REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Paolo Filippone
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al N. 5957/2022 R.G. promossa da:
(c.f. ), (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), c.f. ), con gli C.F._2 Parte_3 P.IVA_1
avv.ti POSSIEDI LAURA e LAZZARI CATIA
attori
contro
(c.f. ), con gli avv.ti Controparte_1 P.IVA_2
MULATO JACOPO e AGUIARO ARIANNA
convenuto
CONCLUSIONI
Conclusioni degli attori:
In via preliminare:
-Dichiarare il difetto di legittimazione processuale del Controparte_1
n ragione della carenza del potere di rappresentanza sostanziale in capo al Presidente e la
[...]
conseguente inammissibilità /nullità delle eccezioni e domande ex adverso avanzate. pagina 1 di 10
In via principale:
-Accertata, per le motivazioni di cui in narrativa, l'estraneità al Controparte_2
dell'immobile sito in Mira VE via Dante Alighieri 12, censito in Catasto come
[...]
segue: NCEU Fg. 26, mapp. 2063/53, piano T, cat. C2, cl. 6, mq. 185, sup. catast. mq. 203, rend. cat.
€382,19 (unità 31), di proprietà dei signori e dichiarare nulla e/o Parte_2 Parte_1
annullare e, pertanto, dichiarare inefficace la delibera assunta dall'assemblea dello stesso CP_1
in data 24.02.2022.
-Per l'effetto, condannare il in persona del Controparte_3
suo rappresentante legale pro tempore, alla restituzione in favore degli odierni attori dell'importo di €
8.408,97 o alla diversa somma che risultasse di giustizia, alla luce del pagamento già eseguito al
in via cautelativa da parte degli stessi. CP_1
In via subordinata:
-In denegata ipotesi di rigetto delle domande svolte in via principale, accertata, per le motivazioni di
cui in narrativa, l'estraneità al Controparte_3
dell'immobile sito in Mira VE via Dante Alighieri 12, censito in Catasto come segue: NCEU Fg. 26,
mapp. 2063/53, piano T, cat. C2, cl. 6, mq. 185, sup. catast. mq. 203, rend. cat. €382,19 (unità 31), di
proprietà dei signori e ordinare al Parte_2 Parte_1 Controparte_3
in persona del suo rappresentante legale pro tempore, la restituzione in
[...]
favore degli odierni attori dell'importo di € 8.408,97 o la diversa somma che risultasse di giustizia, in
quanto somma non dovuta ed illegittimamente pretesa.
In via ulteriormente subordinata:
-In denegata ipotesi di rigetto delle domande svolte in via principale ed in via subordinata, qualora
l'immobile sito in Mira VE via Dante Alighieri 12, censito in Catasto come segue: NCEU Fg. 26,
pagina 2 di 10 mapp. 2063/53, piano T, cat. C2, cl. 6, mq. 185, sup. catast. mq. 203, rend. cat. €382,19 (unità 31) di
proprietà dei signori fosse ritenuto consortile, ordinare al Parte_4 [...]
in persona del suo rappresentante legale pro tempore di Controparte_3
indicare le voci di entrata e di spesa afferenti all'unità 31 e le modalità di imputazione delle stesse a far data dall'anno 2018.
In via istruttoria:
Ordinare al in persona del suo Controparte_3
rappresentante legale pro tempore l'esibizione dei conteggi delle spese attribuite all'unità 31 per cui è causa a far data dall'anno 2018.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di lite per il presente giudizio e per la fase di mediazione.
Conclusioni del convenuto:
in via preliminare, dichiararsi la nullità dell'atto di citazione ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 164
c.p.c. in quanto risultano omessi e, comunque, incerti e indeterminati i requisiti di cui all'art. 163
c.p.c. con ogni conseguente provvedimento
sempre in via preliminare, dichiararsi l'incompetenza del Tribunale di Venezia e/o
l'improponibilità/l'improcedibilità delle domande attoree in quanto la controversia è deferita ad arbitri e sulla stessa la controparte non ha espresso alcuna riserva antecedente all'introduzione del
giudizio
in via preliminare, in via subordinata: qualora l'adito Tribunale ritenga di non accogliere le eccezioni
preliminari di cui sopra, accertata la mancanza di simmetria tra la domanda di mediazione e la
domanda giudiziale introdotta dagli attori, sospendere il presente giudizio concedendo termine alle parti per l'instaurazione del procedimento di mediazione
in via principale, nel merito: rigettare le domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto per i
motivi esposti in narrativa
pagina 3 di 10 in via istruttoria: (omissis)
in ogni caso, con condanna degli attori alla rifusione delle spese e dei compensi professionali del
presente giudizio
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 26.7.22, ritualmente notificato, , e Parte_1 Parte_2 [...]
conveniva in giudizio il Parte_3 Controparte_4
chiedendo che, previo accertamento dell'estraneità al dell'unità immobiliare sita in Mira, via CP_1
Dante Alighieri 10 (unità 31), di proprietà di e e condotta in locazione Parte_1 Parte_2
da , venisse dichiarata nulla o annullata la delibera assunta dal in Parte_3 CP_1
data 24.2.22 con conseguente restituzione agli attori della somma di € 8.408,97; in subordine, laddove ritenuta consortile la suddetta unità 31, gli attori chiedevano fosse ordinato al convenuto di indicare le voci di entrata e di spesa afferenti tale unità e le modalità di imputazione delle stesse a far data dal
2018.
Secondo l'assunto attoreo, in particolare:
- , oltre ad essere proprietario esclusivo di due unità immobiliari facenti parte del Parte_5
, sito in Mira via Dante Alighieri, è proprietario con la Controparte_1
moglie di altra unità acquistata il 7.11.05, sita anch'essa in Mira via Dante Parte_2
Alighieri 10, condotta in locazione da , che, come precisato nel titolo d'acquisto, è Parte_3
comproprietaria delle parti comuni del complesso cui appartiene ma non fa parte del CP_1
con la conseguenza che gli attori, con riferimento a tale immobile, sono tenuti ad osservare il regolamento consortile limitatamente alla parte che concerne i millesimi di comproprietà
condominiale ma non quelle relative alla gestione del;
CP_1
- i costi posti a carico dell'unità 31 hanno subito a partire dal 2018 un ingiustificato aumento in ragione dell'imputazione di spese afferenti la gestione consortile;

pagina 4 di 10 - con delibera assunta il 24.2.22 dall'assemblea dei consorziati, e comunicata agli attori il
24.3.22, venivano approvati il consuntivo relativo all'anno 2021 ed il preventivo relativo all'anno 2022 in cui risultano addebitati agli attori, per l'unità 31, costi non dovuti per attività di natura straordinaria già svolte o da svolgere nell'interesse del;
CP_1
- gli attori per evitare azioni esecutive pagavano il complessivo importo di € 11.311,61, di cui la somma di € 8.408,97 deve ritenersi non dovuta;

- nel bilancio portato all'approvazione, inoltre, non sono specificate le voci imputate a ciascuna delle unità intestate a di tal che risulta impossibile verificare la correttezza degli Parte_1
addebiti;
- alcun esito sortiva il tentativo di mediazione instaurato nei confronti del . CP_1
Il si costituiva ritualmente in giudizio ed eccepiva preliminarmente l'incompetenza CP_1
Contr dell' per essere la controversia compromessa in arbitri, la nullità dell'atto di citazione per indeterminatezza della causa petendi, la decadenza dall'impugnazione della delibera, l'erronea scelta del rito per l'impugnazione della delibera consortile, l'improcedibilità dell'azione per difetto di simmetria tra la domanda di mediazione e la domanda giudiziale.
Nel merito il convenuto deduceva l'inefficacia verso il delle pattuizioni contenute nell'atto CP_1
di acquisto degli attori in ordine all'esclusione dell'unità compravenduta, la tardività delle doglianze formulate dagli attori i quali dal 2018 avevano sempre pagato senza lamentare alcunché,
l'inammissibilità della pronuncia costitutiva richiesta (in ordine all'esclusione dal dell'unità CP_1
31) essendo l'azione intrapresa mera impugnativa di una delibera assembleare, la differenza tra la somma richiesta in restituzione con l'atto di citazione (8.408,97) e quella reclamata in sede di mediazione (1.102,76), l'impossibilità di contestare la legittimità di spese non addebitate con la delibera impugnata.
pagina 5 di 10 Autorizzato lo scambio delle memorie ex art. 183, co. 6, c.p.c., con la prima memoria gli attori eccepivano il difetto di legittimazione processuale del . CP_1
Respinte le istanze di prova orale dedotte dal convenuto, la causa, documentalmente istruita, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 21.11.24 sulle conclusioni ivi precisate dalle parti.
Risulta infondata l'eccezione preliminare sollevata dagli attori afferente il difetto di legittimazione processuale del , il quale si sarebbe costituito in giudizio in difetto di apposito delibera CP_1
autorizzativo dell'organo deputato.
Come evidenziato dagli attori i Consorzi costituiscono associazioni non riconosciute, le quali, come stabilito dall'art. 36 c.c., stanno in giudizio a mezzo di colui al quale, secondo gli accordi, spetta la presidenza.
Lo Statuto, si osserva, alcuna limitazione contiene ai poteri di rappresentanza, anche processuale, del
Presidente, prevedendo semplicemente che “il Presidente rappresenta il nei confronti dei CP_1
terzi, soci ed in giudizio”.
Nel merito risulta fondata l'eccezione di arbitrato sollevata tempestivamente da parte convenuta, con valore assorbente rispetto ad ogni altra questione.
L'art. 25 dello Statuto del (all. 2 convenuto) stabilisce che “qualunque controversia CP_1
insorgesse sulla esecuzione del presente Statuto o sulle norme del Regolamento, ovvero delle norme
applicabili al rapporto o comunque una controversia in conseguenza diretta o indiretta del presente
atto o in generale in dipendenza della attività e delle operazioni che formano oggetto dell'attività
consortile, nessuna esclusa né eccettuata, e che non si sia potuta definire con accordo diretto, sarà
deferita al giudizio di un collegio di tre arbitri”.
Gli attori assumono l'inapplicabilità della clausola giacché, nel caso, la controversia non riguarderebbe l'applicazione delle norme statutarie o regolamentari ma la stessa appartenenza dell'unità 31, di cui gli pagina 6 di 10 stessi sono titolari, al e la conseguente legittima attribuibilità alla detta unità delle spese di CP_1
gestione consortile.
Secondo la difesa attorea, dunque, “le due questioni della estraneità dell'unità 31 al Controparte_1
e della competenza dell'intestato Tribunale a giudicare la presente causa sono strettamente connesse e tali che la seconda è necessaria conseguenza della prima” (memoria di replica attorea, pag. 3).
Si osserva, innanzitutto, che l'ampiezza della formula utilizzata nello Statuto consortile (“qualunque controversia insorgesse sulla esecuzione del presente Statuto o sulle norme del Regolamento, ovvero delle norme applicabili al rapporto o comunque una controversia in conseguenza diretta o indiretta del presente atto”) sembrerebbe idonea a ricomprendere nel perimetro della competenza degli arbitri qualsivoglia questione che riguardi le spese addebitabili alla singola unità ricompresa nel complesso immobiliare costituente il . CP_1
Anche considerato che, nella fattispecie, gli attori hanno chiesto in via subordinata, laddove si ritenga che l'unità 31 sia consortile, sia ordinato al di “indicare le voci di entrata e di spesa afferenti CP_1
all'unità 31 e le modalità di imputazione delle stesse a far data dall'anno 2018”, onde almeno parzialmente la questione oggetto di causa rientra, indubitabilmente, nella competenza arbitrale.
In ogni caso, ammessa la prospettazione attorea secondo cui la dedotta competenza arbitratale implica si accerti preliminarmente l'appartenenza dell'unità 31 al , la prova di tale presupposto (anzi, CP_1
della circostanza negativa) non appare del tutto convincente, avuto riguardo all'onere probatorio incombente senz'altro sugli attori avuto riguardo al fatto che tale unità, com'è incontestato, rientra nel complesso immobiliare costituente il centro commerciale.
La difesa attorea richiama, sul punto, il proprio atto d'acquisto del 7.11.05 (all. 2 attoreo) nel quale si specifica che “in ordine a tale consorzio la società venditrice dichiara e garantisce che come da
delibera del Consiglio di Amministrazione dello stesso in data 14 ottobre 1993 (allegata in estratto autentico sub “A” al mio atto in data 3 dicembre 1993 Rep. N. 56283) l'unità in oggetto non rientra
pagina 7 di 10 nell'ambito del detto Consorzio Codemi-Taglio talché gli acquirenti non vengono ad assumere lo
status giuridico di membri dello stesso. Resta inteso – come la società venditrice garantisce – che gli
acquirenti sono formalmente esonerati da qualsiasi obbligo in ordine al rispetto da parte degli stessi
del vigente statuto di tale ”. CP_1
Si osserva sul punto, in primo luogo, che la mera pattuizione inter partes non sarebbe sicuramente sufficiente per esonerare gli attori dalla partecipazione al , siccome res inter alios cui non ha CP_1
partecipato il convenuto.
L'esclusione si potrebbe sorreggere unicamente sulla volontà proveniente dal Consorzio, espressa nella delibera richiamata nell'atto di trasferimento del 2005 tra gli attori ed Euro Immobiliare srl.
Il ha prodotto l'atto del Notaio 3.12.93 rep. N. 56283 cui è allegata la CP_1 Persona_1
delibera consortile di data 14 ottobre 1993 (all. 8 convenuto), deducendo che tale esonero dell'unità dal avrebbe avuto efficacia meramente soggettiva, limitata all'atto di compravendita del 3.12.93 CP_1
intervenuto tra e non invece oggettiva, non sarebbe cioè idoneo ad Parte_6 CP_6
escludere l'unità 31 dal . CP_1
Si legge, infatti, nell'atto di compravendita del 3.12.93 che “la parte acquirente dichiara di essere a conoscenza che il “ ” con la predetta Delibera del Consiglio di Amministrazione in Parte_7
data 14 ottobre 1993 (allegata in estratto autentico sotto la lettera “A” al presente atto) ha deliberato di esonerare la società acquirente dall'obbligo di assumere con il presente atto lo status giuridico di membro del Consorzio “ ”. Parte_7
Si legge poi, conformemente, nella delibera del 14.10.93 che l'assemblea “delibera l'esclusione dal
dell'unità di proprietà del signor per la sola cessione della medesima CP_1 Parte_6
alla soc. ”. CP_6
La difesa attorea ha assunto, dapprima, che la compravendita conclusa nel 1993 tra e Parte_6
concernerebbe l'unità contraddistinta dal sub. 18, non l'unità immobiliare 31 per cui è causa, CP_6
pagina 8 di 10 contraddistinta dal sub. 53; successivamente, che la delibera consortile del 14.10.93 non avrebbe efficacia soggettiva limitata all'allora acquirente ma efficacia reale come potrebbe desumersi dai successivi atti di compravendita concernenti l'unità in questione, nei quali è riportata la clausola di esonero (all.ti 24-25-26 attori), fino a giungere al titolo di acquisto dei sigg.ri del Parte_4
7.11.05.
Può rilevarsi, al riguardo, che il tenore letterale della delibera consortile del 14.10.93, l'atto che, come da ultimo riconosciuto anche dagli attori, dovrebbe fondare l'esclusione in senso reale dell'unità 31 dal e quindi esentare tutti i titolari dalla qualifica di consorziati, appare sufficientemente chiaro CP_1
ed esplicito nel limitare soggettivamente tale esclusione al solo acquirente (in allora) CP_6
La circostanza che la garanzia di esclusione, rilasciata dai successivi venditori ai propri acquirenti, sia riportata anche nei successivi atti, con pedissequo richiamo alla suddetta delibera consortile del
14.10.93, non vale, ex se, a far ritenere che tale esclusione abbia efficacia reale giacché, come già sopra osservato, tale garanzia costituisce mera pattuizione tra i due contraenti.
Gli attori deducono, sotto ulteriore profilo al fine di escludere l'efficacia della clausola arbitrale, che la delibera impugnata, gravando gli attori di spese afferenti la gestione consortile che agli stessi non competono non essendo membri del , sarebbe nulla per illiceità dell'oggetto avendo CP_1
modificato i criteri di ripartizione delle spese e quindi esulato dalle proprie attribuzioni, incidendo così
negativamente sui diritti individuali degli attori.
La relativa questione, dunque, non sarebbe compromettibile in arbitri siccome afferente alle norme imperative concernenti i principi di verità, chiarezza e precisione del bilancio.
L'argomento, si osserva, non vale a spostare i termini della questione giacché, non risultando provato per i motivi sopra esposti che l'unità 31 debba ritenersi esclusa dal , l'addebito agli attori di CP_1
spese afferenti la gestione consortile non configura difetto di attribuzione della delibera ovvero violazione dei principi imperativi che devono informare la redazione del bilancio.
pagina 9 di 10 Va dichiarata, per l'effetto, l'incompetenza dell'AGO a pronunciare sulla presente controversia,
essendo la stessa devoluta alla cognizione degli arbitri come pattuito, innanzi ai quali la stessa potrà
essere riassunta nel termine di tre mesi.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, in conformità ai parametri di cui al d.m. 55/14, per le cause di valore fino ad € 26.000,00.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta o assorbita:
- dichiara l'incompetenza del Giudice a pronunciare sulla presente controversia, essendo la stessa di competenza degli arbitri
- assegna alle parti termine di tre mesi per la riassunzione della causa
- condanna gli attori alla rifusione delle spese di lite in favore del convenuto, che si liquidano in €
4.000,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%,
iva e cpa come per legge
Venezia, 12 maggio 2025
Il Giudice
dott. Paolo Filippone
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