N. R.G. 321/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LECCO
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale nella persona del giudice dott. Sara Cargasacchi
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 321 /2025 del ruolo generale promossa da
) Parte_1 C.F._1 cf ) Parte_2 C.F._2
(cf Parte_3 C.F._3 tutti rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'Avv. CHIARA ADELE CITTERIO del Foro di
Milano (cf. – PEC ed CodiceFiscale_4 Email_1 elettivamente domiciliati presso l'indirizzo digitale del nominato difensore, coincidente con quello pec già indicato, nonché presso il relativo studio di Milano, Via Manara civico 5 parte ricorrente contro
) con sede legale in Colico (LC), Frazione Controparte_1 P.IVA_1
Olgiasca, Via Abbazia di PI n. 28, in persona del suo Legale Rappresentante pro tempore
[...]
rappresentata e difesa, giusta procura alle liti in atti, dall'Avv. FEDERICA AGNESE LEVI, CP_2
Codice Fiscale: , con studio in Milano, Via Carlo Freguglia n. 8, CodiceFiscale_5 parte resistente
1 in punto: Proprietà
CONCLUSIONI DELLE PARTI
conclusioni di parte ricorrente
“ Voglia il Tribunale Ill.mo adito, ogni contraria istanza disattesa, così giudicare: IN VIA PRINCIPALE Accertare e dichiarare la comproprietà dei signori Parte_1 [...]
e in persona del l.r.p.t., dell'area Parte_2 Parte_3 Controparte_1 comune identificabile come corte/lastrico solare/terrazzo oggi identificata catastalmente come segue: Comune di Colico, Via Olgiasca n. snc, sez. Olg. Fg. 4 part. 873 sub. 701 piano T-1 e come meglio descritta nella parte espositiva, per tutte le ragioni esposte in fatto;
Ordinare all' in persona del l.r.p.t. la rettifica e/o variazione della Controparte_1 scheda di variazione catastale n. LC0086720 del 25.10.2021 in favore di nuova scheda che indichi, con riferimento all'area oggi identificata come Comune di Colico, Via Olgiasca n. snc, sez. Olg. Fg. 4 part. 873 sub. 701 piano T-1 , la costituzione di bene comune non censibile in contesti immobiliari esistenti, il tutto con spese a esclusivo carico della società resistente;
Accertare e dichiarare l'intervenuta turbativa della proprietà per opera di Controparte_1
in persona del l.r.p.t. in danno dei signori
[...] Parte_1 Parte_2
per quanto esposto in fatto. Parte_3 Condannare l' in persona del l.r.p.t. al risarcimento dei danni tutti Controparte_1 conseguiti alla turbativa della proprietà de qua determinati in via equitativa e comunque in misura non inferiore ad euro 8.580,00 per ciascun ricorrente. In ogni caso si chiede disporsi la condanna del resistente all'integrale refusione di spese, diritti e onorari del presente procedimento. IN VIA ISTRUTTORIA Parte ricorrente chiede di essere ammessa alla prova per interpello e testi delle circostanze di cui alle premesse in fatto e di quelle di seguito capitolate (precedute dalla locuzione “vero che”) qui riassunte in ordine alle quali si insiste ai fini della relativa assunzione:

1. I signori , , nonchè Parte_1 Parte_2 Parte_3 Controparte_1 risultarono essere aggiudicatari dei quattro lotti in cui è stato suddiviso l'immobile sito
[...] in Colico, Loc. Olgiasca, Fraz. Olgiasca, pignorato nell'ambito della procedura esecutiva RGE 67/2015 T.LC ed in precedenza di proprietà delle signore e Parte_4 Parte_5

2. Nel dettaglio il compendio immobiliare in origine consisteva in un'unica proprietà – la storica proprietà della famiglia - che si sviluppava in n. 3 piani fuori terra così suddivisa: un'area Pt_5 posta nel seminterrato (al di sotto del livello strada) storicamente adibita a magazzino, laboratorio e cucina;
un'area posta a livello strada adibita a laboratorio (ex LL NI, poi Ombrel Matic), un'area posta al piano primo adibita ad uso residenziale e l'area nel sottotetto al piano secondo, da sempre utilizzata quale sostanziale locale di sgombero

3. Oltre al compendio fuori terra come innanzi sinteticamente descritto, risultavano ricompresi nella esecuzione forzata le annesse le aree pertinenziali, comuni, ed alcuni terreni adiacenti all'edificio e che costeggiavano l'area lato lago di PI (Colico);

4. La proprietà pignorata venne suddivisa dal designato CTU nell'ambito dell'esecuzione forzata, Geom. in n. 4 lotti così identificati catastalmente: Controparte_3 quanto al lotto primo: costituito da appartamento posto al primo piano (si precisa che l'intero primo piano era stato idealmente suddiviso in due appartamenti) con scala esclusiva che collega i piani da 2 terra al sottotetto, composto da ingresso, cucina, tinello, soggiorno, tre camere, bagno e terrazzi identificato al catasto come sez. Olg, Fg 4 mapp. 873 sub. 1, loc. Olgiasca, P.T-1-2, Cat A2, Cl. 2, Vani 6,5, Sup. Cat., mq 172 totali, escluse aree scoperte mq 161 Rendita euro 688,18. All'unità compete la proporzionale quota di compartecipazione negli spazi ed enti comuni oltre a quota indivisa in ragione di ¼ del diritto di proprietà dell'appezzamento di terreno sito il loc. Olgiasca identificato come Catasto terreni fg. 2, mapp. 876, semin arbor 4, are 03.10, R.D. Euro 0.40 R.A. euro 1.12 Quanto al lotto secondo: appartamento posto al piano primo con scala esterna, composto da tinello soggiorno, cucina, corridoio, tre camere, bagno;
soprastante sottotetto praticabile posto al piano sottotetto con accesso diretto da una passerella che si collega alla strada adiacente;
il tutto identificato catastalmente nel modo seguente: Catasto Fabbricati - Sezione OLG - Foglio 4 mappale 873 sub. 2, Località Olgiasca, piano 1-2, cat. A/2, cl. 2, vani 6,5, sup. cat. totale mq. 167, totale escluse aree scoperte mq. 167, R.C. Euro 688,18 All'unità immobiliare sopra descritta compete la proporzionale quota di compartecipazione agli spazi ed enti comuni dell'intero fabbricato ai sensi degli artt.1117 e seguenti del Codice Civile, Quanto al lotto terzo: laboratorio artigianale posto al piano terra ed in parte al piano seminterrato ed in aderenza ad altro corpo di fabbrica, della superficie commerciale di 334,29 mq. e altezza interna di 3,25 metri, con annessi servizi;
il tutto identificato catastalmente nel modo seguente: Catasto Fabbricati - Sezione OLG - Foglio 4 mappale 873 sub. 4, Località Olgiasca, piano T, cat. C/3, cl. 2, mq. 385, sup. cat. totale mq. 292, R.C. Euro 1.789,52 All'unità immobiliare sopra descritta compete la proporzionale quota di compartecipazione agli spazi ed enti comuni dell'intero fabbricato ai sensi degli artt.1117 e seguenti del Codice Civile, in particolare nell'area comune oltre alla quota indivisa di 1/4 del diritto di proprietà di terreno agricolo sito in Località Olgiasca, identificato catastalmente nel seguente modo: In Comune Amministrativo di COLICO (LC), Catasto Terreni - Foglio 2 * mappale 1064, INCOLT PROD cl. 3, Ha. 0.08.30 (Are otto Centiare trenta), Reddito Dominicale Euro 0,81, Reddito Agrario Euro 0,21 Quanto al lotto quarto laboratorio artigianale posto al piano seminterrato, della superficie commerciale di 278,93 mq. ed altezza interna di 4,15 metri, con relativi servizi;
il tutto identificato catastalmente nel modo seguente: Catasto Fabbricati - Sez. OLG - fg. 4 * mapp. 873 sub. 3, Località Olgiasca, P.T, Cat. C/3, Cl. 2, Cons. Mq. 302, Sup. Cat. Totale Mq. 235, R.C. Euro 1.403,73 All'unità immobiliare sopra descritta compete la proporzionale quota di compartecipazione agli spazi ed enti comuni dell'intero fabbricato ai sensi degli artt.1117 e seguenti del Codice Civile, in particolare nell'area comune. Oltre alla quota indivisa di 1/4 del diritto di proprietà di terreno agricolo sito in Località Olgiasca, identificato catastalmente nel seguente modo: In Comune Amministrativo di COLICO (LC), Catasto Terreni - fg. 2 mapp. 1134, semin arbor 4, are 03.20, R.D. Euro 0,41, R.A. Euro 1,16..

5. Il primo e il quarto lotto sono stati aggiudicati in sede di quarto incanto, tenutosi in data 19 gennaio 2021 dal Notaio , rispettivamente al signor (decreto di Persona_1 Parte_2 trasferimento del 9.9.2021 cron. 883/21 rep 487/2021) ed all' con Controparte_1 emissione del decreto di trasferimento Cronologico 606/2021 - Repertorio 330/2021 in data 15 giugno 2021

6. I restanti due lotti sono stati aggiudicati in occasione del quinto incanto in data 6 luglio 2021 rispettivamente quanto al lotto secondo al signor e quanto al lotto terzo alla Parte_3 signora (comune ad entrambi decreto di trasferimento del 11.11.2021 cron. Parte_1
3 1278/21) 7. Nei decreti di trasferimento emessi – i quali hanno operato espresso richiamo a quanto indicato nella perizia del CTU della procedura esecutiva – si dava atto che ad ogni unità immobiliare competeva la compartecipazione negli spazi ed enti comuni dell'intero fabbricato ai sensi dell'art. 1117 e seg. c.c.

8. Le aree comuni del compendio pignorato consistevano – e consistono - tra l'altro nell'area verde retrostante l'immobile nonché nel lastrico solare che si estendeva a livello rialzato rispetto a quello stradale e costituente la copertura del laboratorio seminterrato;

9. Il CTU Geom. aveva qualificato tale lastrico quale area comune come si evince dalla CP_3 perizia nonché dai vari avvisi di vendita ove è dato testualmente leggere con riferimento ad ogni specifico lotto: “Il CTU ha riscontrato a livello catastale le seguenti difformità: - corte del fabbricato non riportata;
difformità regolarizzabile mediante presentazione di pratica Pregeo per recupero corte e pratiche DOCFA per nuove planimetrie catastali, con costo a carico del futuro aggiudicatario.” Ed ancora a dettaglio dell'unità immobiliare ricompresa nel lotto 3, a pag. 19 della perizia si legge con riferimento al lastrico :” pavimentazione esterna: realizzata in calcestruzzo piazzale comune con il laboratorio di proprietà adiacente”
10. Quello che il CTU ha definito quale “Corte” è il lastrico solare oggetto di contesa;

11. Nella perizia del CTU nonché nel riscontro del Custode Giudiziario agli esponenti, che richiedevano delucidazioni circa la destinazione del lastrico, si legge “Come segnalato in perizia e nell'avviso di vendita Il CTU ha riscontrato a livello catastale le seguenti difformità:[…] il fabbricato è dotato di corte comune a tutti i sub, a tale scopo la stessa dovrebbe essere regolarizzata.”
12. In ogni caso, che il lastrico solare fosse qualificato quale area comune, è circostanza indubbia a mente dell'art. 1117 c.c. che tanto dispone Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate […];
13. I singoli decreti di trasferimento, operando il richiamo all'applicazione dell'art. 1117 c.c., assegnano ex lege ai quattro aggiudicatari la comunione del lastrico solare;

14. Il sucitato lastrico solare è da sempre asservito a tutte le proprietà oggi aggiudicate.
15. E nello specifico:
- Ante anni 1980, il magazzino attualmente aggiudicato alla società resistente risultava essere un
“magazzino aperto” (non tamponato sui lati) di proprietà del de cuius signor;
Persona_2
- con pratica edilizia n. 153/73 al piano terra del magazzino seminterrato venne prevista la sosta (cfr doc. 30805 2 e doc. 20). Nello specifico il progetto originario era quello di realizzare un accesso carrabile sulla “sosta” /lastrico solare direttamente dalla strada comunale. Il lastrico era già munito di parapetto in quanto utilizzato per le manovre dei veicoli dei signori e quelli del laboratorio a Pt_5 piano terra.
- con pratica edilizia n. 79/80 nel maggio 1980 il signor otteneva autorizzazione per il Pt_5 tamponamento del magazzino seminterrato aperto sui lati e per l'ampliamento dell'area di sosta. Il lastrico risultava comunque munito di parapetto per la manovra dei veicoli e l'accesso carraio dalla strada non venne realizzato per parere negativo del Geom. Controparte_4
- il tetto del magazzino, oggi oggetto di contesa come lastrico solare, è sempre stato adibito dalle signore e nonché dai rispettivi parenti, come area parcheggio o Parte_4 Parte_5 comunque area in uso all'edificio residenziale e al laboratorio, immobili oggi di proprietà degli odierni ricorrenti. 16. In esito alla assegnazione di ciascun lotto, gli odierni ricorrenti prendevano materiale, continuo e ininterrotto possesso degli immobili: la signora ed il marito, il signor Parte_1 Persona_3
4 trasferivano parte del mobilio dalla precedente abitazione di Milano a quella di Colico, tutti i condomini verificavano gli interventi necessari per ripristinare l'impianto idrico ed elettrico sia nelle rispettive proprietà che nelle aree comuni, valutando altresì l'opportunità di realizzare un intervento di ristrutturazione edilizia ex art. 119 D.l. 34/2020;
17. Nel dicembre 2021 i ricorrenti si rivolgevano quindi dapprima all'Arch. e poi Persona_4 all'Arch. per la verifica e la messa a norma delle criticità edilizie e urbanistiche, Persona_5 per come indicate in perizia.
18. La necessità di sciogliere il problema catastale del lastrico solare era di primaria importanza: in primo luogo, a dire dei tecnici incaricati dai ricorrenti, l'irrisolta definizione catastale del lastrico precludeva la concessione delle autorizzazioni per il Bonus ex art. 119 D.l. 34/2020; quanto poi allo stato di fatto, l'intero immobile pignorato, essendo circondato da strade a scorrimento, non disponeva nella vicinanze di aree di parcheggio di sorta, di tal che risultava interesse imprescindibile degli aggiudicatari, identificare il lastrico solare quale area parcheggio o ripristinare la stessa quale area di sosta, come del resto da sempre stata;

19. Si precisa sul punto che con concessione edilizia del 1973 su istanza del signor Parte_6 il Comune di Colico rendeva autorizzazione, con conseguente pacifica relativa destinazione, a che l'area, oggi corrispondente a quella del lastrico solare, fosse destinata a spazio di manovra per i mezzi meccanici serventi il laboratorio posto a piano terra (l'ex LL oggi assegnato alla signora quale lotto terzo) Parte_1
20. I ricorrenti contattavano quindi il signor , titolare della , per CP_2 CP_1 definire l'identificazione catastale del lastrico solare ma, nel gennaio 2022, l'Arch. , che nel Per_5 frattempo stava svolgendo le operazioni preliminari rispetto allo studio di fattibilità ai fini dell'accesso ai bonus edilizi sull'immobile di Olgiasca, si avvedeva, ed indi rendeva noto ai qui ricorrenti che l'area del lastrico solare era già stata incorporata dalla società resistente, nella relativa scheda catastale;

21. La società resistente, dovendo ripristinare/mettere a norma l'immobile aggiudicato, aveva impropriamente dato mandato al proprio tecnico, Geom. già dal mese di ottobre Persona_6 2021, di depositare in catasto una scheda di variazione dell'immobile, inclusiva dell'area comune costituente il lastrico solare.
22. Il lastrico solare comune veniva erroneamente ricompreso nella scheda catastale n. LC0086720 del 25.10.2021 comprensiva del laboratorio interrato della . Il lastrico veniva quindi CP_1 censito come Comune di Colico, Via Olgiasca n. snc, sez. Olg. Fg. 4 part. 873 sub. 701 piano T-1
23. Presa contezza dell'errore commesso da , i ricorrenti si sono immediatamente CP_1 attivati chiedendo conto al signor rispetto all'iniziativa de controvertendo. CP_2
24. Questi, contattato sia telefonicamente dal marito della signora sia attraverso incontri Parte_1 occasionali ad Olgiasca, di tutta risposta, comunicava di non sapere nulla.
25. In data 16 marzo 2022, i ricorrenti conferivano nuovo incarico per lo studio di fattibilità per il rilascio del Bonus di intervento edilizio al Geometra intervenuto affiancando Controparte_5 l'Arch. chiamato ad occuparsi della parte catastale e edilizia e la sistemazione delle Per_5 difformità.
26. Segnalata al Geom. la criticità dell'erroneo accatastamento del lastrico solare da CP_5 parte della , in data 19 maggio 2022 il tecnico incaricato prendeva contatti con il CP_1 professionista di controparte, il Geom. al fine di segnalare l'errore tecnico. CP_4
27. L'ipotesi maturata nell'immediato tra i ricorrenti fu quella di ascrivere la situazione ad un incolpevole errore tecnico da parte del signor e del Geometra e che i competenti CP_2 CP_4 uffici del catasto avessero omesso il dovuto controllo sulla scheda di variazione inoltrata con
5 modalità telematica dalla società resistente
28. D'altro canto, ai ricorrente non erano giunti segnali di senso contrario nè la società resistente né il signor avevano espressamente dichiarato né avevano tenuto condotte che lasciassero CP_2 presagire nulla di differente e segnatamente un impossessamento del lastrico uti dominus: da marzo a giugno 2022, ogni volta che il signor marito della signora incontrava Per_3 Parte_1 occasionalmente il signor presso l'immobile di Colico, affrontava il tema dell'errore CP_2 catastale ma il titolare della rispondeva che …..non ne sapeva nulla…., …..che CP_1 voleva andare d'accordo con tutti…..,….. che voleva trovare una soluzione pacifica….. e che aveva dato la delega ai suoi tecnici non essendo competente in materia…..
29. Quantomeno sino al passato mese di giugno 2023, l'accesso e l'uso del lastrico solare non venne mai né totalmente precluso né inibito ai ricorrenti.
30. In tale periodo, i ricorrenti godevano, come proprio buon diritto, dell'utilizzo del lastrico adibito a parcheggio tant'è che le imprese cui il signor aveva appaltato i lavori di Parte_3 ristrutturazione del proprio immobile - quali , LI di NE Controparte_6 RO e TE - parcheggiavano regolarmente i propri mezzi, con effetto Controparte_7 quanto meno dal febbraio 2022 data di avvio delle opere.
31. Inoltre quantomeno sino a maggio 2023 anche gli stessi ricorrenti parcheggiavano sul lastrico che non era intercluso e vi accedevano comodamente.
32. Con effetto dal mese di giugno 2022 il signor prese ad occupare stabilmente una parte CP_2 del lastrico con un furgone cassonato non circolante
33. L'area occupata dal titolare di era estesa all'incirca quanto due posti auto e ciò CP_8 era perfettamente in linea con la proposta formulata dal tecnico dei ricorrenti, Geom. avente CP_5 ad oggetto una possibile suddivisione dell'area del lastrico in quote di pari misura, assegnando ai quattro comunisti spazi corrispondenti a otto posti auto (due per ciascuno)
34. Secondo il progetto del Geom. il signor stava utilizzando lo spazio comune CP_5 CP_2 del lastrico, neppure in maniera più intensa rispetto a quella degli altri comunisti che pertanto non avevano alcunchè da eccepire quanto al materiale godimento del bene comune.
35. Rimaneva tuttavia irrisolta la questione della rettifica dell'accatastamento del lastrico, erroneamente inglobato nella scheda 873 della resistente.
36. Dopo innumerevoli richieste di chiarimenti rivolte dai ricorrenti al signor , sempre CP_2 respinte al solo fine di procrastinare una definitiva presa di posizione sulla questione, solamente in nel luglio 2022 si teneva un incontro presso l' , tra i ricorrenti, il signor Controparte_1
e il suo legale, l'Avv. Federica Agnese Levi. CP_2 37. La proposta sopra cennata vedeva il radicale rifiuto da parte dell'odierna resistente e del legale dalla medesima officiato, i quali sostenevano che quello che nella perizia del CTU era indicato quale
“corte” altro non era che lo spazio verde nella parte retrostante l'immobile e non l'area riferita lastrico solare, ritenuta impropriamente dell' Parte_7
[...
. La resistente proponeva quindi a ciascuno dei ricorrenti del tutto illecitamente ed in guisa assolutamente abusante, la stipula di contratti di locazione aventi ad oggetto un posto auto insistente sul lastrico solare.
39. Opposto rifiuto da parte dei qui ricorrenti, i quali mai avrebbero accettato di pagare per uno spazio comune, usurpato dal singolo comunista, l'incontro si concludeva con la riserva da parte della società resistente di valutare la proposta di suddivisione del Geom. CP_5
40. In data 5 agosto 2022 il marito della signora si recava nuovamente presso l' Parte_1 [...]
per conoscere la determinazione del signor . Ivi il dichiarava di CP_1 CP_2 CP_2 accettare la proposta dei ricorrenti affermando che l'Avv. Levi stava lavorando ai fini della definizione dei dettagli tecnici dell'accordo.
6 41. In data 9 agosto 2022, del tutto inaspettatamente e in guisa radicalmente distonica rispetto alle intese intercorse sino al momento, i ricorrenti ricevevano a mezzo mail ordinaria la diffida del legale della società a non utilizzare, come talvolta è accaduto, tale copertura (leggasi CP_1 lastrico solare) ad uso parcheggio dal momento che la copertura piana necessitava di un esame in relazione alla staticità tenuto conto dell'ormai datata costruzione e delle infiltrazioni in occasione di precipitazioni significative
42. Ignorando la sopra citata missiva dal tenore pacificamente abusante, i ricorrenti seguitarono ad occupare il lastrico solare, quale area parcheggio, senza che nulla accadesse e ciò sino al mese di giugno 2023 allorquando la società resistente ebbe letteralmente ad invadere l'intera area del lastrico solare, con reti metalliche da edilizia di grande formato metri 2x4, un rullo metallico, contenitori di plastica, cavalletti metallici da edilizia, altre reti con struttura tubolare, bancali in legno, marmi, detriti vari, manufatti di cemento, materiale tutto che si aggiungeva ai mezzi che stazionavano dal 2022
43. L'occupazione dell'intero lastrico solare da parte della resistente è avvenuta nell'arco di CP_9 un paio di giorni. I beni ivi accatastati non vennero più rimossi inibendo agli altri comunisti la possibilità di accesso, transito ed utilizzo dell'area comune del lastrico solare, con conseguente pacifica lesione dei relativi diritti.
44. Tale condotta è stata censurata dai ricorrenti con missiva del 5 luglio u.s. a mezzo della quale, veniva spiegata diffida in odio alla società resistente con contestuale segnalazione che la condotta tenuta dalla resistente di occupare il lastrico con beni di varia natura fosse altresì fonte del potenziale pregiudizio alla stabilità dell'immobile, financo dalla medesima società denunciato.
45. In data 12 luglio 2023 il legale della società resistente riscontrava la missiva affermando che la corte comune ai sub. 1, 2 e 3 fosse la porzione del mapp. 873 alle spalle del fabbricato e ben visibile nell'estratto di mappa, porzione che, come indicata dal CTU, deve essere catastalmente regolarizzata quale bene comune non censibile ai soli subalterni predetti (escluso il n. 4) e diffidava al contempo i ricorrenti dal congegnare qualsivoglia uso della copertura del fabbricato di cui al sub. 3 assolutamente illegittimo, lesivo della proprietà privata, con riserva di un'azione giudiziale
46. La richiamata missiva veniva debitamente riscontrata, con vibrata censura delle pretese spiegate nell'interesse della odierna resistente
47. Atteso il comportamento osservato dalla resistente, gli odierni ricorrenti si videro costretti ad adire al Tribunale di Lecco per le opportune richieste possessorie volte alla cessazione della situazione di spoglio e grave molestia
48. Il giudizio possessorio veniva rubricato al n. 1511/2023 Tribunale di Lecco ed assegnato al dott. Mirco Lombardi.
49. Con comparsa del 7 ottobre 2023 si costituiva la società contestando i Controparte_1 fatti per come esposti e asserendo di essere la legittima titolare del lastrico e di avervi esercitato l'esclusivo possesso in forza dell'indicato titolo, propugnando una tesi contraria ad evidenza documentale tra le altre
50. All'esito di numerosi rinvii e su invito del G.I. Dott. Lombardi le parti sono addivenute ad un accordo che prevedeva l'immediata reimmissione nel possesso dei richiedenti con regolamentazione di altre questioni connesse impregiudicata la questione di accertamento della proprietà.
51. In merito a quest'ultimo thema, anche ai fini dell'assolvimento della questione di procedibilità dell'odierno contenzioso, gli odierni ricorrenti depositavano domanda di mediazione avanti l'O.d.M. del C.d.O. di Lecco, rubricata al n. 251/2023
52. La società prestava adesione sostenendo quanto già dichiarato in sede Controparte_1 di giudizio possessorio;

53. In esito ad alcuni incontri – uno dei quali vedeva altresì la partecipazione del Geom. Per_6
7 quale tecnico della parte chiamata -, il procedimento di mediazione si concludeva con CP_4 esito negativo
54. E ciò deve ritenersi in coerenza con il comportamento assolutamente abusante osservato dalla società qui resistente;

55. E' interesse degli odierni ricorrenti accertare la rispettiva comproprietà sul lastrico comune, eliminando lo stato di incertezza corrente;
conseguentemente al suddetto riconoscimento i ricorrenti rivendicano il danno per il mancato pieno godimento degli immobili atteso il fatto che non vi sono parcheggi/posti auto nelle vicinanze e che tale limitazione è stata frutto di una condotta marcatamente illecita osservata da controparte. La condotta usurpante posta in essere da controparte, anche con condotte di spoglio, seppur limitate per un breve arco temporale, ha indotto ritardi rispetto al trasferimento dei ricorrenti presso gli immobili di Colico e sistemazione degli appartamenti, e relativo godimento;
commesse ritardate, e via discorrendo.
56. Si quantifica la pretesa economica in misura non inferiore ad euro 8.580,00 per ciascun ricorrente.
57. Nel compendio immobiliare di cui è procedimento nel 1985 venne terminata l'unità laboratorio
58. L'unità laboratorio di cui al capitolo precedente venne realizzata al piano seminterrato
59. Il colmo dell'unità laboratorio di cui ai capitoli precedenti fu un lastrico solare
60. I signori , , , con effetto dal Parte_8 Parte_9 Parte_4 Parte_5
1985 utilizzarono il lastrico solare/terrazzo quale area parcheggio e/o sosta
61. Per l'intera durata della procedura esecutiva rge 67/2015 T. LC sino ad intervenuta aggiudicazione degli immobili il lastrico venne utilizzato come area di manovra e di sosta di veicoli sia personali sia di mezzi commerciali per l'LL NI (laboratorio piano terra) quantomeno sino al fallimento dell'anno 2013.
62. il perito Geom. ha identificato l'area identificata catastalmente al Fg. 4 part. 873 CP_3 sub. 701 nel doc. 10, come “corte comune a tutti i sub”;
63. la suddetta area coincide con il lastrico solare di cui ai documenti 3 (foto a pagina 4) e 12 a rammostrasi al teste.
64. Il signor è stato immesso nell'immobile lotto 4 nel giugno 2021 CP_2
65. I signori, , sono stati immessi negli immobili rispettivamente Parte_2 Parte_3 lotto 1 e 2 in data 10 settembre 2021 e 4 novembre 2021.
66. La signora è stata immessa nell'immobile Lotto 3 in data 4 novembre Parte_1 2021.
67. Con effetto dalla intervenuta immissione in possesso i Signori e Parte_2 Parte_3 Parte_1 hanno effettuato accessi ai relativi immobili con cadenza non inferiore a due volte la settimana.
68. I signori e hanno usufruito del lastrico solare quale area Parte_2 Parte_3 Parte_1 parcheggio e sosta delle autovetture
69. Il lastrico solare nel periodo da giugno 2021 a giugno 2023 era nelle condizioni di cui al rilievo fotografico documento 12 a rammostrarsi al teste
70. In data 28 settembre 2022, il sig. ed il signor parcheggiavano Parte_3 Persona_3 le rispettive auto sul lastrico solare
71. In data 4 ottobre 2022 il Geom. parcheggiava la propria auto sul lastrico solare CP_5
72. Dal dicembre 2022 al giugno 2023 i mezzi di , LI di NE Controparte_6
RO, TE di RD ET LI e DO ZA sono stati parcheggiati sul lastrico solare
73. Nell'ottobre 2021 il signor conferiva incarico professionale al Geom. CP_2 CP_4
74. L'incarico di cui al capitolo che precede ineriva la variazione catastale n. LC 0086720.
75. In esito alla variazione catastale di cui al capitolo che precede il lastrico solare è stato annesso alla scheda afferente la proprietà di Controparte_1
76. Gli esiti della variazione catastale di cui ai capitoli precedenti vennero resi noti ai ricorrenti nel
8 gennaio 2022 da parte dell'Arch. Per_5
77. Il Geom. su incarico dei ricorrenti, chiese spiegazioni al Geom. in CP_5 CP_4 relazione alla variazione catastale di cui ai capitoli che precedono
78. Il Geom. affermava di aver dato seguito all'incarico conferitogli dal signor CP_4 CP_2
[...]
79. Confermo che in data 9 agosto 2022 i ricorrenti venivano diffidati dal legale della resistente a parcheggiare sul lastrico solare;

80. Confermo che a far data da giugno 2023 il lastrico solare versava nelle condizioni di cui ai rilievi fotografici che mi si rammostrano sub. doc. 15 e 19 Indicando fin da ora quali testi :
- Geom. con studio in Via San Gottardo – Monza (sui cap. da 1 a 15, 18,19, Controparte_3 da 58 a 64)
- Avv. Serena Panzeri res. in Calolziocorte (LC) Via Vitalba n. 1 (sui cap. da 1 a 15, 58,62,67)
- Sig. ra res. in Colico Via Garavina n. 13. (sui cap. da 1 a 15, 58,62) Parte_5
- Sig. ra res. in PI (So)Via NO (sui cap. da 1 a 15, 58,62) Parte_4
- Sig. res. in Colico , via Legnoncino 14 (su tutti i capitoli) Persona_3
- Arch. res. in Colico Via Al Torrente n. 29 (su tutti i capitoli) Persona_5
- Geom. con studio in Colico (su tutti i capitoli) Controparte_5
- Sig. res. in Colico , via Legnoncino 14 (su tutti i capitoli) Testimone_1
- Sig. NE RO (idraulico) c/o in Inverigo, Via Canova n.
- Sig. (gessista) res. in Suello Testimone_2
- Sig.ra (elettricista) c/o Milano, Via Veniero n. 38 Testimone_3
- Sig. (giardiniere) c/o in Arcore, P.za Conte Durini n. 9 Testimone_4
- Sig.ra res. in Milano, Via Zuccoli n. 19 (su tutti i capitoli) Testimone_5 Con ogni più ampia riserva di ulteriormente dedurre, produrre ed articolare mezzi istruttori entro gli assegnandi termini di rito anche alla luce delle difese che parte resistente intenderà svolgere”
conclusioni di parte resistente
“Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa, rigettare ogni domanda ed ogni conclusione di cui al ricorso presentato dai signori , e Parte_1 Parte_2
per i motivi di cui in narrativa stante l'infondatezza in fatto ed in diritto e Parte_3 per l'effetto condannare i ricorrenti al pagamento delle spese processuali, diritti e onorari del presente procedimento. In via istruttoria Ci si oppone all'ammissione delle prove orali a fronte di domanda da provare documentalmente con i titoli di provenienza e non già con testimoni. Ci si oppone all'ammissione dei capitoli di prova da 1 a 57 in quanto non rispecchiano i criteri di formulazione, sono discorsivi, valutativi e in gran parte oltretutto documentali. Quanto ai capitoli ulteriori: 58. - 59. Trattasi di circostanze generiche ed indeterminate nell'oggetto stesso e al più da provarsi documentalmente. 60. Trattasi di circostanza generica ed indeterminata nell'oggetto e comunque valutativa. 61. - 62. Trattasi di circostanze irrilevanti ai fini della domanda di rivendicazione della proprietà atteso che
, e l'LL NI che usavano laboratorio e copertura ne Pt_5 Parte_9 Pt_4 erano i proprietari. 63. - 64. Trattasi di circostanze da provarsi documentalmente senza farsi luogo ad una postuma interpretazione dell'elaborato peritale di stima che è già chiarissimo e nulla di tutto ciò vi si legge. 65. – 66. – 67. – 68. - 80. Trattasi di circostanze da provarsi documentalmente. 69. – 71. – 72. - 73. Trattasi di circostanza generica ed indeterminate nel tempo e nel luogo. 70 - 81. Trattasi di circostanze irrilevanti ai fini di causa e indubbiamente valutative laddove chiedono al teste conferme non deferibili ad un testimone in relazione al lastrico solare. 74. – 77. – 78. - 79. Trattasi di circostanze irrilevante. 75. - 76. Trattasi di circostanze irrilevanti e valutative. Nella
9 denegata ipotesi di ammissione degli avversari capitoli di prova, senza inversione dell'onere della prova, si chiede di essere ammessi a prova contraria sui capitoli tutti ammessi con i testi i Signori Geom. con studio in Colico (LC), Via Nazionale n. 108, , residente Persona_6 Testimone_6 in Colico (LC), Via dei Ciacc n. 4 e , residente in [...], Vicolo La Caseta n. Parte_10 5, con riserva di indicarne altri occorrendo. Infine e quanto alla produzione documentale avversaria, oltre che incerta ed irriferibile a nessuna precisa fonte, è altrettanto irrilevante in relazione alla domanda di accertamento della proprietà, laddove il solo ed unico documento rilevante è il decreto di trasferimento in uno, occorrendo, alla Perizia di stima."
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. e Parte_1 Parte_2 [...]
chiedevano accertarsi la comproprietà dei ricorrenti e del resistente dell'area comune Parte_3 aggiudicata loro nell'ambito della procedura esecutiva rge 67/2015 T.LC, con conseguente rettifica dalla scheda catastale e risarcimento dei danni conseguenti alla turbativa posta in essere dalla resistente nella misura non inferiore ad euro 8.500,00 per ciascun ricorrente.
Seguiva la costituzione della società resistente che contestava quanto ex averso dedotto e, in particolare, ritenendosi proprietaria esclusiva dell'area in oggetto proprio in conseguenza dei medesimi decreti di trasferimento. Chiedeva pertanto il rigetto della domanda.
Senza che fosse dato corso ad attività istruttoria la causa veniva rinviata a decisione ex art. 281 sexies c.p.c. e all'udienza dell'8/10/2025 il Giudice a seguito di discussione tratteneva la causa in decisione con riserva del deposito della sentenza.
Le domande di parte ricorrente sono infondate e, pertanto, non possono trovare accoglimento.

1. Preliminarmente in punto di diritto si reputa opportuno rammentare quanto alla distinzione tra l'azione di rivendica e quella di regolamento di confini che "nell'azione di regolamento di confini non vengono in discussione i titoli di acquisto ma solo la determinazione quantitativa dell'oggetto della proprietà dei fondi confinanti per cui, mentre l'attore è sollevato dall'onere di fornire la dimostrazione del suo diritto di proprietà in virtù di un titolo di acquisto originario o derivativo risalente ad un periodo di tempo atto all'usucapione, su entrambe le parti ricade l'onere probatorio con la conseguenza che ogni mezzo di prova, anche tecnico o presuntivo, può essere utilizzato per la formazione del convincimento del giudice. Tale assunto non viene inficiato dal fatto che anche nel giudizio di regolamento di confini può proporsi la richiesta di rilascio di una zona di terreno compresa tra i due fondi contigui, poichè in tal caso il possesso di essa deriva da semplice incertezza dei confini, per la promiscuità del possesso della zona confinaria o perchè si contesti che il confine apparente corrisponda a quello reale. In tale caso infatti, siffatta richiesta non snatura l'azione proposta, trasformandola in rivendicazione, poichè l'effetto recuperatorio è soltanto una conseguenza dell'accertamento del confine. Quando invece l'attore assuma che la superficie del fondo da lui in concreto posseduta sia inferiore a quella indicata nel proprio titolo di acquisto e denunci lo sconfinamento del vicino il quale contesti quanto affermato dall'attore, invocando a sua volta il proprio titolo di acquisto, il conflitto non è più tra fondi ma fra titoli, con la conseguenza che l'attore è soggetto all'onere probatorio dell'azione di rivendicazione" e che "l'azione di regolamento dei confini, essendo volta ad individuare la demarcazione tra fondi per rimuovere la relativa incertezza, presuppone che quest'ultima, oggettiva o soggettiva, cada sul confine tra due fondi, ma
10 non sul diritto di proprietà degli stessi, anche se oggetto di controversia è la determinazione quantitativa delle rispettive proprietà. Diversamente, l'azione di rivendica della proprietà ha ad oggetto i rispettivi titoli di acquisto di essa, sicchè, come tale va qualificata l'azione finalizzata alla soluzione di un conflitto tra titoli relativi allo stesso bene, se in ciascuno di essi quest'ultimo è stato attribuito ad un diverso soggetto" (Cass n. 15013/2000; Cass. n. 28349/2011).
Ne deriva che, una volta qualificata quella proposta come azione di rivendica, l'attore, soggiacendo alla regola della cosiddetta probatio diabolica, avrebbe dovuto fornire la prova della titolarità dell'asserito diritto di proprietà sul bene anche attraverso i propri danti causa, fino a risalire ad un acquisto a titolo originario, ovvero dimostrando l'acquisto a titolo di usucapione, dal momento che tale elemento assurge a elemento costitutivo della domanda.
Nell'azione di regolamento di confini, invece, non vengono in discussione i titoli di acquisto, ma solo la determinazione quantitativa dell'oggetto della proprietà dei fondi confinanti, questa infatti mira esclusivamente ad eliminare un'incertezza sulla demarcazione tra fondi, adeguando la situazione di fatto a quella di diritto, e, quindi, presuppone che l'incertezza, oggettiva o soggettiva, cada sul confine tra due fondi, ma non sul diritto di proprietà degli stessi, anche se oggetto di controversia è la determinazione quantitativa delle rispettive proprietà. (Cass. ord. n. 11822, 15/5/2018, Rv. 648496).

2. Nel caso di specie non sono in discussione i titoli di proprietà delle parti, che consistono nei decreti di trasferimento del 2021, ma la determinazione dell'esatta consistenza della proprietà trasferita, con particolare riferimento alla copertura dell'edificio del mappale 873 sub. 3, laddove parte ricorrente ritiene che ne sia stata attribuita la comproprietà alle parti di causa, con conseguente domanda di risarcimento del danno per la turbativa esercitata dal resistente, che si ritiene invece proprietario esclusivo.
Pertanto, questione oggetto di causa, è l'identificazione dei beni trasferiti con i relativi decreti di trasferimento emanati nella relativa procedura esecutiva.
Quanto ai criteri interpretativi da adottare, a tal fine la giurisprudenza di merito e legittimità ha avuto modo di chiarire come “l'identificazione dei beni trasferiti a conclusione di un'espropriazione immobiliare deve essere compiuta in base alle indicazioni del decreto di trasferimento di cui all'art. 586 c.p.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26841 del 14/12/2011 Rv. 620297), e che in tema di esecuzione forzata, l'identificazione dell'immobile trasferito a seguito dell'aggiudicazione e del decreto emesso dal giudice della esecuzione immobiliare ai sensi dell'art. 586 c.p.c., deve essere soprattutto compiuta sulla base dei confini catastali del bene indicati nei detti provvedimenti e negli atti del procedimento esecutivo (Cass. sez. 2, 27/11/1992, n. 12687, Rv. 479754); ancora, che qualora due aggiudicatari di beni immobili, espropriati in danno di un fallito, controvertano in ordine ad una porzione dei beni medesimi, il giudice del merito adito, sia con opposizione all'esecuzione dei decreti di aggiudicazione e trasferimento, sia con azione di rivendica o accertamento della proprietà, può e deve procedere all'interpretazione dei detti titoli, al fine di stabilirne l'esatta portata e di individuare i beni che ne formano oggetto, facendo ricorso, in caso d'insufficienza o contraddittorietà degli elementi in essi contenuti, agli altri atti della procedura espropriativa e, in particolare, ai provvedimenti di vendita ed ai relativi bandi. Ov., poi, la relativa indagine non consenta di pervenire a risultati certi ed univoci in ordine all'estensione ed ai limiti dell'effetto traslativo, i dati emergenti dagli atti anzidetti dovranno da detto giudice essere integrati con tutti gli altri elementi utili al fine dell'esatta individuazione dei
11 beni trasferiti, quali estremi catastali, soggetti e proprietà confinanti, e, in generale, da qualsiasi altra fonte di prova acquisita al processo. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1361 del 19/1/2018, Rv. 646672) (Corte appello Milano sez. II, 05/10/2018, n.4365).

3. Nel caso in esame , , nonché Parte_1 Parte_2 Parte_3 [...] risultarono essere aggiudicatari dei quattro beni immobili di cui al lotto 1 in cui Controparte_1
è stato suddiviso l'immobile sito in Colico, Loc. Olgiasca, Fraz. Olgiasca, pignorato nell'ambito della procedura esecutiva RGE 67/2015 T.LC ed in precedenza di proprietà delle signore Parte_4
e Il compendio immobiliare in origine consisteva in un'unica proprietà che si Parte_5 sviluppava in n. 3 piani fuori terra così suddivisa: un'area posta nel seminterrato (al di sotto del livello strada) storicamente adibita a magazzino, laboratorio e cucina;
un'area posta a livello strada adibita a laboratorio, un'area posta al piano primo adibita ad uso residenziale e l'area nel sottotetto al piano secondo;
mentre il lotto 2 era relativo ad appezzamenti di terreno. Tema di contrasto è stabilire se la copertura dell'edificio di cui al mapp. 873 sub 3 sia stato trasferito in proprietà esclusiva alla resistente o in comproprietà a tutti gli aggiudicatari dei vari lotti quale parte comune.
Ebbene dovendosi fare riferimento in primo luogo ai decreti di trasferimento, si rileva che risultano aggiudicati:
- in sede di quarto incanto, tenutosi in data 19 gennaio 2021 dal Notaio a Persona_1 [...]
(decreto di trasferimento del 9.9.2021 cron. 883/21 rep 487/2021) risulta trasferita la Parte_2 proprietà del lotto primo individuato nei seguenti termini: “lotto primo (corrispondente al Lotto 1 punto A della perizia) …. L'unità immobiliare costituita, così come relazionato dal CTU, da appartamento posto al primo piano con scala esclusiva che collega i piani da terra al sottotetto, composto da ingresso, cucina, tinello, soggiorno, tre camere, bagno e terrazzi;
soprastante sottotetto
… mapp. 873 sub. 1 … Confini in contorno: prospetto su area comune di cui al mapp 873, prospetto su unità immobiliare di cui al mappale 873 sub. 3, unità immobiliare di cui al mappale 873 sub 2, strada. All'unità compete la proporzionale quota di compartecipazione negli spazi ed enti comuni dell'intero fabbricato ai sensi degli artt. 1117 e seguenti del Codice civile, in particolare nell'area comune…” (doc. 6 ricorrente);
- in occasione del quinto incanto in data 6 luglio 2021 sono stati aggiudicati il lotto secondo a e il terzo lotto a (comune ad entrambi decreto di Parte_3 Parte_1 trasferimento del 11.11.2021 cron. 1278/21) risultando espressamente trasferita:
a il lotto secondo nei seguenti termini: “descrizione del lotto secondo Parte_3
(corrispondente al Lotto 1 punto B della perizia) in Comune Amministrativo di Colico … appartamento posto al piano primo con scala esterna, composto da tinello-soggiorno, cucina, corridoio, tre camere, bagno;
soprastante sottotetto praticabile posto al piano sottotetto con accesso diretto da una passerella che si collega alla strada adiacente;
il tutto identificato catastalmente nel modo seguente: Catasto Fabbricati - Sezione OLG - Foglio 4 mappale 873 sub. 2, Località Olgiasca, piano 1-2, cat. A/2, cl. 2, vani 6,5, sup. cat. totale mq. 167, totale escluse aree scoperte mq. 167, R.C. Euro 688,18 … Confini in contorno: prospetto su area comune di cui al mappale 873, unità immobiliare di cui al mappale 873 sub. 1, strada. All'unità immobiliare sopra descritta compete la proporzionale quota di compartecipazione agli spazi ed enti comuni dell'intero fabbricato ai sensi degli artt.1117 e seguenti del Codice Civile, in particolare nell'area comune”;
12 A il lotto terzo: “descrizione di parte del lotto terzo (corrispondente al Lotto Pt_1 Parte_1
1 punto C della perizia) … laboratorio artigianale posto al piano terra ed in parte al piano seminterrato ed in aderenza ad altro corpo di fabbrica, con annessi servizi … il tutto identificato catastalmente nel modo seguente: Catasto Fabbricati - Sezione OLG - Foglio 4 mappale 873 sub. 4, Località Olgiasca … Confini in contorno: strada, area comune di cui al mappale 873, unità immobiliare di cui al mappale 873 sub 3. All'unità immobiliare sopra descritta compete la proporzionale quota di compartecipazione negli spazi ed enti comuni dell'intero fabbricato ai sensi degli artt.1117 e seguenti del Codice Civile, in particolare nell'area comune ..” (doc. 7 ricorrente);
-risulta infine trasferito alla resistente il lotto quarto nei seguenti termini: “descrizione del lotto quarto (corrispondente al Lotto 1 punto D della perizia) … laboratorio artigianale posto al piano seminterrato .. identificato catastalmente .. mappale 873 sub. 3 … Confini in contorno: area comune di cui al mappale 873, strada, unità immobiliare di cui al mappale 873 sub. 4 … All'unità immobiliare sopra descritta compete la proporzionale quota di compartecipazione negli spazi ed enti comuni dell'intero fabbricato ai sensi degli artt.1117 e seguenti del Codice Civile, in particolare nell'area comune ..” (doc. 2 resistente).
Le medesime indicazioni relative ai beni, ai dati catastali e ai confini di contorno risultano essere state riprodotte anche negli avvisi di vendita prodotti in giudizio (doc. 35 e 37 ricorrenti).
La sola CTU, espressamente richiamata dagli atti che precedono, indica, con riferimento ai sub. 1, 2 e 3 (non anche per il sub. 4) che “il fabbricato è dotato di corte comune a tutti i sub, a tale scopo la stessa dovrebbe essere regolarizzata” senza altro meglio specificare.
Nella descrizione poi dei relativi lotti la CTU indica che “I beni sono ubicati in zona periferica in un'area vincolata, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono BE;
; ; PI;
; PI;
; Gera Lago;
Per_7 Per_8 CP_10 Persona_9 Per_10
; ;). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti...”. Per_11 Per_12
Con esclusivo riferimento poi al sub 3 la CTU evidenzia che “… in parte seminterrato in parte in aderenza ad altro corpo di fabbrica. Dotato di un modesto piazzale antistante in comune con il laboratorio adiacente. Realizzato su un piano in muratura e calcestruzzo portante con copertura prefabbricata. Il tetto è ricoperto con tegole in cls colorato e le sporgenze sono realizzate in legno. All'interno troviamo un ampia zona lavoro con i relativi servizi ( allo stato attuale necessitano di una ristrutturazione). I Serramenti sono in ferro con vetri singoli. Anche la porta è in ferro con ampia vetrata…”.
Risulta poi prodotto e non contestato un estratto di mappa (doc. 7 resistente) in cui vengono visivamente individuate le rispettive proprietà e la corte comune.

3.1. Tanto premesso, si evidenzia in primo luogo come i singoli documenti considerati non siano del tutto chiari e soggetti a univoca interpretazione, rendendosi necessaria una interpretazione sistematica di tutti i documenti raccolti in giudizio, conformemente alla giurisprudenza sopra richiamata.
Ebbene, risulta dagli atti che è stata trasferita alle parti un lotto di esclusiva proprietà ciascuno, oltre ad una quota sulle parti comuni, non espressamente individuate in alcuno degli atti di causa.
13 In primo luogo si rileva infatti che in alcun documento della procedura risulta espressamente che la copertura dell'edificio di cui al sub. 3 sia stata trasferita in comproprietà quale parte comune. Anzi, nel decreto di trasferimento del relativo lotto di cui al sub. 3 l'edificio risulta interamente trasferito in proprietà esclusiva al resistente.
In secondo luogo non è poi meglio individuata l'area nominata quale “corte comune” in riferimento alla quale il CTU con riferimento ai sub. 1, 2 e 3 (non anche per il sub. 4) riferisce che “il fabbricato è dotato di corte comune a tutti i sub, a tale scopo la stessa dovrebbe essere regolarizzata”.
Invero, nei decreti di trasferimento di tutti i lotti (sub. 1, 2, 3 e 4), e quindi anche del sub. 2 (“Confini in contorno: prospetto su area comune di cui al mappale 873, unità immobiliare di cui al mappale 873 sub. 1, strada”) che neppure confina con il sub. 3, viene fatto riferimento all'esistenza di “area comune di cui al mappale 873” che quindi deve essere necessariamente consistere in un'area distinta di quella a copertura del sub. 3.
Unico elemento in comunione espressamente indicato in CTU, che peraltro risulta riferito esclusivamente ai due magazzini e non anche quindi agli appartamenti, è il “modesto piazzale antistante”, che è quindi riferito a una parte necessariamente distinta rispetto alla copertura del sub.3, che per natura non può trovarsi in posizione antistante, trovandosi per l'appunto sopra al magazzino.
In alcun atto viene fatto riferimento all'esistenza di un “lastrico solare”.
Soccorre poi a tali indicazioni l'estratto di mappa prodotto dei resistenti ove risulta che l'edificio del resistente e quello dei ricorrenti sono distinti, ancorché adiacenti, e che l'area comune si identifica con tutta l'area che circonda gli stessi. Sicché, conformemente a quanto indicato negli estremi dei decreti di trasferimento e nella CTU, la suddetta area comune o “corte” si ritiene debba identificarsi con la superficie ulteriore rispetto al corpo di fabbrica e che raggiunge tutti i lotti di riferimento, non essendo invece compresa alcuna parte di questi lotti.
Si rileva infine come non possa neppure essere valorizzata la circostanza allegata dalle ricorrenti posta a favore della qualificazione della copertura dell'edificio sub. 3 quale lastrico solare, quale parte necessaria all'uso comune, che sarebbe stata da sempre utilizzata quale area parcheggio. Invero, premesso che per dirimere la questione relativa alla proprietà è necessario fare riferimento alla consistenza documentale sopra individuata in ragione dell'azione esperita dagli stessi ricorrenti, si rileva in ogni caso come dalla stessa perizia, oltre a non fare riferimento alcuno a tale circostanza, nella descrizione della zona in cui sono collocati i lotti in riferimento, indica espressamente come “Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti...”.
Alla luce di quanto sin qui evidenziato, ritenuto che le ricorrenti non abbiano fornito adeguata prova della comproprietà delle parti sull'area oggetto di causa, le domande devono essere respinte.
Spese di lite
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vanno quindi poste integralmente a carico delle parti ricorrenti in solido tra loro, che si liquidano in euro 5.077,00 per compensi professionali ex DM 55/2014 (secondo i valori medi per fascia di valore da euro 5.200,00 ad euro 26.000,00), oltre il 15% su detti compensi a titolo di spese generali ex art. 2 DM citato, oltre I.V.A. e C.P.A. 14

P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni diversa istanza disattesa:
- Rigetta le domande di parte ricorrente;

- Condanna le ricorrenti in solido tra loro alla rifusione delle spese di lite in favore della resistente e liquidate in euro 5.077,00 per compensi professionali ex DM 55/2014 oltre il 15% su detti compensi a titolo di spese generali ex art. 2 DM citato, oltre I.V.A. e C.P.A.
Sentenza resa ex art. 281 sexies c.p.c.
Lecco, il 10/11/2025
Il Giudice Sara Cargasacchi
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