REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico EN GE ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 34727/23 di Ruolo Generale
TRA
, nata a [...] il [...], ( ) rappresentata e difesa Parte_1 CodiceFiscale_1 dall'Avv. Paola Zangrilli
- Attrice -
E
nato a [...] il [...] Codice Fiscale: , in Controparte_1 C.F._2 qualità di Amministratore del in Roma - 00152 Via Paola Controparte_2
Falconieri 13/19/23 - Codice Fiscale rappresentato e difeso dall'Avv. Andrea Defonte P.IVA_1
- convenuto - Oggetto: impugnazione delibera assembleare
FATTO E DIRITTO
1. , ha convenuto in giudizio il Parte_1 Controparte_3
- con un ordinario atto di citazione erroneamente indicato come proposto ai sensi dell'art. 281 decies c.p.c - premettendo di essere proprietaria dell'immobile sito in Roma Via Paola Falconieri n. 23 int 25. Con delibera adottata il 14.05.1987, sono state modificate le tabelle millesimali. Tale circostanza è stata appresa dall'attrice solo nel 2021 in conseguenza dell'istanza dell'avv. Massimo Clementi per l'acquisizione di documenti che ha portato alla luce l'arbitraria modifica delle tabelle millesimali avvenute ad opera del nella gestione del precedente amministratore CP_2
Persona_1
La documentazione comprovante tale modifica inviata all'avv. Clementi è il Regolamento di condominio ove a penna sono state inserite le tabelle millesimali modificate . L'amministratore ha omesso l'invio di documenti e chiarimenti richiesti formalmente via pec, CP_1 direttamente dall'attrice e dal suo difensore. Tra i documenti più volte richiesti dall'attrice all'amministratore vi erano i consuntivi delle CP_1 gestioni condominiali degli anni pregressi. L'istante, di contro, ha ottenuto solo recentemente, in pagina 1 di 4 occasione dell'assemblea del 14.02.2023 il consuntivo dalla cui relazione allegata , si evince un incomprensibile suo debito nei confronti del condominio di € 25.000, mai rendicontato. In data 14.02.2023 si è svolta l'assemblea con all'ordine del giorno tra gli altri i seguenti punti:

1. Esame e approvazione consuntivi di spesa gestioni ordinarie 2022 e ratifica delibera assembleare del 14.11.2022 relativa ai consuntivi delle gestioni ordinaria 2021 e gestione riscaldamento 2020/2021 e 2021/2022 -- approvazione dei relativi piani di riparto;
2 Esame e approvazione preventivo di spesa gestione ordinaria 2023 e, relativamente alla scala civ 13, ratifica del preventivo per l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria per l'ascensore-- approvazione relativi piani di riparto: Ciò premesso la ricorrente impugna la deliberazione per i seguenti motivi : a) Fuori dai casi previsti dall'articolo 69 Disposizioni attuative Codice civile, è nulla la delibera che modifica le tabelle millesimali a maggioranza e non all'unanimità. Nonostante il decorso del tempo solo nel 2021 l'attrice è venuta a conoscenza dell'intervenuta modifica delle tabelle millesimali . La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza del 14 ottobre 2022, n. 30305 ha aderito al , più recente orientamento giurisprudenziale secondo cui non è possibile un'approvazione della modifica tabellare per comportamenti concludenti in quanto l'atto di approvazione o di revisione delle tabelle millesimali, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1138 c.cc e 68 disp. att. c.c., assume la veste di una di una delibera assembleare e necessita della forma scritta ""ad substantiam". La ricorrente chiede pertanto ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c., sia della convocazione per l'assemblea del 22.05.1987 sia del verbale di detta assemblea onde consentire di valutare la legittimità dell'adozione della suddetta modifica. b) Ai sensi dell'art. 1130 del codice civile il rendiconto deve contenere le voci di entrata e di uscita e quindi gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie, nonché ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio. Per il rendiconto condominiale, trova applicazione il "principio di cassa", secondo cui i crediti vantati dal condominio verso un singolo condomino devono essere inseriti nel consuntivo relativo all'esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento. Ciò premesso la ricorrente assume di non avere avuto alcuna possibilità di verificare la veridicità dell''importo € 25.894,00 posto all'approvazione nel consuntivo dell''esercizio gestione ordinaria, 2022 poiché non vi è stata alcuna documentazione e/o specifica all'interno del rendiconto e/o in altri documenti consegnati all'istante che consenta l'immediata verifica di quanto dalla stessa dovuto. La ricorrente chiede, pertanto, “accertare e dichiarare la nullità e/o annullamento della delibera condominiale 14.02.2023 accertare e dichiarare l'illegittima modifica delle tabelle millesimali effettuata dalla gestione in data 22.05.1987 e al contempo ordinare al CP_4 CP_2 convenuto l'esibizione in giudizio sia della convocazione all'assemblea del 22.05.1987 alla famiglia e a tutti gli altri condomini, sia il verbale della delibera onde accertare l'unanimità Pt_1 conseguita e richiesta per la modifica delle tabelle e accertare ed ordinare al convenuto CP_2 la rendicontazione specifica degli importi ricevuti dai terzi pignorati Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali” 2. Si è costituito il rappresentando che la Sig.ra Controparte_5 che da quando è divenuta proprietaria del suo immobile non ha mai versato gli oneri Pt_1 condominiali relativi al suo appartamento (int. 25), accumulando una rilevante posta debitoria e, nel pagina 2 di 4 tentativo di paralizzare le azioni esecutive intraprese dal continua ad impugnare tutte le CP_2 delibere condominiali. L'attrice, contrariamente a quanto dichiarato, era a conoscenza della situazione delle tabelle molto prima dell'anno 2021, ovvero già nell'anno 2016 allorquando nell'impugnare sempre innanzi al Tribunale di Roma le delibere assembleari adottate alle adunanze del 24/11/2015 e 02/02/2016 (RG. 25049/2016) a sostegno delle proprie rivendicazioni, formulava la medesima contestazione circa la presunta illegittimità della modifica dei millesimi tabellari. Ed invero, con la sentenza resa all'esito del giudizio indicato , passata in giudicato, il Tribunale ha affermato tra l'altro che “L'unico riferimento concreto in ordine all'erroneità del bilancio preventivo 2016 (e, in verità, comprensibile solo grazie al richiamo alle censure sollevate in relazione ai bilanci approvati con la delibera del 2015), attiene alla presunta difformità dei millesimi applicati nel riparto rispetto a quelli contenuti nelle tabelle allegate al regolamento di condominio. Sul punto il
ha eccepito e documentato di aver operato il riparto sulla base delle effettivamente tabelle CP_2 esistenti, difformi, si, da quelle originariamente allegate al regolamento, ma perché modificate su richiesta dei condomini e applicate dagli anni Settanta sino ad oggi e mai impugnate dai partecipanti. Tale circostanza non risulta smentita dalla attrice nelle successive difese, di talché, in presenza di una incontestata consuetudine condominiale, che ha visto applicare costantemente i nuovi criteri, il riparto deve ritenersi legittimamente assunto” (Cfr. All. 3) Del tutto infondate e di nessun pregio giuridico appaiono pertanto tutte le contestazioni riconducibili a quanto lamentato in merito all'applicazione da parte del nuovo Amministratore delle tabelle millesimali così come a suo tempo modificate sotto la precedente amministrazione. L'odierna parte attrice contesta il debito indicato nel consuntivo di € 25.894,00, sostenendo l'impossibilità di verificare la veridicità dello stesso posto all'approvazione del consuntivo condominiale dell'esercizio gestione ordinaria, 2022. In particolare, contesta il fatto che nel rendiconto e nella relazione nulla si dice in ordine agli importi nelle more dalla medesima corrisposti e percepiti dal condominio. Sostiene il che il debito accumulato dalla Sig.ra a titolo di oneri condominiali, è CP_2 Pt_1 stato da sempre, e di volta in volta, regolarmente contabilizzato da parte dell'Amministrazione del Condominio, così come pure sono stati regolarmente contabilizzati gli importi che nelle more il Condominio è riuscito ad ottenere dalle proprie azioni di recupero.
3. La domanda avanzata dall'attrice è infondata e va respinta. Quanto alle censure inerenti alla invalidità della deliberazione adottata il 14.05.1987, con la quale sarebbero state modificate le tabelle millesimali del condominio a maggioranza, è la stessa attrice ad ammettere di aver sollevato la censura senza essere in possesso - chiedendone l'esibizione in giudizio al convenuto- sia della convocazione all'assemblea del 22.05.1987 sia del verbale della CP_2 delibera. Il motivo di impugnazione è, pertanto, generico e non provato non avendo l'impugnante assolto al proprio onere probatorio di dimostrare l'effettività della violazione denunciata . Gli artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c. non prevedono un obbligo dell'amministratore di trasmettere copia della documentazione al condomino richiedente. È sufficiente che la documentazione sia messa a disposizione del che ne faccia richiesta secondo un equilibrato rapporto tra l'obbligo di CP_2 trasparenza dell'amministratore ed il correlato diritto di informazione del singolo condomino, da un lato, e l'esigenza di non appesantire con richieste strumentali la complessa attività di gestione del
, dall'altro, non prevedendo alcun obbligo per l'amministratore di fornire la documentazione CP_2 pagina 3 di 4 indicata ai singoli condomini, quanto piuttosto quella di renderla disponibile, informando il condomino che ne faccia richiesta del luogo e del tempo di accesso ai fini dell'estrazione delle copie a cura e spese del richiedente. Nella specie era, quindi, onere dell'attrice, posta la documentata disponibilità in tal senso dell'amministratore , di dimostrare di aver richiesto inutilmente un appuntamento presso gli uffici dell'amministratore per visionare ed estrarre copia del verbale dell'assemblea del 22.05.1987 senza del quale la doglianza non può essere utilmente verificata . Altrettanto generico appare il motivo secondo cui l'attrice non avrebbe potuto verificare la veridicità del consuntivo condominiale dell'esercizio gestione ordinaria, 2022 da cui risulta il debito indicato di € 25.894,00. E' documentato in primo luogo che il credito vantato dal è oggetto di due procedure CP_2 monitorie (Decreti Ingiuntivi n. 8735/2016 - RG. 21674 e n. 6506/2019 - RG. 12428 già allegati ai nn. 1 e 2 della Comparsa di Costituzione) in cui l'ingiunta sebbene sia stata messa nelle condizioni di verificare tutta la documentazione inerente gli importi oggetto delle predette procedure monitorie non ha svolto alcuna opposizione e quindi non è più soggetto a contestazione. Inoltre , per le annualità successive ed in particolare con riferimento ai documenti contabili approvati nell'assemblea in contestazione, come già detto, l'Amministratore non soltanto ha sempre dato la possibilità all'attrice di poter visionare tutta la documentazione presso il suo studio ma ha sempre risposto nei limiti di tempo necessari alle richieste di consegna della documentazione. (All. 1 - 2 - 3 - 4) Né rilevano ai fini della validità della deliberazione di approvazione dei consuntivi di spesa gestioni ordinarie 2022 di cui alla deliberazione impugnata del 14 febbraio 2023 i pretesi pagamenti parziali che avrebbero ridotto il debito dell'attrice successivamente alla redazione del rendiconto approvato dall'assemblea . Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate ai sensi del D.m. 55/14 e successivi aggiornamenti.

p.q.m.

definitivamente pronunciando, così provvede :
-rigetta la domanda proposta da e la condanna a rifondere al convenuto le Parte_1 CP_2 spese processuali che si liquidano in Euro 4.000,00 , oltre rimborso forf. al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge. Roma, 2 novembre 2025
Il Giudice
EN GE
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