N.R.G. 8584/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FOGGIA
Contenzioso - SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Foggia, in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa NE EA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8584/2019 promossa da:
rappresentato e difeso dall'Avv. WLADIMIRO Parte_1
CIMADUOMO, giusta procura in atti;
attore contro in Controparte_1
persona del suo legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv.
LL AP, giusta procura in atti;

convenuta
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta rassegnate all'udienza del
27.10.2025, trattata in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
pagina 1 di 8 Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in Parte_1
giudizio deducendo: 1) Controparte_1
che con contratto preliminare di compravendita del 23.8.2011 la convenuta gli ha promesso in vendita al prezzo complessivo di € 150.000,00 l'unità immobiliare facente parte del fabbricato sito a Mattinata alla via Regina Elena (“Palazzo
Pignataro”); 2) di aver versato all'atto di sottoscrizione del preliminare l'importo di €
50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria a mezzo di un assegno bancario non trasferibile, obbligandosi a versare il residuo alla stipulazione del definitivo;
3) che la convenuta si è obbligata a consegnare l'immobile al definitivo, da stipularsi entro il
31.12.2012, previa ristrutturazione dello stesso come da capitolato allegato al preliminare e da successive indicazioni del promissario acquirente all'arch.
; 4) che il definitivo non è stato stipulato a causa di ritardi Persona_1 nell'esecuzione dei lavori imputabili alla promittente venditrice, nonché a causa del sequestro del cantiere, mai reso noto all'attore, che si è protratto dopo la scadenza del termine;
5) di aver, successivamente alla scadenza del termine, versato un acconto di
€ 10.000,00 in anticipo sul saldo del prezzo per la conclusione delle opere preventivate e la stipula del definitivo;
6) che neanche a seguito di detto ulteriore versamento la convenuta ha adempiuto agli obblighi assunti con il preliminare, eludendo ogni tentativo di richiesta di chiarimenti;
7) che la ristrutturazione del bene non è stata eseguita secondo le indicazioni e che le aree di 40 mq realizzate al piano terra sono inagibili a causa di altezze inferiori tra il soppalco e il lastrico solare;
8) di aver contestato il grave inadempimento alla convenuta con lettera a/r del 6.3.2018, evidenziando che alla luce del mancato godimento del bene e della sua omessa ristrutturazione l'interesse alla vendita poteva persistere solo in caso di riduzione del
30% del prezzo di acquisto;
9) di aver, stante il silenzio della convenuta, esercitato il diritto di recesso con lettera a/r del 10.4.2018 chiedendo la restituzione del doppio pagina 2 di 8 della caparra e dell'acconto di € 10.000,00; 10) che, espletato il procedimento di mediazione vanamente stante la mancata comparizione della convenuta, quest'ultima, al fine di evitare l'azione giudiziaria, ha successivamente chiesto di definire bonariamente la lite impegnandosi a versare in conto maggior avere la somma di €
30.000,00 e con separata scrittura privata quello di € 60.000,00; 11) che tuttavia la convenuta ha versato solo una rata di € 3.000,00 e una di € 5.000,00.
Sulla scorta di tali premesse in fatto, ha dunque concluso chiedendo di: “accertare e dichiarare il grave inadempimento di parte convenuta agli obblighi assunti con il contratto preliminare di compravendita stipulato in Mattinata il 23.8.2011 e conseguentemente, riconosciuto il legittimo esercizio del diritto di recesso da parte del ex art. 1385 c.c., condannare Parte_1 Controparte_1
al pagamento in favore dell'attore della somma di €
[...]
100.000,00 quale doppio dell'importo di € 50.000,00 versato a titolo di caparra confirmatoria nonché dell'importo di € 10.000,00 versato in data 12.5.2015 a titolo di acconto sul prezzo, detratto della somma di € 8.000,00 restituita con i versamenti del 26.1.2019 e del 9.3.2019, oltre alla rifusione delle spese di mediazione corrispondenti a € 336,18 per la proposizione dell'istanza ed assistenza stragiudiziale e € 57,83 per l'avvio della procedura, per un importo complessivo di €
102.394,01; condannare la convenuta al pagamento degli interessi legali e rivalutazione monetaria dal giorno del versamento degli importi a titolo di caparra confirmatoria e acconto sul prezzo di vendita ai sensi dell'art. 1224 c.c.”. Vinte le spese.
Dichiarata la contumacia della convenuta e ammesse le prove orali articolate dall'attore (interrogatorio formale e prova per testi), in data 7.11.2021 si è costituita che ha contestato ogni Controparte_1
avversa difesa siccome infondata in fatto e in diritto concludendo per il rigetto della domanda;
il tutto con vittoria delle spese di lite.
pagina 3 di 8 Quindi, assunte le prove ammesse, la causa è pervenuta all'udienza del 27.10.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., all'esito della quale, sulle conclusioni precisate dalle parti come in epigrafe, è decisa.
La domanda è fondata e pertanto deve essere accolta.
In forza delle prove documentali offerte dall'attore, deve ritenersi pienamente dimostrato che con la scrittura privata del 23.8.2011
[...]
e si obbligarono, rispettivamente, a Controparte_1 Parte_1
vendere e ad acquistare l'unità immobiliare descritta in citazione, il cui prezzo complessivo fu pattuito in € 150.000,00, di cui € 50.000,00 corrisposti all'atto del preliminare e con saldo al definitivo da stipularsi entro il 30.12.2012.
In punto di diritto, va premesso, in generale, che il recesso di cui all'art. 1385 c.c. è stabilmente configurato dalla giurisprudenza di legittimità come uno strumento speciale, di tipo stragiudiziale, di risoluzione del contratto;
sicché la disciplina dettata dal secondo comma del citato articolo, relativa all'ipotesi di recesso per inadempimento in presenza di prestazione della caparra confirmatoria, non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente (cfr., tra le altre,
Cass. n. 398/1989). Ne discende che, al fine di verificare la sussistenza dei presupposti per il legittimo esercizio del recesso dal contratto della parte che si dichiara non inadempiente nonché per l'accertamento del suo diritto alla (ritenzione o restituzione del doppio della) caparra, il giudice è chiamato in ogni caso alla verifica della sussistenza, della gravità e dell'imputabilità all'altra parte dell'inadempimento dedotto (cfr. Cass. n. 18266/2011; 409/2012).
Tralasciando, per l'evidente estraneità all'oggetto del giudizio, la questione sollevata dalla convenuta sulla natura non essenziale del termine stabilito per la stipula del definitivo (l'attore si è infatti limitato ad agire per l'accertamento del suo legittimo recesso dal contratto, senza richiedere, neppure implicitamente, l'accertamento della risoluzione ad altro titolo: sull'oggettiva diversità della domanda di risoluzione di pagina 4 di 8 diritto da quella generale di risoluzione per inadempimento – e deve ritenersi, a fortiori, da quella di recesso per inadempimento – si vedano, in giurisprudenza, Cass.
n. 423/2007 e S.U. n. 553/2009), è opportuno rammentare che secondo noti e consolidati principi giurisprudenziali, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte;
mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (così sin da Cass.
SS.UU. n. 13533/2001).
Ne consegue che, non avendo la convenuta dimostrato alcunché in ordine all'adempimento delle obbligazioni scaturenti dal preliminare, non può che ritenersi accertato l'inadempimento della stessa alle obbligazioni assunte (va al riguardo osservato che la tardiva costituzione della convenuta, in quanto verificatasi soltanto in vista dell'udienza di assunzione delle prove orali e, quindi, oltre la soglia delle preclusioni istruttorie segnata dallo spirare dei termini ex art. 183 co. 6 n. 2) c.p.c. ha certamente determinato la decadenza della stessa dal potere di introdurre ritualmente in causa prove di ogni tipo).
Può dunque dirsi appurato che: (i) alla data del 31.12.2012 l'atto definitivo non fu stipulato a causa di ritardi nell'esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile dovuti anche al sequestro del cantiere, mai reso noto all'attore dalla convenuta la quale neppure chiese un differimento della data per la stipulazione del rogito;
(ii) nonostante la disponibilità manifestata dal promissario acquirente di stipulare comunque il rogito e la corresponsione della ulteriore somma di € 10.000,00, i lavori non furono terminati né eseguiti secondo le indicazioni pattuite;
(iii) la convenuta non rappresentò la sussistenza di problematiche nella esecuzione dei lavori e rimase inerte rispetto alle contestazioni e alla richiesta di riduzione del prezzo avanzata dal Pt_1
con missiva del 6.3.2018.
pagina 5 di 8 In un siffatto contesto fattuale, non appare ragionevolmente revocabile in dubbio la configurabilità a carico della convenuta di un complessivo contegno inadempiente, caratterizzato da gravità e imputabilità, tale cioè da legittimare, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385 co. 2 c.c., il recesso del promissario acquirente dal preliminare del 23.8.2011.
Viene infatti in evidenza il difetto di chiarezza e di collaborazione da parte della promittente venditrice, che avrebbe potuto e dovuto estrinsecarsi nell'assicurare al promissario acquirente, che lo aveva richiesto, il proprio perdurante interesse e l'immutata volontà di non mettere in discussione le sorti del contratto preliminare, rese oggettivamente “critiche” dal sequestro del cantiere, dai ritardi e dalle incompletezze dei lavori eseguiti: il che integra la violazione del dovere primario e generale di buona fede nell'esecuzione del contratto costituente ex se inadempimento di non scarsa importanza sia oggettivamente (alla luce della rilevanza primaria, se non essenziale, di tal genere di obblighi nell'economia complessiva del negozio), sia soggettivamente, avuto riguardo alla maggiore “esposizione” del compratore, impegnatosi con il versamento di una significativa caparra oltre che dell'ulteriore acconto di € 10.000,00.
Assume poi rilevanza, ancora una volta in chiave di inosservanza del canone generale di buona fede e correttezza, il comportamento della promittente alienante, la quale – dopo essere rimasta silente per lungo tempo – si è impegnata, a fronte del recesso comunicato dal con missiva del 10.4.2018, a corrispondergli la somma Pt_1 complessiva di € 90.000,00, senza tuttavia adempiervi integralmente (è provato infatti il versamento della sola somma di € 8.000,00).
Va dunque ritenuto sussistente l'inadempimento qualificato della convenuta, con conseguente fondatezza della primaria richiesta dell'attore di accertamento del suo legittimo recesso dal contratto preliminare e del suo diritto alla restituzione del doppio della caparra da lui versata al momento della sottoscrizione del contratto, secondo il dettato dell'art. 1385, co. 2, c.c., solo parzialmente ricevuta.
pagina 6 di 8 La convenuta va dunque condannata alla restituzione della somma di € 92.000,00 (€
100.000,00-€ 8.000,00).
Deve altresì riconoscersi a favore dell'attore la restituzione dell'acconto di €
10.000,00.
A tali somme vanno aggiunti gli interessi legali dalla data dei rispettivi versamenti sino all'effettivo soddisfo, mentre nulla può riconoscersi a titolo di rivalutazione monetaria trattandosi di debiti di valuta e in assenza di specifica prova del maggior danno.
Le spese di lite seguono la soccombenza della convenuta (art. 91 c.p.c.) e si liquidano come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 e successive modifiche, applicati sul valore del decisum i parametri minimi tenuto conto della non particolare complessità delle questioni esaminate.
Alle spese di lite va poi aggiunto l'importo di € 394,01 a titolo di rimborso delle spese di mediazione sostenute dall'attore.


P.Q.M.

il Tribunale di Foggia, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza o eccezione disattesa, così provvede:
1. ACCOGLIE la domanda e per l'effetto:
a. DICHIARA il legittimo recesso dell'attore, per inadempimento della convenuta, dal contratto preliminare del 23.8.2011;
b. DA la convenuta al pagamento, in favore dell'attore, della somma di € 92.000,00, oltre agli interessi legali dalla data del versamento sino al soddisfo, a titolo di restituzione del doppio della caparra;

c. DA la convenuta al pagamento, in favore dell'attore, della somma di € 10.000,00, oltre agli interessi legali dalla data del versamento sino al soddisfo, a titolo di restituzione dell'acconto versato;

2. DA la convenuta al pagamento, in favore dell'attore, delle spese di lite che liquida in € 1.180,01 per esborsi anche del procedimento di mediazione e di €
7.052,00 per compensi, oltre rimb. forf. al 15%, iva e cpa come per legge. pagina 7 di 8 Foggia, 28.10.2025
IL GIUDICE
NE EA
pagina 8 di 8