Tribunale di Savona
SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Addì 21.11.2025, alle ore 12:30, è stata chiamata la causa 1383/2024. Sono presenti in udienza: per il ricorrente è presente l'avv. Gambetta, il quale insiste come da atto introduttivo e memorie integrative, anche conclusive, per l'accoglimento delle proprie conclusioni con il rigetto integrale delle domande avversarie;
per la resistente compare l'avv. Prampolini, la quale insiste per il rigetto delle altrui domande per i motivi di cui in atti e nell'accoglimento della propria domanda riconvenzionale.
Le parti discutono oralmente la controversia.
Il Giudice, alle ore 12:35, considerato che la causa è stata chiamata all'odierna udienza del 21.11.2025 per la decisione ex art. 281sexies c.p.c., pronuncia sentenza con motivazioni contestuali, dandone lettura alle parti in udienza.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI SAVONA
SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico dr. Giovanni Maria Sacchi, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 1383/2024 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno
2025,
TRA
, nato a [...] il [...] (C.F. ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Paolo Gambetta, come da procura in atti.
- attore/ricorrente – contro
1 , nato a [...] il [...] ), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2 dall'avv. Alida Prampolini, come da procura in atti;

- convenuto/resistente -
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti difensivi e verbali di causa. La causa viene decisa all'udienza del
21.11.2025 con deposito contestuale della relativa motivazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato l'attore chiedeva a questo Tribunale di Parte_1 convalidare lo sfratto intimato alla data del 31.10.2023, per morosità e/o comunque per finita locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l'immobile sito in Millesimo, via Borgo Nuovo n.10 con relativo box auto pertinenziale, meglio identificato come in atti, fissando la data del rilascio e, comunque, di confermare la risoluzione del contratto, con contestuale domanda di emissione di ingiunzione per i canoni scaduti e a scadere fino al rilascio.
In particolare, l'istante asseriva e documentava di aver concesso detto immobile in locazione ad uso abitativo al resistente inizialmente con contratto di locazione registrato in data Controparte_1
21.11.2013, per gli anni dal 1.11.2013 al 1.11.2016; successivamente, veniva stipulato e registrato un nuovo contratto di locazione con decorrenza dal 2.11.2016 sino al 31.10.2017, con canone di locazione mensile pari ad € 200,00 (2.400,00 annuali). Quest'ultimo contratto veniva prorogato annualmente fino al 31.10.2023. L'attore asseriva che la stipula di questo secondo contratto ad uso transitorio, e le successive proroghe, erano state motivate dall'interesse del all'acquisto dello stesso, CP_1 compravendita più volte rimandata per mancanza di liquidità.
L'attore deduceva, quindi, che – ferma l'ultima scadenza contrattuale che avrebbe giustificato, in ogni caso, il rilascio – il resistente si era rivelato moroso per sette mensilità (dal mese di aprile del 2023 fino ad ottobre del 2023) di cui chiedeva la condanna unitamente all'indennità di occupazione dal 1.11.2023 fino all'effettivo rilascio.
Con comparsa di risposta depositata sin dalla fase sommaria si costituiva il convenuto CP_1
, il quale, oltre a contestare il mancato esperimento della mediazione obbligatoria, eccepiva che
[...] il primo contratto versato in atti dalla controparte rappresentasse, all'evidenza e in ragione della genericità dei suoi contenuti e dell'assenza del canone pattuito e della sua durata, un “patto di futura vendita”, ovvero una sorta di comodato d'uso condizionato alla voltura delle utenze e alla manutenzione. Il contratto di locazione successivo alla scrittura privata del 2016, sia pur registrato, era viceversa sottoscritto dal solo , così come le successive proroghe, non potendosi quindi rintracciare Parte_1 un valido titolo locatizio nella scarna produzione documentale della controparte. In particolare, il resistente evidenziava che nella prima scrittura le parti avessero concordato che il avrebbe CP_1
2 versato la somma di e 18.000,00 nell'arco di tre anni a mezzo bonifico bancario e a titolo di “cauzione” sul prezzo (quest'ultimo concordato in € 210.000,00), mentre la restante somma di € 192.000,00 avrebbe rappresentato il saldo del prezzo di vendita alla data del rogito. Il convenuto asseriva che, non essendo addivenute ad una vendita, le parti concordavano “in maniera decisamente maccheronica” il versamento di € 200,00 a titolo di canone di locazione per gli anni 2017-2018, stabilendo che il avrebbe Pt_1 potuto trattenerle a titolo di penale in caso di mancato rogito, senza tuttavia indicarne l'ammontare. I plurimi motivi di nullità di questo secondo contratto, fra cui spiccava la mancata sottoscrizione del anche delle successive proroghe, avrebbero giustificato il rigetto della altrui domanda. CP_1
Inoltre, il convenuto asseriva che con la mail del 7.05.2024 il avesse riconosciuto di aver Pt_1 percepito e trattenuto (a titolo di “caparra” e non di “penale”) l'incasso di € 70.000,00 in vista della futura vendita. In realtà, secondo la tesi sviluppata dal convenuto, la somma versata dovesse essere inquadrata e rientrare nella originaria “cauzione” originariamente pattuita, come tale da doversi restituire. In ogni caso, il convenuto riteneva la somma del tutto sproporzionata rispetto al prezzo di € 210.000,00, e, pertanto, invocava il poter riduttivo dl Giudice previsto dall'art. 1384 c.c., o comunque il potere del giudice di rilevarne la nullità.
Per tutti questi motivi, il convenuto si opponeva all'intimato sfratto sussistendo gravi motivi riservandosi di formulare domanda riconvenzionale nel giudizio di merito che sarebbe stato incardinato all'esito del mutato rito.
Lo sfratto non veniva convalidato e il termine previsto per il deposito delle memorie integrative nel mutato rito veniva prorogato su autorizzazione del Giudice pendendo la procedura di mediazione. In sede di memoria integrativa depositata ex art. 426 c.p.c. entro il nuovo termine, infatti, il resistente chiedeva a questo Tribunale, oltre che di dichiarare improcedibile la domanda, di condannare in via riconvenzionale alla restituzione di € 70.000,00, o quantomeno, del minor importo di Parte_1
52.000,00 pari alla differenza fra quanto successivamente versato e la cauzione inizialmente pattuita di €
18.000,00.
All'udienza del 14.02.2025 l'attore eccepiva l'intervenuta decadenza dalla possibilità di spiegare domanda riconvenzionale. La controparte si opponeva evidenziando la necessità di concedere, al più, un termine per sanare l'irregolarità. Il convenuto si opponeva e, in ogni caso, evidenziava che dalla eccepita nullità sarebbe dovuta scaturire una conversione di ogni patto in deroga in un contratto 4+4.
In quella sede il Giudice, rilevato che dalla violazione dell'art. 418 c.p.c. fosse scaturita solo la lesione dell'altrui diritto di difesa, concedeva ulteriore termine per l'attore al fine di consentirgli di prendere posizione in merito alla spiegata domanda riconvenzionale. Con successiva memoria difensiva ne veniva eccepita anche l'infondatezza nel merito, trattandosi di una somma giornaliera di € 100,00 pattuita a titolo di penale – distinta rispetto al tema dei canoni di locazione e della successiva indennità di occupazione a contratto scaduto – pienamente legittima e giustificabile in virtù delle innumerevoli proroghe chieste dallo
3 stesso per assenza di liquidità. Nelle successive memorie difensive l'attore produceva il contratto CP_1 di locazione del 2016 debitamente sottoscritto dal resistente, il quale non disconosceva la sottoscrizione apposta alla scrittura.
Successivamente, trattandosi di una causa avente ad oggetto una compravendita mista a locazione, veniva mutato il rito ex art. 427 c.p.c., e, all'esito della ulteriore trattazione, ritenuto documentali i capitoli di prova articolati dal convenuto ed irrilevanti, oltre che tardivi, quelli formulati dall'attore in terza memoria, fissava l'odierna udienza per la stesura della presente decisione.
*****
Tutto ciò premesso, occorre trattare con priorità le eccezioni di rito rispetto alle domande e alle eccezioni afferenti al merito.
Innanzitutto, occorre dare atto dell'esperimento del tentativo di mediazione nelle more della introduzione della fase di merito. L'eccezione di improcedibilità deve, quindi, considerarsi superata.
Quanto alla eccezione di decadenza, avente ad oggetto la domanda riconvenzionale, essa deve essere rigettata.
Si ritiene, infatti, che la costituzione con comparsa di risposta a mezzo di un difensore di fiducia non sia un passaggio obbligato del rito sommario, ben potendo la parte comparire in quella sede personalmente e rimettere ogni questione giuridica alla successiva fase di merito. Coerentemente, la formulazione della domanda riconvenzionale nella prima memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. deve essere ritenuta ammissibile, fatta salva la possibilità del giudice di assegnare, per la introduzione del giudizio di merito, dei termini sfalsati sulla falsa riga dell'art. 418 c.p.c. al solo fine di assicurare il diritto di difesa e il contraddittorio delle parti su ogni eccezione, difesa o domanda anticipatamente prospettate dal resistente.
Ed invero, questa conclusione appare confortata anche dal prevalente indirizzo della giurisprudenza, qui ritenuto pienamente condivisibile, secondo cui: “nel procedimento per convalida di sfratto, nel quale sia stata proposta opposizione, il momento di preclusione della proposizione della domanda riconvenzionale dell'intimato non si identifica con il deposito della comparsa di risposta ai sensi dell'art. 660, comma 5, c.p.c., ma con il deposito della memoria integrativa successiva all'ordinanza ex art. 426 c.p.c. dispositiva della prosecuzione del giudizio secondo le regole della cognizione piena. Ne consegue che la riconvenzionale ben può essere proposta dall'intimato con detta memoria” (Cassazione civile, sez. III, 29/09/2014, n.20483; nello stesso senso, cfr. Cassazione civile, sez. III, 23/01/2009,
n.1698).
Venendo all'esame nel merito delle domande spiegate da ambo le parti in causa, si rileva che, effettivamente, più che un unico contratto a causa mista le parti abbiano pattuito, in due momenti diversi, due contratti funzionalmente collegati fra loro: il primo del 2013 avente ad oggetto una preliminare di vendita completo quantomeno nei suoi aspetti essenziali (parti, oggetto, prezzo) oltre alla clausola relativa 4 alla penale pari ad € 100,00 giornaliere per ogni giorno di ritardo derivante dall'inadempimento del patto di acquisto). Successivamente, ma nello stesso anno, le parti hanno stipulato un contratto di locazione di soli quattro anni, regolarmente registrato, specificamente rivolto a posticipare alla scadenza del 1.11.2016 ogni discussione su un successivo accordo, prevedendo un canone di locazione di € 200,00 mensili ma privo della precedente penale. Tale contratto veniva poi formalizzato nuovamente nel 2016 (in cui ricompare la penale) ma per la durata di un solo anno e prorogato annualmente fino alla fine del mese di ottobre del 2023, quando poi l'attore, non tollerando più la morosità decorrente dal mese di aprile, anche alla luce del mancato acquisto agli inizi del 2024 dava corso all'intimato sfratto.
Orbene, per quanto sia pacifico che le parti abbiano pattuito due distinti contratti dal punto di vista causale connessi fra loro (basti pensare al canone di soli € 200,00 e alla mancata previsione del rinnovo per un altro quadriennio salvo disdetta), non emerge una terza finalità ulteriore, tipica del “collegamento negoziale” (cfr. Cassazione civile sez. II, 04/02/2025, n.2612) e, anche dal punto di vista cronologico, i due contratti hanno conservato una loro autonomia. Il venditore/locatore, che si era inizialmente tutelato con la previsione di una penale per il ritardo nell'adempimento, ha successivamente ritenuto più opportuno stipulare un contratto di locazione incamerando un canone di poco più elevato, mentre il resistente venditore ha ritenuto opportuno posticipare l'acquisto assicurandosi il godimento dell'immobile medio tempore. Ciascuna di queste pattuizioni mantiene, quindi, la sua autonomia e va valutata come tale, anche per quanto concerne le eccezioni di nullità sollevate dal convenuto, ma, come suggerito dalla giurisprudenza richiamata dal resistente, le singole clausole pattuite possono essere apprezzate in una logica di insieme che tenga conto del risultato in concreto perseguito fra le parti e del canone di buona fede.
Ciò posto, il primo contratto versato in atti non è altro che un patto di futura vendita mista a locazione come tale perfettamente ammissibile e determinato con riferimento alle parti, all'oggetto e al prezzo.
Con riguardo alla scrittura privata del 2016, registrata per fini fiscali, si rileva che, per quanto essa sia estremamente sintetica, appare chiaro l'oggetto, sono identificate le parti, la causa e le sue linee essenziali.
L'eccezione di nullità per indeterminatezza dell'oggetto, sollevata con riguardo al contratto di locazione, va quindi rigettata.
La sola clausola di non determinazione della durata, così come le successive proroghe annuali, rappresentano viceversa aspetti di parziale nullità che, però, non invalidano l'intero contratto ma rendono solo applicabile lo schema legale del 4+4 come la stessa parte conduttrice ha affermato in prima udienza.
Tale conversione, tuttavia, non rende meritevole di rigetto la domanda di rilascio/risoluzione per morosità, pacifica e non contestata, con condanna ai canoni maturati fino al mese di novembre del 2025, oltre quelli successivi a scadere fino al rilascio effettivo. Appare infatti pacifico che il resistente, ancora oggi, sia rimasto nel godimento dell'immobile forte della somma di € 70.000,00 nelle more versata, che, 5 però, trova altra giustificazione causale e, all'evidenza, non è stata pagata con la periodicità prevista per i canoni di locazione e senza imputazione di pagamento a questi ultimi, né a titolo di penale per il ritardo.
A tale ultimo riguardo, deve viceversa essere accolta l'eccezione di nullità della penale di € 100,00 per ogni giorno di ritardo, riemersa nel 2016, che avrebbe consentito al proprietario un incasso ulteriore di €
26.000,00 in un solo anno, senza considerare le successive proroghe.
Alla luce di tutti i motivi sopraindicati, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di affitto per cui vi è causa, con conseguente condanna al rilascio e al pagamento di € 6.400,00 per i canoni di locazione relativi ai mesi aprile - ottobre dell'all'anno 2023 oltre all'intero anno 2024 e fino al corrente mese di novembre 2025 (1.400,00+2.400,00+2.400,00+200,00), oltre interessi legali dalle singole scadenze e ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio.
Venendo alla domanda riconvenzionale, occorre evidenziare, come in parte si è anticipato, che l'originario preliminare di vendita non è stato superato dal successivo contratto di locazione – in cui vi è traccia di una aspettativa di acquisto da parte del venditore che si definisce tale – ma, anzi, è riemerso in una formula chiaramente mista nel contratto stipulato e registrato nel 2016 per un solo anno. A riguardo, si rammenta che l'assenza di un termine per la stipula del definitivo non rende invalido il preliminare di acquisto, fatto salvo i decorso del termine decennale di prescrizione (cfr. Cass. civ. 9086/1992; Cass. civ.
14463/2011). Si è anche affermato in giurisprudenza che con la consegna medio tempore del bene non si verifica una anticipazione degli effetti traslativi del contratto di vendita e l'accordo complessivo rimane sorretto dall'interdipendenza funzionale fra un preliminare di vendita e un mutuo gratuito (cfr. Cass. civ.
Sezioni Unite sent. 7930/2008) o, come in questo caso, da una parallela finalità locativa. Pertanto, rimane valida l'originaria caparra confirmatoria di € 18.000,00 (erroneamente rubricata come “cauzione” ma palesemente avente quella specifica finalità), che legittimamente rimane trattenuta in virtù dell'inadempimento del compratore, mentre i successivi importi, in mancanza di una diversa imputazione delle parti e tenuto conto della loro entità ed episodicità, devono essere considerati acconti sul prezzo che, come tali, non possono che essere restituiti. L'attore è, quindi, tenuto a restituire l'importo di €
52.000,00.
Non può operare il meccanismo ufficioso della “compensazione impropria” fra i due debiti di valuta
(canoni dovuti e restituzione degli acconti sul prezzo), in quanto, come si è detto, le due poste attive parimenti liquide ed esigibili provengono da due contratti diversi che hanno conservato nel tempo la loro autonomia, sia pur connessi da uno scopo pratico sostanzialmente unitario. Pertanto, l'attore deve essere condannato in via riconvenzionale al pagamento dell'importo di € 52.000,00 oltre interessi legali dalla domanda e il convenuto al pagamento del diverso importo di € 6.400,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze e canoni nel frattempo maturati e a scadere fino alla data dell'effettivo rilascio. Quest'ultimo, tenuto conto del tempo trascorso, delle esigenze riorganizzative del convenuto che deve reperire una
6 diversa abitazione e della dichiarata assenza di liquidità di entrambe le parti, si ritiene equo fissare ex art. 1183 c.c. nella data del 31.03.2026.
Venendo alle spese di lite, si rileva che l'attore vede accogliersi entrambe le domande di risoluzione con conseguente rilascio dell'immobile e di pagamento dei canoni scaduti e a scadere, mentre il convenuto vede accogliersi parzialmente la sola domanda riconvenzionale, che però appare di entità monetaria maggiore. Pertanto, si ritengono integrati i presupposti della soccombenza reciproca, oltre che parziaria, che giustificano la compensazione integrale delle spese di lite fra le parti.
Tutto ciò premesso, questo Tribunale adito, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande così proposte e reietta ogni contraria o ulteriore istanza


P.Q.M.


DICHIARA la risoluzione dei due contratti versati in atti in virtù dei reciproci inadempimenti, così come evidenziati in parte motiva;

CONDANNA, per l'effetto, il resistente al rilascio dell'immobile di proprietà Controparte_1 dell'attore e da lui abitato sito in Millesimo (SV) alla via Borgo Nuovo n.10, libero da persone o cose, meglio identificato in atti;

CONDANNA il resistente al versamento dell'importo di € 6.400,00 oltre Controparte_1 interessi legali dalle singole scadenze e ulteriori mensilità di € 200,00 fino alla data dell'effettivo rilascio che viene fissata al 31.03.2026;
CONDANNA l'attore alla restituzione dell'importo di € 52.000,00 oltre interessi Parte_1 legali dalla domanda e fino al soddisfo;

COMPENSA interamente le spese legali fra le parti.
Così è deciso.
Savona, 21.11.2025
il Giudice
dott. Giovanni Maria Sacchi
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