N.R.G. 961/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
Il Giudice, in persona della dott.ssa Maria Lavinia Fanelli, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nel procedimento civile di I grado iscritto al n. 34180/2023 del Ruolo Generale degli Affari Civili,
TRA
(C.F. , in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Via Pt_1 Guglielmo Mengarini n. 91, presso lo studio dell'avv. Francesca Curci, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
APPELLANTE contro
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Controparte_1 C.F._1 Pt_1
Via Dora n. 2, presso lo studio dell'avv. Federico Russo, che la rappresenta e difende giusta procura in atti
APPELLATO

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva, innanzi al Giudice di Controparte_1
Pace di il in chiedendo, in via preliminare, la Pt_1 Parte_1 Pt_1 sospensione della delibera del 12.11.2019 e, nel merito, la nullità e/o l'annullamento della delibera de qua, salvo il risarcimento del danno in separata azione. esponeva: di essere proprietaria dell'int. 15 del Condominio convenuto;
Controparte_1
- che la compagine assembleare del 12.11.2019 deliberava la ripartizione della spesa di euro 2.420,00
(concernente un intervento urgente effettuato il 2.8.2019 per la messa in sicurezza di n. 4 balconi) non in base ai millesimi ma addebitando l'importo ad ogni singolo condomino proprietario dei frontalini;

- che veniva deliberata una spesa ulteriore di euro 8.400,00 per la messa in sicurezza di 48 balconi, oltre euro 400,00 per occupazione di suolo pubblico, da ripartire in parti uguali;

- che la mediazione dava esito negativo;

- che i frontalini erano di natura condominiale in quanto attenevano al decoro architettonico dell'edificio;
- che, pertanto, le spese di riparazione ricadevano sui condomini in proporzione al valore delle singole proprietà;
- che l'adozione di un criterio di riparto delle spese condominiali divergente da quello legale comportava nullità della relativa delibera in assenza di apposita convenzione contraria;

- che, anche laddove i frontalini fossero stati di proprietà esclusiva, l'amministratore aveva autorizzato un intervento in carenza di potere.
Si costitutiva in giudizio il chiedendo, in via Parte_1 pregiudiziale, l'incompetenza per valore del Giudice di Pace e, nel merito, il rigetto della domanda. In via riconvenzionale, chiedeva la condanna di parte attrice ex art. 2041 c.c. al pagamento della somma di euro 412,50. Il Condominio eccepiva: che, in data 29.7.2019, informava l'amministratore che dai Persona_1 balconi dell'edificio condominiale sovrastanti il negozio di parrucchiera si erano staccate, cadendo sul marciapiede di Via A. Davila, alcune porzioni di cemento;

- che l'amministratore contattava la ditta Edilizia Alternativa, che si offriva di intervenire per eseguire i lavori in data 2.8.2019 sugli intt. 14, 18, 22 e 26;
- che, in data 12.9.2019, la ditta Edilizia Alternativa comunicava all'amministratore di avere individuato, durante il lavoro di messa in sicurezza, delle zone ammalorate/lesionate e porzioni in fase di distacco e/o già distaccate, localizzate sui frontalini dei 48 balconi delle due facciate dello stabile condominiale insistenti sulla e sulla Via G. De Leva;
Parte_1
- che data la situazione di pericolo accertata dalla ditta, l'Amministratore incaricava la predetta di intervenire per mettere in sicurezza i n. 48 balconi lesionati;

- che, in data 13.9.2019, l'Amministratore provvedeva a comunicare ai condomini detta determinazione, con riserva di fare ratificare all'assemblea nella prima adunanza utile l'attività urgente e straordinaria compiuta e la relativa spesa sostenuta;

- che nel tempo intercorso tra la detta comunicazione e l'inizio dei lavori (25.9.2019) l'attrice nulla obiettava, acconsentendo ad intervenire sulla proprietà esclusiva;

- che solo con nota del 10.11.2019 l'attrice contestava la ripartizione delle spese;

- che i lavori avevano interessato balconi in aggetto rispetto alle linee verticali perimetrali dell'edificio;
- che i balconi “aggettanti”, costituendo prolungamenti delle corrispondenti unità immobiliari, appartenevano in via esclusiva al proprietario di queste;

- che gli interventi compiuti per mettere in sicurezza i frontalini e i balconi aggettanti dovevano essere imputati ai singoli proprietari, non avendo i frontalini funzione decorativa tale da comportare una differente imputazione delle spese a carico dei condomini;

- che il valore da considerare ai fini della competenza del Giudice era quello di euro 8.400,00 poiché la domanda riguardava la totalità dell'intervento compiuto;

- che l'eccezione circa la carenza di potere dell'assemblea non veniva sollevata in fase di mediazione per cui la domanda era improcedibile;

- che l'assemblea non aveva deliberato lavori straordinari ma ratificato l'operato compiuto dall'amministratore;
- che le domanda attoree denotavano la malafede della medesima il cui scopo era di avvantaggiarsi dei lavori compiuti sulla proprietà senza dover corrispondere alcuna somma;

- che l'attrice aveva autorizzato i lavori sul proprio immobile di tal che non poteva contestare al di avere agito oltre la propria competenza;
Parte_1
- che l'attrice doveva, in ogni caso, essere condannata al pagamento dell'importo di euro 412,50 avendo ottenuto dai lavori condominiali un vantaggio ingiusto, ossia aver goduto del rifacimento del frontalino senza corrispondere alcunché al Parte_1
Con sentenza n. 9879/2022, il Giudice di Pace di accoglieva “parzialmente ed in via equa la Pt_1 domanda, come in motivazione;
dichiara la debenza da parte istante della ridotta somma di € 212,50 dalla domanda al saldo – disattendendo la richiesta avversa sulla somma residua. Compensa le spese, come in motivazione”.
Avverso la sentenza de qua proponeva appello il Parte_1 Pt_1 chiedendone l'integrale riforma. L'appellante esponeva: la violazione ed omessa applicazione delle norme disponenti la ripartizione delle spese tra i condomini ex art. 1125 c.c. e 1117 c.c. nonché ex art. 115 c.p.c. sulla valutazione della prova. Invero, dalle foto allegate appariva evidente che né i balconi aggettanti né le parti visibili dei solai recavano alcuna connotazione particolare che potessero far scaturire a carico di tutti i condomini un qualche obbligo di contribuzione in proporzione ai millesimi di appartenenza. Peraltro, era principio consolidato che i balconi aggettanti non costituivano proprietà comune fra i condomini e non avevano funzione comune ma esclusiva;

- la violazione e falsa applicazione della legge ex art. 10 c.p.c. e del D.Lgs. n. 28/2010. Difatti, l'oggetto di quanto deliberato (approvazione spese di euro 8.400,00+IVA per rifacimento frontalini) esorbitava dalla competenza per valore del giudice adito. Inoltre, la domanda era improcedibile per mancata corrispondenza tra i fatti indicati nell'istanza di avvio della procedura di mediazione c.d. obbligatoria e quelli riportati nell'atto con il quale si procede in sede giudiziaria;

- che il Giudice di Pace era incompetente in quanto l'impugnazione riguardava la legittimazione stessa dell'assemblea dei condomini a ratificare i lavori di messa in sicurezza dei frontalini e ad approvare la spese sostenute con relativo piano di riparto;

- la violazione e falsa applicazione della legge ex artt. 1135 c.c. in rapporto al comportamento tenuto dalla condomina sia precedentemente che in corso d'opera nonché l'omessa decisione in ordine alla domanda di condanna ex art. 2041 c.c.
Si costituiva chiedendo, in via preliminare, l'inammissibilità dell'appello Controparte_1 avverso la sentenza pronunciata secondo equità e, nel merito, il rigetto della domanda. L'appellata eccepiva: che la controversia era stata decisa secondo equità dato il valore della domanda, inferiore ad euro 1.100,00. Pertanto, la sentenza era inappellabile ex art. 339 c.p.c.;
- che l'impugnazione riguardava il punto 3 dell'o.d.g. della delibera del 12.11.2019 e, precisamente, il criterio di riparto adottato dall'assemblea, e quindi l'importo richiesto all'attrice (euro 412,50), non l'ammontare di spesa dei lavori;

- la natura comune dei frontalini in quanto elementi decorativi della facciata. Ciò era specificato dall'art. 3, lettera n), del Regolamento condominiale secondo cui “le facciate con relativi rivestimenti sono di proprietà comune in modo indivisibile”;
-che nella specie i frontalini avevano una funzione estetica.
All'udienza del 7.3.2025 il Giudice tratteneva la causa in decisione con termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.
***
L'appello merita accoglimento. In via preliminare, occorre esaminare l'eccezione di inappellabilità formulata dalla CP_2
Orbene, la Corte Suprema di Cassazione ha affermato che “la domanda di impugnazione di delibera assembleare introdotta dal singolo condomino, anche ai fini della stima del valore della causa, non può intendersi ristretta all'accertamento della validità del rapporto parziale che lega l'attore al condominio e dunque al solo importo contestato, ma si estende necessariamente alla validità dell'intera deliberazione e dunque all'intero ammontare della spesa, giacché l'effetto caducatorio dell'impugnata deliberazione dell'assemblea condominiale, derivante dalla sentenza con la quale ne viene dichiarata la nullità o l'annullamento, opera nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio promosso da uno o da alcuni di loro” (Cass. n. 19250/2021).
Nella specie, poiché il punto 3 o.d.g. della delibera impugnata (cfr. all 2 cit. fasc. 1° grado) ha approvato lavori per oltre 8.000,00 euro, risulta evidente che il Giudice di primo grado non poteva pronunciare secondo equità ex art. 113 c.p.c. Pertanto, l'eccezione deve essere rigettata.
Nel merito, l'appellante lamenta la violazione ed omessa applicazione delle norme disponenti la ripartizione delle spese tra i condomini ex art. 1125 c.c. e 1117 c.c. Come noto, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che, in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno;
in tema di balconi aggettanti, prosegue la Cassazione, gli stessi, non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno o copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare e occorre quindi verificare se l'intervento manutentivo interessi la struttura portante, di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento, o il rivestimento, che se ha una funzione estetica costituisce bene comune di tutti i condomini (Cass. n. 5014/2018). In particolare, il proprietario deve provvedere al pagamento delle spese relative alla manutenzione/ristrutturazione del pavimento del balcone (si pensi al caso del ripristino o della sostituzione delle mattonelle oppure delle soglie o ancora dei marmetti di chiusura del balcone;
al caso di crepe che si possono essere formate a livello della pavimentazione o di problemi dovuti ad una carente impermeabilizzazione) nonché a quelle relative alla struttura della soletta (intendendo per tali la sostituzione delle travi portanti, l'armatura dei ferri ecc.) nonché quelle di manutenzione dei davanzali e della parte interna dei parapetti ed anche delle ringhiere (es. il proprietario del balcone risponde dell'ammaloramento delle travi portanti o della caduta di pezzi di intonaco dal davanzale).
Fa eccezione il caso in cui la parte frontale del balcone sia dotata di rivestimenti esterni oppure di elementi decorativi. Infatti, questi elementi si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono all'estetica dello stabile, aumentando il valore dell'edificio e dei singoli appartamenti. Pertanto, qualora sia necessario intervenire per mettere in sicurezza un balcone aggettante dotato di fregi o componenti decorative, le relative spese di ristrutturazione saranno a carico dell'intero condominio e verranno ripartite in base alle tabelle millesimali. Viceversa, se sul frontalino non sono presenti rivestimenti o elementi decorativi, in altre parole se è semplicemente liscio, la messa in sicurezza spetta al proprietario dell'unità immobiliare servita dal balcone. Nella specie, dalla relazione della Edilizia Alternativa è emerso “un avanzato stato di degrado con presenza di cavillature ed aree interessate da distacco della tinteggiatura e della stabilitura, nonché di zone ammalorate/lesionate e porzioni in fase di distacco e/o già distaccate localizzate sui frontalini”. Gli interventi previsti hanno avuto ad oggetto “la messa in sicurezza delle superfici indicate tramite verifica con battitura delle parti degradate per l'asportazione di tutte le porzioni in fase di distacco e nel seguente trattamento dei ferri di armatura eventualmente rimasti scoperti” (cfr. all. 5, pag. 4, c.r. fasc. 1° grado). In quest'ottica, allora, deve evidenziarsi come l'intervento previsto non appare riguardare il mero rivestimento, quanto la struttura portante dei balconi aggettanti, di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento. Alla luce delle considerazioni che precedono, pertanto, le censure dell'appellante devono essere condivise, avendo i lavori svolti riguardato la struttura portante dei balconi e dovendo pertanto i relativi costi essere attribuiti (non a tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà ma) a ciascun condomino in quanto proprietario del singolo balcone. La fondatezza del primo motivo di ricorso conduce all'assorbimento delle altre questioni in base al principio della “ragione più liquida”, il quale assicura l'attuazione del canone costituzionale del giusto processo e della sua durata ragionevole ex artt. 111, comma 2, 24, Cost. (SS.UU. n. 9936/2014).
In conclusione, deve riformarsi la decisione del giudice di primo grado, con condanna di parte appellata a sostenere le spese del doppio grado di giudizio.
Le spese seguono la soccombenza, liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa, in riforma della sentenza n. 9879/2022 emessa dal Giudice di Pace di così dispone: Pt_1
- rigetta la domanda di primo grado promossa da;
Controparte_1
- condanna alla rifusione delle spese del giudizio di primo grado in favore del Controparte_1
in che si liquidano in euro 800,00 per compensi, oltre Parte_1 Pt_1 accessori come per legge;

- condanna a rifondere al in le spese Controparte_1 Parte_1 Pt_1 di lite del presente grado di giudizio, che si liquidano in euro 1.200,00 per compensi ed euro 100,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.
Roma, 26.6.2025 Il giudice
Dott.ssa Maria Lavinia Fanelli
La minuta della presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del funzionario del processo dott. Emanuele Gualtieri