N. R.G. 1866/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE il GOP dott. Andrea Mattielli a seguito di riserva assunta all'udienza del 3.11.2025 pronuncia ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1866/2024 promossa da:
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ANSELMI Parte_2 C.F._2 micili tico presso il difensore avv. ANSELMI GIANLUCA
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GLIATTA FRANCO Controparte_1 C.F._3
in I o il difensore avv. GLIATTA FRANCO
CONVENUTO/I
Conclusioni
Le parti hanno concluso come da propri atti
Accertare e dichiarare, per i fatti tutti di cui in premessa ed in atti, come il Sig.
[...]
contravvenendo a quanto previsto dal combinato disposto di cui agli artt. 1102 c.c. CP_1
reso colpevole nei confronti degli attori per aver: 1) volontariamente impedito l'utilizzo agli esponenti comproprietari del compendio immobiliare denominato “Villa il Riccio a Cortona”, meglio descritto in atti, per il periodo che va dal 1° gennaio 2010 al 21/03/2025, data quest'ultima in cui, banco judicis, sono state consegnate le chiavi ed il telecomando del cancello di accesso al fabbricato;
2) incamerato tutti i proventi/frutti civili realizzati dall'utilizzo in via indiretta ed esclusiva del detto bene, nell'arco temporale ut supra indicato (eccettuato il periodo 01.04.2017-18.09.2017), senza alcuna previa autorizzazione o accordo, provocando un ingente danno agli istanti e consistente nella mancata fruizione della proprietà e nel mancato realizzo rivanti dall'uso indiretto della stessa, e, conseguentemente: B) Condannare il detto Sig. al risarcimento dei danni tutti in favore Controparte_1 degli odierni icano, arroton 37.228,00 (€. 18.614,00 in favore di ed €. 18.614,00 in favore di ) o nella diversa misura Parte_2 Parte_1 maggiore o tenuta di giustizia anche all' truttoria;
oltre agli interessi legali dal dì del dovuto (da ogni singolo pagamento ricevuto dal e di cui in atti) sino CP_1
pagina 1 al saldo ed oltre alla condanna dei compensi e spese legali del presente giudizio (ivi incluse le spese della mediazione obbligatoria), come udiziale allegata per il convenuto: riconoscere il sig. tenuto al risarcimento in favore degli attori del Controparte_1 danno derivante dall'esclusivo godi immobile comune “Villa Il Riccio a Cortona”, danno da individuarsi nei 2/12 dei frutti civili percepiti nel periodo dal 21.09.2021 ad oggi o nel diverso periodo che sarà ritenuto di giustizia, al netto della quota parte delle spese sostenute dal convenuto per manutenzione, miglioramenti e per utenze facenti carico agli attori e di ogni altra spesa riferibile all'immobile; spese che andranno pertanto portate in compensazione fino alla concorrenza del loro ammontare. Rigettarsi l'istanza di pronuncia d'ingiunzione ex art. 186 ter Cpc per € 21.911,59 perché relativa a somma non esigibile e/o comunque priva del requisito della liquidità per quanto sopra argomentato. Spese di lite compensate
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notifica adivano l'intestato Parte_1 Parte_2
Tribunale assumendo di essere eredi di c lla misura di 1/12 Controparte_2 ciascu e denomina tona;
che comproprietari dell'immobile erano (per 8/12) e (per 2/1 avevano ripetutamente ed Controparte_1 Controparte_3 invan er utilizzare bile ma aveva sempre loro negato Controparte_1 le chiavi e a loro insaputa e senza autorizzazione aveva locat le struttura ricettiva senza corrispondere loro alcunchè; che dal 2010 al 2016 l'immobile aveva fruttato incassi per € 132.844,50; che nonostante un tentativo di mediazione, niente era stato corrisposto e neppure la disponibilità delle chiavi;
che quindi era stato sottoscritto un contratto con gli attori da parte della società di gestio oco dopo;
che successivamente gli attori avevano cognizione che nuovamente il
[...] sempre senza autorizzazione, aveva offerto nuov mobile per attività ricetti CP_1
percependone in via esclusiva gli introiti;
che la non aveva mai voluto rispondere Pt_3 Pt_3
i degli atto ccessivi contatti tra le avevano esito;
che dall'illegittimo comportamento del l suo obbligo di corrispondere agli attori la loro quota Controparte_1 sugli incassi conse era obbligato alla resa del conto della sua attività di Controparte_1 gestione non autorizza non poteva applicarsi se non dalla divisione;
che i compensi ricevuti dalla (prima società gerente) erano stati comunicati dalla stessa e vi era CP_4 stata accettazione di al iedevano quindi che accertati i predetti illegittimi comportamenti il convenuto fosse condannato al risarcimento per 2/12 dei frutti civili percepiti per lo sfruttamento dell'immobile, alla consegna delle chiavi e del telecomando con ingiunzione in corso di causa ai pagamenti
Il GI fissava prima udienza con decreto ex art 171 bis cpc
Il convenuto si costituiva solo il giorno precedente l'udienza non contestando la fondatezza delle richieste ma eccepiva che l'attore, 92enne, aveva sempre considerato l'immobile come sua proprietà esclusiva anche per gli scarsi contatti avuti con gli attori, che l'obbligo di corresponsione dei frutti per il comunista era connesso ad una espressa richiesta e quindi solo quelli successivi al 2021, che inoltre dovevano essere scomputate le spese e gli oneri sostenuti dal convenuto;
chiedeva pertanto che il risarcimento fosse limitato ai frutti successivi al 2021 e detratte in compensazione le spese, contestando la richiesta di ingiunzione in corso di causa
All'udienza il convenuto si offriva di consegnare la chiave dell'immobile e parte attrice chiedeva breve termine per repliche in queste si ribadiva la tardività delle eccezioni e della documentazione depositata dal convenuto e l'erroneità della ricostruzione giuridica avversaria;
evidenziava la mancata consegna del telecomando del cancello e della documentazione degli incassi;
ribadiva la domanda dal 2010 anche in ragione del contratto sottoscritto nel 2017 pagina 2 Alla successiva udienza parte convenuta consegnava le chiavi di accesso all'immobile ed era disposto rinvio per una verifica in contraddittorio
Le parti chiedevano rinvio per trattative che non avevano buon esito e gli attori insistevano per l'emissione dell'ordinanza ingiunzione con ordinanza fuori udienza il GI emetteva ordinanza ingiunzione per € 8.084,75 e ordinava al convenuto la presentazione del conto della gestione dell'immobile, con ordine di esibizione su conti correnti e contratti con terzi
Alla successiva udienza parte attrice dava conto di aver ricevuto comunicazione con cui il difensore avversario informava di essere stato revocato dall'incarico; che il convenuto non aveva reso il conto della gestione;
che il conteggio del dovuto, aggiornato sulla base della documentazione richiesta ex art 210 cpc doveva essere aggiornato a complessivi € 37.228,19
Il GI disponeva breve rinvio per consentire l'eventuale costituzione di nuovo difensore e all'udienza successiva, stante l'assenza di parte convenuta, ritenuta la causa matura per la decisione rinviava per la discussione orale ex art 281 sexies cpc con termini per note riepilogative
All'udienza si costituiva nuovo legale per il convenuto e, dopo discussione orale, il GI tratteneva la causa in decisione
Motivi della decisione
La domanda degli attori va accolta con condanna del convenuto al risarcimento
Gli attori hanno dedotto di essere stati escl di proprietà dell'im o
“Villa Il Riccio” in Cortona, quali eredi di figlio del convenuto e Controparte_2 Controparte_1 che questi non solo li aveva totalmente ue possesso del ben à negando le chiavi di accesso ma aveva anche locato l'immobile a società commerciali per affitti di lusso senza alcuna informativa né alcun consenso da parte loro.
Deducevano altresì che una di tali società aveva fornito i dati dei compensi versati e aveva sottoscritto con loro un contratto nel 2017 (poi subito disdetto) e quindi nuovamente il convenuto, senza alcun avviso, aveva locato l'immobile ad altra società.
Tali circostanze, confermate dalla documentazione depositata e dalle risultanze degli ordini di esibizione, non sono state contestate dal convenuto
Questo comportamento configura indubbiamente un abuso dell'utilizzo del bene comune ai sensi dell'art 1102 cc. L'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è sottoposto infatti dall'art. 1102 c.c. a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Lo stesso convenuto ha ammesso nei suoi atti di aver utilizzato il bene “come padrone esclusivo .. in quanto “frutto” dei suoi sacrifici soltanto”. Può essere data quindi come ammessa la violazione che ha comportato l'esclusione degli attori sia in fatto (negando l'accesso) sia in diritto (negando i frutti) dall'immobile in comproprietà.
Per quanto attiene alla quantificazione del risarcimento invece, il convenuto pone due eccezioni: il principio riferito in varie sentenze anche della Suprema Corte per cui “colui che utilizza in via esclusiva il bene comune non è, tenuto a corrispondere alcunché al comproprietario pro indiviso che rimanga inerte .. l'occupante del bene (il comproprietario che gode in modo esclusivo) è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili traibili dal godimento indiretto dell'immobile solo se il comproprietario abbia manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli è stato consentito” (Cassazione civile sentenza n. 2423/2015) e la necessità di operare una pagina 3 compensazione con le spese “per manutenzione, miglioramenti e per utenze facenti carico agli attori e di ogni altra spesa riferibile all'immobile”
Per quanto attiene all'eccezione in punto di diritto (in forza della quale il convenuto chiede che il calcolo del risarcimento decorra da una formale contestazione e quindi dal 2021) questa non può essere accolta. In primo luogo se ne deve rilevare la tardività, in quanto svolta solo in comparsa di costituzione tardivamente depositata e rientrando tale eccezione nelle preclusioni di legge.
Inoltre, non appare essere stato specificatamente contestato quanto dedotto in citazione dagli attori, ossia che “sin cui sono diventati comproprietari del cespite ereditario hanno più volte chiesto al Sig. di poter utilizzare, pro quota, il detto imm o le chiavi di Controparte_1 accesso alla pr l relativo telecomando del cancello. Il Sig. dal canto suo Controparte_1 non ha mai fornito agli esponenti le chiavi dell'immobile ed il telecoman e si è sempre comportato quale esclusivo proprietario locando a terze società” ircostanze infine trovano un sostegno documentale nei contatti in società
[...]
nel 2016 (all 7 doc attori) e nel contratto a loro esteso dalla stessa (all 11 e CP_4 CP_4
Non va infine taciuto che se la predetta interpretazione della Cassazione sulla necessità di una contestazione attiva da parte del comproprietario per ottenere il risarcimento a seguito dell'uso esclusivo del bene da parte dell'altro quotista è unanimemente accolta quanto trattasi dell'uso personale che quest'ultimo ne abbia fatto, diversa interpretazione sembra sussistere quando ci si trovi di fronte ad un uso “commerciale” del bene. Infatti (Cassazione civile, sez. II, ordinanza n. 30451 del 2018) “il mero godimento del bene comune in via esclusiva da parte di uno degli aventi diritto non genera in capo agli altri comunisti alcun pregiudizio se non nell'ipotesi che questi abbiano chiesto di parimenti godere del bene e ne siano stai impediti. Dunque in presenza di mancata richiesta di cogodimento da parte degli altri comunisti,l'utilizzo secondo sua destinazione del bene comune da parte di uno solo dei comproprietari rappresenta mero esercizio del proprio diritto dominicale e non può generare frutti indiretti in capo agli altri titolari inerti poiché la loro quota non goduta indebitamente” però l'ordinanza specifica che la distinzione fondamentale, per la corte sta nella differenza tra utile diretto, che consiste nella resa che ha l'immobile comune mediante il suo utilizzo quale bene economicamente produttivo, dall'utile indiretto, ossia l'utile derivante dall'utilizzo per il godimento in esclusiva, secondo la sua destinazione, da parte di uno dei comunisti del bene. Nel primo caso infatti esistono materialmente i frutti rappresentati dalla somma di denaro incassato dal terzo conduttore dell'immobile comune ed automaticamente il comunista ha diritto a percepire la quota della somma incassata. Ed ancora secondo Cass., Sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24647 e Cass., Sez. II, 4 dicembre 1991, n. 13036 se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento .. fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l'uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale.
Nel caso che ci occupa siamo di fronte ad un utile diretto, che ha generato immediati utili economici per chi ne ha goduto in via esclusiva e che comporta il suo obbligo di destinare anche agli altri comunisti, pro quota, il relativo vantaggio ab origine. Alla pari di quanto avviene nel caso di contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari.
Per quanto attiene invece alla teorica compensazione con le spese sopportate dal convenuto, pur essendo l'eccezione astrattamente corretta si scontra con vari limiti qui insuperabili. In primo luogo la tardività di qualunque documentazione in quanto depositata oltre i termini in uno con la costituzione pagina 4 (peraltro trattasi di bollette acqua per 70 euro e luce per 5.000 euro); poi con il rifiuto del convenuto di rendere il conto della gestione, come richiesto con ordinanza del 20.5.25, che rappresenta ulteriore dimostrazione della non volontà del convenuto di non consentire alcuna verifica dei conteggi
Appare quindi sufficiente per determinare la misura del risarcimento rif eggi fatti dagli attori sulla base delle risultanze della documentazione ricevuta dai terzi ( e Interhome) a Per_1 seguito delle richieste ex art 210 cpc, detratto quanto riconosciuto nei pr tatti tra le parti come spese compensabili.
Dagli schemi prodotti risultano pagamenti in favore di per complessivi € 234.867,10 da Controparte_1 cui detrarre € 11.497,95 (racc 24.9.21 all 4 doc attori) ura di un dodicesimo 1/12 è pari ad € 18.614,00 da riconoscere ad ognuno dei due attori, oltre interessi dal singolo pagamento al saldo
L'ordinanza ingiunzione emessa in corso di causa dovrà quindi essere sostituita dalla presente sentenza (Cass. S.U. nn. 1820/2007 e 22245/2006 “L'ordinanza-ingiunzione ex art. 186 ter c.p.c. è un provvedimento anticipatorio e provvisorio, destinato a essere sostituito o confermato dalla sentenza che definisce il merito della causa. Non acquista mai l'autorità di giudicato e non può sopravvivere alla decisione finale”)
Alla soccombenza segue la condanna alle spese, liquidate come in dispositivo


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
c violazione dell'art 1102 cc ha impedito ai comproprietari attori, Controparte_1 [...]
e l'utilizzo del bene immobile Villa Il Riccio in Cortona negando Parte_1 Parte_2
c 010 al 21.3.25 che nello stesso periodo ha indebitamente trattenuto gli importi (salvo per il periodo Controparte_1
01.04.2017-18.09.2017) ti realizzati tramite locazione della proprietà stessa a società di turismo che contravvenendo agli obblighi dell'art. 723 cc non ha redatto il conto della sua Controparte_1 gest
Condanna al pagamento in favore di e Controparte_1 Parte_1 Parte_2 dell'import ognuno, pari ad 1/12 degli int es interessi dal singolo pagamento al saldo
Condanna a rimborsare a e le spese di lite, che si Controparte_1 Parte_1 Parte_2 liquidano i compensi (D n e medio con aumento del 30% per più parti) oltre 15% per spese generali, € 649,28 per anticipazioni, c.p.a. ed i.v.a. come per legge
Sentenza resa fuori udienza ex articolo 281 sexies c.p.c.
Arezzo, 11 novembre 2025
Il GOP dott. Andrea Mattielli
pagina 5