con le seguenti modalità: euro 10.000,00 alla firma del preliminare;
euro 36.000,00 entro fine novembre 2010 ed euro 7.000,00 alla stipula dell'atto pubblico (all. n. 1 fasc. prod. parte attrice). Nel suddetto contratto la ha premesso di essere proprietaria Controparte_2 dell'appezzamento di terreno di natura agricola, sito nel comune di Vibonati (SA) alla loc. Torretta
e precisamente della particella n. 148, foglio 23, di mq 8320, promettendo di vendere a Pt_1 una porzione di mq. 3.000, come da pianta provvisoria allegata al preliminare e, previo
[...] frazionamento, prima dell'atto pubblico fissato entro il 30 marzo 2011 (pag. 1 del compromesso di vendita). L'attrice ha quindi chiesto in giudizio la risoluzione del preliminare stipulato con la allegando l'altruità della cosa promessa in vendita. La promittente venditrice Controparte_2 non si è costituita in giudizio e non ha provato il proprio adempimento, in particolare, Controparte_2 non ha provato né che il bene oggetto del preliminare fosse di sua proprietà né che, entro il termine fissato per il definitivo, avesse acquistato il bene e poi lo avesse ritrasferito al promissario acquirente o che l'attrice avesse comunque acquistato direttamente dal terzo il bene promesso per l'effetto di una attività svolta dallo stesso promittente, secondo i principi consolidati della giurisprudenza (Cass.
n. 15035/2001).
Ne consegue che l'attrice ha provato il titolo del suo diritto, il contratto preliminare di compravendita del 7.11.2010, mentre il promittente venditore non ha provato il proprio adempimento. Anzi l'attrice ha prodotto in giudizio documentazione dalla quale risultano elementi che provano in via presuntiva che effettivamente il terreno sito in agro di Vibonati (Sa), alla località
Torretta, distinto in catasto al foglio 23 di mq 8320, non era di proprietà della ma in Controparte_2 comproprietà a , , ed eredi . E, invero, con CP_4 Controparte_5 CP_6 Per_2 comunicazione del 7.06.2017, l'avv. , in nome proprio e degli altri proprietari CP_4
, eredi , ha diffidato l'attrice ad astenersi dal compiere qualsiasi atto di CP_5 CP_6 Per_2 diposizione dell'appezzamento di terreno per cui è causa poiché la si era dichiarata Controparte_2 illegittimamente proprietaria del bene compravenduto. Inoltre, con lettera a.r. dell'8.08.2019,
l'attrice è stata diffidata a rilasciare il terreno e, con dichiarazione del 7.10.2019, debitamente sottoscritta, l'attrice ha dichiarato di avere spontaneamente rilasciato il predetto fondo sin dal
21.08.2017 e di aver consegnato nelle mani dell'avv. MO AN le chiavi del cancello di accesso al fondo medesimo (all. nn. 8,9 e 10 prod. fasc. parte attrice). Va anche evidenziato che, per tali fatti, l'attrice ha sporto anche denuncia-querela nei confronti di e di ogni altro Controparte_1 ritenuto responsabile per truffa contrattuale nei confronti (all. n. 11 prod. fasc. parte attrice).
Tali elementi sono stato poi corroborati dal comportamento processuale della che non Controparte_2 solo è rimasta contumace, non prendendo posizione sui fatti di causa, ma non è comparsa, senza valida giustificazione, per rendere l'interrogatorio formale. Devono quindi ritenersi ammesse, tenuto altresì conto di tutti gli elementi di prova già sopra esaminati, le circostanze oggetto dell'interrogatorio con efficacia confessoria, ai sensi dell'art. 232 c.p.c. e 2730 c.c., tra questi anche il n. 4) della memoria del15.06.2022 (“4) Se è vero o meno che contrariamente a quanto dichiarato nel suddetto preliminare di vendita essa non è mai stata proprietaria del fondo promesso CP_2 in vendita all'attrice”). L'attrice ha inoltre prodotto in giudizio la denuncia sporta nei confronti di per truffa aggravata con riferimento ai propri fatti di causa, dalla quale si evince Controparte_1 che l'attrice aveva in buona fede ignorato l'altruità della cosa promessa in vendita dalla CP_2 che, del resto, non risultava del preliminare né da altra documentazione.
[...]
Alla luce di tutto quanto sopra evidenziato, deve ritenersi provato che il contratto definitivo non è stato giammai stipulato né nel termine previsto nel contratto preliminare né nel successivo termine comunicato dall'attrice con la lettera di diffida del 19.03.2018 né nel termine indicato dallo stesso quale delegato del l.r. della nella dichiarazione dallo stesso Controparte_1 Controparte_2 sottoscritta il 6.07.2018. Parimenti devi ritenersi provato che il bene oggetto del preliminare non appartiene alla Controparte_2
Sussistono, quindi, tutti i presupposti per dichiarare la risoluzione del preliminare del 7.11.2010 oggetto di causa ai sensi dell'art. 1479 c.c. in accoglimento della domanda di parte attrice.
4. L'attrice ha, inoltre, chiesto la restituzione della somma di euro 46.000,00 versata per l'acquisto del fondo agricolo. In particolare, nel compromesso di vendita del 7.11.2010 le parti hanno pattuito che l'importo di euro 53.000,00 sarebbe stato versato nel seguente modo: euro 10.000,00 alla firma del preliminare;
euro 36.000,00 entro fine novembre 2010 ed euro 7.000,00 alla stipula dell'atto pubblico.
Ciò detto, risulta provato dalle quietanze rilasciate in calce al preliminare che ha Parte_1 corrisposto la complessiva somma di euro 46.000,00 in favore della promissaria acquirente versando al momento della sottoscrizione l'importo di euro 10.000,00 e poi, in data 18.11.2010, euro 9.000,00, il successivo 24.11.2010, euro 8.000,00 (a BO NT per conto di , il Controparte_1
30.11.2010, euro 9.000,00 e il 6.12.2010 euro 10.000,00 (a BO NT per conto di
(all. n. 2 prod. fascicolo di parte attrice). Controparte_1
Ne discende, dunque, che la domanda di restituzione delle somme è fondata e va accolta avendo l'attrice provato in via documentale di avere versato, per l'acquisto del terreno promesso in vendita, la somma di euro 46.000,00. Per l'effetto la va condannata alla restituzione del suddetto Controparte_2 importo in favore dell'attrice oltre interessi legali decorrenti dalla domanda e sino al soddisfo, con esclusione della rivalutazione monetaria venendo in rilievo un debito di valuta.
5. Va, infine, accolta anche la domanda di rimborso delle spese sostenute in forza del suddetto contratto.
L'art. 1479 c.c. prevede che il venditore è tenuto rimborsare le spese e i pagamenti legittimamente fatto per il contratto.
Nel caso di specie risulta documentalmente provato che ha versato, con riferimento Parte_1 al preliminare per cui è causa, i seguenti importi: - euro 1.000,00 a BO NT per l'attività di mediazione;
- euro 350,00 per i lavori di frazionamento del terreno;
- euro 1250,00 al geom. per i lavori di frazionamento;
- euro 3.500,00 ad per l'acquisto del CP_7 Parte_2 materiale e la posa in opera della recinzione del terreno (all.ti nn. 2, 3 e 4 prod. fasc. parte attrice).
Va quindi accolta la domanda di rimborso delle spese sostenute in forza del preliminare dichiarato risolto e per l'effetto la va condannata a pagare in favore dell'attrice la somma di euro Controparte_2
6.000,00, come richiesta dall'attrice, oltre interessi legali decorrenti dalla domanda e sino al soddisfo, con esclusione della rivalutazione monetaria venendo in rilievo un debito di valuta.
Le domande di parte attrice vanno accolte solo nei confronti della quale promittente Controparte_2 venditrice del contratto oggetto di causa in favore della quale è stato corrisposto il prezzo della compravendita e quindi responsabile dell'inadempimento del contratto. Per tali motivi la domanda non può essere accolta nei confronti di che è intervenuto nel preliminare quale Controparte_1 delegato della moglie legale rappresentante della Persona_1 Controparte_2
6. Per quanto attiene le spese di lite, nei rapporti tra parte attrice e la esse seguono la Controparte_2 soccombenza e si liquidano tenuto della nota spesa depositata dall'attrice, dell'attività processuale posta in essere, in base ai valori medi del DM n. 55/2014 come aggiornato tenuto conto del valore della controversia.
Nei rapporti tra parte attrice e nulla stante la contumacia del secondo. Controparte_1


P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) accoglie la domanda di parte attrice e per l'effetto accerta e dichiara risolto il contratto preliminare di vendita del 7.11.2010 ai sensi dell'art. 1479 c.c.;
2) condanna la in persona del l.r.p.t., alla restituzione in favore di Controparte_2 Pt_1 della somma di euro 46.000,00 ricevuta in relazione alla promessa di vendita del
[...] terreno per cui è causa, oltre interessi legali dalla domanda e sino al soddisfo;

3) condanna la in persona del l.r.p.t., al pagamento della somma di euro 6.000,00 Controparte_2 in favore di oltre interessi legali dalla domanda e sino al soddisfo;
Parte_1
4) condanna la al pagamento in favore di parte attrice delle spese processuali che Controparte_2 liquida in complessivi euro 4430,00 di cui euro 621,00 per esborsi ed euro 3.809,00 per compensi, oltre 15% per rimborso forfetario, iva e cap come per legge. Così deciso in Lagonegro il 5.12.2025
Il giudice
Dott. MA ER