REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
Sezione II Civile - in composizione monocratica - in persona del Giudice dott. Paolo Criscuoli – ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., in esito all'udienza del 25.11.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. 10805 del Ruolo Generali Affari Civili Contenziosi dell'anno
2024, vertente
TRA
(C.F. ), nato a [...] il [...], rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso da sé stesso ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Paolo Rugolo, sito in
Palermo, via Cavour n. 70;
Attore
CONTRO
(C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore pro tempore, rappresentato e difeso – giusta procura in atti – dall'avv. Maria
LI CC, presso il cui studio, sito in Palermo, via Nunzio Morello n. 40, ha eletto domicilio;

Convenuto
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MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio dinanzi al Parte_1
Tribunale di Palermo il , chiedendo di: “- accertare e Controparte_1 dichiarare le invalidità di cui in premessa e conseguentemente dichiarare nulla e comunque annullare e revocare la deliberazione di approvazione del Rendiconto consuntivo esercizio 2022 per tutti i motivi dedotti ed argomentati in premessa;
- condannare il al pagamento di tutte CP_1 le spese del presente giudizio , competenze e onorari, rimborso spese generali 15% , Iva e Cpa , spese vive di notifica telematica dell'atto di citazione e di costituzione in giudizio, spese di mediazione euro
190,32 come da fattura all. n. 3 bis”.
Deduceva, in proposito, di essere proprietario di un appartamento facente parte del di CP_1
, avente un valore millesimale di 102,65 millesimi. Controparte_1 In data 15.02.2024 l'Assemblea condominiale deliberava la correzione di un errore materiale contenuto nella Nota esplicativa del rendiconto 2022, relativo al dato riportato nella voce “ATTIVITA'
- 2 Crediti verso i condomini per conguagli al 31.12.2022 euro 45.785,06 che deve essere corretto , per come correttamente esposto nella Situazione Patrimoniale e dettaglio, pg.18/25 del Rendiconto di Gestione , in euro 46.785,06 , quale errata corrige;
parimenti viene offerta contezza del del bilancio previsionale per l'anno 2023 ”.
L'attore deduceva che nessuna spiegazione era stata data sugli asseriti conguagli, nè era dato evincerla dal Riepilogo Debiti/Crediti di cui alle pg.18/25 richiamate dall'Amministratore ed allegate al
Rendiconto consuntivo 2022.
Quindi, dopo aver ricevuto il verbale di assemblea con raccomandata pervenuta in data 14.03.2024, esperiva tentativo di mediazione per irregolarità contabili e gestionali, conclusosi, tuttavia, con esito negativo.
Proseguiva con un excursus sulle vicende che avevano interessato il nelle gestioni CP_1 precedenti e che si ripercuotevano nel Rendiconto del 2022.
In particolare, i precedenti rendiconti consuntivi dal 2005 al 2016 erano stati impugnati e annullati e, tuttavia, il non aveva mai acconsentito a nessuna rettifica, sicché le incongruenze erano CP_1 state automaticamente traslate nei rendiconti successivi.
Il rendiconto dell'esercizio 2017, invece, non era stato approvato e quello dell'esercizio 2018 era stato ritenuto irregolare dallo stesso Amministratore nella Relazione esplicativa e, successivamente, impugnato e dichiarato dal Giudice corretto limitatamente alle voci relative all'anno 2018 con esclusione delle voci contabili provenienti dagli esercizi pregressi.
A questo punto il anziché disporre una revisione contabile ai sensi dell'art. 1130 bis c.c. CP_1 onde ricostruire la contabilità ementando i bilanci delle voci contabili irregolari, aveva proceduto riproponendo gli importi inattendibili, inglobandoli automaticamente nei successivi rendiconti consuntivi ed omettendo di redigere i dovuti dettagli per ogni anno di esercizio.
I Rendiconti consuntivi degli esercizi 2021 e 2022, approvati dal all'assemblea del CP_1
28.11.2023 erano già oggetto di impugnazione nel procedimento r.g. n. 2850/2024, allo stato pendente.
In merito al rendiconto consuntivo dell'esercizio 2022, impugnato nel presente giudizio, si contestava che esso non risultasse facilmente intellegibile, in modo tale da consentire l'immediata verifica, ai sensi dell'art. 1130 bis c.c., da parte dei condomini, non specialisti in materia di contabilità; risultava incompleto dei prospetti contabili tassativamente previsti dalla norma in quanto privo del registro di contabilità; la nota esplicativa non agevolava la lettura del rendiconto, non fornendo indicazioni in merito ai rapporti in corso e alle questioni pendenti;
il Conto Flussi registrava un avanzo di cassa al 01.01.2022 di euro 7.796,06, inglobante importi provenienti da pregresse gestioni non approvate;
nella voce incassi l'importo di euro 1.107,77, indicato come “quote esercizi precedenti”, risultava viziato da “refluenze provenienti da pregresse gestioni non approvate”; l'importo di euro 4270,37 per versamenti esercizi straordinari avviati negli anni passati.
Rilevava, inoltre, che il debito del Condominio nei confronti dell'attore alla data del 31.12.2022, ammontante ad euro 27.924,54, oltre interessi legali, non risultava ancora pagato e non era stato contabilizzato nel rendiconto 2022 in un esercizio straordinario o fondo di gestione, bensì nella
Situazione patrimoniale al 31.12.2022 tra le Passività alla voce “Spese legali da ripartire” ma soltanto per l'importo di euro 9.012,90.
Di contro, venivano addebitate all'attore le spese ordinarie per il servizio condominiale di raccolta immondizia differenziata, benché egli avesse chiesto al Condominio di esserne esentato non essendo sottoposto all'imposta Tari/Tarsu da parte del Comune di Palermo in ragione del mancato utilizzo dell'immobile (non utilizzabile per i danni derivanti dall'omessa manutenzione del . CP_1
Parimenti difficile da ricostruire risultava la piccola contabilità biennale dell'esercizio straordinario
“Opere Provvigionali Copertura” eseguite dalla ditta Level on Sicilia.
Contestava anche i Pagamenti e deduceva che i giustificativi di spesa resi disponibili, come consegnati in data 22.3.24, il rendiconto consuntivo 2022 risultava parzialmente infondato.
Quanto alle Passività denunciava che l'importo di euro 32.176,15 di cui alla voce debiti /terzi non comprendeva la somma di euro 9.243,65 liquidata dalla “sentenza avv. del 31.12.2020” Pt_1 che non risultava inserita tra gli altri Debiti v/condomini.
L'attore concludeva che il Rendiconto consuntivo 2022, nella versione resa disponibile dall'Amministratore, non era regolare e risultava di difficile ricostruzione sulla base della contabilità trasmessa consegnata dall'Amministratore.
Ritualmente costituitosi, il convenuto, contestando le allegazioni di parte attrice, CP_1 chiedeva il rigetto delle domande.
Eccepiva, in via preliminare, la genericità delle domande sollevate da parte attrice, non evincendosi dall'atto introduttivo se trattasi di domanda di nullità o annullabilità della delibera del 15.02.2024.
Eccepiva, in ogni caso, la decadenza della domanda attorea per decorso del termine di prescrizione della domanda.
Deduceva l'insussistenza, in capo all'attore, di un interesse sostanziale o patrimoniale ad impugnare la delibera, non emergendo in alcun modo il danno economico derivato o derivabile.
Deduceva, altresì, che la volontà del singolo condomino non poteva imporsi sulla decisione collegiale della Compagine Condominiale che, nel corso dell'assemblea del 15.2.24, aveva approvato ritualmente e conformemente al dettato normativo il verbale di assemblea. Puntualizzava che il rendiconto condominiale non soggiace alle medesime prescrizioni dei bilanci societari e non è necessaria, per la sua approvazione, la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose norme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società.
Concludeva, quindi, chiedendo di “Accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'atto di citazione introduttivo in ragione della genericità della domanda spiegata da parte attrice per come esposto infra;
Accertare e dichiarare l'improcedibilità dell'atto introduttivo in ragione della decorrenza del termine per la presentazione della domanda spiegata da parte attrice per come esposto infra;
Nel
Merito Accertare e dichiarare la validità della deliberazione assembleare del 15.02.2024 e del rendiconto consuntivo 2022 per tutte le argomentazioni sopra spiegate;
Rigettare la richiesta di condanna alle spese legali del presente giudizio e del procedimento di mediazione a carico del
poiché infondata e priva di supporto fattuale e giuridico;
Condannare controparte alle CP_1 spese del presente procedimento nonché del procedimento di Mediazione oltre accessori come per legge con distrazione nei confronti dello scrivente procuratore antistatario”.
La causa veniva istruita in via documentale e in esito, all'udienza del 25 novembre 2025, sostituita dal deposito di note scritte di udienza ex art 127 ter c.p.c., la causa, viste le precisazioni delle domande contenute nelle note conclusive autorizzate e le note di trattazione scritta, veniva decisa ex art 281 sexies c.p.c.
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Va, in primo luogo, rilevato che è tempestiva la proposizione della domanda – anche in relazione al termine del secondo comma dell'art.1137 cc- avendo parte attrice proposto istanza di mediazione in data 8.4.24, a fronte della comunicazione del verbale impugnato avvenuta in data 14.3.24.
Il verbale negativo è del giorno 8.7.24 e l'atto di citazione è stato notificato in data 6.9.24, come pure indicato in comparsa di costituzione e risposta.
Deve, dunque, essere disattesa l'eccezione di decadenza proposta da parte convenuta.
Quanto alla eccezione afferente la carenza di interesse ad agire dell'attore, per la mancata allegazione di uno specifico e concreto danno, patito, va rilevato, in punto di diritto, che, sulla scorta del costante insegnamento della Suprema Corte, “in tema di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, ..sussistete l'interesse ad agire anche quando la relativa azione sia volta esclusivamente alla loro rimozione, ove il vizio abbia carattere meramente formale e la delibera impugnata non abbia "ex se" alcuna incidenza diretta sul patrimonio dell'attore” (Cass. Civ., Sez. 6
- 2, Ord. n. 15434 del 20/07/2020, conf. Cass.Civ. Sez. 2, Sent. n. 2999 del 10/02/2010).
In applicazione del predetto principio anche tale eccezione, dunque, deve essere disattesa.
Nel merito va rilevato che non sono fondate le censure di parte attrice. Il rendiconto è stato portato in assemblea senza il registro di contabilità, poi offerto in produzione dopo espressa richiesta e comunque prodotto nel corso del giudizio.
Secondo buona fede e correttezza era, da un lato, onere del condomino richiedere preventivamente, rispetto all'assemblea fissata con all'ordine del giorno l'approvazione del rendiconto, tutta la documentazione che intendeva esaminare e, dall'altro, onere dell'amministratore esibire in assemblea non solo il rendiconto, ma anche il registro di contabilità e la nota esplicativa.
Omessa ostensione che, ex sé, però non vizia la delibera di approvazione, rilevando, invece, le eventuali criticità sostanziali del rendiconto e degli annessi documenti.
Del resto la stessa assemblea ben avrebbe potuto, ove ritenuto rilevante, disporre un rinvio al fine di ottenere tale documentazione, ma così non si è determinata.
Ed infatti è noto, in punto di diritto che “il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , con indicazione anche dei rapporti in corso e CP_1 delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del e quelli di cui il CP_1 bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario
e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione” (Cass.Civ., Sez. 2,
Ord. n. 28257 del 09/10/2023).
In applicazione del citato principio di diritto, ciò che rileva, dunque, è la divaricazione tra risultato effettivo di esercizio e la presentazione delle voci e non, come esposto, l'omesso deposito della documentazione.
Non coglie, parimenti, nel segno la doglianza dell'attore quanto all'impianto del rendiconto approvato che, in più punti, richiamerebbe le precedenti annualità ed i precedenti esercizi (ancora non oggetto di nuova approvazione, per quanto emerso nel corso del giudizio, a seguito di numerosi contenziosi). E' noto, in punto di diritto, che “nessuna norma codicistica detta, in tema di approvazione dei bilanci consuntivi del , il principio dell'osservanza di una rigorosa sequenza temporale CP_1 nell'esame dei vari rendiconti presentati dall'amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati, con la conseguenza che va ritenuta legittima la delibera assembleare che (in assenza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momento della formazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presiedono alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti” (Cass.Civ., Sez. 2 - , Sent. n. 8521 del 31/03/2017).
Il rendiconto oggetto di impugnazione, come specificato dal convenuto, non ha sanato le CP_1 pregresse irregolarità, ma era relativo solo al 2022, utilizzando quale necessario riferimento il mero dato numerico di talune poste relative agli anni pregressi (ad es. i saldi contabili dei conti correnti intestasti all'ente di gestione).
Non vi è stata, dunque, diversamente da quanto prospettato da parte attrice, di fatto, una “sanatoria” del pregresso, ma solo l'approvazione delle attività relative al 2022, non risultando una diversa e più ampia volontà della compagine condominiale in alcuno dei documenti approvati nel corso dell'assemblea del 15.5.24.
Anche per tale profilo l'impugnazione non è fondata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in dispositivo, tenuto conto della natura del giudizio, del valore della controversia e dell'attività in concreto svolta, con applicazione dei parametri minimi per la ridotta complessità, anche in relazione alla mediazione, con distrazione in favore dell'avv. CC antistataria.

PQM


Il Tribunale di Palermo, intese le conclusioni delle parti, definitivamente pronunciando, così provvede:
Rigetta le domande proposte da nei confronti del Parte_1 Controparte_2
con l'atto di citazione notificato il 6.9.2024;
[...] condanna al pagamento delle spese di lite del Parte_1 Controparte_2
che liquida in euro 2200,00, oltre spese generali, iva e cpa come per legge, disponendone il
[...] pagamento in favore dell'avv. Maria LI CC.
Palermo, 1.12.25
Il Giudice
Dott. Paolo Criscuoli