N. 2093/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SASSARI
I Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa SA MO ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2093/2022 r.g. promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PALICI DI Parte_1 C.F._1
SUNI CORRADO, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. PALICI DI SUNI Parte_2 C.F._2
CORRADO, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
PARTE ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BASSU Controparte_1 P.IVA_1
GIUSEPPE, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
PARTE CONVENUTA
con il patrocinio dell'avv. TIANA Controparte_2
GIUSEPPE, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
PARTE CHIAMATA
OGGETTO: Controparte_3
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come segue:
Per parte attrice, come da verbale dell'udienza del 9.4.2025:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni avversa domanda, eccezione e deduzione respinta,
1) Accertare e dichiarare l'errore contenuto nelle tabelle millesimali del Controparte_4 convenuto in relazione alla caratura millesimale dell'immobile sito in Sassari, Viale Sicilia n. 3/E
[...]
pagina 1 di 9 e distinto in catasto urbano al foglio 86, mappale 728/97, stante la reale collocazione del detto immobile in altro caseggiato, come descritta in espositiva;

2) Per l'effetto dichiarare il diritto degli attori di ottenere la revisione e/o la modifica delle suddette tabelle millesimali;

3) Disporre la revisione delle tabelle millesimali con l'esclusione di qualsiasi valore millesimale riferito all'immobile sopra citato, ovvero comunque sulla base delle risultanze istruttorie e/o di quanto ritenuto di giustizia;

4) In via subordinata, disporre in ogni caso l'esclusione dell'immobile di proprietà degli attori dal
, in quanto non facente parte dello stesso;
Controparte_4
5) Con vittoria di spese e compensi di causa”
Per parte convenuta , come da comparsa di costituzione: Controparte_4
“Contrariis reiectis;

- In via pregiudiziale: dichiarare l'atto di citazione inammissibile e/o irricevibile e/o nullo per carenza di riscontro tra la causa petendi e le conclusioni formulate nonché la configurazione dell'azione proposta;

- In via preliminare: rigettare e/o dichiarare inammissibile la domanda attorea per non aver allegato, né provato, il presupposto dell'azione di cui all'art. 69 disp. att. cod. civ.;
- In via principale e nel merito: rigettare la domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto;

- In ogni caso: con vittoria di spese”
Per parte convenuta , come da comparsa di Controparte_5 costituzione:
“1) ove ritenuto possibile e legittimo, disponga l'inserimento dell'immobile degli attori nella caratura
A) secondo le tabelle millesimali allegate Controparte_2 come doc. A ovvero secondo quanto sarà determinato in corso di causa;

2) con integrale compensazione di spese e compensi di causa”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione introduttivo del presente giudizio, e premesso di Parte_1 Parte_2 essere comproprietari del locale commerciale adibito a supermercato sito al piano terra del fabbricato di a Sassari, rappresentato che nell'atto pubblico di acquisto il locale era indicato come Controparte_2 facente parte della palazzina A del condominio (palazzina avente accesso dal civico 3F), rappresentato che, tuttavia, di fatto il supermercato era stato inserito nelle tabelle millesimali relative al CP_4
(relativo ai piani seminterrati composti da posti auto e garage), dedotto che ai fini del riparto delle
[...]
pagina 2 di 9 spese il locale degli attori era ricondotto ai piani seminterrati ( e non alla palazzina A, CP_4 precisato altresì che nel 2013 erano state approvate le tabelle millesimali del con CP_4 attribuzione al supermercato di ben 822,82 millesimi, rappresentato che il locale commerciale era stato erroneamente e ingiustamente incluso nelle tabelle millesimali del di cui non fa parte, CP_4 affermato ex adverso di appartenere al e di voler essere inserito in tale Controparte_2 compendio condominiale, rappresentato che sin dal 2015 l'errore tabellare era stato sottoposto al
, il quale tuttavia non aveva ancora escluso il supermercato dalle tabelle, tutto ciò CP_4 dedotto, chiedeva l'accertamento dell'errore contenuto nelle tabelle millesimali del Controparte_4
stante la collocazione dell'unità commerciale in un altro condominio e, per l'effetto, la
[...] modifica delle tabelle millesimali con l'esclusione di valori millesimali all'immobile attoreo.
Con comparsa del 11.10.2022 (tempestiva ex art. 166 c.p.c.) si costituiva Controparte_4 il quale, contestata la ricostruzione di parte attrice, rappresentato che nel 2011 era stato redatto il regolamento condominiale dell'intero complesso condominiale da parte del costruttore, evidenziato che il raggruppava il piano terra e i piani seminterrati, dedotto pertanto che il CP_4 supermercato sito al piano terra era stato correttamente incluso nelle tabelle millesimali del
, eccepita altresì l'inammissibilità della domanda di esclusione dal condominio in CP_4 quanto l'immobile attoreo non potrebbe essere escluso in toto dal complesso condominiale, eccepita altresì l'indeterminatezza delle pretese avversarie nel punto in cui non chiarisce quale sia l'errore contenuto nelle tabelle millesimali, affermata in ogni caso l'inclusione del supermercato nel sia per la presenza di elementi strutturali e architettonici che per destinazione del CP_4 regolamento condominiale di natura contrattuale, affermato altresì le delibere assembleari e le tabelle millesimali non erano mai state impugnate dai proprietari del supermercato, tutto ciò dedotto, chiedeva in via preliminare la dichiarazione di inammissibilità della domanda e, nel merito, il suo rigetto.
A seguito della concessione dei termini ex art. 183, co. 6, c.p.c., la causa veniva istruita mediante consulenza tecnica volta a verificare la presenza in fatto di parti comuni tra il locale degli attori e i due condomìni oggetto di causa.
Con ordinanza del 22.4.2024, all'esito delle risultanze peritali, veniva disposta l'integrazione del contraddittorio con Controparte_2
Con comparsa del 22.10.2024 (tardiva ex art. 166 c.p.c.), si costituiva Controparte_5
il quale, confermato che, in passato, l'intero complesso edilizio sito tra e via
[...] CP_4
Canepa costituiva un unico complesso condominiale e che, successivamente, il complesso era stato suddiviso attualmente in tre condomìni , Controparte_6 Controparte_4
pagina 3 di 9 e e via Canepa), manifestava la propria disponibilità, ove ritenuto Controparte_7 possibile e legittimo, all'inserimento dell'immobile degli attori nella caratura millesimale del
( ). Controparte_8 CP_2
Le parti non raggiungevano una soluzione concordata della vertenza e, all'udienza del 9.4.2025, precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
*
La domanda di parte attrice è parzialmente fondata e deve essere accolta nei termini che seguono.
I proprietari del supermercato sito al piano terra di chiedevano di accertare la reale Controparte_2 collocazione condominiale dell'immobile e, in particolare, di accertare che il locale commerciale è incluso nel ) e non nel e, per Controparte_4 Controparte_5 Controparte_4
l'effetto, chiedevano di accertare e dichiarare l'errore contenuto nelle tabelle millesimali del
(punto 1 delle conclusioni) e la conseguente revisione delle tabelle CP_4 Controparte_4 condominiali di cui sono attualmente condòmini, con esclusione dei valori millesimali a loro riferiti
(punto 2 e 3 delle conclusioni).
Anzitutto, deve affermarsi l'interesse ad agire degli attori rispetto alla domanda di accertamento formulata sub punto 1 (art. 100 c.p.c.): essi hanno un personale e concreto interesse a conseguire un'utilità non ottenibile senza l'intervento del giudice e, più nel dettaglio, essi hanno interesse a ottenere l'accertamento della collocazione condominiale al fine di superare l'incertezza pregiudizievole attualmente sussistente con il convenuto. Il pregiudizio è evidentemente costituito dalla CP_4 non corrispondenza tra lo stato condominiale dei luoghi (parti comuni) e il contributo millesimale imposto alla proprietà attrice.
Infatti, l'appartenenza o meno del supermercato all'una o all'altra palazzina (e il conseguente inserimento nell'una o nell'altra tabella condominiale) è una situazione controversa che produce un concreto e attuale svantaggio per gli attori.
Si noti altresì che la domanda attorea non può essere inquadrata quale istanza di scioglimento del condominio ex art. 61 disp. att. c.c.: invero, gli attori contestano, a monte, la loro appartenenza al
, facendo valere l'errato inserimento del supermercato nelle tabelle Controparte_4 millesimali del convenuto. L'oggetto della domanda non è l'uscita degli attori dal condominio (che presuppone l'essere attualmente parte del condominio), bensì l'accertamento e la verifica della reale collocazione del supermercato.
Domanda di accertamento per cui, come già detto, gli attori sono interessati e legittimati ad agire. pagina 4 di 9 E, sempre in via preliminare, considerato che la domanda attiene alla compagine condominiale, alla presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. e alle tabelle condominiali, si ritiene che vi sia la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio ai sensi dell'art. 1131 c.c. (cfr. C. Cass. n.
2635/2021).
Ebbene, così delineato il thema decidendum e gli interessi delle parti, occorre accertare se l'inserimento degli attori nella compagine condominiale della sia corretta o meno. CP_9
Si noti che, sul piano normativo, l'art. 1117 c.c. introduce una presunzione di condominialità “con riguardo a cose che per le loro caratteristiche strutturali non sono destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari;
essa può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del , quando questo contenga elementi tali da escludere, in modo CP_4 chiaro e inequivoco, l'alienazione del diritto di condominio” (C. Cass. n. 30791/2024, principio consolidato, già richiamato da C. Cass. n. 11195/2010: “in tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 cod. civ. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova”).
Nel caso di specie, occorre verificare in quale complesso condominiale è collocato il supermercato degli attori, accertamento da svolgersi alla luce della normativa condominiale di cui all'art. 1117 c.c. e della documentazione negoziale-condominiale.
La decisione deve prendere le mosse dalla documentazione contrattuale prodotta dalle parti:
1) atto di compravendita del locale supermercato (sito al piano terra), stipulato in data 21.12.2011 con il costruttore ove, in punto di determinazione dell'oggetto della vendita, si legge che “la CP_10 porzione immobiliare oggetto della presente compravendita è costituita da locale adibito a negozio con annesso magazzino e tre servizi facente parte della palazzina A e avente ingresso diretto dal viale
Sicilia numero 3E” (p. 5 di cui al doc. 2 di parte attrice) e, al punto 4 del contratto, “alla porzione di immobile in contratto compete una quota di comproprietà proporzionale sulle parti comuni del complesso edilizio di cui fa parte e su quanto è per destinazione di uso e godimento comune;
ad essa accedono tutti i diritti e gli obblighi di cui al “Regolamento di condominio” predisposto dalla parte venditrice che, con le relative tabelle millesimali, trovasi allegato sotto la lettera E all'atto di pagina 5 di 9 compravendita mio rogito data 30 novembre 2011” (p. 6);
2) regolamento condominiale redatto dal Costruttore ed allegato nell'atto di compravendita dell'unità immobiliare (doc. 3 di parte attrice;
doc. 1 di parte convenuta).
Non è condivisibile quanto sostenuto da parte convenuta secondo cui il regolamento contrattuale,
A, B, C e “Piano Terra e Interrati”), Controparte_2 inserendo il supermercato nella compagine condominiale “Piano Terra e Interrati”.
La tesi del convenuto contrasta con i gravi elementi probatori emersi in causa: a) la compravendita prevedeva espressamente l'inserimento del supermercato nella Palazzina A;
b) né in altri punti del contratto né nel regolamento allegato vi è espresso inserimento del supermercato/locale commerciale in altre compagini condominiali, sicché il regolamento rimane sostanzialmente neutro rispetto alla collocazione del supermercato in una delle sezioni descritte;
c) lo stesso regolamento condominiale descriveva il cd. “Piano terra e piani interrati n. 1 e 2” senza indicare la partecipazione dei locali commerciali del piano terra;
d) il locale commerciale affianco a quello degli attori, sito al piano terra della Palazzina B, in una posizione analoga a quella degli attori, non è stato incluso della compagine del , sicché non trova riscontro il fatto sostenuto dal convenuto che il “piano terra” è CP_4
Cont compreso nella compagine;
e) il regolamento condominiale redatto dal costruttore applica i criteri legali di ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c., senza alcuna espressa deroga convenzionale ad essi
(cfr. art. 4 del regolamento condominiale), sicché tra le parti non vige alcuna tabella millesimale contrattuale, bensì la cd. una tabella millesimale meramente ricognitiva dei criteri legali (cfr. C. Cass.
n. 6735/2020: “per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta
l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge;
viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione”, di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini”). In altre parole, considerato che il costruttore richiamava i criteri legali di ripartizione delle spese, le tabelle millesimali formatesi (circa due anni dopo, nel 2013) sono ricognitive di tali criteri e, dunque, non rientrano nella categoria delle tabelle millesimali cd. contrattuali, caratterizzate dall'applicazione consensuale su criteri derogatori a quelli legali.
È pertanto emerso documentalmente che il costruttore dell'intero complesso e gli odierni acquirenti- attori abbiano contrattualmente voluto collocare e inserire la proprietà attorea nella , con CP_2 espresso richiamo del relativo regolamento condominiale nell'atto notarile (cfr. volontà negoziale). pagina 6 di 9 E, per l'effetto, l'inserimento della proprietà attorea nella non trova causa o fondamento CP_9 nel regolamento condominiale né in un atto convenzionale.
A è, peraltro, confermata e avvalorata dalle risultanze Controparte_2 della CTU, a firma del geom. non espressamente contestata dalle parti e coerente con la Per_1 documentazione in atti nonché resa all'esito del sopralluogo sui luoghi e sorretta una congrua motivazione tecnica.
Dall'indagine peritale si evince che, oltre che convenzionalmente, strutturalmente e materialmente il locale degli attori è funzionalmente collegato alle parti comuni della Palazzina A ex art. 1117 c.c.
La relazione peritale descrive lo stato dei luoghi, come peraltro era già concordemente emerso dagli atti di causa: “nel corso dell'anno 2011, l'impresa realizzava un complesso edilizio di forma CP_10 trapezoidale articolato con due piani interrati destinati a parcheggio e sei piani fuori terra destinati a negozi ed abitazioni rispetto al e cinque piani fuori terra rispetto alla Via Canepa, CP_4 creando una sorta di supercondominio costituito da 3 corpi di fabbrica fuori terra, convenzionalmente denominati: edificio “A” avente accesso dal Controparte_5 edificio “B” avente accesso dal Viale Sicilia n.3/a; edificio “C” avente accesso dalla Via Canepa n.2.
Rimanevano indivisi i piani interrati (due rispetto al Viale Sicilia e 3 rispetto alla Via Canepa), i quali venivano accomunati in un'unica grande struttura immobiliare destinata a garages, posti auto, cantine
e locali tecnici comuni alle tre palazzine dianzi citate, in seguito denominata “ ” (p. 9 CP_4 della perizia).
Il CTU accertava in dettaglio le porzioni strutturali e architettoniche del supermercato (sito al piano terra con ingresso dal civico 3E) in comune con i due condomìni oggetto di vertenza e, dopo ampia descrizione, concludeva che “considerata la presenza di parti comuni con entrambi i condomini citati nel quesito, lo scrivente ritiene di poter affermare che il locale degli attori evidenzi un più stretto collegamento tecnico, strutturale, gestionale ed amministrativo con il “A”, in virtù della CP_4 maggior presenza di elementi tecnici e funzionali (facciate e murature perimetrali) connessi fra loro” (p. 25 della relazione).
È dunque emerso che il locale-supermercato è strutturalmente e funzionalmente appartenente al complesso condominiale CP_2
Alla luce di tutto quanto sopra emerso, in accoglimento dell'istanza di accertamento di parte attrice, si deve accertare e dichiarare che il locale di parte attrice è collocato nella e, per l'effetto, si CP_2
pagina 7 di 9 deve accertare e dichiarare l'errato l'inserimento del locale de quo nelle tabelle millesimali del
. Controparte_4
Gli attori chiedevano altresì di modificare le tabelle millesimali del convenuto, CP_4 prospettando il loro interesse a essere esclusi interamente dalle tabelle e dai valori millesimali ivi indicati.
La domanda attorea (punti 2 e 3 delle conclusioni) deve essere complessivamente interpretata quale istanza volta a essere esclusi dalla compagine condominiale e millesimale del Controparte_4
, quale dispositivo susseguente al precedente accertamento di non appartenenza del locale in tale
[...] compagine condominiale.
Ebbene, deve essere certamente dichiarata l'inefficacia delle tabelle millesimali di Controparte_4
nei confronti di parte attrice.
[...]
Non può essere invece accolta la domanda di modifica e di revisione delle tabelle millesimali in quanto, appunto, gli attori non sono condòmini ex art. 1117 c.c. (e, dunque, non sono legittimati ex art. 69 disp. att. c.c.) nonché la revisione delle tabelle attiene ai soli errori e/o alle sole alterazioni del rapporto originario (comunque condominiale) tra i valori dei condòmini.
Nel caso di specie, posto e dichiarato l'accertamento della collocazione del locale degli attori nella
Palazzina A, le tabelle millesimali di a) sono inefficaci rispetto al non- Controparte_4 condòmino; b) non sono revisionabili né modificabili dal non-condòmino.
*
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e della causalità e, applicato il DM n. 55/2014, causa di valore indeterminabile complessità bassa, ridotta la fase istruttoria attesa la sola indagine peritale, si liquidano in € 7.000,00 a favore di parte attrice, da porsi a carico di Controparte_4
.
[...]
) veniva chiamato in giudizio su istanza del Giudice per Controparte_5 CP_2 ragioni di opportunità e in prospettiva conciliativa;
chiedeva la compensazione delle spese di lite, che si ritiene fondato pronunciare nel rapporto processuale tra attore, convenuto e chiamato.
Le spese di CTU sono da porsi integralmente a carico della parte convenuta soccombente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Sassari, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così dispone:
1) accerta e dichiara che l'immobile di proprietà di e (immobile Parte_1 Parte_2 distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Sassari al F. 86, mapp. 728/97) non è parte del pagina 8 di 9 ; Controparte_4
2) accerta e dichiara che l'immobile di proprietà di e (immobile Parte_1 Parte_2 distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Sassari al F. 86, mapp. 728/97) è parte del
[...]
; Controparte_5
3) accerta e dichiara che l'immobile di proprietà di e (immobile Parte_1 Parte_2 distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Sassari al F. 86, mapp. 728/97) non partecipa alla caratura millesimale del;
Controparte_4
4) rigetta le altre istanze per inammissibilità;
5) condanna alla refusione delle spese di lite a favore di Controparte_4 Parte_1
e per la somma di € 518,00 per CU, di € 7.000,00 per compenso, oltre IVA, CPA e
[...] Parte_2 rimborso forfettario al 15%;
6) compensa per il resto le spese di lite;

7) spese di CTU definitivamente a carico di parte convenuta.
Sassari, 31.10.2025
Il Giudice
SA MO
pagina 9 di 9