TRIBUNALE di MESSINA
VERBALE di UDIENZA (art. 281 sexies c.p.c.)
Il giorno 27 del mese di Giugno dell'anno 2025, all'udienza tenuta dal G.U. presso il
Tribunale di Messina, prima sezione civile, dott. Francesco Catanese, viene chiamata la causa civile iscritta al n. 2441/24 R.G..
È comparso, per gli attori, l'avv. Fabio FERRARO per delega dell'avv. Fabrizio
FERRARO il quale precisa le conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto e rilevato in atti e verbali di causa, con il rigetto di ogni contraria istanza, eccezione o difesa.
IL G.U. dispone procedersi con la discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies
c.p.c..
Le parti discutono oralmente la causa.
IL G.U.
esaurita la discussione orale, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
1 TRIBUNALE di MESSINA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE di MESSINA Prima sezione civile
Il giudice del Tribunale di Messina, prima sezione civile, dott. Francesco Catanese, in funzione di giudice monocratico, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2441 del Registro Generale Contenzioso 2024
TRA
nato a [...] il [...], c.f. , Parte_1 C.F._1
nata a [...] il [...], c.f. e Parte_2 C.F._2
nata a [...] il [...], c.f. , Parte_3 C.F._3 rappresentati e difesi dall'avv. Fabrizio FERRARO ed elettivamente domiciliati presso lo studio legale Autru Ryolo sito in Messina, Via Santa Cecilia, n. 98, is. 115 (scala b)
ATTORI
CONTRO
(C.F. ), e (C.F. Controparte_1 C.F._4 CP_2
CONVENUTI C.F._5
avente per OGGETTO: risoluzione di contratto preliminare e risarcimento del danno.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come da verbale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Oggetto del presente procedimento è la domanda, formulata da Parte_1
, e nei confronti di
[...] Parte_2 Parte_3 CP_1
e finalizzata ad ottenere la declaratoria di risoluzione, per grave
[...] CP_2
inadempimento dei convenuti, del contratto preliminare di compravendita concluso dalle
2 TRIBUNALE di MESSINA parti in data 21 gennaio 2020, avente ad oggetto “…immobile sito a Messina, Rione
Minissale, via San Giacomo, palazzine I.A.C.P. “Lotto Pubblica Sicurezza”, scala B, interno n. 6, posto al secondo piano e composto da quattro camere, cucina, bagno, ripostiglio e balcone con annessa cantina di pertinenza, contrassegnata con il n. 6, posta al piano seminterrato. L'immobile è identificato al catasto fabbricati del comune di Messina al foglio 140, particella 512, sub 14, cat. A/4, classe 7, vani 6,5”, nonché la condanna dei convenuti al rilascio dell'immobile da questi occupato ed al risarcimento del danno subìto dagli attori per l'occupazione sine titulo dell'immobile.
Gli attori hanno premesso che il contratto in esame prevedeva l'immissione dei promissari acquirenti nel possesso dell'immobile al momento della stipula del contratto preliminare ed il pagamento del prezzo, concordato fra le parti “a corpo e non a misura”, in complessivi € 60.000,00, dilazionata secondo determinate scadenze ivi indicate.
Evidenziavano che i convenuti avevano versato la minor somma di € 32.000,00, che era spirato il termine del 15.03.2023 indicato per completare i pagamenti previsti in sede di stipula del rogito traslativo del diritto di proprietà e che ai sensi dell'art. 10 del contratto – il quale prevede che “Tutti i patti di questo preliminare costituiscono un unico contesto, così che la non osservanza di uno solo di essi, porterà alla risoluzione del preliminare medesimo per fatto e colpa della parte inadempiente” – il contratto doveva ritenersi risolto ai sensi dell'art. 1454 c.c..
Concludevano chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento dei convenuti e la loro condanna al risarcimento del danno, oltre al rilascio dell'immobile occupato dai convenuti.
I convenuti non si sono costituiti in giudizio nonostante la ritualità della notificazione talché ne va dichiarata la contumacia.
La domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento dei promissari acquirenti è fondata e deve essere accolta.
Premessi i principi generali in materia di inadempimento contrattuale e di riparto dell'onere probatorio (cfr. Cass. 3373/10; Cass. 15677/09; Cass. 9439/08; Cass. S.U.
13533/01), è compito del Giudice verificare la sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi dell'allegato altrui inadempimento imputabile e di non scarsa importanza. 3 TRIBUNALE di MESSINA Al riguardo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affermato il principio secondo cui il creditore che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte;
sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo costituito dall'avvenuto, corretto, adempimento dell'obbligazione o da altri fatti cui la legge attribuisce efficacia estintiva del diritto di credito (prescrizione, compensazione, ecc.).
Nel caso di specie, gli attori hanno provato la fonte negoziale del loro diritto attraverso la produzione in giudizio del contratto preliminare di compravendita;
per contro, i convenuti contumaci non hanno fornito la prova dell'esatto adempimento, non replicando all'allegazione difensiva della controparte circa il mancato tempestivo pagamento del prezzo e non dimostrando l'adempimento dell'obbligazione pecuniaria entro il termine contrattualmente stabilito del 15.03.2023.
Dalla valutazione unitaria e globale del comportamento delle parti che tiene conto anche del disinteresse mostrato dai convenuti alla partecipazione al giudizio ed alla sorte del contratto preliminare emerge una oggettiva e grave lesione dell'equilibrio contrattuale imputabile ai convenuti.
L'art. 1454 c.c. prevede che “Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto.
Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore.
Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto”.
Orbene, gli attori hanno inviato una diffida in data 30.06.2023, ricevuta dalla convenuta in data 04.07.2023 – della precedente missiva del 05.10.2020 non vi è CP_2
prova della ricezione da parte dei convenuti – ed in questa missiva è stato fissato per l'adempimento il termine di 15 giorni previsto dall'art. 1454 c.c..
4 TRIBUNALE di MESSINA Non avendo i convenuti adempiuto entro il termine fissato dagli attori, il contratto preliminare di compravendita del 21 gennaio 2020 va dichiarato risolto di diritto per inadempimento di e Controparte_1 CP_2
Alla risoluzione del contratto consegue, automaticamente, la condanna di e all'immediato rilascio, libero da persone o cose, in Controparte_1 CP_2 favore degli attori, dell'immobile sito in Messina, Rione Minissale, via San Giacomo, palazzine I.A.C.P. “Lotto Pubblica Sicurezza”, scala B, interno n. 6, posto al secondo piano e composto da quattro camere, cucina, bagno, ripostiglio e balcone con annessa cantina di pertinenza, contrassegnata con il n. 6, posta al piano seminterrato, identificato al catasto fabbricati del Comune di Messina al foglio 140, particella 512, sub 14, cat. A/4, classe 7, vani 6,5, la cui detenzione i convenuti non ha più titolo per mantenere stante, appunto, la risoluzione del contratto preliminare che ne rappresentava la causa giustificatrice.
In ordine al risarcimento del danno da occupazione sine titulo – la Corte di legittimità ha, al riguardo affermato che “L'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente, che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita, debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso. Ne consegue che, nel caso di occupazione di un immobile, fondata su di un titolo contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione giudiziale del contratto, va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori.” (v. Cass. Civ., ord. n. 10145/25; ord. n. 35280/22) – osserva il Tribunale che, previa la riqualificazione della domanda di risarcimento in domanda di pagamento dei frutti civili del bene da altri detenuto, è dovuta ai promittenti alienanti la somma quantificata dal
C.T.U., facendo riferimento al valore locativo del bene, in complessivi € 22.840,00, calcolato dal 21.01.2020 (data di stipula del contratto e di occupazione dell'immobile) sino a Maggio 2025, oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo, alla quale vanno aggiunti ulteriori € 380,00 mensili da Giugno 2025 sino al rilascio dell'immobile in favore
5 TRIBUNALE di MESSINA degli attori ed oltre interessi legali sulle singole scadenze da Giugno 2025 sino al rilascio dell'immobile.
L'indennità da corrispondere in concreto va, però, ridotta alla parte eccedente la somma di € 32.000,00, quest'ultima da maggiorarsi con gli interessi legali dalla consegna sino alla data di deposito della sentenza – che gli attori dovrebbero restituire ai convenuti in ragione dell'effetto risolutivo retroattivo discendente dalla pronuncia (v. Cass. Civ., cfr. sent. n. 4442/14) – in virtù del principio di compensatio lucri cum damno, rilevabile d'ufficio ove i presupposti emergano dalle risultanze istruttorie.
Al riguardo è stato affermato che “La "compensatio lucri cum damno" integra un'eccezione in senso lato, vale a dire non la prospettazione di un fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto altrui, ma una mera difesa in ordine all'esatta entità globale del pregiudizio effettivamente patito dal danneggiato ed è, come tale, rilevabile
d'ufficio dal giudice il quale, per determinarne l'esatta misura del danno risarcibile, può fare riferimento, per il principio dell'acquisizione della prova, a tutte le risultanze del giudizio” (v. Cass. Civ., ord. n. 26757/20; ord. n. 23588/22).
Nessun'altra somma è dovuta agli attori a titolo di risarcimento del danno patrimoniale, non avendo questi né allegato, né dimostrato, di aver subìto alcun altro pregiudizio se non quello derivante dal non aver potuto disporre dell'immobile a partire dalla stipula del contratto preliminare e sino al suo rilascio.
In particolare, non è stato dimostrato il danno da perdita di chance (v. Cass. Civ., ord.
n. 24050/23), né sono stati allegati elementi giuridico-fattuali di valutazione dai quali inferire che l'immobile aveva, alla data del 15.03.2023, un valore di € 90.000,00 – rispetto al prezzo pattuito di € 60.000,00 – così da ottenere il danno differenziale stimato dagli attori in € 30.000,00.
CONDANNA ALLE SPESE.
Le spese processuali seguono la soccombenza;
vanno poste a carico di CP_1
e in solido e, tenuto conto della complessità della controversia e del
[...] CP_2
suo valore, liquidate ai sensi dell'art. 15 c.p.c. in favore degli attori in complessivi €
5.873,90 di cui € 573,90 per spese vive ed € 5.100,00 per compensi di avvocato di cui €
900,00 per la fase di studio, € 800,00 per la fase introduttiva, € 1.700,00 per la fase 6 TRIBUNALE di MESSINA istruttoria, € 1.700,00 per la fase decisoria, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. se dovute come per legge.
Le spese ed onorari di C.T.U. vanno posti a carico delle parti in solido nei rapporti interni e nei rapporti esterni vanno posti integralmente a carico dei convenuti e ne va disposta la rifusione in favore degli attori, ove da questi anticipati integralmente o parzialmente.


P.Q.M.


Il Tribunale, in funzione di giudice monocratico, sentiti i procuratori delle parti, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella causa promossa da e Parte_1 Parte_2 Parte_3
nei confronti di e
[...] Controparte_1 CP_2
1) accoglie la domanda di risoluzione per inadempimento formulata da e nei confronti di Parte_1 Parte_2 Parte_3
e Controparte_1 CP_2
2) per l'effetto, accerta e dichiara la risoluzione ex art. 1454 c.c., per inadempimento di e del contratto preliminare di Controparte_1 CP_2
compravendita sottoscritto dalle parti in data 21 gennaio 2020;
3) condanna e all'immediato rilascio, libero Controparte_1 CP_2
da persone o cose, in favore degli attori, dell'immobile sito in Messina, Rione Minissale, via
San Giacomo, palazzine I.A.C.P. “Lotto Pubblica Sicurezza”, scala B, interno n. 6, posto al secondo piano e composto da quattro camere, cucina, bagno, ripostiglio e balcone con annessa cantina di pertinenza, contrassegnata con il n. 6, posta al piano seminterrato, identificato al catasto fabbricati del Comune di Messina al foglio 140, particella 512, sub
14, cat. A/4, classe 7, vani 6,5;
4) condanna e in solido, al pagamento, in Controparte_1 CP_2
favore degli attori, a titolo di frutti civili, della somma di € 22.840,00, oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo, alla quale vanno aggiunti ulteriori € 380,00 mensili da
Giugno 2025 sino al rilascio dell'immobile in favore degli attori, ed oltre interessi legali sulle singole scadenze da Giugno 2025 sino al rilascio dell'immobile, limitatamente alla
7 TRIBUNALE di MESSINA parte eccedente la somma di € 32.000,00, maggiorata degli interessi legali dalla consegna sino alla data di deposito della sentenza;

5) condanna e in solido, alla rifusione delle Controparte_1 CP_2
spese del giudizio in favore degli attori che liquida in complessivi € 5.873,90 di cui €
573,90 per spese vive ed € 5.100,00 per compensi di avvocato di cui € 900,00 per la fase di studio, € 800,00 per la fase introduttiva, € 1.700,00 per la fase istruttoria, € 1.700,00 per la fase decisoria, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. se dovute come per legge;

6) pone le spese ed onorari di C.T.U. a carico delle parti in solido nei rapporti interni e nei rapporti esterni integralmente a carico dei convenuti e ne dispone la rifusione in favore degli attori, ove da questi anticipati integralmente o parzialmente.
Manda alla Cancelleria per quanto di competenza.
Così deciso in Messina, lì 27.06.2025.
Il Giudice
(dott. Francesco CATANESE)
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