REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCE
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice unico, Dott. Antonino IERIMONTI, ha emesso la seguente

SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 3069/2025,

TRA
Parte_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Vincenzo De Benedittis, per procura in atti;

RICORRENTE
E
Controparte_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Angelo Benedetto, per procura in atti;

RESISTENTE

CONCLUSIONI
All'udienza del 18.12.2025 la causa è stata discussa e decisa, come da sentenza letta in udienza.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO ALLA BASE DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, notificato il 16.3.2025, la Parte_1 intimava alla o sfratto per morosità del ramo di
[...] Controparte_1 azienda operante nell'immobile sito in Porto Cesareo (LE), alla via Circonvallazione, nn. 95-99, angolo Via Cilea, consistente in una struttura ricettiva denominata “Hotel Aurora”, concesso in affitto sulla base di un contratto di affitto di ramo d'azienda, stipulato il giorno 27.2.2019 e registrato in Lecce il 1.3.2019, citando altresì la resistente per la convalida dello sfratto. La società intimante, in particolare, aveva contestato il mancato pagamento del canone di locazione
(fissato nell'importo annuo di € 72.000,00, oltre IVA al 22% e aggiornamento ISTAT) relativo alle scadenze 31 luglio, 31 agosto e 30 settembre 2023 per un ammontare complessivo di € 72.408,52, oltre IVA, con atto di diffida del 30.10.2023, con cui aveva intimato alla CP_1 di adempiere nel termine di 15 giorni con l'avvertimento che in caso contrario vi
[...] sarebbe stata la risoluzione di diritto del contratto di affitto di ramo d'azienda oggetto di causa.
Nell'ambito, poi, del procedimento cautelare promosso per il sequestro giudiziario dell'azienda
(R.G.N. 1182/2024), con scrittura del 30.4.2024, su sollecitazione del magistrato, le parti avevano concordato le modalità di pagamento della morosità già maturata e la rideterminazione del canone annuo del 2024 nella misura di € 64.500,00 oltre IVA e rivalutazione ISTAT.
Ciononostante, la non aveva tenuto fede alle intese raggiunte nel Controparte_1 corso del procedimento cautelare, limitandosi a versare alla odierna ricorrente solo parte di quanto dovuto e maturando una morosità di € 100.810,00 al febbraio 2025.
Pertanto, la concludeva chiedendo la convalida dello sfratto e, in caso di Parte_1 opposizione, l'emissione di un'ordinanza provvisoria non impugnabile di rilascio del ramo d'azienda ex art. 665 c.p.c. con la fissazione della data per l'esecuzione del rilascio, e, comunque, che fosse dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, con vittoria delle spese di lite.
La si costituiva in giudizio opponendosi allo sfratto, Controparte_1 deducendo, in particolare, di essere disponibile ad effettuare pagamenti per un importo complessivo di € 32.160,00, lasciando così residuare un debito di soli € 7.320,00 oltre IVA, che avrebbe provveduto, in breve tempo, a saldare. Evidenziava, poi, che l'immobile oggetto di causa, presentava vizi noti alla società intimante, tali da comportare una diminuzione del godimento del bene stesso nonché notevoli pregiudizi alla redditività di quest'ultimo, per il cui risarcimento si riservava di agire in separato giudizio. Pertanto, concludeva per il rigetto della domanda e, in subordine, per la concessione di un termine per sanare la morosità maturata, con vittoria delle spese di lite.
Con ordinanza del 24.4.2025 era ordinato, ai sensi dell'art. 665 c.p.c., il rilascio del ramo d'azienda oggetto di causa, con riserva delle eccezioni della società convenuta ed era disposto il mutamento del rito. Dopo l'espletamento della procedura di mediazione obbligatoria e il deposito delle note integrative di cui all'art. 426 c.p.c. da parte della sola società attrice, la causa, matura per la decisione, era discussa e decisa all'odierna udienza, come da sentenza letta in udienza.
********
2 Le domande proposte da parte ricorrente sono fondate e vanno accolte, per i motivi di seguito esposti.
Da un attento esame delle reciproche contestazioni e della documentazione prodotta dalle parti, infatti, emerge con adeguata chiarezza che, con contratto di affitto di ramo d'azienda del 27.2.2019, registrato in Lecce il 1.3.2019, la concedeva in affitto alla Parte_1 CP_1
il ramo di azienda operante nell'immobile sito in Porto Cesareo (LE), alla via
[...]
Circonvallazione, nn. 95-99, angolo Via Cilea, consistente in una struttura ricettiva denominata
“Hotel Aurora”, per un canone annuo di € 72.000,00, oltre IVA e rivalutazione ISTAT.
Peraltro, a fronte della morosità contestata dalla società attrice per complessivi € 100.810,00, sino al
24.4.2025, parte opponente si è limitata a offrire il pagamento della somma di € 32.160,00, non idonea a coprire la debitoria complessiva e dagli atti di causa non emerge alcuna prova di altri pagamenti idonei a sanare integralmente tale morosità, che pertanto deve ritenersi sufficientemente provata alla luce della costante interpretazione della giurisprudenza di legittimità secondo cui il creditore che agisce per il pagamento, ha l'onere di provare il titolo del suo diritto, non anche il mancato pagamento, giacché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che lo eccepisca (Cass. Civ., Sez. III, sentenza 27 settembre 2016, n. 18991).
A tal proposito, dovendosi dunque verificare giudizialmente la gravità dell'inadempimento, si deve rilevare come secondo la pacifica interpretazione giurisprudenziale, l'art. 5 L. 392/1978, che stabilisce in un ritardo di venti giorni l'inadempimento rilevante ex art. 1455 c.c., ai fini della risoluzione del contratto, continui a trovare applicazione esclusivamente per le locazioni ad uso di abitazione, e non sia estensibile al tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall'abitazione
(Cass. Civ., Sez. VI - 3, ordinanza 23 giugno 2011, n. 13887; Cass. Civ. Sez. Un., sentenza 28 dicembre 1990, n. 12210) e, pertanto, nella presente controversia, è necessario procedere ad una puntuale valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini dell'eventuale risoluzione del contratto. Ebbene, sotto tale profilo si deve ritenere che il mancato pagamento, anche dopo l'accordo conciliativo sottoscritto tra le parti il 30.4.2024, della consistente debitoria maturata per canoni di locazione, corrispondente ad un residuo di € 14.800,00 del dovuto per il 2023 oltre che all'intera somma dovuta per il 2024 e alla prima tranche di quanto dovuto per l'anno 2025, per complessivi € 100.810,00, sia connotato dal requisito di gravità prescritto dalla normativa codicistica in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, in considerazione del lungo tempo trascorso senza il versamento dei canoni dovuti.
Alla luce di queste considerazioni, dunque, la domanda di risoluzione del contratto introdotta originariamente con citazione per convalida di sfratto va accolta.
3 In ragione dell'accoglimento delle domande si ritiene che le spese di lite debbano seguire il criterio della soccombenza e, pertanto, vadano poste a carico della società resistente, nell'importo liquidato in dispositivo.


P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così provvede:
1) in accoglimento della domanda, dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato il
27.2.2019 tra la e la Parte_1 [...] per inadempimento della conduttrice Controparte_1 Controparte_1
2) condanna la al pagamento in favore della Controparte_1 [...] delle spese di lite del presente giudizio che si Parte_1 liquidano in € 406,50 per spese ed € 6.500,00 per compenso di avvocato, oltre rimborso di spese forfettarie nella misura del 15,00%, CPA ed IVA come per legge.
Lecce, 18 dicembre 2025
IL GIUDICE
Dott. Antonino Ierimonti
4