N. R.G. 47386/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Ettore Favara ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 47386/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1 RA DR NN e dell'avv. ARENA LAURA MARIA ( Viale Lazio 97 90144 Palermo Italia;
elettivamente C.F._2 domiciliato in Viale Lazio 97 90144 90144 Palermo Italia, presso il difensore avv. RA DR NN PARTE ATTRICE contro
(C.F. ), con il Controparte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. ONOFRI MAURO, elettivamente domiciliato in VIA BOEZIO, 16 00100 ROMA, presso il difensore avv. ONOFRI MAURO PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Fatto e diritto.
Con atto di citazione notificato il 19/10/2023, conveniva in giudizio Parte_1 la per ivi sentir accogliere le seguenti Controparte_1 conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa: - ritenere, accertare e dichiarare, in forza delle causali esposte, che la società in persona del suo legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, si è resa inadempiente rispetto agli obblighi contrattuali pagina 1 di 7 assunti nei confronti del dott. ; - per l'effetto, condannare la società Parte_1
in persona del suo legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, a pagare a favore del dott. , a titolo di risarcimento Parte_1 patrimoniale da inadempimento contrattuale, la somma di € 47.750,00 o quella, maggiore o minore, che emergerà all'esito del giudizio anche, se del caso, in via equitativa, in ogni caso maggiorata di interessi e rivalutazione monetaria di legge;
- condannare la convenuta al pagamento di spese e compensi del presente giudizio, oltre accessori di legge”.
Esponeva l'attore che in data 25 marzo 2023, sottoscriveva con lo
[...] (a seguire – per brevità – anche ) una Controparte_1 CP_2 proposta d'acquisto irrevocabile per n. 15 giorni (doc. 1), relativa all'immobile sito in Roma, via Antonio Degli Effetti n. 16, int. 22, in catasto foglio 902, part.lla 256, sub. 22, di proprietà della sig.ra (cod. fisc.: ) per un Parte_2 C.F._3 importo pari a € 175.000,00 (richiesta della parte venditrice: € 180,000,00); che a riprova dell'impegno assunto il dott. consegnava all'Agenzia l'assegno Pt_1 bancario n. 3114464367-01 tratto su BNL, intestato alla parte venditrice (sub doc. 1); che, nella stessa occasione l'odierno attore conferiva allo Controparte_1
l'incarico di mediazione per la compravendita del suddetto immobile;
che la
[...] formalizzazione della proposta d'acquisto e dell'accordo di mediazione era stata preceduta dalla visione dell'appartamento da parte del dott. e della di lui Pt_1 consorte, dott.ssa effettuata nella stessa giornata del 25 marzo 2023; Persona_1 che più precisamente, all'esito della visita l'Agenzia, nelle persone dei collaboratori e , verificato l'interesse ad uso investimento che i Controparte_3 Persona_2 clienti avevano manifestato per l'immobile, li spronava a sottoscrivere quanto prima la proposta d'acquisto, assicurando loro che, proprio mediante la sottoscrizione della proposta d'acquisto e dell'accordo di mediazione, avrebbero potuto “bloccare la trattativa”, impedendo ad altri di inserirsi nell'affare, ed essere così sicuri di portarlo a termine. Esponeva l'attore che, inoltre, il medesimo personale dell'Agenzia, al fine di convincere il dott. circa la bontà dell'investimento, avrebbe puntato molto Pt_1 sul prezzo di vendita, rappresentato come particolarmente conveniente e al di sotto di circa € 20.000,00 rispetto alla media di mercato di immobili similari (per zona, dimensioni, caratteristiche, etc.); che la convenienza del prezzo era effettiva in quanto lo stesso proporrà successivamente al dott. , Controparte_1 Pt_1 come possibile alternativa all'appartamento per cui è causa, anche l'acquisto di un altro immobile posto nello stesso edificio, di dimensioni simili, il cui prezzo era di € 40.000,00 superiore, ammontando la richiesta della parte venditrice a € 220,000,00 come da documento allegato (doc. 2); che il dott. , dopo essersi velocemente Pt_1 consultato con la moglie, decideva di recarsi subito, quindi nella stessa giornata del 25 marzo 2023, presso l'ufficio dello sito in Roma, Controparte_1 via Gino Capponi 73/A, per formalizzare la proposta;
che la proposta d'acquisto pagina 2 di 7 veniva avanzata dall'attore per la somma di € 175.000,00 – anche in questo caso – su suggerimento dei sigg. e dell'Agenzia, che avevano Controparte_3 Persona_2 cura di riferire al dott. che la richiesta di € 180.000,00 era in realtà Pt_1
“leggermente trattabile”. Riferiva che, nell'occasione i sigg. e Controparte_3
, sebbene suggerissero di fare percepire l'offerta alla parte venditrice Persona_2 come definitiva in un'ottica di mediazione, ribadivano a più riprese al dott. Pt_1 la congruità della cifra offerta e la certezza che, in un modo o nell'altro, l'affare sarebbe stato concluso proficuamente, anche alla luce del fatto che una distanza così sottile tra richiesta e offerta, in una logica di correttezza, lealtà e buona fede nella fase di trattativa, avrebbe senz'altro assicurato al proponente la possibilità (nella peggiore delle ipotesi) di pareggiare, in un secondo momento, l'originaria richiesta della parte venditrice;
che e rassicuravano quindi i coniugi Controparte_3 Persona_2
sull'altissima possibilità di riuscita dell'affare non solo per la forbice Pt_1 minima tra il prezzo di vendita e la proposta d'acquisto, ma anche per il fatto che l'Agenzia poteva contare sul diritto di esclusiva a trattare la compravendita riconosciutole dalla venditrice.
Esponeva poi che, dopo qualche giorno dalla firma della proposta (avvenuta in data 25 marzo 2023) e precisamente in data 31 marzo 2023, il dott. veniva Pt_1 contattato dall'Agenzia e invitato a presentarsi, alle ore 10:30, presso i loro uffici;
che, nel corso della riunione l'attore veniva informato dalla sig.ra Persona_3 (amministratrice unica della società convenuta), in presenza del suo collaboratore
, del fatto che la parte venditrice, dopo essersi detta in un primo Persona_2 momento propensa ad accettare l'offerta di € 175.000,00, successivamente aveva fatto sapere di voler vendere ad altro soggetto per l'importo di € 180.000,00; che nel corso della riunione la sig.ra pur confermando che per la compravendita Per_3 dell'immobile de quo lo poteva contare sul diritto di Controparte_1 esclusiva a vendere, suggeriva al dott. di ritirare la proposta (sic!) oppure di Pt_1 rilanciare la propria offerta fino a € 185.000,00.
L'attore riferiva di aver rifiutato entrambe le soluzioni, ritenendole profondamente ingiuste. In effetti, si trattava di un'alternativa irricevibile ed insensata, atteso che, essendo pendente il termine di efficacia della proposta irrevocabile d'acquisto (15 giorni), giammai la proposta (proprio perché irrevocabile) avrebbe potuto essere ritirata e poi non si intuisce il senso di ritirare la proposta visto che, nel peggiore dei casi, non sarebbe stata accettata. D'altro canto, in alternativa, l'odierno attore avrebbe dovuto assurdamente effettuare un rilancio di prezzo addirittura superiore a quello fissato per la vendita (€ 180.000,00), come se si trattasse di un'asta e non di una compravendita gestita da un intermediario autorizzato a trattare sulla base di specifiche e chiare istruzioni ricevute dal venditore. Che, tuttavia, egli si era dichiarato, nello stesso incontro del 31 marzo 2023, comunque disponibile all'acquisto alla cifra prevista nella proposta d'acquisto e nell'accordo pagina 3 di 7 d'intermediazione (€ 180.000,00) e chiedeva, pertanto, alla sig.ra di fare valere Per_3 il diritto di esclusiva vantato dall'Agenzia e di perfezionare l'accordo al prezzo richiesto dalla proprietaria e indicato dallo stesso mediatore nella proposta d'acquisto (€ 180.000,00). Riferiva che in data 3 aprile 2023 la sig.ra comunicava al dott. Per_3
di non essere riuscita nel proprio tentativo di mediazione perché la Pt_1 proprietaria aveva rifiutato l'importo di € 180.000,00 offerto dal dott. Parte_2
, essendo in procinto di accordarsi con altri per la vendita. Riferiva che, a Pt_1 fronte delle lamentele dell'attore, che non riusciva a capacitarsi di tale insuccesso tenuto conto del diritto di esclusiva asseritamente vantato dall'Agenzia, la direttrice, sig.ra forniva una giustificazione tanto franca quanto spiazzante. Riferiva che, Per_3 nell'occasione (3 aprile 2023) la sig.ra in presenza del collaboratore Per_3 Per_2
, ammetteva con il dott. che, per come si era evoluta la vicenda con
[...] Pt_1
l'ormai certa vendita dell'immobile ad altri, l'Agenzia non aveva interesse a far valere il proprio diritto di esclusiva e a opporsi alla volontà della proprietaria di vendere a terzi poiché la provvigione spettante per l'attività di mediazione, in base agli accordi conclusi con la sig.ra , lo Parte_2 Controparte_1 l'avrebbe comunque incassata per effetto del trasferimento immobiliare dato ormai come certo;
che. nella stessa giornata del 3 aprile 2023, in cui era stato informato verbalmente dall'Agenzia della volontà della proprietaria di vendere ad altro, il dott.
inviava allo una nota via pec (doc. 3) con cui Pt_1 Controparte_1 comunicava all'odierna convenuta la propria disponibilità ad acquistare alla cifra massima prevista dal contratto di esclusiva (€ 180.000,00) o, addirittura, a pagare
“qualcosa in più” pur di non perdere l'affare, puntualizzando anche di essere disponibile a presentarsi subito in Agenzia per formalizzare il rialzo dell'offerta. Chiedeva, pertanto, allo di rispettare gli obblighi Controparte_1 assunti con il contratto di mediazione e quindi di attivarsi, sulla scorta dell'accordo di esclusiva con la proprietaria, allo scopo di agevolare la conclusione dell'affare, anche perché, alla luce della manifestata disponibilità ad alzare il prezzo, non ci sarebbe stato più alcun motivo per concludere la compravendita con un soggetto terzo, in violazione del diritto di esclusiva alla compravendita propagandato dall'Agenzia e dei principi di buona fede e correttezza nella fase della trattativa. Esponeva che tale comunicazione del dott. non sarebbe stata mai riscontrata dall'Agenzia, così Pt_1 come la successiva pec del 07/04/2023.
La convenuta si costituiva in giudizio con comparsa di risposta del 28/12/2023 con cui chiedeva il rigetto delle domande avversarie, contestando tutte le affermazioni contenute nella ricostruzione in fatto di parte attrice e in particolare deducendo: a) di non aver mai avuto alcun incarico in esclusiva da parte dei proprietari, come confermato dal fatto che mai l'immobile era stato pubblicizzato sul Parte_3
, alla quale la convenuta aderiva;
b) di non aver mai dichiarato all'attore di
[...] avere avuto dai proprietari un incarico di esclusiva;
c) di aver appreso dell'immobile pagina 4 di 7 in vendita solo a seguito della query effettuata su un sito dallo stesso attore e di essersi pertanto messa in contatto con la proprietà o meglio con la nipote della proprietaria per procurare all'attore un incontro, che poi si svolgeva in presenza della predetta nipote della proprietaria;
d) di non aver mai indotto l'attore a effettuare un'offerta più bassa della somma richiesta, né accettato di “far valere il proprio diritto di esclusiva” e concludeva nei seguenti termini: “Voglia Ill.mo Tribunale adito ogni contraria istanza disattesa: Rigettare la domanda attorea così come formulata nell'atto di citazione, atteso che alcun inadempimento è stato posto in essere ad opera del mediatore per le causali di cui in narrativa nel presente atto ricostruite;
Rigettare la richiesta dei danni così come quantificati in quanto carenti dei presupposti giuridici e non prevedibili ex art. 1225, c.c, ed in ogni caso non sussumibili nell'interesse positivo (non essendo stato concluso l'affare) come in narrativa evidenziato, rigettare la richiesta di risarcimento del danno in via equitativa in quanto la presente fattispecie non è sussumibile in tale fattispecie ex art. 1226, c.c.; In caso di accertamento di responsabilità del mediatore, voglia il Tribunale applicare al caso di specie, quanto previsto all'art. 1227, primo e secondo comma, c.c., e diminuire ovvero escludere il relativo risarcimento del danno. Con vittoria di spese e onorari di giudizio nonché ex art. 96, comma 1 c.p.c.”.
In corso di causa l'attore depositava tutte e tre le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. 32.
Con ordinanza del 26/06/2024 il Giudice rigettava tutte le richieste istruttorie formulate dalle parti e, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava per la decisione l'udienza del 24/04/2025 con trattazione nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c. Successivamente la stessa udienza veniva rinviata d'ufficio al 26/06/2025.
La domanda è infondata.
In relazione alla richiesta di ritenere pacifiche alcune delle circostanze poste a base della domanda, deve escludersi che il rigetto della richiesta di ordine di esibizione e il rigetto della richiesta prova per testi, secondo la velleitaria interpretazione suggerita dall'attore, comporterebbe un convincimento, da parte di questo giudice, del carattere pacifico dell'esistenza di un incarico di esclusiva da parte della proprietà, che avrebbe imposto all'agenzia immobiliare di far preferire la sua offerta di € 175.000 a quella di € 180.000 dei terzi offerenti. Tale circostanza, invero, è stata recisamente e reiteratamente contestata da parte della convenuta, la quale nella sua comparsa di costituzione ha anche recisamente negato di aver mai riferito di aver ricevuto tale presunto incarico in esclusiva. La richiesta di esibizione è stata giudicata esplorativa proprio poiché riguardava un documento la cui esistenza era incerta e contestata mentre la prova per testi dell'esistenza del diritto di esclusiva e della sua manifestazione all'attore non è stata ammessa poiché documentale ai sensi dell'art. 2721, c.c. – in quanto altamente inopportuna, data la delicatezza della questione ed il pagina 5 di 7 valore dell'oggetto della prova;
e, soprattutto (circostanza questa sottaciuta per evitare anticipazioni di giudizi) irrilevante rispetto alla decisione dell'odierna controversia.
Ed invero, anche qualora per assurdo fosse dimostrato che l avesse ricevuto CP_2 da parte della proprietà un incarico di esclusiva – e dalla documentazione prodotta (query di parte attrice;
annuncio pubblicato da privato) appare implausibile attesa la natura “propria” del rapporto di mediazione;
e persino nell'ipotesi in cui emergesse la prova che un tale incarico di esclusiva fosse stato effettivamente dichiarato all'attore, ciò non comporterebbe alcuna responsabilità da parte dell'agenzia immobiliare della mancata accettazione, da parte del proprietario, dell'offerta iniziale (peraltro inferiore alla richiesta pubblicata) e finanche dell'offerta aumentata. L invero con la CP_2 sua attività tende a favorire l'incontro libero delle due volontà delle parti, e così come la destinataria della proposta irrevocabile non aveva alcun obbligo di accettare la proposta, anche la stessa non ha rilasciato alcuna garanzia di tale CP_2 accettazione, e l'eventuale esistenza e dichiarazione dell'esistenza di un incarico esclusivo da parte della proprietà (cd garanzia impropria) si tradurrebbe in caso di mancato rispetto da parte del proprietario della violazione di una obbligazione assunta da quest'ultimo verso l'agenzia senza che di tale inadempimento possa in alcun modo giovarsi il proponente compratore (che, fino al momento della libera scelta di accettare la proposta, è terzo rispetto al rapporto tra agenzia e proponente).
Invero, nei rapporti tra agenzia e proponente compratore, alla luce dell'incarico di mediazione sottoscritto in calce alla proposta, l'Agenzia non ha assunto nei confronti del proponente alcun obbligo, peraltro inesigibile, di coartare la volontà della proprietaria, e la situazione non era destinata a mutare neppure laddove fosse stato dimostrato che, verbalmente (e senza obbligarsene esplicitamente), l'agenzia avesse affermato di aver avuto dalla predetta un incarico esclusivo.
Sotto tale profilo, anche laddove la prova invocata fosse interpretata come finalizzata a provare l'assunzione verso l'attore dell'obbligo di far valere nei confronti della proprietaria il preteso carattere esclusivo dell'incarico, sarebbe oltretutto inammissibile ai sensi dell'art. 2722, c.c. in quanto sarebbe tesa a provare un patto contrario al contenuto di un documento scritto (l'incarico di mediazione standard), la cui stipulazione si assume contemporanea allo stesso.
Il rigetto della domanda impone la condanna di parte attrice al risarcimento, in favore della convenuta, delle spese di lite, che si liquidano come in dispositivo in base alle vigenti tariffe.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
pagina 6 di 7 1. Rigetta la domanda;

2. Condanna al pagamento, in favore di Parte_1 [...]
in persona del legale rappresentante pro- Controparte_1 tempore, delle spese del giudizio, che liquida in € 3.809,00 per onorari, oltre IVA, CPA e 15% rimborso spese generali.
Roma, 15 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Ettore Favara
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