REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Lara Ghermandi
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4254/2022 promossa da:
C.F. ), Parte_1 C.F._1
C.F. ), Parte_2 C.F._2 con il patrocinio dell'avv. MOSCOLO VALERIO e dell'avv. RUSSO MANOLA ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultima in Verona, C.so Cavour 10, come da mandato agli atti del fascicolo telematico.
ATTORI
contro
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. TONNI SERGIO ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore in Verona, Lungadige Matteotti, 12 come da mandato agli atti del fascicolo telematico.
CONVENUTA

pagina 1 di 13 CONCLUSIONI
Per gli attori:
Voglia l'Ill.mo Giudice adìto, contrariis rejectis:
Nel merito:
A) Accertato e dichiarato l'inadempimento, da parte della soc. , Controparte_1 dell'obbligo di assegnare le unità immobiliari promesse agli odierni attori in forza dell'atto di prenotazione di alloggio sottoscritto in data 07.06.2017, per i motivi di cui in narrativa ed ai sensi dell'art. 2932 c.c., emettere sentenza che abbia i medesimi effetti dell'atto di assegnazione non concluso, quindi assegnare e trasferire la piena proprietà in favore dei signori e Parte_1 [...]
per la quota indivisa di ½ ciascuno, delle seguenti unità immobiliari, unitamente ai relativi Pt_2 diritti di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c.:
(a) un appartamento al piano terra di fabbricato ubicato in Via Bionde n° 12, a Verona (VR), costituito da 6 vani, cl. 4, cat. A/2, R.C. € 914,13, censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Verona, al Foglio
201, part. 837, sub 1;
(b) un'autorimessa al piano interrato di fabbricato ubicato in Via Bionde n° 12, a Verona (VR), avente superficie catastale di 31 mq, cl. 4, cat. C/6, R.C. € 102,67, censita nel Catasto Fabbricati del Comune di Verona, al Foglio 201, part. 837, sub 10;
(c) una cantina al piano terra di fabbricato ubicato in Via Bionde n° 12, a Verona (VR), avente superficie catastale di 9 mq, cl. 4, cat. C/2, R.C. 22,05, censita nel Catasto Fabbricati del Comune di
Verona, al Foglio 201, part. 837, sub 22.
B) In conseguenza della statuizione di cui al precedente punto A), condannare la soc.
[...]
, in persona del legale rappresentante pro tempore, a consegnare le predette unità Controparte_1
immobiliari ai signori e fissando la misura della somma di denaro Parte_1 Parte_2 dovuta dalla convenuta per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento di condanna, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c.
C) Accertare e dichiarare che il corrispettivo pattuito per l'assegnazione delle unità immobiliari di cui al punto A), pari a complessivi Euro =286.000,00= (duecentottantaseimila/00), IVA compresa, anche ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1492 c.c., deve essere diminuito in ragione dei gravi difetti riscontrati sull'immobile, quantificando pertanto detta riduzione in una somma pari ad almeno Euro
-21.450,00= (ventunmilaquattrocentocinquanta/00), e rideterminando pertanto il corrispettivo complessivamente dovuto a seguito di detta riduzione in Euro =264.550,00=
pagina 2 di 13 (duecentosessantaquattromilacinquecentocinquanta/00), IVA compresa, ovvero nella maggiore o minor somma che dovesse emergere in corso di causa o risultare di giustizia.
D) In conseguenza della statuizione di cui al precedente punto C), accertato che i signori Pt_1
CP_ e hanno corrisposto alla soc. 73 Società cooperativa edilizia la somma
[...] Parte_2
complessiva di Euro =278.681,37= (duecentosettantottomilaseicentottantuno/37) e determinato quindi l'importo dagli stessi corrisposto in eccesso in Euro =14.131,37= (quattordicimilacentotrentuno/37), ovvero nella somma maggiore o minore che dovesse emergere in corso di causa o risultare di giustizia, dichiarare che gli attori nulla devono a titolo di saldo del corrispettivo in favore della società convenuta, con riserva degli attori di richiedere, in separato procedimento, la condanna della società convenuta alla restituzione dell'importo eccedente versato quale corrispettivo.
E) Accertare e dichiarare, inoltre, che sulle unità immobiliari oggetto di causa e sull'intero fabbricato nel quale esse sono inserite grava un'ipoteca volontaria – indivisibile e non frazionabile – iscritta in data 07.11.2018 a garanzia di un'apertura di credito in conto corrente concessa dalla banca AS
AN Banca di Credito Cooperativo Soc. coop. in favore della soc. Alfa 73 Controparte_1
, per l'importo capitale finanziato di Euro =770.000,00= (settecentosettantamila/00) e per
[...]
l'importo garantito di Euro =1.540.000,00= (unmilionecinquecentoquarantamila/00), come meglio descritto in narrativa dell'atto di citazione, e, di conseguenza, dichiarare che gli attori nulla devono a titolo di saldo del corrispettivo in favore della società convenuta, con riserva degli attori di richiedere, in separato procedimento, la condanna della società convenuta al rimborso degli importi dagli stessi eventualmente versati per ottenere la cancellazione dell'ipoteca, tanto per estinguere il credito della banca, quanto per le spese accessorie e necessarie a detta cancellazione.
F) In via subordinata, per la denegata ipotesi di rigetto della domanda di cui al precedente punto C) e della domanda di cui al precedente punto E), accertare e dichiarare che i signori e Parte_1
sono obbligati a versare in favore della soc. , in Parte_2 Controparte_1
persona del legale rappresentante pro tempore, una somma non superiore ad Euro =7.318,63=
(settemilatrecentodiciotto/63), a titolo di saldo del corrispettivo, condizionandone il versamento alla liberazione dell'immobile, da parte di , dall'ipoteca iscritta da Controparte_1
AS AN Banca di Credito Cooperativo Soc. coop. in data 07.11.2018 e da ogni ulteriore formalità pregiudizievole e disponendo la compensazione del debito inerente al saldo del corrispettivo con quello che grava sulla soc. in favore degli attori a titolo di rifusione delle Controparte_1
pagina 3 di 13 spese processuali del presente giudizio ex art. 91 c.p.c. (ivi comprese quelle relative alla C.T.U. ed alla
C.T.P.).
In ogni caso:
- Ordinare al competente Conservatore dei Pubblici Registri Immobiliari di trascrivere l'emananda sentenza, con dispensa dello stesso dall'onere dell'iscrizione di ipoteca legale in favore della dante causa;
ordinare, altresì, al competente Conservatore dei Pubblici Controparte_1
Registri Immobiliari di trascrivere l'emananda sentenza anche in difetto di cancellazione dell'ipoteca volontaria iscritta dalla banca AS AN in data 07.11.2018 dalle unità immobiliari oggetto di causa.
- Porre i costi della C.T.U. e della C.T.P. attorea interamente a carico di parte convenuta e, conseguentemente, condannare quest'ultima, in persona del legale rappresentante pro tempore, a rimborsare agli attori le somme da essi sostenute a tal fine.
- Spese di causa, compensi, rimborso forfet. spese gen., IVA (se dovuta) e C.P.A. interamente rifusi, oltre alla liquidazione di una somma equitativamente determinata in favore degli attori ed a carico della convenuta, ai sensi dell'art. 96, 3° comma, c.p.c..
In via istruttoria:
- Ammettere i mezzi istruttorî di cui alla memoria ex art. 183, 6° comma, n° 2, c.p.c. di parte attrice, ivi compresa l'istanza di esibizione ex art. 210 c.p.c.
Dichiarazione ai fini delle agevolazioni fiscali c.d. “prima casa”:
- Dare atto che i signori e come da dichiarazione dagli stessi Parte_1 Parte_2
sottoscritta ed allegata alla presente nota, hanno dichiarato che sussistono i presupposti per beneficiare delle agevolazioni fiscali di cui all'articolo 3 comma 131 della legge n. 549 del 28 dicembre 1995, e di cui all'art. 10 comma n. 1 n.

8-bis) D.P.R. 633/1972, delle quali, pertanto, intendono avvalersi ai fini dell'acquisto delle unità immobiliari di causa.
Per la società convenuta:
In via principale:
Accertarsi l'intervenuto difetto di legittimazione attiva degli attori per effetto dell'esclusione degli stessi dalla Cooperativa convenuta e per l'effetto rigettarsi le domande attoree.
In via subordinata:
Subordinarsi il trasferimento dell'immobile al pagamento del saldo del prezzo dovuto per l'assegnazione.
pagina 4 di 13 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. e hanno convenuto in giudizio la società Parte_1 Parte_2 Controparte_1
al fine di ottenere, previo accertamento dell'inadempimento della detta società all'obbligo di
[...] assegnare le unità immobiliari di cui all'atto di prenotazione alloggio sottoscritto in data 07.06.2017, la pronuncia, ex art. 2932 c.c., di sentenza avente i medesimi effetti dell'atto di assegnazione non concluso e dunque il trasferimento in piena proprietà agli attori, in ragione della quota di ½ ciascuno, delle unità immobiliari come identificate in atto, con conseguente consegna dei cespiti e fissazione di una somma ex art. 614 bis c.p.c. per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento.
In ragione della presenza di iscrizione ipotecaria pregiudizievole hanno poi chiesto gli attori la diminuzione del corrispettivo dovuto e, tenuto conto delle somme da loro già versate, l'accertamento di nulla più dovere alla società convenuta a titolo di corrispettivo.
Solo in via subordinata, per la denegata ipotesi di rigetto della domanda di riduzione del prezzo, hanno chiesto di quantificare il saldo dovuto in una somma non superiore all'importo di €7.318,63, condizionandone il versamento alla liberazione dei cespiti dall'ipoteca e da ogni ulteriore formalità e chiedendone la compensazione con quanto dovuto a titolo di rifusione delle spese processuali. Con trascrizione della sentenza e rifusione delle spese di lite.

2. Dopo l'assegnazione dei termini per il deposito di memorie ex art. 183 co VI c.p.c. e l'adozione, all'udienza del 20 aprile 2023, di provvedimento con cui veniva disposta CT (avendo anche gli attori allegato il sopravvenuto riscontro di vizi dell'immobile) si costituiva tardivamente in giudizio la società cooperativa convenuta, contestando genericamente le pretese attoree, riservando al prosieguo del giudizio ogni più ampia difesa e chiedendo di subordinare il trasferimento dell'immobile al pagamento del saldo prezzo dovuto.

3. Non essendosi reso necessario l'espletamento di attività istruttoria oltre la CT ed essendo rimasti senza esito i tentativi una soluzione conciliativa, la causa viene ora in decisione sulle conclusioni di cui in epigrafe.

4. Va innanzitutto rigettata l'istanza della cooperativa convenuta di sospensione del presente giudizio sino all'esito di quello instaurato dagli attori avanti al Tribunale di Venezia - Sezione specializzata in
Materia di Imprese di impugnazione della delibera di loro esclusione dalla società cooperativa, non potendosi dubitare della legittimazione dei signori alla proposizione della richiesta di Controparte_2
trasferimento in loro favore del compendio immobiliare oggetto di causa.
pagina 5 di 13 5. Consta documentalmente (v: doc. 30 att.) – ed è stato peraltro riconosciuto dalla difesa della società convenuta all'udienza del 20.03.2025 - che il Tribunale di Venezia - Sezione Specializzata in Materia di Imprese, con ordinanza in data 05 marzo 2025, ha disposto la sospensione della detta delibera di esclusione, sicché gli attori devono ritenersi a tutti gli effetti soci della cooperativa convenuta.

6. Pur risultando la detta circostanza dirimente, merita comunque osservare come la domanda attorea trovi ragione nella posizione vantata dai signori nei confronti della società Controparte_2 [...]
in forza della richiesta di prenotazione alloggio sottoscritta in data Controparte_1
07/06/2017; posizione fatta valere nei confronti della cooperativa, con la domanda ex art. 2932 c.c. qui in esame - oggetto anche di trascrizione (v: doc. 20 att.) -, ben prima dell'assunzione dell'impugnata delibera di loro esclusione da soci della cooperativa.

7. Nessun dubbio quindi in ordine alla legittimazione degli attori alla proposizione delle domande di causa alla data di instaurazione del giudizio.

8. Come invero osservato dalla suprema Corte, in tema di società cooperativa edilizia, il trasferimento dell'immobile prevede una fattispecie a formazione progressiva, la cui prima fase, presupponente l'acquisizione dello "status" di socio da parte dell'assegnatario e la prenotazione dell'alloggio, deve qualificarsi come contratto preliminare, perché con l'individuazione del bene e del corrispettivo nasce l'obbligo per la società di prestare il proprio consenso al trasferimento, e la cui seconda fase, consistente nella successiva assegnazione dell'alloggio, si identifica con il contratto definitivo (v: Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 18/11/2016, n. 23514).

9. Con l'accettazione della richiesta di prenotazione alloggio sorge dunque in capo alla cooperativa l'obbligo di dare corso all'assegnazione del bene, obbligo il cui inadempimento legittima il socio all'instaurazione della domanda ex art. 2932 c.c.
10. In tal senso si è espressa anche la Suprema Corte, affermando appunto che la domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto può essere proposta, ai sensi dell'art. 2932 c.c., anche nei confronti di una società cooperativa inadempiente che abbia come oggetto sociale la costruzione di alloggi da assegnare ai soci, di fronte al rifiuto della società di prestare il consenso all'atto traslativo della proprietà dell'immobile al socio assegnatario (Cass. civ. 15/04/2004,
n. 7157).
11. Può dunque ritenersi che la verifica della legittimazione all'ottenimento della pronuncia richiesta debba essere vagliata con riferimento alla data di instaurazione della domanda.
pagina 6 di 13 12. Né può dubitarsi, alla luce delle difese svolte, del persistente interesse degli attori al trasferimento in loro favore della proprietà del compendio immobiliare di cui alla richiesta di prenotazione.
13. Deve dunque ora procedersi al vaglio, nel merito, della domanda ex art. 2932 c.c.
14. Domanda che, per le ragioni di cui si dirà di seguito, deve essere accolta.
15. È incontestato e documentato in atti:
- che in data 19.11.2016, il sig. con la mediazione dell'agenzia immobiliare I Parte_1
GH (soc. Interimmobiliare s.n.c.), sottoscrisse con il , una “Manifestazione CP_3
d'interesse” per l'acquisto di un appartamento al piano terra, con cantina ed autorimessa doppia, da realizzare in una nuova palazzina che sarebbe stata costruita a Verona, in Via
Bionde, in sostituzione di un vecchio fabbricato (cfr. doc.1 att.);
- che l'immobile si sarebbe dovuto realizzare per il tramite di apposita cooperativa edilizia, previo raggiungimento di un numero sufficiente di soggetti interessati e disponibili a partecipare alla cooperativa edilizia;

- che in data 07.06.2017, raggiunto un numero sufficiente di soggetti, gli attori, previa ammissione a soci della società , sottoscrissero Richiesta di Controparte_1 prenotazione di un alloggio nell'intervento edilizio in Comune di Verona – via Bionde (alloggio identificato con la lettera A, comprensivo di cantina e garage), al prezzo di €275.000,00 oltre
IVA 4% (dunque per un totale di €286.000,00) (v: doc. 2 att.), richiesta incontestatamente accettata dalla cooperativa;

- che nel corso della realizzazione dell'immobile gli attori versarono numerosi acconti - riepilogati nel prospetto di cui a pag. 3 di citazione e la cui dazione non è stata in alcun modo contestata (si vedano comunque in proposito i docc. da 7 a 16 att.) - per complessivi
€278.681,37;
- che il cantiere subì consistenti ritardi e le unità immobiliari oggetto di prenotazione (la cui consegna, quanto al compendio prenotato dagli attori, era stata prevista, nell'originaria manifestazione d'interesse sottoscritta con , al 30/06/2018) vennero infine CP_3
accatastate in data 22.12.2021 (v: doc. 17 att.);
16. È parimenti pacifico che la società convenuta non abbia dato corso al trasferimento del compendio, rendendosi così inadempiente agli obblighi assunti nei confronti degli attori.
17. Né la convenuta, nel costituirsi (tardivamente) in giudizio, ha indicato le ragioni del mancato trasferimento, essendosi limitata ad una del tutto generica contestazione delle domande attoree, senza pagina 7 di 13 allegare alcun inadempimento di controparte e concludendo con la richiesta di subordinare il trasferimento degli immobili al versamento del saldo prezzo dovuto.
18. Può dunque senz'altro procedersi al trasferimento del compendio, anche alla luce delle risultanze della CT espletata in corso di causa, da ritenersi qui integralmente richiamata per relationem.
19. Risulta dall'elaborato peritale che le unità immobiliari oggetto di domanda, facenti parte di un condominio edificato ex novo dalla società cooperativa edilizia in Verona, via Bionde 12, sono CP_1
intestate per la piena proprietà alla medesima cooperativa e sono censite al Catasto Fabbricati del
Comune di Verona come segue:
- Appartamento Fg. 201 Part. 837 Sub 1: A/2, 6 vani. Sup. Catastale 172 mq (escluse aree scoperte 143 mq), Rendita € 914,13, via Bionde n 12 - piano T;

- Cantina Fg. 201 Part. 837 Sub 22: C/2, vani 4, Consistenza 7 mq, Sup. Cat. 9 mq, Rendita €
22,05, via Bionde n 12 - piano T;

- Autorimessa Fg. 201 Part. 837 Sub 10: C/6, Consistenza 28 mq, Sup. Catastale 31 mq, Rendita
€ 102,62, via Bionde n 12 - p. S1.
20. Per la descrizione dei cespiti si rimanda integralmente all'elaborato peritale, da intendersi qui al riguardo integralmente richiamato e trascritto, anche con riferimento alle planimetrie dei cespiti (v: pagg. 13-18 CT).
21. Consta altresì dalla perizia che il fabbricato condominiale in cui sono inserite le dette unità immobiliari insiste su terreno distinto al Catasto Terreni al Foglio 201, Particella 837, ente urbano, di are 19.79, RD – RA e che l'elaborato planimetrico datato 8.6.2023 individua i sotto riportati enti comuni e di uso comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. e seguenti:
- Sub. 24 B.C.N.C. ai Sub. 17-18-19-20-21-22-23 (corridoio)
- Sub. 25 B.C.N.C. ai Sub. 8-9-10-11-12-13-14-15 (accesso carraio)
- Sub. 27 B.C.N.C. ai Sub. 1-2-3-4-5-6-7-16-17-18-19-20-21-22-23 (corridoio pedonale)
- Sub. 28 B.C.N.C. ai Sub. 1-2-3-4-5-6-7-16-17-18-19-20-21-22-23 (vano scale, cortile, accesso pedonale).
22. Gli accertamenti peritali hanno poi consentito di accertare la regolarità urbanistico edilizia del compendio avendo la CT richiamato i titoli abilitativi in forza dei quali è stato realizzato il complesso residenziale in cui sono ubicati i cespiti e dichiarato che “per i beni in esame non si sono accertate violazioni alla normativa edilizio urbanistica” precisando che “la SCIA in sanatoria ha infatti
pagina 8 di 13 regolarizzato le difformità accertate dalla p.a. in sede di sopralluogo effettuato ai fini del rilascio dell'agibilità”…“da intendersi all'oggi rilasciata per l'intero edificio” (v: pag. 19 CT).
23. Può dunque procedersi al trasferimento del compendio in favore degli attori.
24. Con la precisazione che gli attori hanno chiesto di beneficiare delle agevolazioni fiscali cd. “prima casa” di cui all'art. 3 comma 131 della legge 549/1995 e di cui all'art. 10 comma 1 n. 8 bis D.P.R.
633/1972, dichiarando di possederne i requisiti come da dichiarazione sottoscritta in data 23.09.2024 allegata al foglio di precisazione delle conclusioni depositato in data 02.10.2024.
25. Resta, infine, da stabilire se e quanto gli attori debbano ancora versare alla cooperativa a titolo di saldo prezzo.
26. A tal proposito va osservato che gli attori, avuto riguardo alla differenza fra il prezzo pattuito in sede di prenotazione degli immobili e quanto già versato, dovrebbero corrispondere quale saldo prezzo la residua somma di €7.318,63. Sia in ragione della presenza di iscrizione ipotecaria pregiudizievole, sia, successivamente, in ragione della rilevata sussistenza di vizi, hanno tuttavia chiesto in questa sede la riduzione dell'importo dovuto e che sia dichiarato che nulla devono ulteriormente versare
(impregiudicata ogni separata azione).
27. Orbene, in disparte la contestazione in ordine alla sussistenza di vizi, non allegata nell'atto introduttivo del giudizio (pur se accertata in sede di CT, avendo la consulente quantificato nell'importo di € 19.500,00 l'esborso necessario alla loro rimozione e/o completamento e che potrà essere fatta separatamente valere), risulta fondata la doglianza attorea in ordine alla presenza di iscrizione ipotecaria pregiudizievole gravante sui cespiti.
28. L'elaborato peritale dà invero conto della presenza di iscrizione ipotecaria - nn. 45101/7652 RG/RP del 7.11.2018 - nascente da concessione di apertura di credito in conto corrente con garanzia ipotecaria a Stato Avanzamento Lavori - atto notaio in data 26.10.2018 rep. n. 275.212. Alla luce di Persona_1
quanto riportato nella CT l'apertura di credito in conto corrente risulta essere stata stipulata dalla
per finanziare l'intervento edilizio di demolizione del fabbricato allora Controparte_1
esistente e di realizzazione di nuovo complesso residenziale, ed è garantita da ipoteca gravante sui fabbricati allora esistenti nonché sull'intero edificando suolo e pertanto sull'intero complesso residenziale su di esso all'oggi realizzato.
29. Essa risulta essere stata poi nel tempo oggetto di tre parziali restrizioni in riferimento a porzioni immobiliari assegnate e trasferite da ad altri soci terzi. CP_1
pagina 9 di 13 30. Alla richiesta della CT in ordine alla possibilità di frazionare il debito, AS AN dava riscontro comunicando che “dopo consulto con gli uffici competenti, purtroppo è emerso che non è possibile frazionare il debito in quanto non si tratta di un mutuo ipotecario, ma di un c/c ipotecario, ovvero una linea che non prevede tale possibilità.”
31. Alla luce di ciò e dell'impossibilità di ottenere informazioni in ordine all'esposizione debitoria della convenuta, la CT rappresentava la mancanza di un criterio oggettivo in base al quale determinare l'incidenza del diritto di ipoteca iscritto rispetto all'attuale valore di mercato del compendio in esame, dipendendo quest'ultima da condizioni in parte non note alla scrivente (debito residuo) in parte note (beni già sottratti dal gravame ipotecario), ma in ogni caso entrambe suscettibili di variazioni non prevedibili.” (v. pag. 35 CT).
32. Quanto successivamente acquisito in corso di causa consente tuttavia di ritenere che l'importo necessario a liberare l'immobile dall'iscrizione ipotecaria sia attualmente superiore all'ammontare del saldo prezzo ancora dagli attori astrattamente dovuto.
33. Induce invero a tale conclusione la dichiarazione di AS AN in data 26 gennaio 2024
(depositata dalla stessa convenuta nell'ambito di verifiche per eventuali soluzioni conciliative), con la quale l'Istituto di credito comunicava che, alla stipula dell'atto notarile di assegnazione dei cespiti immobiliari di cui si discute nel presente giudizio, avrebbe dovuto essere versata la somma di
€46.000,00 di cui €34.000,00 a stralcio dell'ipoteca ed €12.000,00 a chiusura di fatture di tale impresa
Vendramin S.r.l.s.
34. Anche dunque ad aver riguardo al solo importo richiesto ai fini dello stralcio dell'ipoteca, trattasi di somma ben superiore al saldo prezzo ancora dovuto dagli attori.
35. Tenuto conto che, allo stato, il compendio immobile non può che essere trasferito gravato da ipoteca, ricorrono dunque i presupposti per subordinare il pagamento del residuo prezzo all'estinzione, da parte della promissaria alienante, dell'ipoteca (v: Cass. civ. 28/04/2004, n. 8143).
36. Né la presenza dell'iscrizione ipotecaria può ritenersi d'ostacolo all'accoglimento della domanda, avendo la Corte di ASzione chiarito che l'inadempienza del promittente alienante all'obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche non osta alla facoltà del promissario acquirente di chiedere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. (v: Cass. civ. 04/11/2024, n. 28308) legittimandolo ad attivare rimedi a tutela della propria posizione, quale, appunto, la sospensione del pagamento del prezzo ancora dovuto (v: Cass. civ. 22/10/2013, n. 23956).
pagina 10 di 13 37. Può quindi procedersi al trasferimento, in favore degli attori, dei cespiti oggetto di domanda, con sospensione del pagamento del saldo prezzo, pari ad €7.318,63, sino all'estinzione, da parte della cooperativa convenuta, dell'ipoteca gravante sull'immobile.
38. In accoglimento della domanda attorea, va altresì ordinato alla cooperativa convenuta di consegnare il compendio immobiliare di che trattasi, libero da persone e cose anche interposte, nel termine di 15 giorni dal passaggio in giudicato della presente sentenza, fissando in €50,00 al giorno, ex art. 614 bis
c.p.c., la somma dovuta dalla convenuta per ogni giorno di ritardo.
39. La spese di lite, liquidate come in dispositivo, devono essere poste a carico della convenuta
[...]
. Controparte_1
40. Vanno parimenti poste a carico della detta convenuta, in forza del principio di causalità, le spese di
CT, resasi necessaria ai fini della pronuncia sulle domande di causa, e quelle di CTP, come documentate in atti.
41. La condotta della convenuta, che, costituitasi tardivamente in giudizio, ha resistito formulando contestazioni del tutto generiche e concluso chiedendo di subordinare il trasferimento dell'immobile al pagamento del saldo del prezzo, salvo poi chiedere la sospensione del giudizio invocando una delibera di esclusione degli attori da soci e dalla prenotazione dell'alloggio per un allegato omesso pagamento di somme richieste nemmeno profilato nel presente giudizio, inducono a ritenere sussistenti i presupposti per la sua condanna ex art. 96 co 3 c.p.c., con quantificazione del dovuto nella somma, ritenuta congrua, pari alla metà di quanto liquidato a titolo di compenso nel capo di condanna alla rifusione delle spese di lite.
42. Va poi ordinata la trascrizione della presente sentenza a cura del Competente Conservatore dei
Registri Immobiliari presso l'Agenzia del Territorio di Verona.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) ACCERTA E DICHIARA l'inadempimento, da parte della società Controparte_1
, dell'obbligo di assegnare le unità immobiliari promesse agli odierni attori in forza dell'atto di
[...]
prenotazione di alloggio sottoscritto in data 07.06.2017 e per l'effetto
2) TRASFERISCE agli attori e , in ragione della quota di ½ ciascuno, la Parte_1 Parte_2
piena proprietà delle unità immobiliari site in Verona, via Bionde 12, catastalmente censite al Catasto
pagina 11 di 13 Fabbricati del Comune di Verona come segue:
- Appartamento Fg. 201 Part. 837 Sub 1: A/2, 6 vani. Sup. Catastale 172 mq (escluse aree scoperte 143 mq), Rendita € 914,13, via Bionde n 12 - piano T;

- Cantina Fg. 201 Part. 837 Sub 22: C/2, vani 4, Consistenza 7 mq, Sup. Cat. 9 mq, Rendita €
22,05, via Bionde n 12 - piano T;

- Autorimessa Fg. 201 Part. 837 Sub 10: C/6, Consistenza 28 mq, Sup. Catastale 31 mq, Rendita
€ 102,62, via Bionde n 12 - p. S1.
Unità immobiliari - meglio descritte nella CT a firma dell'Arch. depositata in data Persona_2
15.12.2023 e da intendersi qui integralmente richiamata per relationem, anche con riferimento alle planimetrie di cespiti - inserite nel fabbricato condominiale insistente sul terreno distinto al Catasto
Terreni al Foglio 201, Particella 837, ente urbano, di are 19.79, RD – RA e che vede quali enti comuni e di uso comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. i seguenti mappali:
Sub. 24 B.C.N.C. ai Sub. 17-18-19-20-21-22-23 (corridoio)
Sub. 25 B.C.N.C. ai Sub. 8-9-10-11-12-13-14-15 (accesso carraio)
Sub. 27 B.C.N.C. ai Sub. 1-2-3-4-5-6-7-16-17-18-19-20-21-22-23 (corridoio pedonale)
Sub. 28 B.C.N.C. ai Sub. 1-2-3-4-5-6-7-16-17-18-19-20-21-22-23 (vano scale, cortile, accesso pedonale).
Con la precisazione che gli attori hanno chiesto di beneficiare delle agevolazioni fiscali cd. “prima casa” di cui all'art. 3 comma 131 della legge 549/1995 e di cui all'art. 10 comma 1 n. 8 bis D.P.R.
633/1972, dichiarando di possederne i requisiti come da dichiarazione sottoscritta in data 23.09.2024 allegata al foglio di precisazione delle conclusioni depositato in data 02.10.2024.
3) SOSPENDE il pagamento del saldo prezzo, pari ad €7.318,63, sino all'estinzione, da parte della cooperativa convenuta, dell'ipoteca gravante sull'immobile.
4) ORDINA alla convenuta società di consegnare il compendio Controparte_1
immobiliare di che trattasi, libero da persone e cose anche interposte, nel termine di 15 giorni dal passaggio in giudicato della presente sentenza.
5) FISSA in €50,00 al giorno, ex art. 614 bis c.p.c., la somma dovuta dalla convenuta per ogni giorno di ritardo nella consegna del cespite a decorrere dal termine di cui al capo che precede. pagina 12 di 13 6) CONDANNA la convenuta società alla rifusione delle spese di Controparte_1 lite in favore degli attori, spese che liquida in €1.535,00 per anticipazioni e spese trascrizione domanda ed in €22.000,00 per compenso, oltre 15% spese generali, CPA e IVA come per legge.
7) PONE a carico della convenuta le spese di CT, come liquidate in giudizio e per l'effetto,
8) CONDANNA la società alla rifusione, in favore degli attori, di Controparte_1
quanto da loro anticipato a tale titolo.
9) CONDANNA la società alla rifusione, in favore degli attori, Controparte_1
delle spese di CTP, come documentate in atti.
CP_ 10) CONDANNA la società al pagamento in favore degli attori, Controparte_1
ex art. 96 co 3 c.p.c., della somma di €11.000,00, pari alla metà di quanto liquidato a titolo di compenso nel capo di condanna alla rifusione delle spese di lite.
11) ORDINA la trascrizione della presente sentenza a cura del Competente Conservatore dei Registri
Immobiliari presso l'Agenzia del Territorio di Verona.
Verona, 9 ottobre 2025
Il Giudice
dott.ssa Lara Ghermandi
pagina 13 di 13