REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE SESTA CIVILE
in persona del dott. Sergio Salvatore Manca, giudice onorario in funzione di giudice unico, ha pronunciato, all'esito della camera di consiglio assunta all'udienza del 15 dicembre 2025, la seguente

SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al numero 17325 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
in Parte_1 Parte_2
persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato
LO RD ed elettivamente domiciliato presso il di lui studio legale, sito in
Roma, via Boezio, 14
PARTE RICORRENTE
E
, rappresentato e difeso dall'avvocato Alessandra Rotella ed CP_1
elettivamente domiciliato presso il di lei studio legale, sito in Catanzaro, via
Tagliamento, 70
PARTE RESISTENTE

OGGETTO: risoluzione per inadempimento.
1 FATTO E DIRITTO

1. Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida Parte_1
conveniva in giudizio Parte_2
affinché venisse convalidato lo sfratto per morosità nel pagamento CP_1
dei canoni inerenti il rapporto locatizio ad uso abitativo avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Roma, via Giuseppe Allievo, 80, palazzina B, piano 1, interno 6.
Segnatamente, i canoni di locazione oggetto della morosità posta a fondamento dell'intimazione venivano nel relativo atto ad essere indicati in quelli concernenti le mensilità intercorrenti da settembre 2024 a gennaio 2025 (compreso) per il complessivo importo di € 3.354,40, posto che l'ammontare di ciascuno di essi
è stato precisato essere, in ordine al lasso temporale nel corso del quale l'intimato avrebbe omesso i pagamenti di cui trattasi, quello di € 710,88, giusto contratto con decorrenza 1 agosto 2024, debitamente registrato e versato in atti.
Pattuizione contrattuale che, giova osservare sin da ora perché rilevante ai fini della decisione, al relativo art. 1, secondo comma, prevede che “è comunque facoltà del conduttore di recedere in qualunque momento dal contratto con preavviso di tre mesi da effettuarsi mediante raccomandata con ricevuta di ritorno”.
Deduceva, altresì, l'ente intimante un'ulteriore morosità in cui sarebbe incorsa parte intimata per oneri accessori dell'importo di € 1.106,32 affermata in base a un estratto conto di difficile intellegibilità.
In ogni caso l'intimante ha chiesto l'emissione dell'ingiunzione di pagamento anche “per i canoni e gli oneri accessori in scadenza fino all'effettivo rilascio”.

2. Si è costituito con apposita comparsa di costituzione e CP_2
risposta in cui si è opposto alla convalida dell'intimato sfratto eccependo, secondo la relativa prospettazione, l'insussistenza della morosità dedotta, “avendo il medesimo già versato all'Ente attore un importo di € 7.000,00 a garanzia delle obbligazioni di cui al contratto di locazione de quo oltre deposito cauzionale ivi pattuito”.
“Assegno circolare n.701109990403, non trasferibile, di importo pari ad euro 7.000,00”
2 emesso, precisava ancora l'intimato, in data 6 marzo 2014 e, quindi, antecedentemente alla suddetta decorrenza del contratto per cui è causa e di cui versava in atti ricevuta a firma del legale rappresentante pro tempore dell'ente.
Difatti, aveva ancora cura di precisare la difesa di , con CP_1
deduzioni rimaste incontestate, che “in data 1.8.2014 allorquando l concedeva in Pt_1
conduzione l'appartamento per cui è causa al sig. per tre anni prorogabili di diritto di altri CP_1
due anni con la previsione di un canone mensile pari ad euro 621,00 e la corresponsione di un deposito cauzionale di euro 1.863,00 del cui incasso veniva rilasciata quietanza con la sottoscrizione del contratto e come da ricevuta rilasciata al conduttore”, a garanzia dell'adempimento delle obbligazioni contrattuali (quindi, si osserva sin da ora, funzione differente da quella tipica del deposito cauzionale) emetteva allora il suddetto assegno che affermava essere stato “regolarmente incassato dal beneficiario” con deduzione – anche questa – rimasta incontestata.
Al contratto di locazione del 1 agosto 2014 facevano seguito 2 ulteriori contratti tra le stesse parti, con riferimento al medesimo immobile e la previsione, in ciascuno di un canone di locazione e un deposito cauzionale in misura superiore rispetto a quella già versata nel 2014 e per cui il conduttore CP_1
provvedeva all'integrazione sino a versare, a titolo di tale deposito, complessivi €
2.132,64.
Contratti stipulati, rispettivamente, in data 28 giugno 2019 e 15 luglio 2024; quest'ultimo con decorrenza 1 agosto 2024 e oggetto della presente vicenda contenziosa.
Poiché “a seguito di intervenute ragioni lavorative si trovava costretto a trasferirsi”
documentava di aver “preso contatti con l' al fine di concordare un CP_1 Pt_1
possibile subentro nel contratto” (in data 5 dicembre 2024, doc. 9 allegato alla comparsa di costituzione e risposta).
L'ente intimante provvedeva il 9 dicembre 2024 al riscontro a tale richiesta nei seguenti termini: “comunico che non è possibile effettuare alcun subentro per quanto riguarda il suo contratto di locazione e che, pertanto, qualora volesse chiudere il suo contratto di locazione deve
3 fare una risoluzione anticipata con tre mesi di preavviso”.
Seguivano accordi (n.d.r.: questi ultimi avrebbero fatto seguito, secondo la prospettazione di parte intimata') “con la direzione dell'ente de quo affinché l'importo pari ad euro 7.000,00 già incassato da quest'ultimo fosse trattenuto fino alla sua completa estinzione che avrebbe dovuto avvenire a maggio 2025, mese nel quale lo stesso si onerava a rilasciare l'immobile”, la notifica dell'intimato sfratto iscritto a ruolo il 10 febbraio 2025 e la raccomandata con avviso di ricevimento del 18 febbraio 2025 con cui comunicava CP_1
la “formale disdetta del contratto”, rappresentando che “l'appartamento sarà reso disponibile dal 1.06.2025” e con contestuale ivi contenuta richiesta di “voler utilizzare il deposito di
€ 7.000,00 (euro settemila/0) costituito il 6/3/2014 per le somme dovute per come concordato”.
Parte intimata, nella sua comparsa chiedeva altresì la condanna dell'ente intimante per responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c. e, quindi, lite temeraria.
Infine, spiegava domanda riconvenzionale di “condanna della CP_1
controparte alla restituzione di quanto corrisposto in eccedenza”, effettuando, tuttavia, al riguardo riferimento “all'importo totale pari ad euro 9.132,64” comprendente, oltre a quello di € 7.000,00 versato con l'assegno già richiamato, la somma di € 2.132,64 corrisposta a titolo di deposito cauzionale e, quindi, all'evidenza – già allora - non liquida in ordine alla relativa restituzione, attesa la nota funzione che ne implica la restituzione solo all'esito dell'accertamento dello stato dell'immobile al momento del relativo rilascio da parte conduttrice.

3. Previo
− il deposito di note autorizzate;

− l'emissione, a seguito di queste, in sede di definizione della fase sommaria, di un'ordinanza in cui l'ufficio ha ritenuto opportuna la fissazione di “una nuova udienza onde comprendere, in particolare da parte intimata e segnatamente con riferimento all'ordinanza di rilascio invocata da parte intimante, se vi sia interesse da parte dell'intimato all'ulteriore CP_1
detenzione dell'immobile, atteso che nella sua comparsa di costituzione e risposta
4 afferma che “a seguito di intervenute ragioni lavorative si trovava costretto a trasferirsi a Catanzaro e, per tali ragioni, prendeva contatti con l' al fine Pt_1
di concordare un possibile subentro nel contratto”, oltre a documentare che successivamente “comunicava la propria volontà di voler recedere dal contratto in questione (cfr. allegato n.10)”, pur argomentando sulla dedotta insussistenza di alcun suo inadempimento nei suoi scritti, meritevoli di approfondimento al pari di quelli di parte intimante nella successiva fase di merito” atteso che “nell'ipotesi dell'assenza – solo implicitamente nei suddetti termini necessitanti di un'eventuale conferma al riguardo – di alcun interesse alla ulteriore detenzione dell'immobile locato per il cui rilascio, invece, insiste parte intimante che, anche nelle note autorizzate depositate, per converso, manifesta la volontà di riacquisire la disponibilità dell'immobile di cui è proprietaria, la presente fase sommaria potrebbe essere definita con un provvedimento che disponga il rilascio del bene sulla sola base della suddetta situazione fattuale e “riservata ogni valutazione e ogni eventuale ulteriore provvedimento alla successiva fase di merito” ove verranno affrontate funditus le questioni (appunto, di merito) poste a base delle argomentazioni fornite da entrambe le parti nei rispettivi scritti”;
− la dichiarazione, a seguito di tale ordinanza da parte del patrocinante di parte intimata all'udienza del 4 aprile 2025 che non CP_1
aveva interesse alla ulteriore detenzione dell'immobile, ferma restando la sua insistenza per il rigetto delle domande dispiegate con l'atto di intimazione introduttivo del giudizio sul cui accoglimento, parte intimante, invece, insisteva;

la fase sommaria è stata definita con l'adozione dell'ordinanza di rilascio
“impregiudicata ogni restante valutazione” e rinviata questa alla successiva fase di merito.

4. E' stato, pertanto, disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio nelle forme del processo – ordinario – locatizio, assegnando al riguardo alle
5 parti termini ai sensi dell'art. 426 c.p.c. per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi.

5. Entrambe le parti hanno depositato tali memorie in cui hanno insistito nelle loro richieste.
La parte divenuta, a seguito del mutamento del rito, ricorrente, oltre a dedurre l'aggravarsi, secondo la sua prospettazione, della morosità sino a giungere, canone di locazione del mese di giugno 2025 compreso, all'importo di € 8.250,36, ha anche insistito per la reiezione della domanda dispiegata in riconvenzione dal resistente con la sua comparsa di costituzione in sede sommaria e dichiarato di volersi avvalere della clausola, dalla difesa dello stesso ente definita risolutiva espressa benché dal tenore del suo contenuto all'evidenza non tale, di cui all'art. 7 del contratto di locazione, rubricato “pagamento” del canone nella parte in cui dispone “il mancato pagamento del canone o degli oneri accessori o delle ulteriori somme previste nel contratto di locazione a carico del conduttore, oltre i termini di cui all'art 5 della legge 392/78, dà diritto al locatore di chiedere la risoluzione del contratto, come per legge, oltre al risarcimento di eventuali danni. Le parti hanno pattuito altresì che il pagamento non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia la causa”.

6. Esperito, con esito negativo, il procedimento di mediazione obbligatoria, la causa, ritenuta matura per la decisione, è stata rinviata per decisione all'odierna udienza del 15 dicembre 2025 con termine per note meramente illustrative nelle quali ciascuna parte ha richiamato i termini fondamentali delle relative prospettazioni e in questa udienza è stata decisa alla luce della seguente motivazione.

7. Preliminarmente deve osservarsi come il procedimento sia stato ritualmente incardinato con un atto introduttivo (di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida) prima che il contratto potesse essere considerato sciolto;
a prescindere dal fondamento e dalle ragioni di tale risoluzione, sia nell'ipotesi in cui questa venga ad essere correlata al mancato pagamento dei canoni nelle mensilità richiamate dall'ente ricorrente nell'atto di intimazione introduttivo del giudizio, sia nel caso in cui esse vengano individuate nel
6 recesso esercitato, da contratto (art. 1, secondo comma), dal conduttore resistente e attore in riconvenzionale con la comunicazione di disdetta del 18 febbraio 2025 indicante, per il rilascio dell'immobile, la data del 30 maggio 2025.
L'incontestata riscossione (che rende inconferente il richiamo alla giurisprudenza di questo Tribunale richiamata dall'ente ricorrente) di un assegno circolare dell'importo di € 7.000,00 e, soprattutto la sua causale “a garanzia del pagamento del canone” (nota del 12 marzo 2014 offerta in comunicazione Parte_1
quale doc. 6 della comparsa di costituzione depositata in fase sommaria da CP_1
) e delle altre obbligazioni inerenti il rapporto locatizio e, comunque, si ripete,
[...]
innanzitutto dell'obbligazione principale avente ad oggetto il pagamento del canone di locazione se si tiene conto, in un'interpretazione necessariamente complessiva, sistemica e teleologicamente orientata delle pattuizioni convenute tra le parti, che il contestuale, in sede di sottoscrizione del contratto versamento del deposito cauzionale, conduce ad escludere, che la funzione della somma versata con assegno potesse avere le finalità della garanzia prestata con il deposito stesso comunque separatamente corrisposto, impediscono di ritenere, comunque alla luce del dato (e di un'interpretazione delle convenzioni intercorse tra le parti, innanzitutto) letterale
(“l' in data 12 marzo 2014 riceve dal Sig. l'importo di € 7.000,00 Parte_1 CP_1
improduttivo di interessi a garanzia del pagamento del canone”, doc. 6 della suddetta comparsa), il conduttore inadempiente all'obbligazione avente ad oggetto tale pagamento e, quindi, di individuare in tale insussistente inadempienza la ragione causativa della risoluzione della pattuizione contrattuale.
Questa, invero, alla luce, oltre che dei suddetti rilievi, di un'interpretazione della vicenda contrattuale secondo i canoni della buona fede e della correttezza ai sensi dell'art. 1375 c.c. non può ascriversi alla parte conduttrice se non sotto il differente profilo del recesso dal conduttore esercitato con comunicazione del 18 febbraio 2025 che, comunque, ex art. 1, secondo comma, del contratto comportava il preavviso per le tre successive mensilità e, quindi, il correlato obbligo di corresponsione del canone di locazione sino al mese di maggio 2025 compreso.
7 Dunque, deve respingersi la domanda dispiegata dall'ente ricorrente di risoluzione contrattuale e questa deve dichiararsi intervenuta per effetto del recesso esercitato dal ricorrente resistente e attore in riconvenzionale.
Deve, invece, accogliersi, sia pure parzialmente per l'importo di € 1.250,36, la domanda dell'ente ricorrente di condanna del resistente al pagamento di canoni e oneri.
Difatti, l' ha dedotto nelle sue memorie integrative l'aggravarsi Parte_1
dell'importo, secondo la relativa prospettazione, dovuto a tale titolo nella misura di complessivi € 8.250,36 con il quale può essere compensato solo l'importo di €
7.000,00 versato con l'assegno già richiamato e non anche quello versato a titolo di deposito cauzionale e che, all'evidenza, aveva ed ha differente finalità, dovendone e potendosene disporre la restituzione solo all'esito dell'accertamento dello stato dell'immobile al momento del rilascio al cui riguardo, sebbene tale rilascio risulti intervenuto in base a quanto dichiarato da parte ricorrente nelle sue note illustrative, alcun documento, tanto meno, verbale è stato versato in atti.
La domanda riconvenzionale di parte resistente, pertanto, può anch'essa accogliersi solo parzialmente in ordine alla restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, subordinatamente all'accertamento di uno stato dell'immobile al momento del rilascio compatibile con tale restituzione.
Sono dunque queste le ragioni della decisione.

7. Non si ritiene sussistono i presupposti per la condanna dell'ente ricorrente per lite temeraria.

8. Le spese di lite, attesa la reciproca soccombenza, possono essere compensate.



PER QUESTI MOTIVI



Il Tribunale, definitivamente pronunciando, per le ragioni di cui in motivazione, ogni altra eccezione ed azione rigettata:
8 1. accerta e dichiara, per intervenuto recesso di parte conduttrice, la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra
Parte_1 Controparte_3
avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Roma,
[...]
via Giuseppe Allievo, 80, palazzina B, piano 1, interno 6;

2. conferma l'ordinanza di rilascio depositata in data 4 aprile 2025;

3. condanna al pagamento in favore di a CP_1 Parte_1
titolo di canoni di locazione e oneri accessori di € 1.250,36, oltre interessi come da domanda;

4. accerta il diritto di alla restituzione dell'importo CP_1
versato a titolo di deposito cauzionale nella parte in cui non risulti dovuto per lo stato dell'immobile al momento del rilascio;

5. rigetta tutte le altre domande;

6. compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Roma il giorno 15 dicembre 2025. IL GIUDICE
dott. Sergio Salvatore Manca

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