TRIBUNALE DI LOCRI
SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA DEL 5 settembre 2025
N.R.G. 677/22
All'udienza del 5 settembre 2025, dinanzi al giudice dott. Emanuele Deidda, viene chiamato l'epigrafato procedimento civile, sono presenti:
- nell'interesse della parte attrice, - e è presente CP_1 Controparte_2
l'avv. Caterina Bruzzese per delega dell'avv. Alfredo Arcorace;

- per parte convenuta, , compare, l'avv. Salvatore Zurzolo;
CP_3
- per la pratica professionale sono presenti i dottori: e Persona_1 Per_2
;
[...]
Gli avvocati presenti precisano e ribadiscono le conclusioni riportandosi a quelle già
formulate in atti, da intendersi qui ulteriormente trascritte e precisate;
altresì insistono nelle relative domande ed eccezioni perorandone il relativo accoglimento;
chiedono altresì
che la causa venga trattenuta per la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.;
Il giudice li invita quindi a procedere alla discussione orale;
segue quindi breve discussione orale ove entrambi, rispettivamente, richiamano integralmente il contenuto dei relativi atti,
scritti difensivi e verbalizzazioni;
Il giudice si ritira in camera di conSIlio;
Alle ore 11.18,
rientrato in aula, nessuno presente, il giudice da lettura del dispositivo e delle motivazioni della contestuale sentenza emessa ex art. 281 sexies c.p.c., da intendersi quale seguito e parte integrante del presente verbale;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LOCRI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Locri, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Onorario Dott.
Emanuele Deidda, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 677/2022 R.G.A.C., promossa da:
, c.f. n. nato a [...] (R.C.) il 01.08.1966, ivi residente in [...] C.F._1
della Libertà nr. 60,
e
, c.f. n. nata a [...] (R.C.) il 29.09.1958, ivi Controparte_2 CodiceFiscale_2
residente in [...];
entrambi elettivamente domiciliati in Monasterace in Via Nazionale snc presso lo studio dell'Avv.
Alfredo Arcorace, che li rappresenta e difende giusta procura in atti;

ATTORI
Contro
, c.f. n. , nata in [...] (R.C.) il 08.06.1952, ivi residente in CP_3 C.F._3
Piazzetta Garibaldi nr. 9, elettivamente domiciliata in Riace in Via Nazionale s.n.c. presso lo studio dell'Avv. Salvatore Zurzolo, che la rappresenta e difende giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTA
Oggetto: Risoluzione contratto per inadempimento;
restituzione somme e risarcimento danni. Conclusioni delle parti: Come da verbale d'udienza del 5 settembre 2025, le parti hanno precisato le conclusioni ribadendo e richiamando integralmente quelle già formulate nei rispettivi atti introduttivi, da intendersi qui per integralmente riportate.
***
MOTIVI DELLA DECISIONE
A) SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atti di citazione ritualmente notificati, i SI.ri e onvenivano Parte_1 Controparte_2
in giudizio la SI.ra , esponendo di aver acquistato da quest'ultima, con due distinte CP_3
scritture private di compravendita stipulate nel dicembre 2018, due lotti di terreno facenti parte di un più ampio appezzamento sito nel Comune di Caulonia e censito in catasto al foglio di mappa 95, particella n. 86. In particolare, la SI.ra cquistava il lotto "A" di mq 700 e il SI. il CP_2 Pt_1
lotto "C" di mq 1.300, risultanti da un frazionamento operato dal geometra . CP_4
Gli attori lamentavano di aver successivamente appreso che la venditrice, SI.ra , non era CP_3
piena ed esclusiva proprietaria del bene promesso in vendita, vantando su di esso diritti reali limitati alla quota di 4/24, corrispondente a circa 400 mq, a fronte di una superficie totale della particella di

2.440 mq. Sulla base di tale presupposto inadempimento, chiedevano la risoluzione delle scritture private per fatto e colpa della venditrice, con conseguente condanna alla restituzione delle somme versate, oltre al risarcimento di tutti i danni subiti.
Si costituiva in giudizio la SI.ra , la quale, a mezzo del proprio difensore, contestava CP_3
integralmente le pretese attoree, asserendone l'infondatezza in fatto e in diritto. La convenuta deduceva di essere piena ed esclusiva proprietaria dell'intero appezzamento di terreno identificato dalla particella 86, foglio 95, in forza di validi titoli di provenienza. In particolare, ricostruiva la vicenda proprietaria del bene, pervenutole per successione ereditaria dai SI.ri e Persona_3 [...]
e successivamente a Lei attribuito in piena ed esclusiva proprietà in sede di divisione con il Per_4
coerede , come risultante da verbale di accordo amichevole di conciliazione del Persona_5
23.12.2016 (procedimento di mediazione n. 919) e dal successivo atto di conciliazione notarile n.
15035 di repertorio, redatto dal Notaio . La convenuta evidenziava come l'erroneo Persona_6
convincimento degli attori derivasse da mere visure catastali, inidonee a provare la proprietà, a fronte della chiarezza dei titoli prodotti. Chiedeva, pertanto, il rigetto di tutte le domande avversarie. La causa veniva istruita mediante produzione documentale. Con ordinanza del 28 febbraio 2024, ritenuta la necessità di fare chiarezza sulla titolarità del bene, questo Giudice disponeva Consulenza
Tecnica d'Ufficio (CTU), nominando l'Arch. , al fine di "determinazione esatta, storica Persona_7
ed attuale, delle quote di proprietà afferenti al fondo".
Depositata la relazione peritale, la causa, sulle conclusioni precisate dalle parti come in epigrafe, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 5 settembre 2025, con concessione dei termini di legge per il deposito di note conclusionali.
B) NEL MERITO, in fatto e diritto
La domanda principale degli attori, volta alla risoluzione per inadempimento dei contratti preliminari di compravendita, è infondata e deve essere rigettata. Di conseguenza, risultano parimenti infondate le domande accessorie di restituzione e risarcimento del danno.


1. Sulla titolarità del diritto di proprietà in capo alla convenuta.
Il nucleo centrale della controversia risiede nell'accertamento del diritto di proprietà sul terreno promesso in vendita, censito al catasto del Comune di Caulonia al foglio 95, particella 86. Gli attori sostengono che la convenuta, SI.ra , fosse titolare di una mera quota del bene, configurando CP_3
così un'ipotesi di vendita di cosa parzialmente altrui e un grave inadempimento contrattuale.
Tale assunto, tuttavia, non trova conforto nelle risultanze probatorie e documentali acquisite al processo.
Gli attori fondano la propria doglianza sulle visure catastali. È principio consolidato, tuttavia, che i dati catastali non costituiscono prova del diritto di proprietà, avendo una funzione prettamente fiscale e amministrativa. La prova della proprietà immobiliare, specialmente in un'azione come quella odierna che presuppone l'accertamento di un inadempimento legato alla titolarità del bene, deve essere fornita attraverso i titoli di provenienza.
Dagli atti prodotti da parte convenuta emerge una chiara e ininterrotta catena di trasferimenti che culmina nell'attribuzione esclusiva del fondo alla SI.ra . In particolare: CP_3
a) Il bene in oggetto era parte del compendio ereditario del de cuius . Persona_3 b) Dalla dichiarazione di successione del 28.02.2013, risulta che eredi del SI. erano la sorella PE
premorta RO e, per rappresentazione di quest'ultima, i suoi figli, l'odierna convenuta PE CP_3
e il di lei fratello . In tale atto, la particella 86 del foglio 95 veniva dichiarata
[...] Persona_5
come devoluta in piena proprietà ai due fratelli . CP_3
c) In data 23.12.2016, i coeredi e addivenivano ad un accordo amichevole CP_3 Persona_5
di conciliazione per lo scioglimento della comunione ereditaria.
d) Tale accordo veniva formalizzato e reso titolo idoneo al trasferimento della proprietà con l'atto di conciliazione redatto dal Notaio (Rep. n. 15035, Racc. n. 10604). In tale atto, si Persona_6
legge in modo inequivocabile che alla SI.ra veniva assegnata "la quota numero uno CP_3
comprendente: ... 7) fondo rustico sito in Caulonia – località Tarzia, di qualità agrumeto, distinto al
NCT del medesimo Comune al foglio 95 particella 86". Proseguendo, l'atto notarile specifica che
"Alla SI.ra , che accetta, viene assegnata la proprietà dei seguenti beni siti nel CP_3
Comune di Caulonia: ... foglio 95 (novantacinque) – mappale 86 (ottantasei) – agrumeto – classe 1 - superficie: ha 00 (zero zero). Are 24 (ventiquattro), ca 40 (quaranta)".
La formulazione utilizzata nell'atto pubblico di divisione è dirimente. Il Notaio rogante, nell'esercizio delle sue funzioni e dei doveri di diligenza professionale, ha attestato l'assegnazione della
"proprietà" dell'intero mappale alla SI.ra , senza specificare alcuna quota frazionaria. CP_3
Qualora l'assegnazione avesse avuto ad oggetto una mera quota, come quella di 4/24 sostenuta dagli attori, il pubblico ufficiale avrebbe avuto l'onere di indicarla espressamente. L'assenza di tale specificazione, unita alla chiara volontà divisionale delle parti di attribuire beni determinati in proprietà esclusiva, non lascia adito a dubbi: con tale atto, la SI.ra è divenuta l'unica ed CP_3
esclusiva proprietaria del terreno per cui è causa. La complessità interpretativa dei titoli di provenienza, che ha reso necessario il presente giudizio, non può comunque inficiare la validità e l'efficacia del trasferimento di proprietà, escludendo la sussistenza di colpa in capo al notaio rogante data la natura opinabile della questione. (Si veda in tal senso Cass. Civ., Sez. 2, N. 6814 del 14-03-
2025). Pertanto, alla data di stipula delle scritture private con gli odierni attori (dicembre 2018), la SI.ra era legittimata a disporre del bene come piena ed esclusiva proprietaria. CP_3


2. Rigetto delle domande attoree.
Accertata la piena proprietà del bene in capo alla venditrice, viene meno il presupposto stesso dell'azione intentata dagli attori. Non sussiste l'inadempimento lamentato, poiché la SI.ra CP_3
ha promesso in vendita un bene di cui aveva la piena e legittima titolarità. La domanda di risoluzione contrattuale ex art. 1480 c.c. (vendita di cosa parzialmente altrui) è, di conseguenza, infondata. Tale norma presuppone che il venditore non sia proprietario di una parte della cosa venduta, circostanza qui esclusa dall'esame dei titoli.
Il rigetto della domanda principale di risoluzione comporta, per naturale conseguenza, il rigetto delle domande accessorie. Non essendovi inadempimento, non può esservi luogo a restituzione delle somme versate a titolo di prezzo, né a risarcimento del danno, il quale presupporrebbe un fatto illecito o un inadempimento contrattuale qui insussistente.
Le questioni sollevate in merito ai miglioramenti apportati dagli attori sui fondi, pur quantificate dal
CTU, esulano dal thema decidendum del presente giudizio, il quale è circoscritto alla domanda di risoluzione e alle sue conseguenze. Rigettata la risoluzione, il contratto preliminare conserva la sua efficacia vincolante tra le parti.
C. SULLE SPESE DI LITE E CTU
Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., la regola generale in materia di spese processuali è quella della soccombenza. Nel caso di specie, le domande degli attori sono state integralmente rigettate, con pieno accoglimento della tesi difensiva della convenuta. Ciò configurerebbe una soccombenza totale degli attori.
Tuttavia, l'art. 92, comma 2, c.p.c. consente al giudice di compensare, parzialmente o per intero, le spese di lite in presenza di "gravi ed eccezionali ragioni". Questo Tribunale ritiene che tali ragioni sussistano nel caso concreto.
La controversia è scaturita da una situazione di oggettiva incertezza, alimentata dalla discrasia tra le risultanze catastali e i titoli di proprietà. Sebbene i dati catastali non abbiano efficacia probatoria,
è comprensibile che gli attori, in buona fede, abbiano fatto affidamento su di essi per valutare la posizione della loro controparte contrattuale. La complessità delle vicende successorie e divisionali che hanno condotto all'attribuzione della piena proprietà in capo alla convenuta ha reso necessario un approfondito accertamento giudiziale, tanto che lo stesso Giudice ha ritenuto indispensabile disporre una Consulenza Tecnica d'Ufficio per dirimere la questione. In sostanza, sebbene gli attori siano risultati soccombenti nel merito della pretesa, la loro iniziativa processuale non appare temeraria, ma piuttosto originata da una condizione di apparente contraddittorietà delle fonti informative sul bene, che solo il presente giudizio ha potuto definitivamente chiarire. La valutazione delle proporzioni della soccombenza e la determinazione delle quote di spesa rientrano nel potere discrezionale del giudice di merito. La situazione di incertezza oggettiva, che ha reso necessario l'intervento del giudice per essere risolta, costituisce quella grave ed eccezionale ragione che giustifica la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti.
Per le medesime ragioni, le spese relative alla Consulenza Tecnica d'Ufficio, disposta nell'interesse generale di giustizia per l'accertamento di una situazione fattuale complessa e decisiva per la causa, devono essere poste definitivamente a carico di entrambe le parti, in egual misura del 50% ciascuna.


P.Q.M.


Il Tribunale di Locri, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa n.
677/2022 R.G.A.C., ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:


1. Rigetta le domande proposte dagli attori, SI.ri e Parte_1 Controparte_2


2. Accerta e dichiara che, alla data di stipula delle scritture private di compravendita oggetto di causa, la convenuta SI.ra era piena ed esclusiva proprietaria del terreno sito nel CP_3
Comune di Caulonia, censito in catasto al foglio di mappa 95, particella n. 86;


3. Compensa integralmente tra le parti le spese di lite del presente giudizio;



4. Pone le spese della Consulenza Tecnica d'Ufficio, come liquidate con separato decreto, definitivamente a carico solidale di entrambe le parti in ragione del 50% (cinquanta per cento) ciascuna.
Così deciso in Locri, in data 5 settembre 2025.
Il Giudice
Emanuele Deidda