N. R.G. 8902/2024
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 8902/2024 tra
Parte_1
RICORRENTE
e
Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 19 novembre 2025 ad ore 11.05 innanzi al dott. Roberta Sperati, sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. SONGINI TOMASO che si riporta agli atti;
per parte resistente l'avv. Mazzocchi che chiede la liquidazione del Gratuito Patrocinio come da istanza in atti
Le parti presenti procedono alla discussione orale della causa.
Il Giudice
Attesa la regolarità della notifica, dichiara la contumacia di Controparte_2
;
[...]
dopo breve discussione orale, ad esito della camera di consiglio, ad ore 13.00, pronuncia sentenza ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. dandone lettura in udienza alle parti non presenti in quanto espressamente dispensate dall'incombente.
Il giudice
Dott.ssa Roberta Sperati REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati ha pronunciato ex artt.
447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8902/2024 promossa da:
C.F. ], con l'avv. SONGINI TOMASO Parte_1 C.F._1
RICORRENTE contro
[C.F. ], con gli av.ti Controparte_1 C.F._2
OR SO e ZO IO
PARTE RESISTENTE
[C.F. ], Controparte_2 C.F._3
PARTE RESISTENTE CONTUMACE

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
Parte ricorrente:
“ 1-DICHIARARE la cessazione della materia del contendere, in punto convalida dello sfratto, per l'avvenuta riconsegna .


2-DICHIARARE che i sigg. e Controparte_2 CP_1
devono per canoni e spese maturati al 12 OTTOBRE 2025 (data della
[...] riconsegna dell'alloggio) la somma di € 13.730,97 e per lo effetto condannare i detti sigg.
e Controparte_2 Controparte_1
a versare l'importo di € 13.730,97 al sig. . Parte_1


2-In alternativa emettersi DECRETO INGIUNTIVO per la somma di € 13.730,97 oltre interessi
e rivalutazione monetaria, a decorrere dalle scadenze al saldo oltre le spese di procedura. 3-DICHIARARE che i sigg. e CP_2 Controparte_2 CP_1 [...]
sono tenuti a ripristinare l'alloggio de quo e/o a risarcire i danni CP_1 ammontanti a € 14.000,00, così in dettaglio:per ripristino locali € 5.500,00 -+ IVA- (doc.17), smaltimento rifiuti per € 350,00 + IVA- (doc. 17 , per ripristino impianto elettrico € 3.600,00 +
IVA (doc.17 ), per ripristino porta entrata e porta interna € 550,00 + IVA (doc.17 ), per sostituzione caldaia € 2.400,00 + IVA (doc.17), per sostituzione mobili (letto, armadi, comò, comodini, specchiera, lavatrice …) € 1.700,00 + IVA e/o nel diverso importo che sarà ritenuto dal Giudicante di giustizia e secondo equità.
Con rifusione delle spese, competenze ed onorari del giudizio, per la cui quantificazione ci si rimette al Giudice .”
Parte resistente:
“ nel merito si chiede la restituzione della somma di € 1.920,00 (10% della componente dei canoni imputata al prezzo di vendita versati dal 24/5/2016 al 31/12/2021, ex art. 4 contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto, nello specifico punto 4.2, lettera b), compensando tale importo con il debito maggiormente dovuto.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida adiva questo Tribunale esponendo: Parte_1
di avere concesso in godimento con opzione di acquisto l'unità immobiliare sita in Corsico, via
Garibaldi 37, con contratto avente decorrenza dal 24/05/2016;
che la parte conduttrice si rendeva morosa del canone mensile e delle spese sin dal luglio 2022,
e che la vendita non si perfezionava;
che la morosità persisteva.
Chiedeva pertanto convalidarsi l'intimato sfratto ed emettersi ingiunzione id pagamento per il dovuto.
Si costituiva regolarmente che deduceva le proprie Controparte_1
difficoltà economiche e chiedeva rigettarsi l'intimato sfratto nonché compensarsi con il maggior debito la componente canoni imputata a prezzo come da contratto
Non si costituiva . Controparte_2 Con provvedimento del 06/03/2024 il Tribunale, atteso la non riconducibilità del contratto azionato alla locazione, disponeva la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio con le forme del rito speciale locatizio ex art. 447-bis segg. c.p.c.
Nelle rispettive memorie integrative, le parti concludevano come in epigrafe.
Nonostante la regolarità della notifica, non si costituiva Controparte_2
, che pertanto deve essere dichiarato contumace.
[...]
Ad esito della discussione, sulle conclusioni rassegnate come in atti, il Giudice decide dando lettura della presente sentenza con motivazione contestuale, la quale costituisce parte integrante del verbale d'udienza.
La domanda deve trovare accoglimento nei termini di seguito esposti.
Deve in primo luogo sottolinearsi che il ricorrente ha dato atto dell'intervenuta riconsegna dell'immobile in data 12/10/2025, contestualmente chiedendo che sia dichiarata la cessazione della materia del contendere in punto di rilascio.
Quanto ai profili economici della domanda, va rilevo che parte ricorrente ha prodotto il contratto di concessione in godimento attestando l'inadempimento della controparte.
La controparte, non ha invece contestato né la morosità come precisata nella comparsa conclusiva, né i danni all'immobile rivendicati dal ricorrente.
Quanto all'importo della morosità per canoni e spese, sono inoltre prodotti in atto i bilanci consuntivi relativi agli oneri accessori imputabili alla conduttrice, che pertanto vanno riconosciuti alla parte ricorrente nella misura richiesta, pari alla somma di € 13.730,97 ( di cui €
9.036,71 per canoni ed € 4.694,26 per spese).
Da tale importo deve tuttavia essere dedotta la somma di € 1.920,00 (pari 10% della componente dei canoni imputata al prezzo di vendita versati dal 24/5/2016 al 31/12/2021, ex art. 4 contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto, nello specifico punto 4.2, lettera b), atteso che la parte ricorrente non ha formulato alcuna contestazione sul punto.
Per l'effetto, i resistenti devono essere condannati a pagare, in solido tra loro, la somma di €
11.810,97 per canoni e spese accessori insoluti, oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo.
Quanto ai danni prodotti nell'immobile locato, deve rilevarsi che pur non essendo contestato che i danni indicati nella memoria conclusiva siano quelli effettivamente presenti al momento del rilascio, il ricorrente ha prodotto un unico preventivo e nessuna fattura di ripristino.
Ritiene questo Giudice che, a fronte di una evidente difficoltà di quantificazione – anche al fine di ridurre ogni ulteriore aggravio di spese processuali-, debba trovare applicazione il principio della liquidazione equitativa del danno. Ciò in base alla consolidata giurisprudenza di legittimità secondo la quale: “ L'onere della prova ( anche ) dell'ammontare del danno incombe al creditore/danneggiato ( art. 2697 c.c. ).
Allorquando risulti dimostrata l'esistenza di un danno risarcibile certo (e non meramente eventuale o ipotetico) ( cfr., da ultimo, Cass., 8/7/2014, n. E già Cass., 19/6/1962, n. 1536 ), e vi sia tuttavia impossibilità o estrema difficoltà ( v. Cass., 24/5/2010, n. 12613. E già Cass.,
6/10/1972, n. 2904 ) di prova nel relativo preciso ammontare, la determinazione dell'ammontare del danno patrimoniale risarcibile è peraltro possibile facendo luogo alla valutazione equitativa ex art. 1226 c.c. ( v. Cass., 14/7/2015, n. 14645; Cass., 12/6/2015, n.
12211 ). Giusta principio consolidato la liquidazione equitativa dei danni è ex art.
1226 c.c. rimessa al prudente criterio valutativo del giudice di merito non soltanto quando la determinazione del relativo ammontare sia impossibile ma – come detto- anche qualora la stessa, in relazione alle peculiarità del caso concreto, si presenti particolarmente difficoltosa ( v. Cass., 4/4/2019, n. 9339; Cass., 9/5/2003, n. 7073; Cass.,
17/5/2000, n. 6414. E già Cass., 4/7/1968,
n. 2247 ), dovendo al riguardo altresì ribadirsi che il giudice può fare invero ricorso al criterio della liquidazione equitativa del danno ex art. 1226 c.c., ove ne sussistano le condizioni ( al di là delle ipotesi di danno patrimoniale, quale ad es. il danno patrimoniale futuro, che solo in tal modo possono esserlo : v. Cass., 12/6/2015, n. 12211 ), anche senza domanda di parte, trattandosi di criterio rimesso al suo prudente apprezzamento, tale facoltà potendo quindi essere esercitata d'ufficio pure dal giudice di appello ( v. Cass., 24/1/2020, n. E già Cass., 17/11/1961, n. 2655 ).”( cfr. Cass. 27129/2021).
Nel caso in esame, tenuto conto: della non contestazione dei danni come indicati nella comparsa conclusiva;
della circostanza che nel contratto si dava atto del “buono stato di conservazione dell'immobile” all'atto della consegna, e che dunque l'immobile non è stato consegnato a nuovo, essendo peraltro stato acquistato nel 2014 a seguito di procedura esecutiva;
che il contratto prevedeva pulizia e imbiancatura finale a carico del conduttore nonché il divieto di addizioni;
ciò considerato, e considerata anche una percentuale di ordinaria usura imputabile a 5 anni di utilizzo da parte dei resistenti, questo Giudice ritiene di liquidare il via equitativa il danno allegato determinandolo nella misura di € 8.000,00, oltre interessi legali dalla data della decisione e sino all'effettivo soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate direttamente in dispositivo tenendo conto della natura e del valore della controversia, e delle fasi svolte (di studio, introduttiva di trattazione e decisionale), nonché dello svolgimento del procedimento sommario.
, con riduzione del 50% attesa la bassa complessità delle questioni trattate ed attesa la prossimità del valore della lite al minimo al valore minimo di scaglione.


P.Q.M.

il Tribunale di Milano, in persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati, definitivamente pronunciando nel giudizio RG 8902/2024, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede: condanna e Controparte_1 Controparte_2
, in solido tra loro, al pagamento in favore di dell'importo di € € 11.810,97 Parte_1
per canoni e spese accessori insoluti, oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo;
condanna e Controparte_1 Controparte_2
, in solido tra loro condanna e Controparte_1 Controparte_2
, in solido tra loro, al risarcimento in favore di della somma di € 8.000,00, Parte_1
oltre interessi legali dalla decisione al saldo effettivo: condanna e , Controparte_1 Controparte_2
in solido tra loro, alla rifusione in favore di delle spese di lite, che si Parte_1 liquidano in € 175,50 per spese esenti ed € 3.000,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura e allegazione al verbale.
Milano, 19/11/2025
Il Giudice
Dott.ssa Roberta Sperati