n. 26313/2020 r.g.a.c.
Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano

Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore
Alinante ha deliberato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 26313/2020 RGAC e vertente
TRA
, elettivamente domiciliato in Napoli alla Via Toledo 355 presso l'avv. Parte_1
Diego Grassi, dalla quale è rappresentato e difeso come da procura allegata telematicamente all'atto di citazione
ATTORE
E
Condominio in Napoli, Via Giulio Cesare 119 Parco Azzurro isolato 13, in persona dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Napoli alla Via V. Scala 28 presso l'avv. Domenico Del Prato, dal quale è rappresentato e difeso come da procura allegata telematicamente alla comparsa di risposta pagina 1 di 5 CONVENUTO
Oggetto: Pagamento di compenso all'amministratore di condominio
MOTIVI DELLA DECISIONE

La domanda è infondata e va rigettata.
ha convenuto nel presente giudizio il Condominio in Napoli, Via Giulio Parte_1
Cesare 119 is. 13, chiedendo di condannare il Condominio convenuto a pagare all'attore il compenso a lui dovuto per l'attività di amministratore svolta dal 1/1/2014 al
30/7/2019, da liquidare in € 9.734,55 o nella diversa somma da determinare, con vittoria delle spese di lite;
si è costituito il Condominio convenuto chiedendo di dichiarare improcedibile la domanda, e nullo l'atto di citazione, e comunque rigettare la domanda perché infondata, con vittoria delle spese di lite;
nel corso della istruttoria è stata prodotta documentazione ed è stata espletata consulenza tecnica d'ufficio dal dr.
ora la causa va decisa. Persona_1
Con deliberazione del 13/4/2007 l'assemblea del Condominio in Napoli, Via Giulio
Cesare 119 is. 13, nomina amministratore . L'amministratore Parte_1 Pt_1
presenta i rendiconti degli anni dal 2008 al 2013, che vengono tutti approvati, e viene remunerato dai Condomini. Successivamente, non vi sono più rendiconti approvati, né
l'amministratore viene remunerato, e ciò sino al 31/7/2019, quando l'assemblea revoca dall'incarico nominando il nuovo amministratore, al quale in data 7/10/209 Pt_1 Pt_1
consegna un'ampia documentazione concernente la gestione del Condominio, come da verbale in atti. In questa sede chiede, come si è visto, che il Parte_1
Condominio venga condannato a pagargli il corrispettivo dell'attività da egli svolta dal
1°/1/2014 al 30/7/2017. Costituendosi, il Condominio convenuto ha preliminarmente eccepito che la domanda sia improcedibile, perché avendo chiesto condannarsi Pt_1
pagina 2 di 5 l'ente di gestione convenuto a pagare una somma non eccedente gli € 50.000, avrebbe dovuto tramite il suo avvocato invitare la controparte a stipulare una convenzione di negoziazione assistita, ai sensi dell'art. 3 DL 132/2014 convertito in L. 162/2014 – e lo aveva fatto, con messaggio pec del 24/9/2020; ma con messaggio per del 21/10/2020 il
Condominio aveva dichiarato di accettare l'invito alla negoziazione assistita, e aveva chiesto a di concordare “il giorno e il luogo di incontro, per stipulare la Pt_1
convenzione”, e a tale messaggio non aveva risposto, introducendo invece il Pt_1
presente giudizio, in tal modo non rendendo procedibile l'azione. In realtà, nel presente giudizio non era obbligatorio che l'attore esperisse previamente la negoziazione assistita, avendo chiesto di condannare il Condominio a pagare la somma di € Pt_1
9734,55 o la “maggiore o minore somma che verrà accertata e determinata all'esito dell'istruttoria processuale.”: quindi la somma richiesta era potenzialmente anche eccedente gli € 50.000.
L'assemblea del Condominio convenuto del 13/4/2007 nominò quale Pt_1
amministratore, senza stabilire un compenso, ma all'epoca ciò non era obbligatorio, non essendo ancora entrato in vigore il comma 14 dell'art. 1129 cc, per il quale
“L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.” (è entrato in vigore il 17/6/2013). Non essendovi traccia di delibere di nomina successive a quella del 13/4/2007, a partire dal 13/4/2018
l'amministratore ha operato in regime dei prorogatio imperii, secondo il principio Pt_1
enunciato da Cass. 12120/2018: “La "perpetuatio" di poteri in capo all'amministratore di condominio uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c. o per dimissioni, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta "perpetuatio" all'interesse ed alla volontà dei condomini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato dall'incarico.”. Una pepetuatio imperii della durata di più di pagina 3 di 5 7 anni deve considerarsi a titolo di mandato oneroso. Tuttavia, in questo caso il diritto dell'amministratore al compenso è venuto meno. L'art. 1129.12 n. 1 cc stabilisce che costituisce grave irregolarità l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, e non risulta che abbia convocato Pt_1
l'assemblea del Condominio convenuto per ben 6 anni, per approvare i rendiconti degli anni dal 2014 al 2019: quindi, una grave irregolarità perdurata per un lasso di tempo assai lungo. E infatti, l'assemblea del 31/7/2019 ha revocato dalla carica di Pt_1
amministratore per grave irregolarità consistita nel “non aver presentato i rendiconti dall'anno 2014 ad oggi”. La "perpetuatio" di poteri in capo all'amministratore di condominio uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c. o per dimissioni, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta "perpetuatio" all'interesse ed alla volontà dei condomini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato dall'incarico. Vero è che potrebbe essere maturato un compenso parziale, avendo consegnato al nuovo amministratore tutta una serie di Pt_1
documenti inerenti alla gestione condominiale, e i consuntivi degli anni dal 2014 al
2019, quelli mai sottoposti all'approvazione dell'assemblea durante la sua gestione;
ma, come evidenziato dal CTU nominato nel corso del presente giudizio, i rendiconti consegnati da al suo successore mancano del registro di contabilità; l'art. 1130 bis Pt_1
cc stabilisce che il rendiconto condominiale si compone prima di tutto del registro di contabilità, ed il CTU ha evidenziato che mancando tale parte del bilancio, è impossibile verificare quanto riportato in consuntivo. Pertanto, comunque, nemmeno in sede di passaggio di consegna l'amministratore ha neppure parzialmente sanato la grave Pt_1
irregolarità della sua gestione. Di fronte a inadempienze così gravi, si ritiene che l'amministratore non abbia maturato neppure parzialmente un diritto al compenso. Pt_1
Si aggiunga che comunque, come affermato da Cass. 17713/2023: “In tema di condominio, l'assemblea è l'organo competente alla previsione e ratifica delle spese pagina 4 di 5 condominiali, sicché, in mancanza di un rendiconto approvato, il credito per compenso dell'amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile.”; pertanto, in ogni caso, sin quando l'assemblea non avrà approvato i rendiconti degli anni dal 2014 al
2019 (l'approvazione dei rendiconti consegnati da al nuovo amministratore Pt_1
sarebbe annullabile, mancando quei rendiconti del registro di contabilità), non Pt_1
potrà avere diritto ad un compenso anche parziale. non ha dunque allo stato diritto Pt_1
al compenso richiesto, e la sua domanda va rigettata. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


PQM



Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore
Alinante, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n. 26313/2020 RGAC tra:
, attore;
e Condominio in Napoli, Via Giulio Cesare 119 isolato 13, Parte_1
convenuto; così provvede:
1) Rigetta la domanda;

2) Pone definitivamente a carico di parte attrice le spese della consulenza tecnica d'ufficio;
3) Condanna l'attore a rimborsare al Condominio convenuto le spese del giudizio, che liquida in € 4000 per compenso, oltre spese generali, Iva e Cpa.
Così deciso in Portici in data 25/7/2025 Il giudice unico pagina 5 di 5