N. R.G. 2236/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa MA RI AL, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2236/2021 promossa da:
(P.IVA rappresentata e difesa dall'avv. RI Grazia Limi, presso Parte_1 P.IVA_1 il cui studio in Erba (CO) al Corso XXV aprile n. 62 è elettivamente domiciliata, giusta procura in calce all'atto di citazione
ATTORE contro
(C.F. ) quale erede della Sig.ra Controparte_1 C.F._1 [...] rappresentato e difeso dall'Avv. Fabio Vedani presso il cui studio sito in Varese Per_1
(VA), Via dei Campigli n. 15, è elettivamente domiciliato, giusta procura in calce e
(C.F. ), quale erede della Sig.ra Controparte_2 C.F._2 [...] rappresentato e difeso dall'Avv. Fabio Vedani presso il cui studio sito in Varese Per_1
(VA), Via dei Campigli n. 15, è elettivamente domiciliato, giusta procura in calce
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Per l'attrice (come da foglio depositato telematicamente in data 10 aprile 2025):
“Voglia l'Ill.mo Tribunale Ordinario di Varese, rigettata ogni istanza, eccezione e deduzione avversaria, così giudicare:
In via principale:
1 - Accertare e dichiarare l'inadempimento in mala fede della signora Persona_1 all'obbligo di contrarre contenuto nella scrittura privata di data 14.12.2018;
- Pronunciare la risoluzione della scrittura privata di data 14.12.2018;
- Condannare il signor , nella sua qualità di erede della signora Controparte_2 [...]
al risarcimento a favore della della somma di € 650.000,00= a titolo Per_1 Parte_1 di lucro cessante e della somma di € 74.483,28= a titolo di danno emergente per le spese da quest'ultima sostenute in esecuzione della scrittura privata del 14.12.2018, anche in virtù di quanto in essa espressamente previsto all'art. 9, o quella maggiore o minore somma che risultasse essere dovuta a seguito dell'esperita istruttoria.
Con vittoria di spese e competenze di lite.
In via subordinata:
Nella denegata e non creduta ipotesi per la quale l'Ill.mo Tribunale adito, per ragioni di giustizia, non ritenesse di poter accogliere le domande formulate in via principale,
- Accertare e dichiarare l'arricchimento goduto dalla signora per effetto di Persona_1 tutte le attività poste in essere dalla attraverso lo e Parte_1 Controparte_3 concretizzatosi in un incremento di valore dei cespiti immobiliari oggetto della scrittura privata del 14.12.2018 e, conseguentemente,
- Condannare il signor , nella sua qualità di erede della signora Controparte_2 [...]
ai sensi e per gli effetti cui all'art. 2041 c.c., all'indennizzo a favore della Per_1 Pt_1 della somma di € 74.483,28= o di quella maggiore o minore somma che dovesse
[...] risultare dovuta a seguito dell'esperita attività istruttoria.
Con vittoria di spese e competenze di lite”.
Per parte convenuta (come da foglio depositato telematicamente in data Controparte_1
16 aprile 2025):
“In via preliminare: accertare il difetto di legittimazione passiva del sig. nel Controparte_1 giudizio in riassunzione per aver rinunciato all'eredità della Sig.ra con atto Persona_1 notarile del 20.03.2024, registrato in data 22.03.2024, anteriore alla notifica del ricorso, e per
l'effetto, dichiarare l'estromissione dal presente giudizio, con condanna di parte attrice alla rifusione delle spese di lite”.
Per parte convenuta (come da foglio depositato telematicamente in data Controparte_2
16 aprile 2025):
2 “In via pregiudiziale di rito: dichiarare la nullità della citazione introduttiva del presente giudizio ai sensi dell'art. 164, comma quarto, c.p.c.. e per l'effetto, fissare un termine per l'integrazione della stessa da parte di
ai sensi dell'art. 164, comma 5, c.p.c. Pt_1
Nel merito, subordinatamente alla denegata ipotesi di rigetto dell'eccezione pregiudiziale di rito sopra sollevata:
In via principale: rigettare le domande avversarie formulata, sia in via principale che subordinata in quanto infondate in fatto e in diritto.
In via istruttoria, si chiede di essere ammessi sui seguenti capitoli di prova preceduti dalla locuzione “vero che”:
1. “Con la procedura monitoria R.G. n. 6712/19 (doc. 1 bis esibito al teste) veniva intimato da parte di in via provvisoriamente esecutiva, a , e Pt_2 Persona_1 Controparte_2
e il pagamento dell'importo di euro 402.630,07 quale Controparte_1 Controparte_4 residuo della maggior somma concessa a credito”
2. “In data 5 dicembre 2019 veniva notificato da parte di a Pt_2 Parte_3
e e atto di pignoramento sui beni censiti al
[...] Controparte_1 Controparte_4 catasto fabbricati sez. GA del comune di Gavirate foglio 11, via Gerli Arioli 40 (doc. 2 esibito al teste).”
3. “A fronte della procedura esecutiva conseguente al pignoramento notificato il 5 dicembre
2019 da parte di la Sig.ra per sanare l'esposizione debitoria e salvare Pt_2 Per_1
l'immobile dalla stessa occupato metteva in vendita parte dei propri beni”
4. “Al fine di reperire acquirenti per gli immobili posti in vendita la Sig.ra affidava Per_1 incarico al mediatore immobiliare sig. di alienare il compendio sito in Gavirate Persona_2
Via Gerli Arioli”.
5. “Il sig. presentava alla sig.ra la società quale potenziale Persona_2 Per_1 Parte_1 acquirente del compendio sito in Gavirate Via Gerli Arioli di proprietà della stessa”.
6. “il Sig. metteva a conoscenza delle difficoltà economiche della sig.ra e Per_2 Pt_1 Per_1 della necessità quindi di alienare il compendio sito in Gavirate Via Gerli Arioli per far fronte alle esposizioni debitorie”
7. “La sig.ra e il sig. in qualità di legale rappresentante di Per_1 Persona_3 Parte_1 sottoscrivevano la scrittura privata 14 dicembre 2018”
3 8. “La scrittura privata 18 dicembre 2018 sottoscritta dalla Sig.ra e da veniva Per_1 Pt_1 predisposta da Pt_1
9. “La scrittura privata 18 dicembre 2018 sottoscritta dalla Sig.ra e da individua Per_1 Pt_1 come mappale oggetto di cessione anche una “parte del mappale 2751 come da planimetria allegata…”.
10. “Nessuna planimetria relativa al mappale 2751 del compendio oggetto degli accordi di cessione con la scrittura privata 18 dicembre 2018 tra la Sig.ra e è stata Per_1 Pt_1 predisposta e, quindi, allegata alla suddetta scrittura del 14 dicembre 2018”
11. “la porzione del mappale 2751 oggetto di cessione nella scrittura privata del 18 dicembre
2018 sottoscritta tra la Sig.ra e era limitata a circa 11.000 mq circa”. Per_1 Pt_1
12. “Prima di poter addivenire alla stipula del contratto definitivo di vendita del compendio immobiliare sito in Gavirate Via Gerli Arioli e di cui alla scrittura del 14 dicembre 2018 la
Sig.ra e avrebbero dovuto procedere al frazionamento dell'area individuando Per_1 Pt_1 quanto oggetto di alienazione e stralciando l'abitazione e il capannone”.
13. “ e la Sig.ra all'atto della sottoscrizione della scrittura del 14 dicembre 2018, Pt_1 Per_1 concordavano di posticipare a successivi accordi la precisa individuazione della porzione di terreni oggetto della compravendita e l'individuazione delle aree verdi da lasciare in proprietà alla Sig.ra come risulta dall'art. 7 della scrittura del 14 dicembre 2018 esibito al teste Per_1 di cui al doc. 1 fascicolo attoreo”
14. “Nel piano AT3 originariamente previsto dal Comune di Gavirate erano inserite anche
l'abitazione e un capannone escluse dalla scrittura privata 18 dicembre 2018 sottoscritta dalla
Sig.ra e Per_1 Pt_1
15. La scrittura privata del 14 dicembre 2018 predisposta da era condizionata Pt_1 all'approvazione da parte del Comune di Gavirate delle osservazioni alle varianti di Piano
Regolatore come risulta dal doc. 5 allegato al fascicolo dell'atto di citazione che si mostra al teste”
16. “L'ente Comunale di Gavirate in data 1° aprile 2019 prestava il proprio assenso alle osservazioni avanzate da come risulta dal doc.5 del fascicolo attoreo esibito al teste” Pt_1
17. “ chiedeva alla Sig.ra di sottoscrivere l'accordo integrativo del 14 aprile Pt_1 Per_1
2020 e di cui al doc 6 del fascicolo attoreo che si esibisce al teste, prorogando la valenza della
4 scrittura del 14 dicembre 2018, in quanto intenzionata ad addivenire a stretto giro alla stipula del rogito notarile proponendo, quindi, di non sottoscrivere il preliminare di vendita”
18. “Nella puntuazione del 14 dicembre 2018 e la Sig.ra precisavano che le spese Pt_1 Per_1 per la presentazione delle osservazioni al Piano e per la redazione della pratica edilizia, così come gli eventuali futuri frazionamenti, sarebbero stati sostenuti esclusivamente dalla società come risulta dall'art. 8 della scrittura del 14 dicembre 2018 di cui al doc. 1 fascicolo Pt_1 attoreo che si esibisce al teste”
19. “Nell'incontro tenutosi presso l'abitazione della sig.ra nel Marzo 2021 alla presenza Per_1 del sig. del Geom. , dell'arch. , del sig. e del sig. Per_2 CP_1 Per_4 Controparte_2
ha preteso una riduzione di 100.000,00 euro del prezzo di cui alla scrittura 18 Per_3 Parte_1 dicembre 2018 e oltre la cessione di una superficie di 20.000 mq rispetto agli originari 11.000 mq a parità di prezzo”
Si indicano a teste sui capitoli:
- , domiciliato in Via Tito Speri, 17, 28887, Omegna, Verbania sui capitoli: 3, 4, 5, Persona_2
6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19.
- , residente a [...] su tutti i capitoli. Controparte_1
- Arch. , residente Via Rossini, 1, 21026 Gavirate (VA) sui capitoli: 7, 9, 10, 11, Testimone_1
12, 14, 15, 16, 17, 18, 19”.
MOTIVAZIONE


1. Svolgimento del processo e allegazioni delle parti

1.1 Con atto di citazione ritualmente notificato, citava in giudizio Parte_1 [...] per sentirla condannare al risarcimento di tutti i danni patiti in conseguenza della Per_1 condotta inadempiente della stessa agli impegni assunti con la scrittura privata del 14 dicembre
2018, come modificati in data 14 aprile 2020.
Allegava in particolare l'attrice:
- che in data 14 dicembre 2018 la convenuta si era impegnata a venderle gli immobili meglio indicati nell'atto di citazione, a condizione che fossero accolte le osservazioni alla variante del PGT da presentarsi e approvata la futura pratica edilizia volta a consentire l'edificazione sull'area oggetto di compravendita per almeno 3.000 mq a utilizzo commerciale;

- che tutte le pratiche comunali erano state espletate;

5 - che in data 14 aprile 2020 le parti avevano sottoscritto un'integrazione alla scrittura privata del 2018 derogando al punto 6) della stessa, in particolare rinunciando alla necessità di stipulare un ulteriore contratto preliminare di vendita e lasciando in vigore per il resto la scrittura privata sino al rogito notarile;

- che i primi mesi del 2021 la convenuta aveva iniziato a contestare la validità della scrittura privata del 14 dicembre 2018 e in data 10 marzo 2021 la convenuta le aveva comunicato, per il tramite del proprio legale, di voler interrompere le trattative e di essere intenzionata a vendere ad altro soggetto;

- che la convenuta aveva poi effettivamente venduto tutti gli immobili oggetto della scrittura privata del 14 dicembre 2018, ad eccezione di uno, alla 2R Investimenti Srl;

- che a causa della condotta della convenuta aveva subito ingenti danni consistenti: i) nelle spese sostenute per la presentazione delle osservazioni alla variante del PGT, nonché per lo studio e la progettazione del futuro utilizzo dei terreni;
ii) nella perdita di guadagno per non aver potuto successivamente rivendere le aree ad altro acquirente che era stato individuato.

1.2 Con memoria di costituzione, depositata in data 30 dicembre 2021, si costituiva
[...] in persona del proprio procuratore generale , chiedendo in Per_1 Controparte_1 via pregiudiziale di dichiarare la nullità dell'atto di citazione e nel merito il rigetto delle domande formulate dall'attrice perché infondate in fatto e in diritto.
Allegava, in particolare, parte convenuta:
- che la scrittura privata del 14 dicembre 2018 era una mera puntuazione;

- che per uno dei mappali oggetto di compravendita non era stata indicata nella scrittura privata la porzione di cui sarebbe rimasta proprietaria, così come non erano state stabilite le aree verdi che non sarebbero state cedute;

- che a causa della condotta dell'attrice era vanamente spirato il termine di vigenza della scrittura privata fissato nel 31 dicembre 2019;
- che l'attrice ad un certo punto aveva iniziato a pretendere una riduzione del prezzo adducendo la necessità di svolgere costose attività di bonifica dei terreni;

- che trovandosi in una difficile situazione finanziaria e avendo urgente necessità di procedere alla vendita dei beni, si era attivata per reperire altro acquirente, al quale aveva poi effettivamente venduto.
6 1.3 Rigettata l'istanza di nullità dell'atto introduttivo formulato dalla convenuta e concessi i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., la causa veniva istruita tramite l'esame di alcuni testi sui capitoli di prova ritenuti ammissibili e rilevanti con l'ordinanza del 13 settembre 2022.
In data 11 gennaio 2024 la causa veniva interrotta per l'intervenuto decesso della convenuta e poi riassunta nei confronti degli eredi e . Controparte_1 Controparte_2
Con decreto n. 8/2025 del Presidente del Tribunale la causa veniva assegnata alla scrivente innanzi alla quale le parti precisavano le conclusioni come in epigrafe riportate.


2. L'eccezione pregiudiziale di nullità dell'atto di citazione e le istanze istruttorie
Preliminarmente occorre richiamare quanto già affermato dal precedente giudice assegnatario del procedimento con il provvedimento a verbale dell'11 gennaio 2022 relativamente all'eccepita nullità dell'atto di citazione, nonché con il provvedimento del 13 settembre 2022 con riguardo alle istanze istruttorie reiterate dal convenuto in sede di precisazione Controparte_2 delle conclusioni. Le motivazioni contenute nei citati provvedimenti sono condivisibili e, pertanto, non c'è motivo di discostarsi dalle stesse.


3. L'eccepito difetto di legittimazione passiva di Controparte_1

3.1 In seguito al decesso della convenuta avvenuto in data 23 settembre Persona_1
2023, il processo veniva interrotto e poi riassunto con ricorso notificato agli eredi della stessa,
E , in data 2 aprile 2024. Controparte_1 Controparte_2
, costituendosi, ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva Controparte_1 avendo rinunciato in data 20 marzo 2024 all'eredità morendo dismessa dalla madre con atto notarile repertorio n. 299983 – raccolta n. 22837, registrato in data 22 marzo 2024 (doc. 2 allegato alla comparsa di costituzione depositata in data 16 giugno 2024).

3.2 L'istituto della rinuncia all'eredità, disciplinato dall'art. 519 c.c., è un negozio giuridico unilaterale, di straordinaria amministrazione, di carattere non recettizio, che permette al soggetto che lo pone in essere di sottrarsi a tutti i rapporti sia attivi sia passivi facenti capo al de cuius. La rinuncia all'eredità ha efficacia retroattiva ai sensi dell'art. 521 c. 1 c.c.
L'onere di allegare e provare l'intervenuta rinuncia dell'eredità grava sul chiamato (cfr. Cass. n.
13851/2020) e nel caso di specie è stato correttamente assolto alla luce delle allegazioni e della documentazione sopra richiamata.
Ne deriva che deve essere dichiarato il difetto di legittimazione passiva di CP_1
.
[...]
7

4. Le domande dell'attrice

4.1 Come anticipato al paragrafo n. 1, l'attrice ha chiesto di accertare l'inadempimento di alla scrittura privata del 14 dicembre 2018 e per l'effetto di dichiarare tale Persona_1 scrittura risolta, nonché di condannare (rectius i suoi eredi) a risarcire i Persona_1 danni subiti in conseguenza dell'inadempimento della stessa.
La convenuta, chiedendo il rigetto delle domande formulate da parte attrice, ha contestato la natura vincolante della scrittura privata del 14 dicembre 2018 e addebitato la responsabilità della mancata conclusione del contratto di compravendita immobiliare oggetto di tale scrittura alla condotta dell'attrice.

4.2 Le domande dell'attrice meritano accoglimento limitatamente alla pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento di non potendo essere riconosciuta alcuna Persona_1 somma a titolo di risarcimento del danno in favore dell'attrice per mancanza di prova dei danni effettivamente subiti.

4.3 Giova innanzitutto rilevare che, contrariamente a quanto sostenuto dalla convenuta, dalla documentazione agli atti e dalle stesse allegazioni di quest'ultima, risulta che la scrittura privata del 14 dicembre 2018 aveva natura di preliminare, quantomeno dopo la modifica apportata dal successivo accordo del 14 aprile 2020.
E infatti, la scrittura privata del 14 dicembre 2018 prodotta agli atti (doc. 1 fascicolo parte attrice) contiene sia tutti gli elementi essenziali per la futura conclusione del contratto di compravendita immobiliare, sia la chiara volontà delle parti di addivenire a tale compravendita se fossero state accolte le osservazioni alla variante del PGT, nonché approvata la futura pratica edilizia volta a consentire l'edificazione di almeno 3.000 mq dei terreni a uso commerciale, circostanze successivamente verificatesi.
Non rileva in senso contrario il fatto che la clausola n. 6 della scrittura privata del 14 dicembre
2018 prevedesse l'obbligo delle parti di concludere un preliminare successivamente all'accoglimento delle osservazioni alle varianti del PGT, atteso che la conclusione di tale accordo intermedio appare chiaramente volto solo a meglio definire aspetti marginali e comunque già contenuti nella scrittura privata stessa. A conferma di tale conclusione risulta essere il successivo accordo del 14 aprile 2020 con cui le parti hanno inteso evitare la conclusione del preliminare previsto dalla clausola n. 6 della scrittura privata del 14 dicembre 2018, di fatto
8 ammettendo che tale scrittura alla luce dell'accoglimento delle osservazioni alle varianti del PGT conteneva già tutti gli elementi necessari e sufficienti per giungere alla stipula del rogito.
Il fatto, infine, che le parti prima del rogito abbiano tentato di modificare i termini dell'accordo non vale a rendere priva di efficacia vincolante la scrittura privata del 2018, non essendoci invero in atti alcuna prova di una comune e chiara volontà delle parti di svincolarsi dalla stessa in ragione delle circostanze sopravvenute.
Considerato quanto sopra ed essendo pacifico che la convenuta ha ceduto il compendio immobiliare oggetto della scrittura privata del 14 dicembre 2018 a un soggetto diverso dall'attrice, può ritenersi accertata la condotta inadempiente della convenuta agli obblighi assunti con tale scrittura e deve essere accolta la domanda di risoluzione della scrittura privata citata a causa di tale grave inadempimento.

4.4 Passando ora alla domanda di condanna del convenuto al Controparte_2 risarcimento dei danni subiti in seguito alla condotta inadempiente di come Persona_1 anticipato, la stessa non può trovare accoglimento non essendo stata fornito adeguata prova delle voci di danno lamentate.
Nello specifico, la ha chiesto il risarcimento di due voci di danno: i) a titolo di Parte_1 danno emergente, la somma pari a euro 74.483,28 corrispondente alle spese sostenute per “la predisposizione delle osservazioni di variante al PGT di Gavirate e per lo studio, la progettazione, la predisposizione il deposito delle pratiche volte ad ottenere i permessi ad edificare e per tutte le attività svolte per suo conto dallo incaricato anche dei Controparte_3 rapporti con l'Ente Pubblico”; ii) a titolo di lucro cessante, la somma pari a euro 650.000, ovvero al maggior prezzo al quale avrebbe venduto a il compendio immobiliare Persona_5
(prezzo di acquisto per la : 1.100.000 – prezzo di vendita a Parte_1 Persona_5
1.700.000), se si fosse perfezionato l'acquisto da Persona_1
Quanto al danno emergente, l'attrice ha prodotto in giudizio due note pro forma (docc. 28 e 59) e una serie di fatture (docc. da 53 a 58), senza fornire alcuna prova degli effettivi esborsi sostenuti.
Sul punto è principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità che la fattura non costituisce, di per sè, prova del danno, tanto più se non è accompagnata da una quietanza o da un'accettazione
(Cass. n. 3293/2018; Cass. n. 15176/15; Cass. n. 15832/2011). Nel caso di specie, inoltre, appare inverosimile che i pagamenti siano avvenuti tutti in contanti, considerati gli importi delle fatture allegate.
9 Quanto al lucro cessante, si ritiene che non sia stata raggiunta la prova dell'ammontare del mancato guadagno lamentato dall'attrice. Sul punto il compendio probatorio risulta costituito dalla corrispondenza intercorsa tra il geom. (per parte e il sig. CP_3 Parte_1
(cfr. docc. da 36 a 48), nonché dalle dichiarazioni testimoniali rese da entrambi Persona_5
(cfr. verbali udienze dell'11 gennaio 2023 e del 21 febbraio 2023 e 15 marzo 2023). Orbene, la corrispondenza prodotta, sebbene dimostri un chiaro interessamento del sig. al Persona_5 progetto della , non contiene, né richiama in alcun punto, un intervenuto accordo Parte_1 tra la e il sig. avente a oggetto le condizioni di acquisto del Parte_1 Persona_5 compendio immobiliare da parte di quest'ultimo.
Parimenti le dichiarazioni rese dai testimoni non consentono di ritenere provato il perfezionamento di un accordo tra la e il sig. per l'acquisto del Parte_1 Persona_5 compendio immobiliare al prezzo di euro 1.700.000. E infatti, anche all'esito del confronto dei testi sentiti, le dichiarazioni sono risultate contrastanti, avendo il teste dichiarato che il CP_3 sig. aveva proposto l'acquisto al prezzo di 1.700.000 e avendo quest'ultimo Persona_5 dichiarato il contrario, ossia che tale prezzo era quello richiesto dalla e da lui mai Parte_1 era stato accettato. In ogni caso, anche a voler ritenere che ci fosse stata l'indicazione di un prezzo di acquisto da parte del sig. lo stadio in cui erano le trattative appare Persona_5 troppo prematuro per ritenere integrato un danno da perdita di guadagno in capo all'attrice, non risultando essere intervenuta alcuna seppur minima contrattazione scritta tra le parti.


5. Spese di lite
Le spese di lite devono essere compensate ai sensi dell'art. 92 comma 2 c.p.c., avendo trovato le domande formulate dall'attrice solo parziale accoglimento e considerato che, nei confronti del convenuto , al momento della riassunzione del giudizio era appena Controparte_1 intervenuta la rinuncia all'eredità e che l'attrice, in seguito alla costituzione del primo ha indirizzato le proprie domande unicamente nei confronti di che, al Controparte_2 contrario del primo, aveva accettato l'eredità di Persona_1

P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni diversa istanza disattesa:

1. ACCERTA l'inadempimento di alla scrittura privata del 14 dicembre Persona_1
2018, come modificata in data 14 aprile 2020;
10 2. DICHIARA la risoluzione della scrittura privata del 14 dicembre 2018, come modificata in data 14 aprile 2020 in ragion del grave inadempimento di Persona_1

3. RIGETTA la domanda dell'attrice di condanna del convenuto , Controparte_2 quale erede di al risarcimento dei danni subiti;
Persona_1

4. COMPENSA le spese di lite.
Varese, 25 ottobre 2025
Il Giudice
MA RI AL
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