REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa AR GR BE, nella causa civile di primo grado iscritta al N. R.G. 33842/2023 ha pronunziato la seguente SENTENZA
TRA
(c.f. e p. i.v.a ), in persona dell'Amministratore unico, Parte_1 P.IVA_1
Sig. , rappresentata e difesa dall'Avv. Patrizia Tripodi ed Parte_2 elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Via degli Ontani n. 64, come da procura in atti
ATTRICE
E
(c.f. PartitaIVA_2
), in persona dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'Avv. P.IVA_3
NA LI ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, Via Giovanni Nicotera n. 29, come da procura in atti
CONVENUTO
Avente ad oggetto: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137 c.c..
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come segue:
PARTE ATTRICE: “Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis rejectis, dichiarare la nullità della delibera del23 marzo 2023 al punto 2 dell'Ordine del Giorno adottata dal
, per le ragioni addotte in atti;
Controparte_1
pagina 1 di 6 in via subordinata si chiede che venga dichiarata l'annullabilità della delibera impugnata;

-si chiede che il venga condannato Controparte_1 al pagamento di tutte le spese dovute per effettuare lo spostamento delle cassette postali fuori dalla parete e al ripristino della stessa, in considerazione dell'atteggiamento processuale di totale indisponibilità a trovare un accordo e del rifiuto della proposta svolta da codesto Giudice nonostante l'attore avesse accettato tout court la proposta che disponeva a suo carico gran parte della spesa per il lavoro.
-tenuto conto della mancata partecipazione del Condominio al Procedimento di Mediazione, Piaccia al Tribunale Ill.mo, condannare il Controparte_1
al pagamento della somma che vorrà determinare equitativamente.
[...]
Con vittoria di spese, competenze, onorari, I.V.A e c.p.a.”
PARTE CONVENUTA: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejctiis, per tutti i motivi meglio esposti in narrativa:
- In via del tutto preliminare, rigettare l'impugnazione della delibera assembleare del 23.3.2023, perché del tutto inammissibile, per le ragioni indicate nelle premesse;
Part
- Nel merito, rigettare le domande svolte dalla et Ars perché infondate in fatto Pt_1
e in diritto e comunque non provate, per i motivi dinanzi evidenziati. Con vittoria di spese e onorari di causa, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge”. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La società proprietaria dell'immobile posto al piano terra (scala C, Parte_1 int. 1) facente parte del Condominio , Roma Parte_3 ha convenuto quest'ultimo in giudizio impugnando la delibera assembleare del 23.03.2023 (resa in seconda convocazione) limitatamente al punto 2 all'o.d.g. avente ad oggetto la richiesta dell'attrice di rimozione delle cassette postali posizionate ad incasso nel muro condominiale sito nell'atrio dello stabile. Ha esposto di aver acquistato in data 17.10.2022 l'immobile ad uso ufficio per destinarlo a sede della rivista “Sicurezza e Giustizia” e che, durante la ristrutturazione dell'immobile, la ditta incaricata dei lavori avrebbe riscontrato che nelle pareti confinanti con l'atrio del erano state incassate, mediante eliminazione dei CP_1 mattoni, delle cassette postali a servizio dei condomini, fino ad arrivare a filo intonaco della proprietà Ha lamentato che tale posizionamento, oltre a costituire Parte_1 fonte di pericolo, lederebbe il proprio diritto alla riservatezza potendo essere facilmente ascoltate le conversazioni provenienti dalla proprietà privata da chiunque si trovasse a transitare nell'atrio condominiale. Ha rappresentato di aver chiesto all'amministratore pagina 2 di 6 del Condominio di indire un'assemblea straordinaria per risolvere la problematica e deliberare i lavori da eseguirsi per l'eliminazione dell'inconveniente. Tuttavia, l'assemblea, nella seduta del 23 marzo 2023 (oggetto di impugnazione), esprimeva la propria estraneità alla questione posta al punto 2 dell'o.d.g. (“Su segnalazione del Dr.
si informa l'assemblea che le cassette postali del condominio sono state Pt_2 posizionate quasi fino all'intonaco del muro della sua proprietà. Lo stesso chiede dei lavori urgenti per la sistemazione del problema. (si allega Lettera della società che sta ristrutturando l'interno 1) Discussione su interventi e delibera.”) evidenziando che la collocazione delle cassette postali era stata eseguita dall' prima della CP_2 dismissione immobiliare. A parere dell'attrice, pertanto, la decisione adottata dall'assemblea sarebbe affetta da nullità poiché inciderebbe sul diritto alla sicurezza e alla privacy della Lex Et Ars nonché sul libero godimento del proprio immobile. Inoltre, la delibera sarebbe nulla perché il mantenimento delle cassette postali sarebbe contraria alle norme imperative in materia di edilizia. Infine, ha evidenziato che il convenuto, sebbene CP_1 regolarmente invitato a partecipare al procedimento di mediazione, avrebbe disatteso il primo incontro senza fornire alcun giustificato motivo, determinando il fallimento della mediazione. Istaurata la lite, si è costituito il Controparte_3
Roma il quale, preliminarmente ha eccepito l'inammissibilità dell'azione proposta dall'attrice per mancanza dei presupposti previsti dall'art. 1137 c.c. posto che le censure lamentate dall'attrice non integrerebbero né violazione di legge né di regolamento. Ha, in ogni caso, contestato le avverse deduzioni e domande in quanto generiche e non provate e ne ha chiesto il rigetto. Ha evidenziato come il lamentato posizionamento delle cassette era da far risalire all'edificazione del palazzo avvenuta negli anni '70 ad opera dell originariamente unica proprietaria dell'edificio condominiale. Inoltre, ha CP_2 evidenziato come nel corso di circa 50 anni non si era mai verificata alcuna situazione di pericolo, né mai nessuno dei precedenti proprietari dell'immobile acquistato dall'attrice aveva mai lamentato una possibile violazione del proprio diritto alla riservatezza. Esperito un tentativo di conciliazione mediante proposta formulata dall'odierno giudicante ex art. 185 bis c.p.c., il convenuto non ne ha accettato le CP_1 condizioni e la causa, disattese le istanze istruttorie avanzate dalle parti, è stata rimessa in decisione ai sensi dell'art. 281 quinques, co. 1, c.p.c. con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. e con concessione dei termini di cui all'art. 189 c.p.c.. Con ordinanza resa in data 8 luglio 2025, la causa è stata trattenuta in decisione
****************** pagina 3 di 6 Va innanzitutto esaminata l'ammissibilità della domanda di impugnazione proposta avverso la delibera del 23 marzo 2023 avendo sollevato il convenuto la CP_1 relativa eccezione per carenza dei presupposti previsti dall'art. 1137 c.c.. L'art. 1137 c.c. consente a tutti i condòmini - purché assenti, dissenzienti o astenuti - di impugnare la deliberazione contraria alla legge o al regolamento, entro un termine decadenziale (30 giorni). Trattasi di ipotesi di annullamento delle delibere che possono verificarsi a) in ipotesi di violazione di legge (quando, ad esempio, non vengono osservate le norme procedimentali per l'adozione delle delibere), b) per inosservanza di prescrizioni del regolamento di condominio che funge da "statuto" della comunità condominiale. Al di fuori di dette ipotesi si colloca il vizio di nullità del deliberato (impugnabile in ogni tempo anche da chi ha votato a favore) per il quale la Suprema Corte, nella nota sentenza a Sez. U. n. 4865/2005, ne ha descritto così i presupposti “debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale priva degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto”. A tali principi la Suprema Corte, sempre nella sua massima composizione, ha inteso dare continuità anche con un ulteriore arresto (cfr. Cass. Sez. U. n. 9839/2021) dove è stato precisato che, da un lato “la categoria dell'annullabilità è stata elevata dal legislatore a regola generale delle deliberazioni assembleari viziate” e dall'altro che
“esistono categorie nel mondo del diritto che non sono monopolio del legislatore, ma scaturiscono spontaneamente dal sistema giuridico al di fuori e prima della legge. Quanto detto vale per il concetto di nullità degli atti giuridici concetto di teoria generale del diritto elaborato dalla pandettistica tedesca in contrapposizione a quello di annullabilità - del quale non può essere negato come sempre la dottrina e la giurisprudenza hanno riconosciuto o limitato ambito applicativo con riferimento alla deliberazione dell'assemblea condominiale affette dai vizi più gravi”. In applicazione dei citati principi, la giurisprudenza ha elaborato una serie tassativa di nullità del verbale assembleare per mancanza dei requisiti essenziali di forma;
al di fuori di dette tassative ipotesi di nullità, si ricomprendono nel concetto di annullabilità tutte le altre ipotesi di vizi o irregolarità possibili nell'ambito della una gestione condominiale;
di conseguenza, si considera annullabile ogni delibera che contenga omissioni, inesattezze e/o errori poiché la redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate, al pari delle altre formalità richieste dal pagina 4 di 6 procedimento collegiale la cui inosservanza comporta l'impugnabilità della delibera in quanto presa non in conformità della legge applicando il citato regime ex art. 1337 c.c.. Al citato distinguo tra delibere nulle ed annullabili va coordinato l'ulteriore noto principio espresso più volte dalla Suprema Corte, secondo cui sulle delibere delle assemblee di condominio degli edifici il sindacato dell'autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l'eccesso di potere, ma solo quando la causa della deliberazione risulti falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all'art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'assemblea, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere assembleare. Il sindacato dell'autorità giudiziaria, infatti, per espresso dettato normativo, è in ogni caso limitato al riscontro della sola legittimità della decisione gestoria con esclusione di ogni apprezzamento sul merito della scelta, ossia della sua opportunità, della sua convenienza, de la sua effettiva rispondenza e idoneità a soddisfare le contingenti esigenze condominiali (cfr. Cass. Civ., sez. 2, 23.06.2023 n.18039, Cass. Civ. sez. 2, 20.06.2012, n. 10199; Civ. sez. 2, 20.04.2001 n. 5889; Cass. Civ. sez. 2, 26.04.1994 n. 3938; Civ. sez. 2, 09.07.1971 n. 2217). Del resto, l'art. 1137, comma 2, c.c., consente l'impugnazione delle sole delibere assembleari “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”, escludendo la possibilità di denunciare giudizialmente le scelte dell'assemblea non in linea con i bisogni attuali della minoranza dissenziente. Deve, quindi ritenersi non consentita, poiché non supportata da un dato normativo, la pronuncia del giudice che intervenga in modo determinante sull'attività gestionale del
, cambiandone le scelte in relazione all'interesse che ciascun condomino CP_1 possa nutrire in merito alla gestione condominiale perché tale interesse si appresta ad essere di mero fatto non suscettibile di tutela giurisdizionale mediante il meccanismo dell'impugnazione delle delibere assembleari. Ciò premesso e venendo all'esame della controversia (non verranno esaminate le ulteriori domande avanzate dall'attrice oltre i termini preclusivi di legge), l'attrice ha lamentato che l'assemblea non avrebbe adeguatamente preso in considerazione quanto da essa rappresentato in merito alla necessità di eseguire delle opere di riposizionamento delle cassette condominiali che, a suo dire, sarebbero incassate nel muro di confine con il proprio appartamento e tali da generare una violazione della propria riservatezza, tenuto conto della peculiarità delle attività svolte all'interno del proprio immobile. L'assemblea, decidendo di non accordare la richiesta dell'attrice, secondo la pagina 5 di 6 prospettazione di quest'ultima, avrebbe posto in essere un atto illegittimo viziato di nullità e/o annullabilità. La censura non può essere accolta per due ordini di ragioni. Non sono prospettate le violazioni di legge o regolamento che, secondo i principi enunciati, determinerebbero l'annullamento della delibera (tali non possono definirsi le c.d. inosservanze delle norme regolamentari ed edilizie non meglio identificate e precisate). Del pari la decisione rientra pienamente nei poteri e facoltà dell'assemblea la quale, nell'interesse della collettività condominiale, può non ritenere conformi ed opportune le richieste della condomina senza che possa prospettarsi da tale decisione uno violazione della proprietà esclusiva o di diritti soggettivi senz'altro tutelabili attraverso diverse ed ulteriori azioni. Alla luce delle argomentazioni svolte la domanda attorea va rigettata. Quanto alle spese di lite, l'atteggiamento processuale assunto dal nella CP_1 vicenda di causa il quale ha, dapprima, disertato l'incontro di mediazione senza fornire giustificati motivi e ha, in corso di causa, rifiutato la proposta conciliativa formulata ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c. dall'odierno giudicante (accetta dall'attrice), ne comporta la totale compensazione tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- rigetta la domanda. Spese compensate. Così deciso in Roma il 26 luglio 2025
Il Giudice

AR GR BE
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