Repubblica Italiana
Tribunale di Pistoia
In Nome del Popolo Italiano il giudice dott.ssa Lucia Leoncini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 1571/2023 tra le parti:
(cf ) e Parte_1 C.F._1
(cf ), Parte_2 C.F._2 entrambi con l'avv. LARI LEONARDO (cf ) C.F._3
ATTORI
(p. iva , Parte_3 P.IVA_1 con l'avv. PICOZZI LISA (cf ) C.F._4
CONVENUTA
Decisa a Pistoia in data 25.7.2025 sulle seguenti conclusioni:
Attori: come da nota di precisazione delle conclusioni dep. 22.4.2025 da intendersi qui integralmente richiamata
Convenuto: come da nota di precisazione delle conclusioni dep.
23.4.2025 da intendersi qui integralmente richiamata
Fatto e diritto
I.1. Con ricorso ex art. 281decies c.p.c. e Parte_1 [...]
agiscono in giudizio nei confronti di Parte_2 Controparte_1 chiedendo:
[...]
“Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale:
- Accertato l'inadempimento della resistente condannare quest'ultima: alla conclusione a regola d'arte delle opere mancanti previste in capitolato come specificato in narrativa e più precisamente a provvedere alla fornitura e posa in opera di cancello pedonale e carrabile, fornitura e posa in opera di pavimento in autobloccanti, tinteggiatura con il numero di mani previsto in capitolato della facciata dell'edificio e dei muretti di confine, fornitura e posa in opera di ringhiere di confine, fornitura e posa in opera dei tombini mancanti.
- Al pagamento, ex art. 614 bis cpc, a favore del ricorrente della somma giornaliera di euro 100,00 fino a concorrenza della somma massima di euro
30.000,00 ovvero quella maggiore o anche minore somma ritenuta di giustizia, una volta decorsi inutilmente 15 giorni dalla notifica del ricorso senza che la
[...] abbia terminato le opere mancanti a regola d'arte ed Controparte_1 elencate sopra,
- Al pagamento a favore del ricorrente della somma di euro 20.000,00, ovvero a quella maggiore o anche minore somma ritenuta di giustizia, a titolo di risarcimento per danni subiti a causa dell'inadempimento (ovvero ritardato adempimento) avversario”.
A fondamento della propria pretesa, gli attori assumono di aver sottoscritto in data 8.7.2022 con l'impresa a mezzo dell'Agenzia Controparte_1
LE Casa, una proposta di acquisto di immobile in corso di costruzione sito in Monsummano Terme (PT), Via SA ST snc nella quale era altresì previsto che l'immobile sarebbe stato consegnato dal promittente venditore completamente ultimato e rifinito in ogni sua parte come da capitolato.
Alla data del rogito definitivo stipulato il 24.2.2023 - a seguito di plurimi rinvii per ritardi imputabili al solo venditore - talune lavorazioni non erano state ancora eseguite e, pertanto i committenti adiscono l'autorità giudiziaria affinché, accertato l'inadempimento di condanni Controparte_1 la stessa all'esatto adempimento delle proprie obbligazioni come meglio specificate nella conclusione dell'atto di citazione, oltre al risarcimento dei danni derivanti dal ritardo nell'esecuzione dei lavori.
I.2. Si costituisce in giudizio parte convenuta, contestando la pretesa avversaria siccome infondata in fatto e in diritto e comunque non provata e così concludendo: “Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni contraria istanza ed accezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale:
In via principale: per tutte le ragioni sopra esposte, accertata l'infondatezza delle richieste di controparte ed accertato l'esatto adempimento da parte della
rigettare la domanda dei ricorrenti in quanto Controparte_1 infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata per i motivi esposti in narrativa.
Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio oltre oneri di legge”. I.3. Disposta la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito ordinario, all'esito del deposito delle memorie ex art. 171ter c.p.c., vista la non percorribilità di ipotesi conciliative nonostante ampia discussione fra le parti in udienza ad hoc, la causa viene istruita a mezzo prova per testi all'esito della quale, respinta l'istanza di c.t.u. attorea, viene fissata udienza di trattenimento in decisione della causa, con assegnazione alle parti dei termini a ritroso di cui all'art. 189 c.p.c. nella formulazione post-d.lgs. n. 149/2022.
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II. A giudizio di questo Tribunale, all'esito dell'istruttoria documentale e orale svolta la domanda attorea è accoglibile solo parzialmente, nei limiti e per le ragioni che si vengono di seguito a esporre.
In proposito, assume rilievo decisivo la considerazione per cui gli attori hanno agito per ottenere, al contempo, la condanna di controparte all'adempimento delle obbligazioni contrattuali e al risarcimento del danno da inadempimento alle stesse/da ritardo nell'adempimento: per entrambi tali pretese, trovano applicazione i principi dettati dalle insuperate SS.UU. n. 13533/2001 e granitica giurisprudenza successiva per cui, in tema di rapporti contrattuali, il contraente che chieda in giudizio la risoluzione del contratto per inadempimento, oppure la condanna di controparte all'adempimento, o ancora il risarcimento del danno da inadempimento è onerato della sola prova del titolo negoziale legittimante la propria pretesa, potendo per il resto limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento (salva sempre, per l'istanza risarcitoria, la prova del danno e del nesso di causalità), con oneri probatori ribaltati sulla controparte che deve dimostrare il proprio esatto adempimento oppure l'impossibilità di adempiere per causa a sé non imputabile.
Nella presente vicenda processuale, l'onere della prova gravante sulla parte attrice, quale ora rammentato, non può ritenersi correttamente assolto.
Gli odierni attori infatti, dal punto di vista degli oneri probatori posti a loro carico, hanno allegato a fondamento della loro pretesa la proposta di acquisto di immobile in corso di costruzione sito in Monsummano Terme (PT), Via
SA ST snc da costoro stipulata con l'impresa Controparte_1 in data 8.7.2022, a mezzo dell'agenzia LE Casa, nella quale si legge
[...] che “Si precisa che l'immobile verrà consegnato ultimato e rifinito in ogni sua parte, così come da capitolato che verrà allegato al preliminare di compravendita. 6) Questa proposta d'acquisto, in seguito alla sua sottoscrizione per accettazione da parte del venditore, si tramuterà automaticamente in un contratto preliminare di vendita, a corpo e non a misura, per sé o per persona, enti e/o società da nominare, azionabile ex art. 2392 c.c.” (doc. 1 fasc. attoreo).
Gli attori nello specifico contestano in questa sede la mancata esecuzione di talune lavorazioni da parte della convenuta individuate nell'assenza del cancello pedonale e carrabile, della pavimentazione in autobloccanti al passo carrabile, dell'imbiancatura della facciata dell'abitazione e dei muretti di confine, della ringhiera di confine rispetto alle abitazioni di fianco e dei tombini di chiusura delle forassiti, opere che - come si legge nel ricorso – “sono espressamente indicate nel capitolato voci nn. 48 (tinteggiatura), 59 (ringhiere su muretto di cinta), 60 (cancello carrabile), 61 (cancello pedonale), 67
(pavimento in autobloccanti)” che pure depositano in uno al proprio atto introduttivo (doc. 5 fasc. attoreo).
Tuttavia, il capitolato in atti non si riferisce all'immobile oggetto del presente giudizio, ma ad altra proprietà come si evince dalla dicitura presente sulle pagine dello stesso “Proprietà Sig. Sig.ra Via Persona_1 Persona_2
G. Di Vittorio, n.c. 11 Chiesina Uzzanese” e come eccepito da controparte: a tale contestazione la replica di parte attrice, reiterata in ultimo anche in comparsa conclusionale secondo cui “benché il testo del capitolato indichi – Per_1
è evidentemente riferibile pure all'immobile per cui è causa, riportando Per_2 proprio quelle utilità di cui si chiede la consegna” (pag. 14 comparsa conclusionale attorea), oltre a essere priva di elementi probatori di sostegno riducendosi a mera asserzione di parte, è risultata invero smentita all'esito dell'istruttoria processuale, in particolare il riferimento è alla deposizione dell'agente immobiliare sentito sul cap. 3 di cui alla mem. Testimone_1
183 co. 6 n. 2 c.p.c. attorea “3) DCV che il capitolato che le si mostra (doc. 5) corrisponde a quanto promesso da parte del venditore in relazione alla proposta di acquisto-preliminare del 01-08-2022 (doc. 1) mostrato” così rispondeva “Il capitolato che mi viene mostrato (doc. 5) non riguarda il cantiere di via ST.
Al teste viene mostrata, oltre che il detto capitolato, anche la mail del 14 luglio
2022 denominata anch'essa documento 5. Il teste risponde: non ricordo ma sembra trattarsi di una mail inviata dalla mia agenzia, il capitolato che sembra esservi allegato non è però relativo al cantiere di via ST” e, a domanda del
Giudice, “a quanto mi sembra di ricordare non fu mai sottoscritto un capitolato in quanto quando i ricorrenti si sono interessati a questo immobile, esso era già quasi terminato, mancavano rivestimenti, bagni, angolo cottura, la pavimentazione e tutti gli infissi interni e esterni. Gli accordi furono presi verbalmente” (cfr. verbale udienza 24.9.2024).
Inoltre, sul cap. 5 mem. 183 co. 6 n. 2 c.p.c attorea “DCV che parte venditrice doveva consegnare ai Sig.rri l'immobile sito in Parte_4
Monsummano Terme (PT), Via SA ST snc completo di cancello pedonale
e carrabile, fornitura e posa in opera di pavimento in autobloccanti sul resede auto, tinteggiatura con il numero di mani previsto in capitolato della facciata dell'edificio e dei muretti di confine, fornitura e posa in opera di ringhiere di confine, fornitura e posa in opera dei tombini” il teste LE ha risposto “Non ricordo se l'immobile dovesse essere completo di cancello pedonale e carrabile.
Al momento dell'acquisto il cancello non c'era, c'erano soltanto i pilastri e la predisposizione per la corrente. Le parti esterne erano da completare. (…) In relazione alle varie altre cose descritte nel capitolo non so dire quali fossero gli accordi tra le parti” (cfr. verbale udienza 24.9.2024).
Né depone a favore della fondatezza delle domande attoree il file audio (doc. 24 fasc. attoreo) contenente il messaggio vocale inviato dall'agente immobiliare
LE a parte attrice a mezzo whatsapp: se da un lato pare infatti confermare un inadempimento della nella parte in Controparte_1 cui riferisce loro che la ditta venditrice si sarebbe impegnata a finire le opere mancanti entro il 15.2.2023, trattandosi pur sempre di una dichiarazione de relato ossia riferita dall'agente immobiliare e non direttamente dall'impresa edile quindi inidonea a integrare l'assunzione di un impegno giuridicamente rilevante da parte di costei, dall'altro appare inverosimile che a tale data, presa contezza ancora una volta del mancato rispetto degli accordi, gli stessi attori non abbiano ritenuto opportuno procrastinare la data di stipula del contratto definitivo piuttosto che risolvere il contratto, prospettazione quest'ultima peraltro contenuta nella diffida inviata dal legale degli attori a mezzo pec all'odierna convenuta in data 8.2.2023 (doc. 7 fasc. attoreo).
Al di là di questo, non ci si può esimere dal constatare che gli acquirenti, ove non intenzionati a risolvere il contratto ma desiderosi di addivenire comunque alla stipula del definitivo di compravendita, avrebbero potuto decidere di procedere in tal senso avendo cura, tuttavia, di introdurre nel contratto una clausola di salvaguardia: a tal riguardo, per un verso e tanto più considerati i rapporti fra le parti già incrinati alla data di stipula del definitivo - per avere i promissari acquirenti già lamentato inadempimenti dell'impresa venditrice - la deduzione attorea per cui la clausola del contratto definitivo “Il trasferimento si effettua nello stato di fatto e di diritto in cui quanto in oggetto si trova, come visto, piaciuto e gradito” integrerebbe una mera clausola di stile priva di significato negoziale (i.e., di accettazione dell'immobile così come consegnato dal venditore a quella data) appare asserzione apodittica e contrastante con il principio di autoresponsabilità negoziale, per altro verso e a ulteriore conforto di ciò soccorrono le dichiarazioni rese dal teste LE il quale ha riferito di aver predisposto, proprio in vista del rogito finale, una scrittura privata contenente l'impegno della convenuta a terminare le parti esterne ma tale scrittura “non fu firmata in quanto i sig.ri e si rifiutarono Parte_2 Parte_1 ritenendo che la data fissata per l'ultimazione dei lavori fosse troppo lontana. Io consigliai loro di firmare in quanto eravamo a ridosso del rogito e se questi lavori non fossero stati inseriti nel rogito stesso pensavo che il non li CP_1 avrebbe più eseguiti” aggiungendo “Mi stupii che il giorno del rogito nell'atto fu scritto che l'immobile veniva acquistato nello stato di fatto in cui si trovava.
Anche quel giorno avevo suggerito loro di firmare la scrittura che avevo preparato oppure di indicare qualcosa nel rogito a loro tutela. Non so dire se avessero rinunciato o meno a questi lavori, ho descritto come sono andati i fatti”
(cfr. verbale udienza 24.9.2024).
Da quanto sin qui ricostruito alla luce delle emergenze istruttorie di causa, non può che concludersi per il rigetto della domanda attorea di inadempimento contrattuale non avendo parte attrice, a ciò onerata, saputo provare il titolo negoziale fondante la propria pretesa, ossia il reale contenuto degli accordi inter partes stante la mancanza di un contratto di appalto e capitolato scritto, le contestazioni della convenuta circa i lavori che si era obbligata a svolgere e le dichiarazioni testimoniali (LE) che hanno confermato l'assenza di accordo scritto senza saper riferire l'oggetto delle pattuizioni tra le parti.
Tanto basta per rigettare la domanda attorea di adempimento contrattuale palesandosi superflua la c.t.u. per la verifica delle mancate lavorazioni del bene per cui è contesa, non risultando a “monte” l'assunzione di obbligazione giuridicamente vincolante da parte della convenuta per l'effettuazione delle specifiche opere menzionate da parte attrice e delle quali costei ha lamentato il mancato adempimento. Per quanto attiene all'istanza risarcitoria, la stessa è infondata con riferimento al ritardo nell'esecuzione delle opere mancanti, in virtù di quanto detto circa l'assenza di prova sull'effettiva assunzione dell'obbligazione di esecuzione di tali opere da parte del venditore;
con riferimento ai disagi patiti dagli attori per aver potuto abitare in ritardo nell'immobile de quo e in situazioni disagevoli, non essendo lo stesso ancora completato anche in alcune parti essenziali (ad esempio, avendo dovuto fruire di acqua non potabile per i primi mesi, come affermato anche dalla teste ), la circostanza sia del ritardo nella Parte_1 consegna dell'immobile rispetto alla data concordata per comportamento imputabile alla convenuta che non aveva terminato le opere, sia della necessità per gli attori di entrare ad abitare nell'immobile de quo avendo venduto l'immobile di loro proprietà, in cui prima abitavano, in tempi congrui
(14.11.2022) con la data concordata di consegna della nuova abitazione
(novembre 2022), ma poi slittata (da novembre 2022 a febbraio 2023) emerge sia dalla documentazione agli atti di causa (cfr. doc. 6 fasc. attoreo), sia dalle dichiarazioni dei testi LE e (cfr. verbale udienza 24.9.2024), Parte_1 avendo in particolare il primo affermato che “Ricordo che l'atto di compravendita fu stipulato a febbraio 2023. Il era in ritardo nella CP_2 consegna dell'immobile e quindi, poiché i sig.ri e avevano Parte_1 Parte_2 già venduto la loro casa e dovevano lasciarla, egli acconsentì a consegnare le chiavi ai resistenti prima del rogito affinché ci potessero montare i mobili che avevano già ordinato. I ricorrenti erano comunque consapevoli che era ancora aperto il cantiere, la luce e gas erano già attaccate ma l'acqua non era disponibile. Il periodo in cui sono state consegnate le chiavi ai ricorrenti risale grosso modo a due mesi prima del rogito. Non ero presente quando sono state consegnate le chiavi ai ricorrenti ma ho partecipato alla trattativa per la loro consegna anticipata” pur asserendo di non ricordare quanto tempo prima del rogito notarile gli attori siano entrati nella nuova casa, dato invece fornito dalla teste che ha dichiarato di ricordare perfettamente che ciò Parte_1 avvenne il giorno prima della festa dell'AC (“Lo ricordo benissimo, era il giorno precedente alla festa dell'AC. Accettammo di trasferirci anche se
l'immobile non era stato ancora completato, non avevamo però una casa dove andare in quanto i miei genitori avevano già venduto la loro abitazione, pensando di poter tornare in quella di SA ST fin dal mese di novembre
2022 come si era impegnato a fare il costruttore”). Pertanto, in parte qua ossia per quanto attiene al ritardo nella consegna dell'immobile l'inadempimento della convenuta è comprovato, così come il danno patito dagli attori per essere rimasti privi di un'abitazione adeguata, come riferito anche dalla teste : trattandosi di danno di difficile Parte_1 determinazione nel quantum, è invocabile la liquidazione equitativa del giudice ritenendosi congruo liquidare a tal titolo l'importo di euro 5.000,00 considerato il tempo intercorso tra l'inadempimento all'obbligo di consegna
(novembre 2022), il rogito notarile (febbraio 2023) e la cessazione dei pregiudizi (per tutti, la mancanza di acqua potabile) avvenuta in concomitanza con la richiesta di residenza nel marzo del 2023, come dichiarato ancora dalla teste (cfr. verbale udienza 24.9.2024). Parte_1
III. La parziale soccombenza reciproca fra le parti, con prevalente soccombenza attorea, rende ragione della pronuncia di compensazione parziale delle spese di lite nella misura di ¼, gravando i restanti ¾ sugli attori prevalentemente soccombenti: la liquidazione viene operata a mente del DM
147/2022 in base al valore della causa e alla consistenza dell'attività processuale svolta, con applicazione di parametri prossimi ai medi dello scaglione di riferimento.

P.Q.M.

Il Tribunale di Pistoia in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) respinge la domanda attorea di condanna della convenuta all'adempimento contrattuale con riferimento alle opere indicate nelle conclusioni del ricorso introduttivo e di condanna della convenuta ai sensi dell'art. 614bis c.p.c. in caso di inottemperanza;

2) in parziale accoglimento della domanda risarcitoria attorea, condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice dell'importo di euro 5.000,00 equitativamente determinato, oltre interessi di legge dalla domanda al saldo;

3) compensa fra le parti nella misura di ¼ le spese del presente giudizio, condannando gli attori in solido alla refusione in favore di parte convenuta dei restanti ¾ che liquida nell'importo (già frazionato) di euro 5.700,00 per compensi, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e Cpa di legge.
Pistoia, 25.7.2025 Il Giudice dr. Lucia Leoncini