REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIETI
II Sezione CIVILE
Il Giudice, Dr. Gianluca Morabito, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 5201/24, discussa e decisa ex art. 281sexies c.p.c. all'udienza del 05.12.2025 e vertente
TRA
(C.F. , rappresentato e difeso, per delega Parte_1 C.F._1
allegata al ricorso, dall'Avv. Silvana Santi ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Latina, via A. Diaz n. 12
ATTORE
E
, sito in , Controparte_1 Controparte_1
in persona dell'Amministratore p.t., sig. , legale rappresentante p.t. Controparte_2
dello rappresentato e difeso dall'Avv. Fabio Sgrignoli, come da Controparte_3
procura in atti, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Latina, via Carlo
Alberto 25
CONVENUTO
OGGETTO: IMPUGNATIVA DI DELIBERA DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti concludevano come da note di trattazione scritta prodotte in atti e la causa veniva, all'esito, trattenuta in decisione dal sottoscritto – in applicazione straordinaria ai sensi dell'art. 3 D.L. n. 117/25 - all'udienza di discussione ex art.
pagina 1 di 7 281duodecies c.p.c. del 05.12.2025, svoltasi con modalità cartolare ai sensi dell'art. 127ter c.p.c..
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA
DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio Parte_1 davanti al Tribunale Civile di Latina il , Controparte_1 chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: Voglia l'On.le Giudice adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: preliminarmente, per i motivi esposti in narrativa, 1) sospendere l'efficacia della delibera assembleare del 05.06.2024 relativamente ai punti 1,3 e 4 all'ordine del giorno;
2) nel merito, per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea del 05.06.2024 adottata dal Controparte_4
relativamente ai punti 1,3,4 all'ordine del giorno. Con vittoria di spese ed
[...] onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge, oltre al rimborso della fase di mediazione, compreso le spese di avvio ed esecuzione della procedura da distrarsi in favore del sottoscritto difensore antistatario”.
Esponeva, tra l'altro, l'attore a sostegno: di essere comproprietario del locale seminterrato distinto al Foglio 141, Mapp. 65, Sub 66, piano IS, Ctg. C/2 di mq
473,00 facente parte del di Latina;
che in Controparte_4 data 5 giugno 2024 si era tenuta l'assemblea ordinaria del condominio CP_1
in seconda convocazione presso l'”Androne Condominio Via Fratelli
[...]
Bandiera 19”, per discutere, tra le altre cose, dei seguenti punti all'ordine del giorno:

1- Discussione ed approvazione Bilancio consuntivo 2023; Straordinario;

Preventivo 2024 2- Conferma o nomina Amministratore;
Fornitori di Servizi 3-
Manutenzioni urgenti in condominio;
Discussione ed approvazione preventivo migliorie impianto autoclave e locale tecnico 4-Discussione ed approvazione preventivo rifacimento citofono e portone di ingresso;
Abbattimento barriere architettoniche;
che ai sensi dell'art. 1130 bis c.c. ”Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro pagina 2 di 7 di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”; che nessuno di tali obblighi era stato assolto, non essendo stato forniti né il registro delle entrate-uscite relative al periodo di bilancio sottoposto ad approvazione (anno
2023) con le entrate e uscite di cassa, né il riepilogo finanziario anche in funzione del bilancio preventivo approvato relativo al medesimo anno di gestione (2023), né
l'indicazione dei rapporti in corso con enti e/o fornitori – attivi e/o passivi – come neppure di questioni pendenti sia giudiziarie che amministrative;
che la mancanza di tali documenti obbligatori rendeva nulla la delibera;
che era stata, peraltro, apportata una notevole variazione al bilancio, essendo state approvate la eliminazione di “debiti presenti e non esigibili di euro 8.193,85” (debiti di cui non si conoscevano né l'attribuzione, né lo specifico motivo) e “la rinuncia all'importo di euro 7.320,00 da parte della signora ”; che, sotto ulteriore profilo peraltro, vi Pt_2 erano voci di bilancio riguardanti la parte strutturale dell'edificio condominiale in elevazione e non appartenenti al seminterrato che non fruiva per esempio del servizio autoclave, pulizie delle scale e dell'androne, impianto citofonico e quant'altro fisicamente quindi non attinente all'immobile di proprietà di esso attore;
aspetto che induceva a ritenere nulla la delibera presa in violazione di norme imperative;
che erano “…affette da nullità derivata dalla illegittimità di approvazione di addebiti di “spese personali” ai condomini Santi”; che ai sensi dell'art. 1129 c.c.
l'amministratore, sia nominato che confermato, doveva, a pena di nullità della nomina stessa, specificare analiticamente l'importo del compenso da corrispondere per tutta l'attività di sua competenza, sia anche per l'eventuale compenso straordinario o per altre funzioni da svolgere oltre quelle già specificate nel 1129
c.c.; che anche su tale punto la delibera doveva, pertanto, considerarsi nulla essendo stata presa in violazione di norme imperative;
che non risultavano indicati i condomini del Consiglio di Condominio che si assumeva eletto, né le relative votazioni come espressamente previsto nell'ultimo comma dell'articolo 1130-bis che stabilisce inoltre che “l'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.
pagina 3 di 7 Il , costituitosi in giudizio, chiedeva il Controparte_4 rigetto della citazione siccome infondata in fatto e in diritto.
La causa, di natura documentale, veniva rinviata in un primo momento per la discussione ex art. 281duodecies c.p.c. all'udienza del 26.05.2026, anticipata dal sottoscritto – magistrato in applicazione straordinaria ex art. 3 D.L. n. 117/25 – al
05.12.2025 e, all'esito di detta udienza, svoltasi con modalità cartolare ex art. 127ter c.p.c., trattenuta in decisione.
La domanda di parte ricorrente, volta all'accertamento della nullità/annullabilità della delibera dell'assemblea del 05.06.2024 adottata dal di Latina relativamente ai punti 1,3,4 all'ordine Controparte_1 del giorno, è infondata e come tale deve essere respinta.
Va premesso che per giurisprudenza costante (v., tra le tante, Cass. civ.,
SS.UU., n. 9839/21; 4806/05) devono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione.
Si opina, altresì, nel senso che “Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono
pagina 4 di 7 essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 secondo comma cod. civ.” ( cfr.
Cass. civ., SS.UU., n. 943/99).
Si è ritenuto, del pari, che le limitazioni alla proprietà privata possono essere deliberate unicamente all'unanimità anche in presenza di un regolamento condominiale che preveda quorum costitutivi\deliberativi inferiori (cfr. Cass. civ.
13632/10).
L'impostazione di cui sopra sui limiti delle delibere assembleari è stata confermata, da ultimo, da Cass. civ. n. 16893/2025 secondo cui “E' nulla per eccesso di potere la delibera condominiale che abbia deciso interventi da eseguirsi sulla proprietà privata senza l'assenso del proprietario in quanto le attribuzioni proprie dell'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, legittimano l'adozione di decisioni riguardanti solo la gestione dei beni e dei servizi comuni, pertanto, la predetta delibera può essere impugnata davanti al giudice ordinario senza incorrere nei limiti di prescrizione”.
Tornando al caso che ci occupa, parte attrice prospetta violazioni di carattere formale, palesemente rientranti nel novero dei vizi astrattamente suscettibili di determinare l'annullamento e non la nullità della delibera, alla stregua della giurisprudenza sopra richiamata: ne discende che la domanda volta a sentire accertare e dichiarare la nullità della delibera in questione è senz'altro infondata e come tale deve essere respinta.
Miglior sorte non merita la domanda di annullamento della delibera, per le ragioni di seguito esposte.
Ed invero, la censura relativa alla asserita violazione degli artt. 1130, 1130 bis e 1135 c.c. non coglie nel segno, posto che, come documentato dal CP_1 tra i documenti allegati alla delibera del 05.06.2024 (v. all. 2 al fascicolo di parte convenuta) figurano lo stato patrimoniale del con indicati il conto CP_1 economico, i crediti/debiti verso fornitori, le attività e le passività, il che consente di individuare le entrate e le uscite del e che, inoltre, alla delibera CP_1
pagina 5 di 7 medesima risultano allegate la nota sintetica esplicativa, l'analisi sintetica della gestione e le “note particolari sulla gestione”.
Quanto poi alla pure sostenuta approvazione di variazioni al bilancio presentato, anche tale doglianza non merita accoglimento posto che, anche a prescindere dalla circostanza dirimente che si tratta di modifiche tutte favorevoli al nulla vieta all'assemblea, in sede di discussione del bilancio, di CP_1 apportare ed approvare modifiche allo stesso, con le maggioranze richieste dalla legge.
In ordine all'attribuzione di spese personali al condomino la difesa del Pt_1 ha documentato che la delibera si riferisce a spese legali liquidate dal CP_1 giudice a favore del nell'ambito di procedimenti giurisdizionali promossi CP_1 nei confronti di parte attrice, ragion per cui la relativa censura appare difficilmente comprensibile, ancor prima che infondata.
Circa, ancora, l'asserita nullità della nomina dell'amministratore di condominio in quanto risulterebbe mancante il preventivo relativo al compenso e a tutte le attività di sua competenza, si legge, invero, al punto 3 del verbale che l'assemblea “nomina amministratore pro tempore del condominio per l'anno 2024-
2025 la società possiede i requisiti di legge per lo svolgimento Parte_3 dell'incarico (stesso preventivo dell'anno precedente allegato al verbale e sottoscritto dal presidente)” (v. all. 2 al fascicolo di parte convenuta); verbale al quale risulta, in effetti allegato il preventivo (v. all. 3) presentato dalla in cui sono CP_3 CP_3 specificati: a) il compenso annuale con le relative prestazioni ordinarie ricomprese nello stesso;
b) le singole prestazioni straordinarie con l'indicazione del compenso per ciascuna di esse.
Anche detto motivo di censura appare, quindi, destituito di fondamento.
Circa, infine, l'eccezione di parte attrice relativa alla mancata indicazione, nella delibera impugnata, dei condomini del Consiglio di Condominio che si assume eletto né le relative votazioni, si legge sempre al punto 3 della delibera in questione che “viene confermato il consiglio dei condomini formato da: , Controparte_5
, , Controparte_6 Controparte_7 Controparte_8 CP_9
, ”, con indicazione dei condomini favorevoli (28), dei
[...] CP_10 contrari (0) e degli astenuti (0) – v. all.2).
pagina 6 di 7 In conclusione, tutti i profili di censura prospettati dal sig. Parte_1 risultano infondati, dal che segue l'inevitabile reiezione anche della domanda di annullamento dell'impugnata delibera.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, tenuto conto dell'assenza di istruttoria orale e di note conclusive.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, definitivamente pronunciando sulla causa civile iscritta al n. R.G. 5201/2024, vertente tra le parti di cui in epigrafe, ogni ulteriore domanda, istanza o eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
❖ respinge tutte le domande proposte da nei confronti del Parte_1
; Controparte_1
❖ condanna l'attore a rifondere al le spese di lite, che liquida in CP_1
complessivi €3.700,00 a titolo di compensi professionali, oltre alle spese forfettarie ex art. 2 D.M. n. 55/14 e oltre ad IVA e CPA come per legge.
Sentenza provvisoriamente esecutiva per legge.
Così deciso in Latina il 05.12.2025
IL GIUDICE
Dr. Gianluca Morabito
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