N. R.G. 9310/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Seconda U.O.
In persona del giudice unico monocratico, dott.ssa Maria Stefania Picece, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado, iscritta al n° 9310 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, trattenuta in decisione con decreto del 04.09.2025
TRA
, C.F.: , nato a [...] Parte_1 C.F._1
(Germania) il 27.06.1974 e residente in [...](Sa) alla Contrada
Castelluccio n° 20, rappresentato e difeso, come da procura in allegato all'atto di citazione, ai sensi dell'art. 83, co. 3, c.p.c., dall' avv. Francesco Tata, C.F.:
, unitamente al quale è elettivamente domiciliato in Salerno alla C.F._2
via G.B. Vitagliano n° 20 presso lo studio legale Tata, p.e.c.: Email_1
ATTORE
E pagina 1 di 21 , C.F.: nato il [...] e residente in Controparte_1 C.F._3
AL IL (Sa) alla Contrada Castelluccio n° 22, contumace.
CONVENUTO
AVENTE AD OGGETTO
Scioglimento della comunione ereditaria.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da atti difensivi.
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
D'Alessandro Maurizio, con atto di citazione del 16.11.2021 ritualmente notificato,
conveniva in giudizio , al fine di conseguire, in via prioritaria, lo Controparte_1
scioglimento della comunione ereditaria con egli intercorrente. L'attore premetteva di essere divenuto proprietario, a seguito di dichiarazione di successione del 29.04.2005, n°
59, vol. n° 436, per morte del genitore , insieme alla propria Persona_1
madre e ai di lui fratelli (08.02.1969) e CP_2 Controparte_1 Persona_2
(12.04.1964), in comunione tra di loro, dei seguenti immobili:

1. terreno,
[...]
identificato in catasto terreni del comune di AL IL (Sa) al foglio 10, part. n°
277, c/da Coste, mq. 1907; 2. terreno, identificato in catasto terreni del comune di
AL IL al foglio 10, part. n° 523, c/da Coste, mq. 110; 3. terreno, identificato in catasto terreni del comune di AL IL al foglio 10, part. n° 527, c/da Coste,
mq. 175; 4. terreno, identificato in catasto terreni del comune di AL IL al foglio 10, part. n° 512, c/da Coste, mq 30, per la quota di 1/8; 5. terreno, identificato in pagina 2 di 21 catasto terreni del comune di AL IL al foglio 10, part. n° 276, c/da Coste,
mq. 1115, per la quota di 50/100; 6. terreno, identificato in catasto terreni del comune di
AL IL al foglio 10, part. n° 528, c/da Coste, mq. 155, per la quota di 50/100;

7. terreno, identificato in catasto terreni del comune di AL IL al foglio 10,
part. n° 519, c/da Coste, mq. 55, per la quota di 50/100; 8. terreno, identificato in catasto terreni del comune di AL IL al foglio 10, part. n° 522, c/da Coste, mq. 240,
per la quota di 50/100; 9. terreno, identificato in catasto terreni del comune di AL
IL al foglio 6, part. n° 81, c/da Castelluccio, mq. 2989; 10. terreno, identificato in catasto terreni del comune di AL IL al foglio 6, part. n° 143, c/da
Castelluccio, mq. 580; 11. fabbricato, identificato in catasto urbano del comune di
AL IL al foglio 6, part. n° 629, c/da Castelluccio, cat. A/2, classe 5, vani 13;
12. deposito, identificato in catasto urbano del comune di AL IL al foglio 6,
part. n° 630, c/da Castelluccio, cat. C/2, classe 7, mq 63. L'attore premetteva, altresì, di essere divenuto proprietario, a seguito di dichiarazione di successione del 12.12.2007, n°
17, vol. n° 463, insieme ai propri fratelli e , in Controparte_1 Persona_2
comunione tra di loro, della quota di proprietà della propria madre sui CP_2
seguenti beni immobili:

1. terreno, identificato in catasto terreni del Comune di AL
IL (Sa) al foglio 3, part. n° 158, c/da Coste, mq. 3212, per la quota di 1/4; 2.
terreno, identificato in catasto terreni del Comune di AL IL al foglio 3, part.
n° 304, c/da Coste, mq. 2670, per la quota di 1/4; 3. fabbricato rurale diruto, identificato in catasto terreni del Comune di AL IL al foglio 3, part. n°157, c/da Coste,
pagina 3 di 21 per la quota di ¼. Specificava, al riguardo, che la quota spettante a ciascun comproprietario fosse pari ad 1/3 delle quote di proprietà ereditate. Parte_1
, proseguendo nella prospettazione dei fatti, rappresentava di essersi accordato
[...]
sulla divisione ereditaria con i coeredi e , con Controparte_1 Persona_2
scrittura privata del 14.04.2011, sottoscritta innanzi al geometra e da CP_3
questi controfirmata, nel seguente modo: 1) a vengono assegnati Parte_1
in proprietà esclusiva tutti i terreni alla c.da Coste;
la metà di tutti i terreni alla c.da
Castelluccio; il piano terra dell'abitazione e la metà del deposito alla c.da Castelluccio;
2) a vengono assegnati in proprietà esclusiva la metà dei terreni alla Controparte_1
c.da Castelluccio;
il primo piano, comprensivo del sottotetto, dell'abitazione alla c.da
Castelluccio, metà del deposito alla c.da Castelluccio;
3) a sarà Persona_2
dato un conguaglio in danaro pari ad euro 7900. Significava che , Persona_2
successivamente, con verbale di conciliazione giudiziale n° 1/2011 redatto il 30.06.2011
innanzi al Tribunale di Salerno - sezione distaccata di Eboli, avesse venduto e trasferito a sé ed al comune fratello , la propria intera quota di 1/3 sugli indicati Controparte_1
beni immobili. Spiegava, dunque, di essere divenuto, in ragione di ciò, unitamente a quest'ultimo, proprietario nella percentuale di 1/2 delle quote di proprietà ereditate.
L'attore, rappresentando l'intento di avere la proprietà esclusiva delle proprie quote e l'impossibilità di prosecuzione nella comunione, citava a comparire Controparte_1
innanzi al Tribunale di Salerno per l'udienza del 11.04.2022, rassegnando le seguenti conclusioni: (a) previa nomina di consulente tecnico d'ufficio, per la formazione delle
pagina 4 di 21 singole quote, di cui sin d'ora si chiede l'ammissione, sciogliere la comunione dei beni
immobili di cui in fatto, ed attribuire ai singoli partecipanti la quota ad ognuno
spettante, o, in caso di indivisibilità, ordinarne la vendita e ripartire tra i partecipanti, in
ragione della quota ad ognuno spettante, la somma ricavata;
(b) porre le spese a carico
dei condividenti stessi o, in caso di opposizione, condannare l'opponente alle spese e
compensi di giudizio. , riservandosi ogni altra deduzione nei Parte_1
termini di legge, produceva i seguenti documenti: dichiarazione di successione del
29.04.2005, n° 59, vol. n° 436; dichiarazione di successione del 12.12.2007, n° 17, vol.
n° 463; scrittura privata del 14.04.2011; verbale di conciliazione giudiziale n° 1/2011,
sezione distaccata di Eboli;
delibera prot. n° 2021/19422 del COA di Salerno. La
produzione di parte attrice veniva incrementata, in sede di memoria ex art. 183, co. VI,
c.p.c., secondo termine, del 08.06.2022, tramite gli ulteriori indicati documenti:
trascrizione della domanda giudiziale;
estratto catastale dei fabbricati;
estratto catastale dei terreni;
certificato delle iscrizioni e delle trascrizioni.
La causa veniva iscritta a ruolo il 29.11.2021, con l'attribuzione del n° 9310/2021, ed assegnata al giudice dr.ssa Maria Stefania Picece.
non si costituiva in giudizio. Controparte_1
Il giudice, con decreto del 23.02.2022, disponeva la trattazione dell'udienza del
12.04.2022 con le modalità di cui alla lettera h), co. 7, dell'art. 83 del D.L. n° 18/2020;
con decreto del 12.04.2022, lette le note di udienza depositate dalla parte attrice e rilevata la mancata costituzione della parte convenuta, regolarmente citata, dichiarava la pagina 5 di 21 contumacia di , assegnando i termini ex art. 183, comma VI, c.p.c., Controparte_1
con decorrenza dalla comunicazione e fissazione, in prosieguo, dell'udienza del
14.02.2023, quest'ultima disposta a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. con successivo decreto del 02.01.2023; con ordinanza del 14.02.2023, lette le note depositate dalla parte attrice e gli atti di causa, esaminata la documentazione prodotta e ravvisata la necessità di disporre CTU allo scopo di procedere alla predisposizione di un progetto di comoda divisione dei beni caduti in comunione ereditaria, nominava quale consulente tecnico d'ufficio l'ing. . Formulati i quesiti, rinviava la causa all'udienza del Persona_3
05.06.2023, per il giuramento dello stesso, il conferimento dell'incarico e la fissazione della data di inizio delle operazioni peritali;
con decreto del 16.05.2023, sostituiva l'udienza in questione con il deposito di note scritte contenenti le sole istanze e le conclusioni delle parti ex art. 127 ter c.p.c. Il nominato CTU, in data 18.05.2023,
dichiarava di accettare l'incarico, prestando il giuramento di rito ai sensi dell'art. 161, co.
1, disp. att. c.p.c.. Il giudice, con ordinanza del 05.06.2023, lette le note di parte attrice ed il giuramento del nominato consulente tecnico, conferiva al medesimo l'incarico di cui alla precedente ordinanza, concedendogli termine di centocinquanta giorni per il deposito dell'elaborato scritto, esso decorrente dall'inizio delle operazioni peritali. Disponeva che il CTU assegnasse un termine di almeno quindici giorni per l'esame della bozza di relazione e l'invio di note e, concedendo alle parti richiedenti il termine per la nomina di un C.T.P. sino all'inizio delle operazioni peritali ex art. 201 c.p.c., rinviava in prosieguo all'udienza del 04.12.2023, quest'ultima sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127
pagina 6 di 21 ter c.p.c., giusto decreto del 04.10.2023. Il giudice, con provvedimento del 20.09.2023,
vista la comunicazione del CTU depositata il 10.09.2023 con la quale egli rappresentava le difficoltà riscontrate nell'accedere ad uno degli immobili formanti oggetto della divisione ereditaria, nello specifico quello individuato in catasto al foglio 6, part. 629,
sub. 2, piano 1 e sottotetto sovrastante, autorizzava il medesimo ad accedere a quest'ultimo mediante l'ausilio di un fabbro o personale di fiducia, avvalendosi della forza pubblica qualora necessario. L'ing. depositava la CTU il Persona_3
10.10.2023 e, il giorno successivo, l'istanza di liquidazione dei propri compensi. Il
giudice, con decreto del 20.10.2023 liquidava il compenso al nominato consulente ponendo il pagamento a provvisorio carico della parte attrice, ammessa in via anticipata e provvisoria al patrocinio a spese dello Stato;
con ordinanza del 08.03.2024, lette le note depositate nel termine assegnato in sostituzione dell'udienza e visto il progetto di divisione come ipotizzato dal nominato CTU, trascritto in essa, fissava l'udienza del
18.06.2024 per la discussione sul progetto di divisione, disponendo che la parte attrice provvedesse a comunicare il provvedimento adottato al condividente contumace entro la data indicata. L'udienza del 18.06.2024 veniva tenuta dal giudice dr. Francesco Saverio
Ruggiero che rinviava la medesima nello stato al 17.09.2024, quest'ultima, poi, sostituita con il deposito di note scritte, in virtù di decreto del 24.08.2024. Il giudice, lette le note depositate dalla parte attrice ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. e rilevato che il giudizio potesse essere deciso allo stato degli atti, fissava l'udienza del 12.01.2026 per la precisazione delle conclusioni;
con decreto del 07.03.2025, letta l'istanza di pagina 7 di 21 anticipazione dell'udienza depositata dal difensore di parte attrice in data 28.01.2025,
anticipava la trattazione del procedimento al 01.07.2025 disponendone, con successivo decreto del 07.05.2025, la trattazione scritta;
infine, con decreto del 04.09.2025, lette le note di precisazione delle conclusioni e visto l'art. 190 c.p.c., tratteneva il giudizio in decisione con l'assegnazione del termine di rito, decorrente dalla comunicazione, per il deposito della comparsa conclusionale.
Per determinarsi in ordine alla domanda è necessario, in via preliminare, ricostruire la sequenza degli eventi e le circostanze temporali e fattuali che l'hanno originata. Ciò avvalendosi degli atti e dei documenti prodotti dall'unica parte costituita in giudizio oltre che del prezioso ed incisivo lavoro di consulenza tecnica per come richiesto.
Nel contesto della famiglia si è formata, nel tempo, una complessa CP_1
comunione ereditaria riguardante numerosi beni immobili situati nel territorio del comune di AL IL. Essa, per come ricostruito, traeva origine dalla morte dei genitori dei fratelli , , e . In particolare, con la CP_1 Pt_1 CP_1 Per_2
dichiarazione di successione del 29.04.2005, diveniva Parte_1
contitolare, insieme alla madre e ai fratelli e , di una serie CP_2 CP_1 Per_2
estesa di terreni e fabbricati, ubicati prevalentemente nelle contrade Coste e Castelluccio del comune di AL IL. La contitolarità riguardava complessivamente terreni di varia estensione e alcune unità immobiliari. In seguito, con la dichiarazione di successione del 12.12.2007, i tre fratelli subentravano anche nella quota che era appartenuta alla madre venuta nel frattempo a mancare. Tale seconda CP_2
successione ampliava ulteriormente il compendio ereditario, comprendendo ulteriori terreni e un fabbricato rurale diruto in contrada Coste. La quota spettante a ciascuno dei pagina 8 di 21 coeredi risultava, così, definita nella misura di un terzo. I fratelli, alla data del
14.04.2011, tentavano di porre rimedio all'indeterminatezza della comunione ereditaria dando luogo a una scrittura privata, firmata alla presenza di un geometra, nella quale si accordavano circa una possibile divisione materiale del compendio ereditario. Il progetto divisionale prevedeva l'assegnazione a dell'intero complesso dei Parte_1
terreni in contrada Coste, della metà dei terreni in contrada Castelluccio, del piano terra dell'abitazione e della metà del deposito;
a veniva assegnata, invece, Controparte_1
l'altra metà dei terreni di contrada Castelluccio, il primo piano con sottotetto dell'abitazione e l'altra metà del deposito;
a veniva riconosciuto Persona_2
un conguaglio in denaro di euro 7.900,00. Il procedimento di divisione non giungeva, tuttavia, alla sua piena formalizzazione. , pochi mesi dopo, con Persona_2
verbale di conciliazione giudiziale del 30.06.2011, redatto innanzi al Tribunale di
Salerno - sezione distaccata di Eboli, procedeva a vendere e trasferire ai fratelli Pt_1
e la propria quota ereditaria, pari a un terzo dell'intero compendio. Tale CP_1
trasferimento determinava il subentro dei due germani residui quali unici comproprietari dei beni, nella misura paritaria di un mezzo ciascuno. La comunione tra Parte_1
e il di lui fratello pur permanendo negli anni successivi in modo
[...] CP_1
incontestato, manifestava i suoi limiti nella domanda posta dall'attore, ritenendo quest'ultimo che le quote di proprietà indivise, oltre ad ostacolare una piena valorizzazione delle rispettive porzioni materiali, impedissero una chiara attribuzione dei beni ai coeredi.
Nel corso del giudizio è stata disposta consulenza tecnica di ufficio al fine di predisporre, tra l'altro, un progetto di comoda divisione tra i coeredi dei beni ereditari con eventuali conguagli in denaro (punto n° 3 di cui all'ordinanza del 14.02.2023 contenente i quesiti pagina 9 di 21 posti al consulente incaricato). La CTU è stata basata sull'esame dei seguenti documenti, di cui al fascicolo di causa: le dichiarazioni di successione del 29.04.2005 (n° 59, vol.
436) e del 12.12.2007 (n° 17, vol. 436), inerenti rispettivamente a Persona_1
e il verbale di conciliazione giudiziale n° 1/2011, redatto in data
[...] CP_2
30.06.2011 innanzi al Tribunale di Salerno - sez. distaccata di Eboli e trascritto il
05.08.2020 ai nn° R.G. 24342/ RP 18791; i certificati storici per gli immobili iscritti al catasto fabbricati ed al catasto terreni, entrambi del 27.05.2022; il certificato ipotecario speciale delle trascrizioni a favore e contro, e delle iscrizioni contro, emesso con prot. n°
SA52584 del 13.05.2022, relativamente a , Persona_1 CP_2
, e , con riferimento al Parte_1 Controparte_1 Persona_2
periodo complessivamente ricompreso tra il 30.12.1984 e il 13.05.2022; la nota di trascrizione della domanda giudiziale di divisione della comunione ereditaria registrata presso il Tribunale di Salerno al n° 480, rep. del 13.12.2021, R.G. n° 23540/ RP n°
Con 18648 del 01.06.2022, riferita a n° 15 immobili, a favore di e Parte_1

contro

; la denuncia di successione mortis causa intervenuta il Controparte_1
20.09.2004, presentata il 29.04.2005 con rep. n° 59/436 e trascritta il 06.09.2005 ai nn°
42733 RG/ 28211 RP, contro ed a favore di Persona_1 CP_2
, e , relativa ai primi Persona_2 Controparte_1 Parte_1
12 immobili dei 15 in questione;
l'ipoteca legale per debito di imposta, rep.
n° 129474/70 del 21.08.2006, trascritta il 06.09.2006 ai nn°48026 RG /13275 RP, per l'importo di euro 24.888,96 a gravare su tutti e 12 gli immobili caduti in successione in agro di AL IL, contro , limitatamente alle quote di Controparte_1
spettanza in diritto di comproprietà, ed a favore di con sede in Controparte_4
Torino, P.I./C.F.: 05165540013; la denuncia di successione mortis causa intervenuta il pagina 10 di 21 17.12.2006, presentata il 12.12.2007 con rep. n° 17/463/7 e trascritta il 26.02.2009 ai nn°8505 R.G./6634 RP, contro ed a favore di , CP_2 Persona_2
e , relativa ai 15 immobili in questione;
Controparte_1 Parte_1
l'ipoteca legale per debito di imposta, rep. n° 110883/100 del 23.06.2010, trascritta il
05.07.2010 ai nn°28537 R.G./ 5977 RP, per l'importo di euro 26.759,82 a gravare sugli immobili di cui ai punti 9, 11 e 12 di cui a pagina 3 della CTU, caduti in successione in
AL IL, contro , limitatamente alle quote di spettanza in Controparte_1
diritto di comproprietà, ed a favore di con sede in Napoli, P.I./C.F.: Controparte_5
; la costituzione di servitù coattiva di acquedotto, rep. n° 2037 del P.IVA_1
06.04.2012, trascritta il 09.05.2012 ai nn° 17668 R.G./ 14767 R.P., a gravare sui fondi in catasto al foglio 6, p. lle 81 e 143, immobili di cui ai punti 9 - 10 dell'elenco di cui a pag.
3 della CTU, a favore del , ramo bonifiche, C.F.: . Controparte_6 P.IVA_2
L'ingegnere , nell'espletamento dell'incarico, ha inoltre eseguito una Persona_3
serie di accertamenti presso diversi uffici pubblici, estraendo le visure storiche aggiornate degli immobili e le planimetrie catastali per quelli iscritti al catasto fabbricati, richiedendo alcuni titoli edilizi al comune di AL IL - in particolare la licenza edilizia n° , rilasciata il 19.05.1977, e la concessione edilizia in sanatoria n° 242 del Nu_1
28.01.1989 - oltre che reperendo, presso il S.U.E. del medesimo comune, l'atto di compravendita del 30.12.1965 tra e Egli ha, Persona_1 Persona_4
poi, effettuato diversi accessi sui luoghi onde procedere al rilievo dei beni interessati dall'istanza di divisione di che trattasi, anche al fine di constatare e valutare eventuali difformità edilizie ed urbanistiche dei beni in comproprietà: un primo accesso, effettuato in data 08.09.2023 ed al quale ha preso parte solo l'attore, esso inerente all'unità immobiliare a destinazione residenziale sita alla contrada Castelluccio n° 20 di AL pagina 11 di 21 IL (Sa), censita al catasto al foglio 6, p. lla 629, sub. 1, cat. A/2 cl. 5, piano terra, costituente porzione della complessiva consistenza del cespite indicato al punto 11 dell'atto introduttivo del giudizio. Esso riguardava, inoltre, il deposito mono livello posto alla contrada Castelluccio, nel medesimo sito, individuato in catasto al foglio 6. p. lla
630, cat. C/2, cl.7, e i terreni adiacenti alla consistenza immobiliare sopra detta, individuati in catasto al foglio 6, p. lle 81 e 143; un secondo accesso, effettuato in data
22.09.2023, al quale ha pure preso parte il solo attore, esso riguardante, in particolare, i terreni siti alla contrada Coste, censiti al relativo catasto al foglio 10, p. lle 277, 523, 527,
512, 276, 528, 519 e 522, e quelli siti nella medesima contrada, individuati al catasto terreni al foglio 3, p. lle 157 riguardante un fabbricato rurale diruto, 158 e 304; un terzo ed ultimo accesso del 03.10.2023, al quale hanno preso parte sia l'attore che il convenuto, interessante gli immobili siti alla contrada Castelluccio di AL IL, individuati in catasto al foglio 6, p. lla 629 sub 2, cat. A/2, piano 1° e sovrastante sottotetto di pertinenza esclusiva. Il consulente tecnico d'ufficio ha accertato, in risposta al quesito n° 1 posto dal giudice, che i beni oggetto della massa a dividersi, così come individuati nelle premesse dell'atto di citazione, sono effettivamente intestati, per le quote ivi indicate, pro indiviso ai germani e Parte_1
; con riferimento ai quesiti n° 3 e n° 4, ha ritenuto i beni compresi Controparte_1
nella massa a dividersi comodamente divisibili fra i condividenti, ciò formulando due diverse ipotesi divisionali. A pagine 89 e 90 della perizia egli scrive, al riguardo: a questo punto, volendo impostare il progetto divisionale della massa sopra indicata, occorre partire dal presupposto, coerente con la scrittura privata dell'aprile 2011 intervenuta tra i germani e , oltre che con lo Parte_1 Controparte_1
stato fisico dei luoghi per quel che concerne i fabbricati, e da ultimo conformemente alle pagina 12 di 21 attuali rispettive residenze anagrafiche, che al primo (attore) si possa assegnare
l'abitazione al piano terra (sub 1 della p. lla 629 del foglio 6) con annessa corte circostante (p. lla 81/a) e la porzione dei depositi (annessi) agricoli accessibile ad est individuata nella tabella che precede come p. lla 630/a del foglio 6; al secondo, invece,
l'abitazione in 1° piano con sovrastante sottotetto (sub 2 della p.lla 629 del foglio 6) con annessa corte circostante (p.lla 81/b) e la restante porzione (630/b) degli annessi agricoli che accedono dal piazzale lato est. Restano da assegnare i terreni di cui ai fogli di mappa n° 3 e n. 10 alla contrada Coste, per un valore complessivo stimato in euro
14.033,01 e quelli del foglio 6 costituiti dal mappale 143 e dalla porzione residua del mappale 81 (o 81/c, dell'estensione di mq 2.118,75); poiché nell'assegnazione dei fabbricati di cui sopra il valore della quota attribuita al convenuto (euro 101.992,24 per
l'abitazione + euro 6.612,25 per i depositi = euro 108.604,49) supera quello della quota attribuita all'attore (euro 86.307,23 per l'abitazione + euro 4.731,00 per i depositi = euro 91.038,23), ai fini del bilancio tra i due, il più possibile in assenza di conguagli, pur attribuendo, in coerenza con gli accordi privati del 2011, tutti i terreni di cui al foglio 3
e foglio 10, nonché il mappale 143 del foglio 6 al solo attore, residuerebbe, nell'ipotesi di divisione al 50% del mappale n° 81/c tra di essi, uno sbilancio di euro 801,75 a vantaggio del convenuto, che dovrebbe versare tale somma a titolo di conguaglio in favore del GE (ipotesi divisionale n° 1); pertanto, una Parte_1
soluzione più prossima all'azzeramento del conguaglio tra i condividenti, consiste, a parità di tutte le altre condizioni divisionali sopra indicate, nell'attribuire, quanto alla ripartizione della superficie restante del fondo di cui alla p.lla 81/c (a staccarsi) del foglio 6, del 57% in capo all'attore (porzione 81/c.1 di mq 1.207,69) e del residuo 43%
(porzione 81/c.2 di mq 911,06) al convenuto;
il tutto, con la precisazione che la quota pagina 13 di 21 attribuita a quest'ultimo si origina a partire dal piazzale (porzione 81/b) ad esso assegnato a titolo esclusivo, ad est del fabbricato di cui al mappale 629 del foglio. 6, restando, invece, al convenuto la necessità di utilizzare la strada pubblica (contrada
Castelluccio), uscendo dalla corte di pertinenza ad esso attribuita a titolo esclusivo
(porzione 81/a), per accedere alla residua porzione della p. lla 81/c.1 e all'attigua p. lla
143 del foglio 6 (ipotesi divisionale n° 2). L'ingegnere , al paragrafo Persona_3
11.3 della redatta CTU ha, dunque, elaborato il progetto divisionale con la specifica delle
2 quote: la prima, associata a , del valore di euro 113.597,11, Parte_1
come da stima di cui ai paragrafi n° 08 e n°10 della CTU;
la seconda, associata a , del valore di euro 113.580,51, come da stima di cui ai Controparte_1
sopra menzionati paragrafi. Ciò precisando che, alla luce dell'indicato progetto divisionale e delle stime effettuate in corso di redazione dell'elaborato peritale, risultasse un conguaglio in denaro tra i condividenti di appena euro 8,30, importo che l'attore avrebbe dovuto versare al convenuto per compensare le rispettive quote. Il consulente tecnico d'ufficio, tuttavia, in risposta al quesito n° 5 posto dal giudice, ha rilevato delle difformità edilizie con riferimento all'edificio civile di cui al mappale n° 629, foglio 6, oltre che agli annessi depositi agricoli di cui al mappale n° 630, foglio 6. L'esito degli accertamenti compiuti in sede di espletamento del mandato, integrato dall'accesso agli atti effettuato presso il S.U.E. di AL IL (Sa), hanno consentito allo stesso di evidenziare come i fabbricati situati alla contrada Castelluccio al foglio n° 6, mappali
629 e 630, presentassero alcune difformità rispetto al titolo abilitativo edilizio legittimante, corrispondente per entrambi gli edifici agli atti della C.E. in sanatoria n° 242/99, rilasciata in data 28.01.1999 dal comune di AL IL a
, padre e dante causa degli odierni condividenti. Egli ha Persona_1
pagina 14 di 21 dettagliato nel modo che segue le difformità edilizie per l'edificio civile di cui al mappale n° 629 del foglio 6: 1. cambio di destinazione d'uso ad abitazione di porzione del piano terra che era destinata ad uso cantina e deposito secondo la C.E. in sanatoria n°
242/99, per una superficie complessiva di mq. 35, 40; 2. apertura di un varco in muratura portante con la realizzazione di un portale tra i due ambienti al piano terra, originariamente deposito e cantina, oggetto del cambio di destinazione d'uso di cui al punto 1; 3. modifica distributiva interna con eliminazione della scala di collegamento al piano 1 e trasformazione del relativo ingombro superficiale in ambiente bagno, di estensione pari a 7,10 mq. a servizio del piano terra;

4. realizzazione di scala esterna a soletta rampante in c.a. e ringhiera metallica protettiva, ridossata al prospetto nord con partenza dalla corte circostante e sbarco al piano 1, per l'accesso autonomo al sub. 2; 5. frazionamento immobiliare con trasformazione dell'unica unità abitativa corrispondente al mappale n° 629 del foglio 6, cat. A/2, cl. 5, di vani 13,00, complessivamente sviluppata tra piano terra, livello 1 e sottotetto, in due distinte unità immobiliari, delle quali la prima (sub 1 - vani 6,5) sviluppantesi esclusivamente al piano terra, e la seconda
(sub 2 - vani 5,5) tra il piano 1 ed il sottotetto;

6. modifiche prospettiche per la realizzazione delle seguenti opere: prospetto nord, trasformazione al piano 1 di una finestra in porta finestra, con installazione della porta di accesso all'abitazione a partire dallo sbarco al piano della scala di cui al punto 4 che precede;
prospetto sud, realizzazione di un portale con tettoia superiore, di dimensioni in pianta circa 0,60 m x
1,90 m, a protezione della porta di ingresso principale all'abitazione posta al piano terra;

7. frazionamento del mappale 81 del foglio 6 in tre porzioni, delle quali, le prime due ordinatamente asservite in regime pertinenziale ed in uso esclusivo - l'una all'abitazione terranea di cui al sub 1 lato ovest (81/a), e l'altra all'abitazione al piano 1 di cui al sub 2 pagina 15 di 21 lato est (81/b) - la terza (81/c), infine, costituente la maggior porzione residua dell'intera consistenza del mappale n° 81. Il consulente tecnico ha descritto in maniera specifica anche le difformità edilizie per gli annessi depositi agricoli di cui al mappale n° 630 del foglio 6, indicandoli come di seguito:

8. ristrutturazione edilizia, eseguita in assenza di titolo abilitativo e di deposito preventivo del progetto strutturale presso il Genio Civile territorialmente competente, della porzione di depositi che, nello scenario approvato con la C.E. in sanatoria n° 242/99 risultava comprendere l'autorimessa (deposito attrezzi agricoli) e il locale anti forno con annesso servizio di fondo, con modifica dell'andamento delle coperture ed incremento volumetrico di cui al punto successivo per aumento dell'altezza, a parità di superficie;

9. incremento volumetrico della porzione di depositi legittimamente preesistenti, conseguito in virtù della ristrutturazione edilizia eseguita sine titulo di cui al punto precedente, per una volumetria incrementale, ad uso depositi ed annessi agricoli;
10. costruzione in aderenza al fabbricato di cui al mappale n°
629, per ampliamento depositi di cui al mappale 630, del locale tecnico 01 di cui alla pianta di rilievo avente superficie lorda (incluso le murature perimetrali) di 12, 63 mq. ed altezza lorda di 2,70 m., con conseguente incremento volumetrico ad uso annesso agricolo non residenziale;
11. frazionamento di fatto dei locali deposito, che, sebbene identificati come un'unica entità catastale alla p. lla 630 del foglio 6, a meno dell'ampliamento volumetrico di cui al punto 10 che precede, risultano suddivisi fisicamente in due porzioni così distinte: la prima porzione, accessibile esclusivamente dalla corte ad ovest (porzione della p. lla 81, identificata nel progetto grafico divisionale come 81/a) utilizzata in pertinenza esclusiva all'unità immobiliare in catasto al foglio 6,
p. lla 629, sub 1, comprendente il sopra descritto locale tecnico realizzato abusivamente in aderenza al fabbricato principale e l'ex locale autorimessa - deposito attrezzi agricoli;
pagina 16 di 21 la seconda porzione, accessibile esclusivamente dalla corte ad est (altra porzione della p. lla 81, identificata nel progetto grafico divisionale come 81/b) utilizzata in pertinenza esclusiva all'unità immobiliare in catasto al foglio 6, p. lla 629, sub 2, comprendente la restante consistenza degli annessi agricoli, composta dall'anti forno con annesso servizio di fondo, dal forno e dal deposito, ex pollaio, ex porcile ed ex stalla.
Il CTU evidenziava, inoltre, come le predette difformità costituissero, per ragioni sia qualitative che quantitative, rappresentassero un evidente limite alla libera commerciabilità degli immobili da dividere ai sensi della Legge n° 47/1985 del
28.02.1985, precisando, invece, il non esservi criticità di sorta, da tale punto di vista, con riferimento ai terreni posti alla contrada Coste, individuati al foglio 3 ed al foglio 10, nonché per il mappale 143 del foglio 6. Rappresentava, in ogni caso, che questi ultimi costituissero un'aliquota economicamente marginale dell'intera consistenza della massa a dividersi. Sottolineava, ancora che, per il mappale 629 inerente al fabbricato civile, le planimetrie catastali fossero conformi allo stato effettivo dei luoghi e difformi dai titoli edilizi di legittimazione;
quanto al mappale 630, invece, che la planimetria catastale aggiornata estratta on line risultasse difforme non solo dal titolo abilitativo, la C.E. in sanatoria n° 242/99, ma anche rispetto allo stato dei luoghi, essendo stata oltretutto la consistenza di tali depositi accresciuta, in assenza di titolo preventivo, per la realizzazione dell'ampliamento in aderenza al prospetto nord dell'edificio civile di cui al mappale 629. Il consulente, con riferimento alle difformità rilevate, ha suggerito e prospettato n° 2 soluzioni, valutando altresì l'incidenza economica per la realizzazione di entrambe: una prima soluzione consistente, salvo diversa valutazione da parte dei funzionari del S.U.E., nell'avanzare istanza di accertamento di conformità ex art. 36
D.P.R. n° 380/2001 per la legittimazione postuma delle difformità ed istanza di pagina 17 di 21 autorizzazione sismica e sanatoria con annesso collaudo, con riferimento alle opere a valenza strutturale ed incidenti sulla statica dell'edificio eseguite in difformità o in assenza del titolo abilitativo, essa prevedente costi per euro 14.000,00; una seconda, consistente invece nel ripristino della conformità rispetto agli atti della C.E. in sanatoria n° 242/1999, preventivando per essa una spesa complessiva di euro 31.500,00, salvo imprevisti, incluso gli oneri tecnici, il trasporto a rifiuto dei materiali di risulta e gli oneri di discarica correlati. Entrambe, meglio espresse al paragrafo n° 7 della perizia rubricato sulla legittimità edilizia dei beni ai fabbricati: anamnesi costruttiva ed esame di eventuali difformità, offrirebbero a e , la Controparte_7 Controparte_1
possibilità di sciogliere la comunione ereditaria e procedere ad una regolare divisione dei beni indivisi. Va rilevato, inoltre, che il CTU ha ritenuto la prima, tra le due formulate, quella più facilmente percorribile, evidenziando come la soluzione proposta contenesse in sé il vantaggio di consentire la sostanziale conservazione dello stato attuale dei luoghi, in coerenza con il progetto divisionale di cui alla risposta al quesito n° 3 ed in sostanziale concordanza anche degli accordi pattizi che erano stati privatamente raggiunti tra i condividenti a mente della scrittura dell'aprile del 2011, quest'ultima tra l'altro non contestata dal convenuto rimasto contumace nel giudizio;
ciò oltre ad essere più economica e meno impegnativa della soluzione n° 2. Le considerazioni e le osservazioni espresse dal nominato professionista, che hanno tenuto conto anche delle deduzioni e delle osservazioni formulate dalla parte attrice, in assenza di consulenti tecnici di parte, inducono chi scrive a fare proprie le complessive risultanze cui è pervenuta la C.T.U., apparendo, esse, immuni da vizi di tipo logico e metodologico, oltre che essere il frutto di un'analisi approfondita e meticolosa della vicenda in esame. Pertanto, pur considerando apprezzabile e logica l'ipotesi divisionale n° 2, come condensata nella pagina 18 di 21 risposta ai quesiti nn° 3 e 4 dell'incarico conferito al CTU, meglio esposta al sottoparagrafo 11.3 di cui alle pagine 95 - 96 dell'elaborato peritale, non potrà essere accolta la domanda scioglimento della comunione ereditaria, essendo impossibile, allo stato, disporre una divisione dei beni, pure nel senso innanzi prospettato. Si ritiene, infatti, alla luce del complesso delle difformità edilizie rilevate dal consulente tecnico, che la sanatoria delle stesse, possibile per come da egli prospettata, costituisca elemento pregiudiziale rispetto al perfezionamento di qualsiasi atto divisionale. In termini più chiari occorre, sia seguendo la soluzione n° 1 che quella n° 2, ragionate ed elaborate del perito, sanare le difformità che affliggono i beni immobili, come esse meglio dettagliate in perizia. Ciò anche per l'ovvia considerazione della prevalenza del valore immobiliare dei cespiti da regolarizzare, ossia i fabbricati di cui ai mappali 629 e 630 del foglio 6, rispetto al complesso di tutti gli altri beni, consistenti in terreni, ricompresi nella massa a dividersi, nonché della carenza del requisito della immediata commerciabilità dei medesimi. Per come evidenziato dal consulente tecnico a pagina 52 della CTU, d'altro canto, la legittimazione (postuma) della situazione di fatto rilevata in sito e il riallineamento catastale conseguente, consentirebbero effettivamente di praticare un'ipotesi di comoda divisibilità dei beni oggetto della domanda divisionale, così come meglio appresso specificato. Di contro si ritiene utile comunque effettuare una valutazione del valore di mercato che avrebbero gli immobili all'attualità, nell'ipotesi di sussistenza del requisito della legittimità/commerciabilità, qualora venissero eseguite le opere di demolizione utili al completo ripristino dello stato dei luoghi assentito con la
C.E. n° 242/1999: in tale scenario è evidente che il costo delle opere necessarie a garantire il ripristino andrebbe detratto dal valore venale dei beni oggetto di valutazione. La Corte di Cassazione, con la sentenza n° 28666 del pagina 19 di 21 07.11.2024, ha affrontato un caso relativo alla divisione di un bene immobile parzialmente abusivo nell'ambito di una domanda di scioglimento di comunione ereditaria. La questione centrale riguardava la possibilità di procedere alla divisione di un immobile abusivo in assenza della documentazione attestante la regolarità edilizia. Essa ha ribadito il principio enunciato dalle Sezioni Unite con la sentenza n° 25021/2019 secondo cui il giudice non può disporre la divisione di un fabbricato, anche parzialmente abusivo, in mancanza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia, condizione necessaria per la possibilità giuridica della divisione stessa, ai sensi dell'art.
713 c.c. La Corte ha escluso in tal modo la possibilità di una divisione legale dei beni immobili in virtù della loro difformità urbanistica, precisando che la giurisprudenza consolidata impone che la regolarità edilizia sia un requisito fondamentale per ogni operazione di divisione, anche nell'ambito di una comunione ereditaria. Ciò chiarendo, inoltre, che l'eventuale difformità parziale dal titolo edilizio non comporta la commerciabilità dell'immobile. La regolarità edilizia del fabbricato costituisce una condizione dell'azione, rendendo legalmente impossibile la pronuncia del giudice. In presenza di un immobile affetto da difformità edilizie gli eredi subentrano, quindi, nella medesima posizione del defunto, e acquistano il fabbricato abusivo nello stesso stato di fatto e di diritto in cui era posseduto dal de cuius. Questo significa che, come il defunto non avrebbe potuto alienare o dividere l'immobile abusivo, così anche i coeredi non possono alienare a terzi o dividere tra loro un fabbricato abusivo edificato dal loro dante causa. Tale immobile è destinato a rimanere in comunione fino a quando non sia sanato, lì dove possibile, o fino a quando l'abuso edilizio non sia materialmente eliminate.
L'esistenza di difformità urbanistiche costituisce un ostacolo insormontabile alla divisione ereditaria giudiziale. La mancanza di regolarità edilizia impedisce al Giudice di pagina 20 di 21 pronunciare la divisione, lasciando gli eredi in una situazione di comunione forzata su un patrimonio di fatto bloccato. La carenza di legittimità edilizia e le difformità degli immobili attualmente in catasto al foglio 6, p. lla 629, sub 1 e 2, nonché di quella dei depositi in catasto al foglio 6, p. lla 630, impongono pertanto la dichiarazione di improcedibilità della domanda, potendosi la medesima riproporre qualora vengano sanate le difformità urbanistiche.
Le spese di consulenza seguono la soccombenza e, in considerazione dell'ammissione di parte attrice al patrocinio a spese dello Stato con delibera prot. n° 2021/19422 del COA di Salerno, esse sono poste a carico dell'Erario.


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, nella persona del giudice unico monocratico, dr.ssa Maria Stefania Picece, pronunciando in via definitiva nel giudizio iscritto al n° 9310 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, così decide:
- Dichiara l'improcedibilità della domanda di scioglimento della comunione ereditaria.
- Pone a definitivo carico dell'Erario le spese di CTU come liquidate in separato decreto del 20.10.2023.
Così deciso in Salerno, lì 11 dicembre 2025.
Il giudice dott. sa Maria Stefania Picece
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