REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCE
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice unico, dott. Antonino Ierimonti, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 5546/2023,

TRA
[...]

Parte_1 rappresentati e difesi dall'Avv. Massimo Cavuoto, per procura in atti;

RICORRENTI
E
Controparte_1

[...] rappresentati e difesi dall'Avv. Maurizio Pinca, per procura in atti;

RESISTENTI

CONCLUSIONI
All'udienza del 2 ottobre 2025 la causa è stata discussa, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. e trattenuta in decisione
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO ALLA BASE DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. depositato il 4.8.2023 e Parte_1 Parte_1 convenivano in giudizio e deducendo che con scrittura privata del Controparte_1 CP_1
23.11.2022, mediante modulo predisposto dalla S1CASA S.R.L.S., i convenuti si erano impegnati a vendere loro l'immobile sito in Galatone, alla Via Maroncelli n. 58, identificato nel NCEU del
Comune di Galatone al foglio 16, part. 827, sub 17, verso il prezzo di € 90.000,00, di cui
€ 20.000,00 erano stati versati a titolo di caparra confirmatoria, con impegno dei promittenti venditori a regolarizzare l'immobile sotto il profilo urbanistico e catastale e previsione del termine del 28.2.2023 per la stipula del rogito notarile. Nonostante vari solleciti verbali, però, la SCIA in sanatoria era stata presentata solo il 12.4.2023, mentre le conseguenti variazioni presso l'Agenzia del territorio solo il 12.5.2023, dunque, dopo lo spirare del termine contrattualmente fissato.
Pertanto, e , contestando il mancato rispetto del termine Parte_1 Parte_1 essenziale da parte dei venditori e la conseguente risoluzione di diritto del contratto, chiedevano la condanna dei promittenti venditori alla restituzione della somma di € 20.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria, nonché al pagamento, a titolo di risarcimento del danno, della somma di
€ 310,48 per le spese sostenute per redigere una perizia di parte sulla condizione urbanistica dell'immobile, con vittoria delle spese di lite da distrarsi in favore del difensore antistatario.
e si costituivano in giudizio eccependo, in via preliminare, Controparte_1 CP_1
l'indeterminatezza delle domande formulate dai ricorrenti e, nel merito, che il termine fissato per la stipula del contratto definitivo non era essenziale, evidenziando comunque come i ricorrenti non avessero allegato alcuno specifico elemento per ritenere che il ritardo nella regolarizzazione dell'immobile da febbraio 2023 sino ad agosto 2023 potesse configurare un grave inadempimento.
Pertanto, contestando proprio ai ricorrenti di essere inadempienti, dato che ad agosto 2023 avevano rifiutato di stipulare il contratto definitivo in modo pretestuoso, concludevano chiedendo il rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale, che fosse emessa sentenza ai sensi dell'art. 2932
c.c., con la quale fosse trasferita ai ricorrenti la proprietà dell'immobile oggetto di preliminare;
in via subordinata, chiedevano che fosse dichiarata la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento dei promissari acquirenti, con diritto dei venditori alla ritenzione della caparra, e condanna degli stessi promissari acquirenti al pagamento, a titolo di risarcimento del danno, delle somme di € 4.832,00 -di cui € 1.600,00 per i lavori di consolidamento di un balcone sostenuti in vista della vendita, € 2.220,00 per il professionista che aveva curato la regolarizzazione urbanistica e catastale dell'immobile, € 1.032,00 in favore del Comune di Galatone per la convalida della SCIA in sanatoria- e di € 2.500,00 per le spese di mediazione;
in via ulteriormente subordinata, chiedevano l'autorizzazione alla chiamata in causa dell'agenzia immobiliare S1CASA S.R.L.S. per essere manlevati dalle eventuali conseguenze pregiudizievoli del giudizio;
con vittoria delle spese di lite da distrarsi in favore del difensore antistatario.
Espletate le prove orali, dopo che con le note conclusive depositate il 6.5.2025, richiamate anche in sede di discussione, e non insistevano nella domanda volta ad Controparte_1 CP_1 ottenere una sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c., così rinunciandovi, la causa, era discussa, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'udienza del 2.10.2025, e trattenuta in decisione.
********
2 Le domande dei ricorrenti sono fondate e vanno accolte, mentre le domande riconvenzionali sono infondate e vanno rigettate, per i motivi di seguito esposti.
Per ragioni di ordine logico e sistematico, va preliminarmente rigettata l'eccezione preliminare sollevata dalla difesa di e avente ad oggetto l'indeterminatezza Controparte_1 CP_1 nell'esposizione delle questioni di fatto e delle ragioni giuridiche poste a base delle domande giudiziali formulate dai ricorrenti, atteso che tali elementi, coincidenti con la domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto preliminare del 23.11.2022 e con le domande di condanna alla restituzione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria e di risarcimento del danno, sono stati descritti in modo sufficientemente chiaro nell'atto introduttivo, potendo la loro asserita genericità rilevare soltanto ai fini di un eventuale rigetto nel merito delle stesse domande.
Passando, dunque, al merito della controversia, ancora in via preliminare, si deve considerare che secondo la pacifica interpretazione della giurisprudenza di legittimità quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione dello stesso, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, sono tuttavia, in considerazione delle premesse contrastanti, dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale (Cass. Civ. Sez. VI-II, ordinanza 21 settembre 2020, n. 19706; Cass. Civ. Sez. III, sentenza 19 dicembre 2014, n. 26907). Pertanto, nella presente controversia, atteso che entrambe le parti contraenti hanno proposto domanda in tal senso, va senz'altro dichiarata la risoluzione del contratto preliminare del 23.11.2022, ferma restando la necessità di valutare se sussista un inadempimento imputabile ad una delle parti in causa maggiormente rilevante rispetto a quello della controparte nell'economia complessiva del contratto.
A tale proposito, da un attento esame delle reciproche contestazioni e della documentazione versata in atti emerge come effettivamente il 23.11.2022 e abbiano Controparte_1 CP_1 accettato la proposta irrevocabile di acquisto formulata dai ricorrenti e Parte_1 Parte_1
avente ad oggetto l'immobile sito in Galatone, alla Via Maroncelli, identificato nel
[...]
NCEU del Comune di Galatone al foglio 16, part. 827, sub 17, per il prezzo di € 90.000,00, prevedendo il versamento di € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione della proposta. Dall'analisi del contenuto della proposta irrevocabile emerge, altresì, da un lato, l'assunzione da parte dei promittenti venditori, ai sensi dell'art. 3, dell'obbligo di provvedere, a propria cura e spese, alla regolarizzazione urbanistico – catastale e al frazionamento dell'immobile di loro proprietà in ragione di alcuni lavori intervenuti successivamente alla concessione edilizia n. 23/98 rilasciata dal Comune di Galatone, e, dall'altro, la previsione che il contratto definitivo sarebbe stato concluso entro e non oltre il 28.2.2023, ai sensi dell'art. 13.
3 A tale proposito occorre rilevare che, secondo la consolidata interpretazione della giurisprudenza di legittimità, in tema di contratto preliminare, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457
c.c., potendo reputarsi tale solo quando, all'esito di una indagine da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto, con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà, a ben vedere, non può desumersi soltanto dall'uso di espressioni quali “entro e non oltre” o simili, né da una generica necessità prospettata durante le trattative, quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste abbiano inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (Cass. Civ. Sez. II, sentenza 11 aprile 2025, n. 9529; Cass.
Civ. Sez. II, sentenza 17 marzo 2005, n. 5797).
Applicando tali canoni ermeneutici al caso di specie, si può osservare come i promissari acquirenti e non abbiano provato, e in realtà nemmeno allegato, alcuno Parte_1 Parte_1 specifico interesse dal quale sia possibile desumere che le parti abbiano inteso il termine contrattualmente fissato come essenziale, in quanto collegato ad una concreta e specifica utilità che non sarebbe stato più possibile conseguire con la stipula del contratto definitivo oltre la data del
28.2.2023.
D'altro canto, però, si deve anche osservare come nel contratto preliminare le parti, nella loro insindacabile libertà contrattuale, si siano vincolate ad un programma negoziale caratterizzato da una tempistica molto breve, atteso che il 23.11.2022 hanno concordato che l'atto notarile di trasferimento della proprietà sarebbe stato stipulato nel termine del 28.2.2023, cioè entro appena tre mesi. Nonostante, però, la previsione di una tempistica contrattale così ridotta, risulta pacifico tra le parti che i promittenti venditori, odierni resistenti, si siano attivati per l'adeguamento urbanistico e catastale dell'immobile, mediante la presentazione di una SCIA in sanatoria presso il Comune di
Galatone per mezzo del Geom. soltanto il successivo 31.3.2023, addirittura oltre un CP_2 mese dopo la scadenza fissata in contratto per la stipula del definitivo, sebbene, peraltro, i promissari acquirenti con missiva trasmessa il giorno stesso della scadenza contrattuale, il
28.2.2023, avessero contestato espressamente l'inutile decorso del termine fissato in preliminare e con nota del 27.3.2023 recapitata il 29.3.2023 avessero dichiarato la volontà di considerare risolto il contratto domandando la restituzione della caparra.
Considerando, poi, che i promittenti venditori hanno invitato i promissari acquirenti a stipulare il contratto definitivo soltanto all'inizio del mese di agosto 2023, dopo che erano decorsi oltre cinque mesi dalla scadenza del termine del 28.2.2023 previsto in contratto, con un ritardo complessivo pari a quasi il doppio della tempistica contrattuale di soli tre mesi espressamente e liberamente
4 concordata tra le parti (novembre 2022 - febbraio 2023), peraltro dopo che con missiva recapitata il

2.5.2023 gli odierni ricorrenti li avevano già invitati alla stipulazione di una convenzione di negoziazione assistita propedeutica al presente giudizio, si deve ritenere che questo ritardo in cui sono incorsi i promittenti venditori abbia superato ogni ragionevole limite di tolleranza rispetto all'interesse sotteso alla stipula del negozio, per come correttamente e tempestivamente manifestato dai promissari acquirenti sin dallo stesso girono di scadenza del 28.2.2023, così da configurare un grave inadempimento.
Pertanto, considerando che secondo la pacifica interpretazione della giurisprudenza di legittimità, in tema di inadempimento contrattuale, nella proposizione di una domanda di risoluzione di diritto può ritenersi implicita, in quanto di contenuto minore, anche quella di risoluzione giudiziale di cui all'art. 1453 c.c. (Cass. Civ. Sez. VI-II, ordinanza 23 ottobre 2020, n. 23193; Cass. Civ. Sez. I, sentenza 23 maggio 2014, n. 11493) va dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per responsabilità dei promittenti venditori e, per l'effetto, va accolta la domanda restitutoria formulata dagli odierni ricorrenti per l'ammontare della caparra di € 20.000,00 corrisposta il 23.11.2022, oltre interessi legali dalla messa in mora (29.3.2023).
A fronte dell'accoglimento delle domande formulate dai ricorrenti e del rigetto delle domande riconvenzionali, secondo il principio della soccombenza, le spese di lite, anche con riferimento all'importo di € 310,48 sostenuto dai ricorrenti per la redazione di una perizia di parte, vanno poste a carico di e , nell'importo liquidato in dispositivo. Controparte_1 CP_1


P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 23.11.2022 per inadempimento dei resistenti e;
Controparte_1 CP_1
2) condanna e , in solido, al pagamento in favore di e Controparte_1 CP_1 Parte_1
, in solido, della somma di € 20.000,00, oltre interessi legali dal 29.3.2023; Parte_1
3) rigetta le domande riconvenzionali proposte da e;
Parte_1 Parte_1
4) condanna e , in solido, al pagamento in favore del difensore Controparte_1 CP_1 antistatario di e delle spese di lite che si liquidano in € 264,00 Parte_1 Parte_1 per spese ed € 2.300,00 per compenso di avvocato, oltre rimborso di spese forfettarie nella misura del 15,00%, CPA ed IVA come per legge.
Lecce, 28 ottobre 2025
IL GIUDICE
Dott. Antonino Ierimonti
5