N. R.G. 5984/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BRESCIA
Seconda sezione civile
Il Tribunale di Brescia, in composizione monocratica nella persona del giudice applicato Alessandra
LI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5984/2022 promossa da:
(avv. Marchetto Paolo, Marchetto Gloria) Parte_1
CONTRO
e (avv.Simonetto Helga) Controparte_1 Controparte_2
All'udienza del 18.12.2025, svoltasi in modalità cartolare, la causa è stata riserva in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
conveniva in giudizio e per sentire Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
accogliere le seguenti conclusioni:
1 . accertato e dichiarato l'inadempimento dei promittenti venditori agli obblighi assunti nel contratto preliminare di compravendita del 03.05.2021, registrato in data 17.05.2021, disporre, ai sensi e per gli effetti dell'art.2932 c.c., il trasferimento della piena proprietà in capo all'attrice ed a carico dei promittenti venditori, per la quota di 1/2 ciascuno, in regime di comunione legate dei beni, degli immobili indicati in premessa …….”

2- Condannare parte convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi da parte promissaria acquirente a causa del lamentato inadempimento, nella misura che verrà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia dal giudicante,

3- Ordinare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari competente per territorio di procedere alla relativa trascrizione, con esonero da ogni responsabilità al riguardo.

4- Con vittoria di spese del presente giudizio e di quelle relative al procedimento di mediazione obbligatoria.
Esponeva che:
pagina 1 di 4 - per il tramite dell'agenzia immobiliare, in data 3.05.2021, aveva sottoscritto una proposta di acquisto irrevocabile per l'immobile sito in Bedizzole alla via Fusina n. 7 versando, in quell'occasione un assegno dell'importo di € 20.000,00;
- la proposta indicava la data del 31.10.2021 per la stipula de definitivo e riportava le sottoscrizioni dei venditori per accettazione;

- nelle note chiedeva l'inclusione nel prezzo dell'attrezzatura per la manutenzione ed il funzionamento della piscina;

- avuto conferma dalla propria Banca del nulla osta per l'erogazione del mutuo, aveva consegnato all'agenzia immobiliare un altro assegno di € 30.000,00 a titolo di ulteriore acconto sul prezzo e caparra confirmatoria.
I promittenti venditori non avevano ottemperato alla stipula del definitivo.
Si costituivano e contestando la fondatezza delle domande e Controparte_1 Controparte_2
chiedendone il rigetto.
Deducevano che in data 19/04/2021 avevano sottoscritto la proposta d'acquisto, come da richiesta dell'Agente immobiliare, su modulo prestampato accorgendosi in seguito che la proposta d'acquisto sottoscritta dalla attrice differiva dalla copia da loro sottoscritta, risultando riempita e modificata, oltre che grossolanamente, in maniera del tutto illegittima.
Precisavano, quindi, che alcuna accettazione era stata manifestata dai venditori in data 03.05.2021 quando lo stampato predisposto era stato illegittimamente modificato (il cui contenuto veniva disconosciuto).
Instavano per il rigetto della domanda.
Con la comparsa conclusionale, parte attrice premetteva che, in considerazione del tempo trascorso, non aveva più interesse ad acquistare l'immobile promesso in vendita, e dichiarava, pertanto, di recedere dal contratto preliminare, sottoscritto in data 3.05.2021, per fatto e colpa dei convenuti, chiedendo, a mutamento della propria domanda, la condanna di questi ultimi a rendere il doppio della caparra versata.
La domanda è fondata.
Preliminarmente deve rilevarsi che i convenuti hanno solo genericamente disconosciuto la proposta di acquisto del 3.05.2021 senza alcuna specificazione dei punti e/o delle parti in cui la stessa risulterebbe modificata illegittimamente.
V'è in atti la proposta di acquisto immobiliare dell'immobile sito in Bedizzole (BS), Via Fusina n.7, al prezzo di €.360.000,00 (trecentosessantamila/00), di proprietà di parte convenuta sottoscritta da entrambe le parti in data 3.05.2021.
pagina 2 di 4 L'attrice ha altresì versato in atti la fotocopia di due assegni bancari, rispettivamente dell'importo di
€.20.000,00 (assegno n. 3729700132-02) e di €.30.000,00 (assegno n. 3729700133-03), che parte promittente venditrice non ha posto all'incasso.
E' documentalmente provato, altresì, che, dopo il perfezionamento del preliminare, l'attrice ha richiesto la modifica di alcuni elementi accidentali del preliminare ed, in particolare, l'anticipazione della data prevista per il rogito definitivo di compravendita e l'inclusione nel prezzo di vendita del telo e del tubo di aspirazione per la pulizia della piscina.
Dalla documentazione in atti risulta che anche le ulteriori richieste di parte attrice sono state accettate da parte convenuta ed inserite nella proposta d'acquisto con ulteriori sottoscrizioni.
Risulta, altresì, provata la volontà di parte attrice di adempiere al contratto preliminare, avendo la medesima invitato parte convenuta alla stipula del rogito entro la data del 31.12.2021, con raccomandata A/R del 10.12.2021 (doc.5)
I convenuti hanno riconosciuto il loro inadempimento giustificando l'omessa stipula del contratto definitivo poiché l'agente immobiliare aveva inserito nella proposta d'acquisto, senza il consenso dei promittenti venditori, due clausole accessorie che prevedevano l'anticipazione della data prevista per il rogito definitivo di compravendita e l'inclusione nel prezzo di vendita del telo e del tubo di aspirazione per la pulizia della piscina, e che, a fronte di dette variazioni, la proposta d'acquisto sarebbe divenuta nulla ovvero annullabile.
Trattasi, tuttavia, di un assunto rimasto indimostrato atteso che i capitoli di prova articolati nella memoria ex art. 183 VI cpc sono generici.
Peraltro, le circostanze addotte da parte convenute, ove mai provate, non si prestavano a fondare il rifiuto della stipula del rogito (e quindi a giustificare l'inadempimento) atteso la natura assolutamente accessorie delle modifiche.
Alla stregua di quanto sopra esposto risulta provato l'inadempimento dei promittenti venditori,
e che, peraltro, nonostante le proposte del giudice mirate a Controparte_1 Controparte_2
conciliare la controversia attraverso il trasferimento dell'immobile, pur manifestando una generica disponibilità, non hanno posto in essere alcuna concreta iniziativa.
A questo punto, è appena il caso di rammentare che, secondo la giurisprudenza di legittimità consolidata, la parte non inadempiente, in ambito di caparra confirmatoria, che ha agito ai fini della esecuzione in forma specifica del contratto preliminare ha la facoltà di modificare in modo legittimo la propria pretesa invocando il recesso (Cassazione civile, sezione sesta, con la sentenza 24 novembre
2011 n. 24841).
pagina 3 di 4 Orbene, nel caso di specie, il recesso dal contratto dichiarato dalla parte attrice è legittimo e non integra una domanda nuova come dedotto dai convenuti con le note scritte autorizzate.
Ciò posto, secondo la giurisprudenza di legittimità, in tema di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente che abbia agito per l'esecuzione (o la risoluzione) del contratto ed il risarcimento dei danni può, in sostituzione di tali originarie pretese, legittimamente invocare (senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei “nova” in sede di gravame) la facoltà di cui all'art. 1385, comma 2, c.c., poiché tale modificazione delle istanze originarie costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento, ed un'istanza di ampiezza più ridotta rispetto all'azione di risoluzione (Cass. Sez. 2, 11-1-1999 n. 186; Sez. 2, 23-9-1994 n. 7644).
Nel caso di specie, pertanto, l'iniziale proposizione della domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare non precludeva all'attrice la possibilità di avvalersi, in corso di causa, in sostituzione di tale originaria pretesa, della facoltà di recesso di cui ai citato art. 1385, comma 2, c.c. 24 novembre 2011, n. 24841
Orbene, nel caso di specie, per effetto della modifica della domanda non vi è stata alcuna alterazione sostanziale dei fatti costitutivi del preteso inadempimento della promittente acquirente, rappresentati prima e dopo dall'ingiustificato rifiuto di stipulare il contratto definitivo.
Dal contratto preliminare in atti emerge, altresì, che gli importi di € 20.000,00 e € 30.000,00 sono stati versati a titolo di caparra e vanno, pertanto, restituiti.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo in base al valore della causa (pari al doppio della caparra) ai sensi del DM n. 55/2014 (parametri minimi attesta la semplicità delle questioni affrontate).

PQM


Il giudice accoglie la domanda presentata da e per l'effetto dichiara lo scioglimento, Parte_1
a seguito del recesso della predetta, del contratto preliminare di compravendita del 03.05.2021, registrato in data 17.05.2021, per fatto e colpa dei convenuti;

condanna e , in solido tra loro, a restituire all'attrice il doppio Controparte_1 Controparte_2
della caparra versata di €.50.000,00 e, quindi la somma di €.100.000,00, oltre interessi come per legge;
condanna, altresì, i predetti e al pagamento, in solido fra loro, in Controparte_1 Controparte_2
favore di , delle spese di lite che liquida in € 7.052,00 per compensi, oltre rsf 15%, Parte_1
IVA e CPA come per legge.
Brescia 22.12.2025
Il giudice
Alessandra LI
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