REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di OV
Sezione Civile
Il Giudice del Tribunale Ordinario di OV, Sezione Civile, dott. Giorgio
Bertola, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n° 1282/2021 del R.A.C.C. in data
28/04/2021, iniziata con atto di citazione notificato in data 27/04/2021
d a
- (C.F. , in persona Parte_1 P.IVA_1
del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio degli avv. BELTRAMI
MATTEO e , elettivamente domiciliato in VIA GIUSEPPE MAZZINI, 13 46100
MANTOVA, presso il difensore avv. BELTRAMI MATTEO, attrice
c o n t r o
- (C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_2
dell'Amministratore pro tempore, con il patrocinio dell'avv. BINELLI
MATTEO, elettivamente domiciliato in VIA G. BERTANI 68 46100
MANTOVA presso lo studio dell'avv. BINELLI MATTEO, convenuto
e c o n t r o
- (C.F. ), Controparte_2 P.IVA_3
in persona dell'Amministratore pro tempore, con il patrocinio degli avv.ti
ARRIA CLAUDIO ed ARRIA GIULIO, elettivamente domiciliato in VIA
CARLO POMA, 15 46100 MANTOVA presso il difensore avv. ARRIA
CLAUDIO,
Pag. 1 terzo chiamato avente per oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom., trattenuta in decisione all'udienza di precisazione delle conclusioni del , nella quale le parti hanno formulato le seguenti
CONCLUSIONI
- per : “Contrariis reiectis Parte_1
NEL MERITO:
- Dichiararsi nulla, o comunque annullabile e/o inesistente, la deliberazione assembleare impugnata, vertendo la stessa su un oggetto che non rientra nelle competenze dell'assemblea dei condomini, ovverosia sull'area di proprietà privata di parte attrice;

- In ogni caso e comunque, previa identificazione catastale dell'area di sedime della scala de qua, ai fini della successiva trascrizione dell'emanando provvedimento, accertare e dichiarare il diritto di proprietà esclusiva in capo all'istante relativamente all'area per cui è causa per intervenuta usucapione ex art. 1158 cod. civ., con ogni consequenziale ed opportuno provvedimento.
IN VIA ISTRUTTORIA:
A. Si chiede e insite nell'ammissione della prova per testi sui seguenti capitoli:
1) Vero che la scala per cui è causa, ritratta graficamente e fotograficamente nella perizia a firma dell'Arch. in data 08.05.2020, che in estratto si Per_1
rammostra al teste (doc. n. 11 ns. fascicolo), è esistita da tempo immemorabile e sicuramente almeno dal 1960?
2) Vero che alla data di stipula dell'atto di acquisto da parte della società
[...]
avvenuto in data del 21.03.1974 per rogito Parte_2
notaio Dr. rep. n. 36318 che si rammostra al teste (doc. n. Persona_2
Pag. 2 15 ns. fascicolo), la scala posizionata in corrispondenza della porta finestra che dava accesso diretto al cortile all'unità odiernamente della attrice, ritratta graficamente e fotograficamente nella perizia a firma dell'Arch. in Per_1
data 08.05.2020 che in estratto si rammostra al teste (doc. n. 11 ns. fascicolo) era già esistente almeno dal 1960?
3) Vero che la scala ritratta graficamente e fotograficamente nella perizia a firma dell'Arch. in data 08.05.2020, che in estratto si rammostra al Per_1
teste (doc. n. 11 ns. fascicolo), dava accesso unicamente all'immobile odiernamente in proprietà della società attrice?
4) Vero che la scala posizionata in corrispondenza della porta finestra che dava accesso dal cortile all'unità odiernamente della attrice, ritratta graficamente e fotograficamente nella perizia a firma dell'Arch. in data 08.05.2020, Per_1
che in estratto si rammostra al teste (doc. n. 11 ns. fascicolo), è stata utilizzata ininterrottamente ed in via esclusiva dapprima dalla società
[...]
poi e Parte_2 Controparte_3
successivamente dalla e dalla ON RT di Controparte_4
MA ONe & C. S.a.s.?
5) Vero che nel 1988 l'immobile acquistato da ON RT di Benini Rag. era, all'epoca, in fase di ristrutturazione, come attestato nell'atto di CP_5
acquisto notaio Dr.

7.12.1988 rep. n. 14654 (doc. n. 5 ns. fascicolo)? Per_2
6) Vero che la scala ritratta graficamente e fotograficamente nella perizia a firma dell'Arch. in data 08.05.2020, che in estratto si rammostra al Per_1
teste (doc. n. 11 ns. fascicolo), è stata rimossa tra il 1986 ed 1989 su iniziativa della Famiglia CP_3
Si indicano a testimoni su tutti i capitoli sopra articolati, anche a prova contraria sui capitoli che dovessero risultare ammessi ex adverso:
Pag. 3 - Arch. con studio in OV Via Attilio Mori n. 8; Per_1
- residente in [...]; CP_3
- residente in [...]; Testimone_1
- residente in [...]; Testimone_2
- Dott. residente in [...]n. 7; Testimone_3
- da OV;
CP_6
- da OV;
Testimone_4
- MA ONe da OV.
B. Si chiede e insiste inoltre per l'ammissione di C.T.U. che descriva anche catastalmente ed eventualmente accatasti l'area di sedime della scala per cui è causa e ciò ai fini della successiva trascrizione dell'emanando provvedimento.
IN OGNI CASO: Con integrale vittoria di spese, anche generali, e competenze di causa”;
- per : “nel merito: Controparte_1
ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, respingersi nel miglior modo in quanto inammissibili ed infondate le domande avanzate da Controparte_7
accertarsi se il cortile interno con diretto accesso da c.so Umberto I, 14 a
OV (fg. 36, mapp. 53 sub. 309; fg. 36, mapp. 53 sub. 310), così come la facciata interna prospiciente l'ingresso di tale cortile appartengano tanto al quanto al . Controparte_1 Controparte_8
OR in spese e compensi di lite, oltre al rimborso forfetario.
In via istruttoria – ove se ne reputi la necessità – ammettersi prove per testi ed interrogatorio formale sui capitoli dedotti nelle memorie ex art. 183 n. 2 e 3
c.p.c. di da intendersi qui integralmente richiamati”; Controparte_1
- per : “Voglia la Controparte_2
Giustizia adita, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa,
Pag. 4 In rito
- fissare una nuova udienza dopo la scadenza del termine di cui all'articolo 6
D.lgs. 28/2010, assegnando contestualmente il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione presso un Organismo territorialmente competente, a pena di improcedibilità del presente giudizio.
Nel merito
- in via preliminare, accertare e dichiarare in ogni caso che il cortile avente accesso dal civico n. 14 di Corso Umberto I in OV, posto tra il CP_1
e il , è di proprietà comune tra i
[...] Controparte_9
predetti soggetti e per Controparte_1 Controparte_9
pari quota, se del caso per intervenuta usucapione ultraventennale ex art. 1158 e ss. c.c., previa identificazione catastale dell'area ai fini della successiva trascrizione dell'emanando provvedimento e con ogni consequenziale ed opportuno provvedimento.
- in via principale, rigettare tutte le domande avanzate dall'attrice CP_7
in quanto infondate in fatto e in diritto per i motivi di cui in narrativa,
[...]
dichiarando che l'intero cortile avente accesso dal civico n. 14 di Corso
Umberto I in OV, posto tra il e il Controparte_1 Controparte_9
, è di proprietà comune tra i predetti soggetti
[...] Controparte_1
e per pari quota, senza che sussista alcun
[...] Controparte_9
diritto esclusivo di proprietà a favore della su di esso o su una Parte_1
porzione di esso (al di là dei diritti derivanti dalla comproprietà delle parti comuni condominiali dell'edificio ex art. 1117 c.c. secondo la ripartizione millesimale).
- in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui si ritenesse che i dante causa dell'attrice hanno usucapito l'area di sedime Controparte_7
Pag. 5 della scala che in passato era posta nel cortile di cui è causa e consentiva
l'accesso all'unità immobiliare oggi di proprietà dell'attrice, accertare e dichiarare che, a seguito della rimozione di detta scala avvenuta da oltre venti anni, l'area è ritornata nel pieno, continuato ed interrotto possesso uti domini del e del e, per Controparte_9 Controparte_1
l'effetto, accertare e dichiarare l'intervenuto acquisto di detta area per usucapione ultraventennale ex art. 1158 e ss. c.c. da parte del Controparte_9
e del tra loro in comproprietà per pari
[...] Controparte_1
quota, previa identificazione catastale dell'area in questione ai fini della successiva trascrizione dell'emanando provvedimento e con ogni consequenziale ed opportuno provvedimento.
In ogni caso, con vittoria delle spese di lite, ivi compreso il rimborso forfettario al 15%”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La società attrice evocava in giudizio il esponendo di CP_1 CP_1
essere proprietaria di alcune unità immobiliari all'interno del condominio CP_1
in OV Corso Umberto I n. 14 e di aver chiesto all'Assemblea di
[...]
poter realizzare una scala per accedere direttamente dall'area comune all'unità ubicata al piano rialzato “ex ON RT”.
L'Assemblea, in seconda convocazione rigettava l'istanza.
La parte introduce il presente giudizio deducendo di avere su quell'area la proprietà esclusiva in forza del titolo di provenienza anche alla luce del fatto che in origine, sui luoghi dove avrebbe voluto realizzare la scala, già esisteva una scala poi rimossa e che la parte chiede di poter ripristinare.
Deduce l'attrice che l'area sulla quale dovrebbe realizzarsi la scala de quo fosse in proprietà esclusiva della dante causa della sua dante causa ( CP_4
Pag. 6 che vendette l'immobile a ON RT che lo vendette alla CP_4
odierna attrice) si ricava anche dal fatto che nell'atto di compravendita del 1988 con la ON RT si legge che la società Immobiliare Buscoldese ha ceduto l'immobile con le pertinenze riservandosi, relativamente all'area per cui è causa, la facoltà di concedere ai singoli condomini o a terzi il diritto di uso di due posti macchina.
Deduce quindi la nullità della delibera condominiale che avrebbe assunto decisioni su aree di proprietà esclusiva e non già comune.
Invoca in ogni caso l'usucapione dell'area di cui è causa potendo unire il proprio possesso con quello del dante cuasa chiedendo che fosse accertata la sua esclusiva proprietà dell'area di cui si tratta.
Si è costituita la parte convneuta chiednedo il rigetto della domanda attorea e istando per la estensione del contraddittorio con la terza chiamata ritenuta comproprietaria dell'area di cui si tratta.
La terza chiamata costituitasi, chiedeva il rigetto della domanda attorea contestando che l'area di cui si trattava potesse considerarsi in proprietà esclusiva dell'attrice, neppure per usucapione.
La causa è stata istruita mediante CTU.
La causa va decisa sulla base della ragione più liquida, in forza dei principi di ragionevole durata del processo e di economia processuale, che consentono di decidere sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare preventivamente le altre (da ultimo cfr. Cass. 11458/2018 e SSUU 9936/2014).
Le domande attoree sono infondate e vanno rigettate,
Pag. 7 Preliminarmente si rileva come le parti, pur richiamando la medesima CTU ne traggano risultati diametralmente opposti come se stessero leggendo due relazioni difforni.
In ordine alle risultanze della CTU, anche in ragione delle argomentate motivazioni dimesse dal Consulente a suffragio delle sue deduzioni e in considerazione dell'ampio ed approfondito contraddittorio che si è svolto tra il
Consulente del Giudice e quelli delle parti, la stessa può essere interamente recepita dal Giudice che ne condivide integralmente le ben argomentate conclusioni che appaiono congrue nel loro argomentare tecnico e logico e ciò anche alla luce del principio espresso da Cass. Sez. 3, Sentenza n. 19475 del
06/10/2005, confermata da ultimo anche da Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11110 del
10/06/2020, secondo cui “Il giudice del merito, che riconosca convincenti le conclusioni del consulente tecnico d'ufficio, non è tenuto ad esporre in modo specifico le ragioni del suo convincimento, poiché l'obbligo della motivazione è assolto già con l'indicazione delle fonti dell'apprezzamento espresso, dalle quali possa desumersi che le contrarie deduzioni delle parti siano state implicitamente rigettate, con la conseguenza che la parte, la quale deduca il vizio di motivazione della sentenza impugnata, ha l'onere di indicare in modo specifico le deduzioni formulate nel giudizio di merito, delle quali il giudice non si sia dato carico, non essendo in proposito sufficiente il mero e generico rinvio agli atti del pregresso giudizio. (Nella specie, la S.C., enunciando il suddetto principio, ha, inoltre, evidenziato che, nel caso in oggetto, il giudice del merito aveva disposto un supplemento di indagine chiamando il consulente tecnico
d'ufficio a fornire chiarimenti anche in ordine alle contestazioni formulate dal consulente di parte, sicché, avendo assegnato decisivo rilievo alle conclusioni
Pag. 8 del consulente d'ufficio, doveva in ciò ritenersi implicito il giudizio di irrilevanza delle proposte contestazioni della parte)”.
Il Consulente, Ing. ha avuto modo di rilevare che: “Dalla lettura Persona_3
degli atti e dalle verifiche catastali, si conclude che il cortile ad oggi è identificabile catastalmente come segue:
- Fg.36 mapp.53 subalterno 309 parte (bene comune non censibile)
- Fg.36 mapp.53 subalterno 310 (bene comune non censibile)
- Fg.36 mapp.52 (posto auto di proprietà)
La più corretta rappresentazione grafica è quella riportata nell'elaborato planimetrico redatto in data 13/04/2021 già riportata a pag.9 della presente relazione”.
Pag. 9 Come ha ricordato il CTU, le risultanze catastali non fanno prova sulla reale proprietà degli immobili in esse rappresentate avendo tale funzione gli atti notarili versati in atti che in ogni caso prevalgono su qualsivoglia rappresentazione grafica che dovesse risultare dai documenti catastali, anche se si deve osservare che, se i documenti sono regolarmente predisposti, le risultanze degli atti di compravendita e quelle catastali dovrebbero coincidere anche a mente del fatto che, di norma, in sede di compravendita le parti danno atto che lo stato di fatto coincide con le risultanze catastali e che eventuali difformità hanno poi conseguenze nefaste sulla certezza dei trasferimenti immobiliari, come peraltro insegna il presente procedimento.
E' proprio dall'esame degli atti di compravendita versati in atti che si può ricavare che il cortile interno di cui si tratta è in comproprietà dei due condomini evocati in giudizio e non vi è alcuno spazio per una proprietà esclusiva della società attrice.
Ciò emerge dai rogiti di compravendita prodotti sia dall'attrice (doc. 5), sia dal convenuto (doc. 2 e 3), sia dal terzo chiamato (doc. 3).
Elemento di prova indiziario, anche se non risolutivo, lo si può ricavare anche dagli atti introduttivi di un giudizio possessorio instaurato nel 1992 tra il e il riguardante Controparte_9 Controparte_1
l'accesso al cortile in questione, poiché in detti atti entrambe le parti deducono che il cortile è in comproprietà tra i due Condomini (doc. 8 e 9).
La società attrice a riprova della sua proprietà esclusiva invoca una frase, che potrebbe avere un significato equivoco, che è contenuta nell'atto di vendita del 7 dicembre 1988, dove è riportato che la società (che è Controparte_4
la dante causa della società dante causa [ON RT] della società attrice) si
“riserva la facoltà di concedere ai singoli condomini o a terzi il diritto di uso di
Pag. 10 due posti macchina nella zona tinteggiata in giallo nella planimetria allegata sub A)”, ossia la zona che oggi rivendica la . Parte_1
Tale clausola, sebbene le parti in causa diano alle medesime parole un significato opposto, non lascia spazio ad interpretazioni diverse da quella che si deve dare all'uso fatto delle parole da una parte che vende un bene immobiel.
La società Immobiliare si è “riservata” il diritto ad un uso particolare CP_4
della porzione del cortile che rimaneva comune ai condomini del CP_1
ed in comproprietà con il .
[...] CP_9
Ovviamente la società non poteva trasferire un diritto di proprietà CP_4
che non risulta da alcun contratto di vendita versato in atti e che infatti non risulta da alcuna nota di trascrizione.
Pag. 11 La società non ha quindi trasferito il diritto di proprietà di detto bene CP_4
alla ON RT e, quindi, a sua volta, la ON RT non ha potuto cedere alcun diritto alla . Parte_1
Certamente indicativo è il fatto che quella clausola di riserva viene replicata identitca in una pluralità di atti di compravendita (cosa che dovrebbe quantomeno far dubitare che la medeisma area colorata di giallo possa essere stata oggetto di successivi e plurimi atti di compravendita come se si potesse vendere più volte lo stesso bene immobile).
Pag. 12 Siccome sono dirimenti non le planimetrie catastali, ma gli atti di compravendita, leggendo i rogiti versati in atti si capisce come, la singola frase che forse poteva avere un significato equivoco se letta in un solo atto di compravendita, assume un significato radicalmente diverso se si considera che quella appare essere una mera clausola di stile aggiunta ad una pluralità di atti di compravendita.
La società non ha trasferito alcun diritto di proprietà a Controparte_4
ON RT che quindi non ha acquistato nulla e non ha neppure usucapito nulla poiché nulla vi era da usucapire visto che l'area di sedime non era utilizzata in via esclusiva dalla società Immobiliare Buscoldese tanto che è pacifico che la scala che insisteva su quel sedime fu tolta molto tempo prima che si potesse usucapire alcun diritto di proprietà.
La Immobiliare non poteva quindi cedere alla ON RT diritti su CP_4
un bene che, oltre ad essere parte comune del era Controparte_1
anche in comproprietà con un terzo soggetto giuridico che non era parte del rogito di compravendita, ossia il , circostanza peraltro ben indicata CP_9
nel medesimo rogito del 1988 presente in atti.
Pag. 13 Nei pubblici registri immobiliari non è stata trascritta l'acquisizione della porzione di cortile a favore della ON RT semplicemente perché nulla le è stato trasferito e d'altronde la ON RT non ha mai rivendicato alcuna forma di diritto di proprietà o di uso esclusivo in relazione a detta porzione di cortile.
Nel rogito di compravendita tra ON RT e del 27 febbraio 2020 Parte_1
(doc. 1 di parte attrice), non si menziona tale area perché ovviamente non era ne poteva essere citata come area di proprietà esclusiva, un'area che invece era comune che, quindi, non è stata oggetto di compravendita.
Le spese del presente procedimento seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 nei limiti delle note spese versate dalle parti.


P. Q. M.


Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
1) Rigetta le domande attoree poiché infondate;

2) Accerta e dichiara che il cortile interno con diretto accesso da c.so Umberto I,
14 a OV (fg. 36, mapp. 53 sub. 309; fg. 36, mapp. 53 sub. 310), è di proprietà comune al ed al Controparte_1 Controparte_9
anche ai fini della trascrizione della presente sentenza;

3) Pone in via definitiva le spese di C.T.U. a carico di parte attrice;

4) Condanna (C.F. ), in Parte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore, a rifondere a CP_1
(C.F. ), in persona dell'Amministratore pro
[...] P.IVA_2
tempore, le spese di lite del presente procedimento che si liquidano in € 97,60 per esborsi ed € 10.830,00 per compenso, oltre al rimborso delle spese forfettarie pari al 15% sul compenso ex DM 55/2014, C.N.P.A. ed I.V.A.;
Pag. 14 5) Condanna (C.F. ), in Parte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore, a rifondere a
[...]
(C.F. ), in persona Controparte_2 P.IVA_3
dell'Amministratore pro tempore, le spese di lite del presente procedimento che si liquidano in € 1.672,96 per esborsi ed € 9.223,00 per compenso, oltre al rimborso delle spese forfettarie pari al 15% sul compenso ex DM 55/2014,
C.N.P.A. ed I.V.A.;
Così deciso in OV, il 27 settembre 2025.
IL GIUDICE
- Dott. Giorgio Bertola -
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