REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA – QUINTA SEZIONE CIVILE
in persona del dott. Fabio De Palo, in funzione di giudice unico,
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 81346 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2019, trattenuta in decisione all'udienza del 16.9.2025 e vertente tra
ATTORI Parte_1
rappresentati e difesi dall'avv. Emanuele De Lucia
e
OR LI NE NV
rappresentata e difesa dagli avv.ti Nicola Neri e Federico Mancini
e
NV CP_1
rappresentata e difesa dagli avv.ti Simone Attianese e Giulia Giannini
MOTIVI DELLA DECISIONE I coniugi e hanno convenuto in giudizio NE Parte_1 Parte_1
AG e la riferendo – in fatto – quanto segue: CP_1
- gli attori hanno acquistato in data 30.12.2008 un immobile in Roma sito al piano terra rialzato di via Cigliè n. 105, int. 2/B, censito catastalmente al f. 747, part. 579,
sub 504;
- tale immobile – costruito ed ultimato nel 1985 a cura e spese della loro dante causa
– è provvisto di una terrazza confinante con un fondo acquistato in data 24.11.2016
dalla convenuta e rimasto un campo incolto sino al 2017 (originariamente CP_1
censito al f. 747, part. 1311);
- la terrazza degli attori – sin dall'epoca della sua originaria edificazione (1985) – era rialzata rispetto al livello del fondo confinante e consentiva quindi di affacciarsi comodamente dal parapetto e di esercitare in ogni direzione il diritto di veduta mediante inspectio e prospectio verso quel fondo;

- la ha poi realizzato sei villette indipendenti – frazionando la sua proprietà CP_1
dopo l'acquisto – e in data 27.3.2019 ne ha venduta una all'altra convenuta NE
AG (censita oggi in catasto al f. 747, part. 1311, sub 5 e 11);
- la società costruttrice – nell'eseguire i lavori – ha eretto un muro a sostegno del cancello d'ingresso dell'odierna proprietà AG – posto in linea perpendicolare e in appoggio sul parapetto della terrazza degli attori – creando un'intercapedine pericolosa e ostacolando il loro diritto di veduta (stante la maggior altezza di quel muro rispetto al parapetto); - la AG – dopo il suo acquisto – ha poi installato una recinzione metallica ancorata al pavimento ed alla facciata esterna del parapetto ed ha così definitivamente impedito la veduta diretta esercitabile dagli attori verso la sua proprietà.
Hanno quindi affermato – in diritto – quanto segue:
- gli attori hanno acquistato per usucapione – stante l'ininterrotto esercizio ultraventennale decorrente dal 1985 anche da parte della loro dante causa (agli effetti dell'art. 1146, secondo comma, cod. civ.) – la servitù di veduta diretta sul fondo confinante a distanza inferiore a quella legale stabilita dall'art. 905
cod. civ.;
- i convenuti – con le loro iniziative sopra descritte – non hanno rispettato la distanza minima di tre metri prevista dall'art. 907 cod. civ. ed hanno così
pregiudicato l'esercizio di tale veduta;

- tale violazione – oltre a legittimare l'azione reale prevista dall'art. 1079 cod.
civ. (confessoria servitutis) e la tutela ripristinatoria ivi prevista – giustifica anche l'azione risarcitoria aquiliana per un danno da ritenere in re ipsa.
Hanno pertanto concluso chiedendo di:
- accertare l'esistenza – in forza di usucapione ultraventennale – di una servitù di veduta diretta esercitabile dal parapetto del loro terrazzo sul fondo confinante a distanza inferiore a quella legale stabilita dall'art. 905 cod. civ.;
- accertare che le distinte opere realizzate rispettivamente dalle convenute – e descritte in premessa – violano quel diritto di servitù; - ordinare per l'effetto alle convenute la rimozione di tali opere;

- condannare queste ultime al risarcimento dei danni (da liquidare in via equitativa nell'importo di euro 10.000,00 – a carico di ciascuna – o nella diversa misura ritenuta di giustizia).
Entrambe le convenute hanno proceduto alla loro regolare costituzione in giudizio.
La NE ha eccepito preliminarmente l'inammissibilità delle domande per decorso del termine ex art. 1168 cod. civ. e nel merito – in via principale – ne ha contestato la fondatezza chiedendone l'integrale rigetto;
in via subordinata – nel caso di un loro accoglimento – ha chiesto di dichiarare che l'altra convenuta è comunque tenuta CP_1
a manlevarla da ogni pretesa ripristinatoria e risarcitoria degli attori.
La – nella sua comparsa – ha invece eccepito preliminarmente il suo difetto di CP_1
legittimazione passiva e – nel merito – ha ugualmente contestato la fondatezza delle domande.
E' stata inutilmente esperita la procedura di mediazione obbligatoria – nella pendenza del giudizio – e sono state quindi depositate dalle parti le memorie autorizzate ex art. 183, sesto comma, c.p.c..
Sono state quindi espletate le prove orali – interrogatorio formale delle convenute ed escussione testi – ammesse con l'ordinanza riservata dell'11.6.2021.
All'esito – senza l'espletamento di ulteriori attività istruttorie – la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza finale del 16.9.2025, sulle immutate conclusioni rispettivamente formulate dalle parti nell'atto di citazione e nelle comparse di risposta.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – rileva quanto segue.
Sussiste preliminamente la legittimazione passiva anche della convenuta – oltre CP_1
che dell'attuale proprietaria confinante OR AG NE – in quanto autrice
materiale del muro che pregiudicherebbe il diritto di veduta preteso dagli attori (cfr.
Cass. 30.4.2024, n. 11601: “In tema di confessoria servitutis, la legittimazione dal
lato passivo è innanzitutto di colui che, oltre a contestare l'esistenza della servitù,
abbia un rapporto attuale con il fondo servente (proprietario, comproprietario,
titolare di un diritto reale sul fondo o possessore suo nomine), potendo solo nei
confronti di tali soggetti esser fatto valere il giudicato di accertamento, contenente,
anche implicitamente, l'ordine di astenersi da qualsiasi turbativa nei confronti del
titolare della servitù o di rimessione in pristino ex art. 2933 c.c.; gli autori materiali
della lesione del diritto di servitù possono, invece, essere eventualmente chiamati in
giudizio quali destinatari dell'azione ex art. 1079 c.c., solo se la loro condotta abbia
concorso con quella di uno dei predetti soggetti, o abbia comunque implicato la
contestazione della servitù, fermo restando che, nei loro riguardi, possono essere
esperite, ex art. 2043 c.c., l'azione di risarcimento del danno, e, ai sensi dell'art.
2058 c.c., l'azione di riduzione in pristino con l'eliminazione delle turbative e
molestie”). Le domande – nel merito – sono tuttavia infondate e devono essere pertanto rigettate nei confronti di entrambe le convenute.
Gli attori presuppongono l'esistenza di un diritto di veduta esercitabile – a distanza inferiore a quella legale stabilita dall'art. 905 cod. civ. – dal muro che divide la loro
“terrazza” (in realtà una “corte pavimentata”: cfr. atto d'acquisto del 30.12.2008)
dalla confinante area esterna oggi di proprietà della convenuta AG NE (diritto che – nell'assunto – sarebbe stato acquistato in forza di usucapione ultraventennale).
E' stato però già rilevato – nell'ordinanza del 20.8.2019 resa a definizione del precedente giudizio possessorio instaurato dall'attrice (r. g. 34881/2019) – che il
muro divisorio “…ha soltanto la funzione di demarcazione del confine e pur ove
consenta di inspicere e prospicere sul fondo altrui, è inidoneo ad assoggettare un
fondo all'altro, a causa della reciproca possibilità di affaccio da entrambi i fondi
confinanti (Cass. n. 6927/2015, n. 820/2000)”.
Risulta oggettivamente che – nella fattispecie – si tratta appunto di un muro divisorio
(cfr. documentazione fotografica allegata) e deve pertanto ribadirsi – anche in questa sede di merito – che la sua essenziale ed oggettiva “funzione di demarcazione del
confine e tutela del fondo” (Cass. n. 6927/2015 cit.) impediva in quanto tale
l'esercizio di una servitù di veduta (e dunque l'acquisto del relativo diritto per usucapione).
Non sembra perciò rilevare in senso contrario la dedotta circostanza che la corte degli attori – originariamente – fosse posta ad un livello superiore rispetto a quello del fondo confinante: la funzione oggettiva ed essenziale del muro restava infatti quella
di demarcazione delle rispettive proprietà e l'eventuale mancanza della reciproca possibilità d'affaccio non avrebbe consentito – per ciò solo – di configurare
l'esercizio unilaterale di una servitù di veduta (dovendosi rammentare che possono essere acquistate per usucapione soltanto le servitù apparenti – ai sensi dell'art. 1061
cod. civ. – con la necessaria presenza di “opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio”).
Deve oltretutto rilevarsi sul punto che le prove orali espletate – stanti le contraddittorie ed imprecise dichiarazioni dei testi escussi – nemmeno consentono di stabilire con certezza la precedente entità del dislivello (non esattamente precisata dagli stessi attori) e – conseguentemente – di confermare l'oggettiva impossibilità di un originario affaccio reciproco per tutta la lunghezza del muro.
Le spese processuali – liquidate d'ufficio – seguono la soccombenza degli attori nei confronti di entrambe le convenute (con relativa distrazione – quanto alla AG
NE – a favore dei difensori dichiaratisi antistatari ex art. 93 c.p.c. in comparsa di risposta).

P.Q.M.


rigetta le domande proposte dagli attori;

condanna gli attori a rimborsare ad entrambe le convenute le spese processuali,
liquidate per ognuna in euro 5.000,00 a titolo di compensi, oltre rimborso forfetario del 15%, VA e SS come per legge, quanto alla convenuta AG NE disponendone la relativa distrazione in favore degli avv.ti Nicola Neri e Federico
Mancini.
10.12.2025. IL UD