N. R.G. 582/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE VII CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. IO LL, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 582/2022 promossa da:
, con il patrocinio dell'avv. Pierluigi Tiburzi, in virtù di procura speciale in Parte_1 atti, elettivamente domiciliata in Roma, via Buccari, n. 11, presso lo studio del difensore;

ATTRICE contro in persona del Controparte_1 legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. Francesco Simone, in virtù di procura speciale in atti, elettivamente domiciliata in Roma, Via degli Armenti, n. 71/A, presso lo studio del difensore;

CONVENUTA
e
e , in proprio ed in qualità di Soci di Controparte_1 Controparte_1 [...]
Controparte_1
CONV. – CONTUMACI
pagina 1 di 7 OGGETTO: occupazione senza titolo;

CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 7 giugno 2024.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione depositato in data 4 gennaio 2022, la signora – premesso di Parte_1 essere proprietaria dell'immobile sito in Roma, Via TO SO n. 63/D, identificato al Catasto del Comune di Roma al foglio 655, particella 354, sub. 1, zona cens. 6, cat. A/2, classe 6, piano T, interno B, edificio B, mq. 67 – ha chiesto di accogliere le seguenti conclusioni: “in via principale, − accertare e dichiarare, per le ragioni esposte in narrativa, la perdurante ed attuale occupazione dell'immobile sito in Roma, Via TO SO n. 63/D (c.a.p. 00155), identificato al Catasto del
Comune di Roma (Roma Capitale) al foglio 655, particella 354, sub. 1, zona cens. 6, cat. A/2, piano T, interno B, edificio B, mq. 67, nonché il mancato pagamento, in favore della IG Parte_1
, dell'indennità di occupazione senza titolo dello stesso a decorrere dal mese di agosto 2021; −
[...] condannare, per l'effetto, e/o il Signor Controparte_1
e/o il Signor , in via solidale ovvero tra loro chi di ragione, al Controparte_1 Controparte_1 pagamento, in favore della IG , di una somma a titolo di indennità di Parte_1 occupazione senza titolo del predetto immobile pari ad € 516,00 mensili, ovvero al diverso importo, anche maggiore, ritenuto equo e di giustizia, a decorrere dal mese di agosto (per una somma pari, alla data odierna, a complessivi € 2.064,00) e fino all'effettivo rilascio dello stesso, il tutto, in ogni caso, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
− condannare altresì Controparte_1
e/o il Signor e/o il Signor al pagamento, in
[...] Controparte_1 Controparte_1 favore della IG , in via solidale ovvero tra loro chi di ragione, degli oneri Parte_1 accessori maturati maturati e maturandi fino all'effettivo rilascio dell'immobile sito in Roma, Via
TO SO n. 63/D (c.a.p. 00155), identificato al Catasto del Comune di Roma (Roma Capitale) al foglio 655, particella 354, sub. 1, zona cens. 6, cat. A/2, piano T, interno B, edificio B, mq. 67, da quantificarsi nella misura che risulterà in corso di causa, oltre rivalutazione monetaria ed interessi;
sempre in via principale, − condannare inoltre Controparte_1
e/o il Signor e/o il Signor , in via solidale ovvero tra loro chi di
[...] Controparte_1 Controparte_1 ragione, all'immediato rilascio dell'immobile sito in Roma, Via TO SO n. 63/D (c.a.p.
00155), identificato al Catasto del Comune di Roma (Roma Capitale) al foglio 655, particella 354, sub.
1, zona cens. 6, cat. A/2, piano T, interno B, edificio B, mq. 67, libero da cose e/o persone, tutt'ora pagina 2 di 7 oggetto di occupazione senza titolo da parte dei medesimi;
− fissare infine, ai sensi dell'art. 614-bis
c.p.c., una somma di denaro, pari ad almeno € 100,00 (ovvero al diverso importo ritenuto equo e di giustizia), dovuta da e/o il Signor Controparte_1 CP_1
e/o il Signor , in via solidale ovvero tra loro chi di ragione, in favore della
[...] Controparte_1
IG per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento di rilascio Parte_1 dell'immobile in questione;
da ultimo in via principale, − accertare e dichiarare, per le ragioni esposte in narrativa, l'inadempimento di e/o Controparte_1 del Signor e/o del Signor agli obblighi assunti con la stipula Controparte_1 Controparte_1 dell'accordo preliminare di compravendita contenuto nel verbale dell'incontro di mediazione del 22 marzo 2021, e, per l'effetto, condannare gli stessi, in via solidale ovvero tra loro chi di ragione, al pagamento, in favore della IG , dell'importo di € 20.000,00 da versare a titolo Parte_1 di concordata caparra confirmatoria dell'obbligo di acquistare, al prezzo convenuto in tale sede,
l'immobile sito in Roma, Via TO SO n. 63/D (c.a.p. 00155), identificato al Catasto del
Comune di Roma (Roma Capitale) al foglio 655, particella 354, sub. 1, zona cens. 6, cat. A/2, piano T, interno B, edificio B, mq. 67. Con vittoria di spese e compensi professionali relativi al presente giudizio, oltre I.V.A., C.P.A. e Spese Generali al 15% ai sensi del Decreto Ministeriale n. 55/2014.”.
L'attrice ha chiesto altresì di disporre CTU, in caso di specifica contestazione delle somme indicate, al fine di confermare l'effettiva entità delle somme dovute a titolo di indennità d'occupazione.
In particolare, l'attrice ha esposto: - che l'immobile di cui è causa era stato concesso in uso per diversi anni a ed ai loro soci, e , a fronte del pagamento di un CP_1 Controparte_1 Controparte_1 corrispettivo mensile e, nonostante le ricerche effettuate dalla signora , non era stato Parte_1 possibile reperire il titolo negoziale su cui l'attrice riteneva si fondasse la concessione in uso;
- che la aveva omesso di corrispondere l'indennità d'occupazione (convenzionalmente fissata in CP_1 euro 516,00 mensili) per i mesi di agosto, settembre ed ottobre 2020, costringendo l'attrice ad effettuare una diffida per il pagamento degli importi spettanti, rimasta priva di riscontro;
- che, a fronte di siffatto inadempimento, l'attrice aveva avviato una procedura di mediazione;
- che nell'ambito della predetta procedura il signor in proprio ed in qualità di Socio Amministratore e legale Controparte_1 rappresentante pro tempore della aveva provveduto al pagamento integrale delle CP_1 indennità sinora dovute e le parti avevano raggiunto un accordo preliminare, in forza del quale il signor si era impegnato ad acquistare l'immobile nel rispetto dei termini e modalità ivi indicate, CP_1 nonché a corrispondere l'indennità di occupazione mensile dell'immobile fino al rogito notarile;
- che, malgrado le reiterate diffide, la e i signori e non avevano adempiuto ad CP_1 CP_1 CP_1
pagina 3 di 7 alcuno degli obblighi assunti in sede di mediazione.
Si è costituita in giudizio la la quale, Controparte_1 contestando quanto ex adverso dedotto, ha chiesto di accogliere le seguenti conclusioni: “- rigettare ogni avversa domanda;
- Con vittoria delle spese, competenze ed onorari del giudizio da distrarsi a favore dell'Avv. Francesco Simone che se ne dichiara antistatario”.
Al riguardo, la società convenuta ha dedotto: - che la da oltre vent'anni possedeva CP_1 pacificamente e ininterrottamente il locale in questione e nei suoi confronti non erano mai state avanzate formali pretese restitutorie o di rivendicazione dell'immobile; - che il canone concordato in euro 516,00 era sempre stato corrisposto dalla convenuta e regolarmente percepito dall'attrice (con ciò escludendosi la natura usurpativa dell'immobile per cui è causa), benché sia parte attrice che parte convenuta non fossero riusciti a reperire il contratto di locazione fondante il legittimo possesso del locale;
- che solo con l'instaurazione del presente giudizio l'attrice ha chiesto di dichiarare l'occupazione abusiva del locale, pretendendone l'immediata restituzione in capo al legittimo proprietario;
- che non era stata completata la procedura di mediazione dinanzi all'Organismo di
Mediazione; - che il danno da occupazione non poteva ritenersi in re ipsa, diversamente da quanto sostenuto dall'attrice, la quale ha omesso di fornire la prova dell'esistenza in concreto del danno patrimoniale e della relativa entità; - che la domanda di condanna al pagamento della somma di €
20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria era inammissibile, in quanto non si era ancora concluso il procedimento di mediazione nell'ambito del quale la convenuta ha assunto l'obbligazione di stipulare un futuro contratto di compravendita e a versare la caparra, essendo stato fissato un nuovo incontro dinanzi all'Organismo di Mediazione.
e , nonostante la ritualità della notifica, non si sono costituiti in Controparte_1 Controparte_1 giudizio e ne è stata dichiarata la contumacia.
Depositate le memorie nei termini assegnati ex art. 183 sesto comma nn. 1,2,3, c.p.c. e ritenuta irrilevante ai fini del decidere l'ammissione e dunque l'assunzione di mezzi di prova costituenda, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Precisate le conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 7 giugno 2024 con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. di giorni 60 per comparse conclusionali e 20 per memorie di replica.
Tanto premesso, il ricorso è fondato e merita accoglimento nei limiti e per i motivi di seguito esplicati.
La titolarità attiva della posizione soggettiva dedotta dall'attrice non è contestata. pagina 4 di 7 Parte attrice ha rappresentato che la porzione immobiliare oggetto della domanda è stata concessa in uso per anni alla nonché ai loro soci Controparte_1 Controparte_1
(contumaci nel presente procedimento), a fronte di un corrispettivo mensile pari ad € 516,00; l'attrice ha dedotto la presunta sussistenza di un titolo negoziale su cui la concessione in uso dell'immobile era fondata, evidenziando, tuttavia, di non essere riuscita a reperire il predetto titolo.
Parte convenuta, d'altro lato, ha eccepito la regolarità della permanenza nell'immobile da parte della trattandosi di possesso pacifico e Controparte_1 Controparte_1 ininterrotto ultraventennale avvenuto in forza di un contratto di locazione, del quale l'attrice stessa avrebbe dovuto provare l'esistenza al fine di domandarne l'invalidità o l'inefficacia mediante apposito procedimento instaurato con rito locatizio. Secondo la prospettazione della società convenuta, la natura non illecita dell'occupazione dell'immobile può evincersi altresì dalla percezione del relativo canone da parte dell'attrice – come peraltro rappresentato negli scritti difensivi della medesima parte attrice – pur in assenza del fondante titolo negoziale.
Orbene, per quanto la pacifica, semplice detenzione dell'immobile in questione da parte della società convenuta e dei propri soci risulti acclarata – quantomeno per il periodo nel quale è stata corrisposta l'indennità pattuita in € 516,00 mensili – non risulta provata la sussistenza di alcun valido titolo contrattuale;
quanto alla concessione in uso, ne va inevitabilmente rilevata la nullità per mancanza dei prescritti requisiti di forma ex art. 1350, n. 4, c.c.
Di conseguenza, accertata l'illegittimità della permanenza nell'immobile, la Controparte_1
e i soci e vanno condannati Controparte_1 Controparte_1 Controparte_1 all'immediato rilascio dell'immobile per cui è causa, libero da persone e/o cose.
Va accolta altresì la domanda risarcitoria spiegata dall'attrice.
In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, secondo giurisprudenza della Suprema Corte a cui questo giudice ritiene di aderire, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, pagina 5 di 7 comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno (Cass. SS. UU. 33645/2022).
Nel caso di cui si tratta, è pacifico che per l'uso dell'immobile de quo è stato determinato un corrispettivo pari ad € 516,00 mensili, essendo siffatta deduzione idonea a soddisfare l'onere di allegazione e prova circa l'intenzione dell'attrice di porre a reddito l'immobile; parimenti, risulta provata la perdita concreta della possibilità di godimento indiretto dell'immobile da parte dell'attrice, considerato che la circostanza rappresentata dall'attrice della mancata percezione dell'importo anzidetto a partire dal mese di agosto 2021 costituisce fatto non specificamente contestato da parte convenuta.
Il pregiudizio patito dall'attrice si configura pertanto quale danno emergente, non avendo l'attrice fatto riferimento a specifiche e ulteriori opportunità di locazione e/o vendita venute meno per effetto dell'occupazione abusiva.
Parte convenuta va condannata dunque al risarcimento di € 516,00 dal mese agosto 2021 sino alla data della pronunzia, per un importo complessivo pari ad € 26.316,00 (€ 516,00 x 51 mesi); su tale importo, determinato all'attualità, vanno calcolati gli interessi legali.
Parte convenuta va condannata altresì alla corresponsione di una somma pari ad € 33,00, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile in questione;
tale importo è determinato tenendo conto del valore della controversia, della natura della prestazione dovuta, del vantaggio per l'obbligato, derivante dall'inadempimento e del danno quantificato.
Si noti, incidentalmente, come ai sensi dell'art. 2304 c.c. i creditori sociali non possano pretendere il pagamento dai soci se non dopo aver escusso il patrimonio sociale.
Si consideri, inoltre, come non sia possibile includere nella condanna l'eventuale periodo di occupazione ulteriore, sino all'effettivo rilascio, giacché questo tipo di condanna, c.d. in futuro, non è ammissibile al di fuori dell'ambito in cui è eccezionalmente prevista dall'art. 664 c.p.c. (cfr. Cass. n.
11603 del 2005).
Di contro, va rigettata la domanda spiegata dall'attrice di corresponsione dell'importo di € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.
Parte attrice deduce di avere diritto alla percezione della somma in questione per l'accordo raggiunto tra le parti – al quale attribuisce il valore di contratto preliminare - nel verbale di mediazione.
pagina 6 di 7 Invero, la determinazione ivi presente per la sua semplicità e mancanza di completezza non può considerarsi un contratto preliminare (e, quindi, in quanto tale, idoneo a determinare la sussistenza di uno specifico obbligo di contrarre e a porre le basi della stipula negoziale definitiva), bensì piuttosto un primo accordo preparatorio dal quale emerge un regolamento contrattuale ancora incompleto nei suoi elementi essenziali (cfr. all. 5 citazione), come tale non idoneo ad essere recepito in un ipotetico contratto definitivo.
Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., la soccombenza regola le spese, che si liquidano come da dispositivo;
il rigetto di un capo della domanda attorea configura un'ipotesi di soccombenza parziale atta a giustificare, ai sensi dell'art. 92 c.p.c., la compensazione delle spese di lite tra le parti in misura pari a un terzo.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
a) condanna la e i soci Controparte_1 Controparte_1
e rilascio immediato in favore della parte attrice dell'immobile sito in Roma, Controparte_1
Via TO SO, n. 63/D, in catasto censito al foglio 655, particella 354, subalterno 1, libero da persone e/o cose non inerenti ad esso;

b) condanna la ed in via sussidiaria i soci Controparte_1
e al pagamento (a titolo di risarcimento del danno) in favore Controparte_1 Controparte_1 dell'attrice di € 26.316,00; su tale importo, rivalutato di anno in anno dall'agosto 2021 sino alla data della presente pronunzia andranno calcolati gli interessi legali;

c) condanna la ed in via sussidiaria i soci Controparte_1
e al pagamento di € 33,00, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., per Controparte_1 Controparte_1 ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento di rilascio;

d) condanna i convenuti in solido alla rifusione in favore della parte attrice - previa compensazione in misura pari a un terzo – delle spese di lite, da liquidarsi al netto della compensazione stessa in
€ 2.800,00 per onorari di avvocato, € 215,88 per esborsi, più spese generali, c.p.a. ed i.v.a. secondo le aliquote vigenti.
Così deciso in Roma, li 4 di dicembre 2025.
Il giudice
IO LL
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