N. R.G. 3112/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giuditta Antonella Guaglianone, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3112/2023 promossa da:
(C.F. ), in persona del Parte_1 C.F._1
Curatore dott. , con il patrocinio dell'avv. ALESSANDRO DE Parte_2
SALVO, elettivamente domiciliato in ROSE alla via Gen. Carlo Alberto dalla Chiesa, n. 37/d presso il difensore avv. ALESSANDRO DE SALVO
RICORRENTE/I
Contro
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1 in persona del l.r.p.t., contumace
(C.F. ), in persona del l.r.p.t., con il patrocinio dell'avv. Controparte_2 P.IVA_2
TI ER, elettivamente domiciliata in VIA F. ACRI, 3 87100 COSENZA presso il difensore avv. TI ER
RESISTENTE/I
OGGETTO: affitto di azienda
pagina 1 di 6 All'udienza di discussione del 04.12.2025, le parti chiedevano che la causa fosse decisa sulla base delle conclusioni rassegnate in atti
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., la curatela in epigrafe conveniva in giudizio la Parte_3
e la al fine di sentir dichiarare risolto ex art. 1456 c.c. il contratto di
[...] Controparte_2 affitto di ramo d'azienda dell'08.03.2007, intervenuto tra la ditta individuale
[...]
, successivamente dichiarata fallita, e la nonché Parte_1 Parte_3 conseguire la declaratoria di nullità, o comunque di inefficacia nei suoi confronti, del contratto di sub-affitto del 05.01.2017 intervenuto tra le resistenti, in quanto privo di data certa anteriore al fallimento, con conseguente restituzione dell'azienda e degli immobili, attualmente detenuti dalla come da verbale di accesso del 19.09.2023. Controparte_2
Il ricorrente, in particolare, allega di aver sottoscritto con la un Parte_3 contratto di affitto di ramo di azienda, giusta atto per Notar dott. dell'08.03.2007 rep. Per_1
83291 racc. 12857, avente ad oggetto l'attività di industria boschiva corrente in Sersale alla via Cavour, n. 4 e l'attività di segheria corrente in Rende alla c.da Settimo, n. 38 – oggi via
LA - per la durata di dieci anni fino al 28.02.2017, poi rinnovatosi tacitamente per altri dieci anni, in assenza di espressa disdetta.
Il ricorrente lamenta che, nonostante l'espresso divieto di sub-affitto e di cessione del contratto previsto dall'art. 7 del contratto dell'08.03.2007, la con Parte_3 successiva scrittura privata del 05.01.2017 cedeva in sub-affitto alla per la Controparte_2 durata di trenta anni, il ramo aziendale relativo alla attività di segheria, corrente in Rende alla c.da Settimo, n. 38, comprensivo di n. 2 capannoni, di proprietà della ditta individuale
- giusta atto di acquisto del 03.08.2004 in atti - non indicati nel contratto Parte_1
d'affitto d'azienda dell'08.03.2007, distinti in catasto fabbricati del Comune di Rende al foglio
5, particella 689, sub 1, 2, 3, 4, 5 e 6 (in precedenza distinti al foglio 3006, part. 78, sub A, B,
C, D, H, I, L). Sulla base di tali premesse, il ricorrente adiva il Tribunale chiedendo l'accoglimento delle conclusioni rassegnate come in atti.
Si costituiva la la quale resisteva alla avversa domanda eccependo la validità Controparte_2
e l'efficacia della scrittura del 05.01.2017, in quanto avente forma scritta, data certa anteriore al fallimento ed essendo stata regolarmente registrata presso l'Agenzia delle Entrate in data
07.07.2020 e concludeva, pertanto, per l'opponibilità di detto contratto alla Curatela del
IM . Eccepiva, inoltre, che la violazione del divieto di sub-affitto Parte_1 pagina 2 di 6 contenuto nell'art. 7 del contratto dell'08.03.2007 non integrava un grave inadempimento contrattuale e che non era di per sé sufficiente alla declaratoria di risoluzione.
Concesso termine per l'istaurazione della procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi con esito negativo, la causa veniva istruita documentalmente e, infine, veniva decisa in data odierna come da dispositivo.
Deve innanzitutto dichiararsi, non avendo avuto luogo la relativa pronuncia nel corso del giudizio, la contumacia della non costituitasi in giudizio, malgrado sia Parte_3 stata ritualmente evocata.
Nel merito, la domanda è fondata e, pertanto, deve essere accolta.
È incontestato, oltre che documentalmente provato, che tra le parti sia intervenuto in data
08.03.2007 un contratto di affitto di ramo di azienda, nel quale l'art. 7 statuiva espressamente che “i rami di azienda non potranno essere sub-affittati, né il presente contratto potrà essere ceduto ad altra persona e/o società, pena la risoluzione del contratto”.
Trattasi di una clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 1456 c.c., quale modalità tipica di risoluzione del contratto per inadempimento, che sottrae l'effetto risolutivo alla valutazione giudiziale di gravità richiesta dall'art. 1455 c.c. e che prevede la possibilità per le parti di pattuire la risoluzione del contratto nel caso in cui una o più delle obbligazioni che formano oggetto del regolamento contrattuale non siano esattamente adempiute. Ai fini dell'operatività della clausola in parola è prevista la sola necessità che si verifichi l'inadempimento ivi previsto, imputabile alla parte contro la quale viene invocata la clausola, non occorrendo anche la gravità dell'inadempimento (Cfr. fra le altre, Cassazione civile sez. I, 11/11/2016,
(ud. 17/03/2016, dep. 11/11/2016), n. 23065), in quanto la valutazione dell'incidenza dell'inadempimento sull'intero contratto è già stata compiuta a monte dalle parti, le quali hanno predeterminato un giudizio di gravità in ordine alla mancata attuazione di una specifica obbligazione dedotta in contratto. Inoltre, la dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa (ex art. 1456, comma 2, c.c.) può essere resa, senza necessità di formule rituali, anche in maniera implicita, purché inequivocabile, pure nell'atto di citazione in giudizio per la risoluzione del contratto o in atti giudiziari equipollenti, senza la necessità che sia preceduta da una previa (alla citazione in giudizio) manifestazione di volontà diretta a tale scopo (Cassazione civile sez. II, 04/11/2024, n. 28260).
Si ritiene, dunque, che sia applicabile, nel caso in esame, l'art. 1456 c.c., avendo le parti pagina 3 di 6 convenuto espressamente lo scioglimento del vincolo contrattuale, nel caso di sub-affitto del ramo di azienda e/o cessione del contratto ad altra persona o società ed essendosi la risoluzione verificata di diritto, per effetto della dichiarazione del ricorrente di volersi avvalere della clausola risolutiva. Ne consegue che, essendo evidente la pattuizione tra le parti di una clausola risolutiva espressa nel senso sopra chiarito, le indagini sull'importanza e gravità dell'inadempimento appaiono superflue. A fronte dell'allegato inadempimento dell'affittuaria, quest'ultima non ha invece adempiuto ai propri oneri probatori, restando contumace.
Alla luce delle considerazioni svolte, si dichiara risolto per inadempimento della parte affittuaria il contratto di affitto di ramo d'azienda dell'08.03.2007, intervenuto tra la ditta individuale FI TO, oggi fallita, e la Parte_3
Alla risoluzione del contratto segue l'ordine di rilascio dell'azienda concessa in affitto, compresi i locali in cui l'attività è esercitata, liberi da persone e cose.
Passando alla domanda del ricorrente relativa alla declaratoria di nullità/inefficacia del contratto di sub-affitto di azienda del 05.01.2017, intervenuto tra la e Parte_3 la ed avente ad oggetto il ramo di azienda relativo all'attività di segheria Controparte_2 corrente in Rende, occorre rilevare quanto segue.
Innanzitutto, dall'esame di detto contratto di sub-affitto emerge che lo stesso ha ad oggetto, oltre all'affitto del ramo di azienda corrente in Rende, anche la locazione di beni immobili identificati in catasto al Comune di Rende al foglio 5, particella 689, sub 1, 2, 3, 4, 5 e 6 (in precedenza identificati al foglio 3006, part. 78, sub A, B, C, D, H, I, L) di proprietà della ditta
, oggi fallita, che invero non erano ricompresi nel contratto Parte_1 dell'08.03.2007 (in virtù del quale la ha poi sub-affittato il ramo di Parte_3 azienda alla . Il contratto di sub-affitto, peraltro, è stato stipulato per la durata Controparte_2 di trenta anni, quindi, ben oltre la durata del rapporto contrattale dell'08.03.2007, la cui scadenza era fissata al 28.02.2027, e per l'importo annuo di euro 7.200,00, a fronte della maggior somma di euro 72.000,00 prevista a titolo di canone d'affitto annuo dal contratto di affitto d'azienda del 2007.
Sulla base di tali premesse, pertanto, il ricorrente eccepisce che il contratto di sub-affitto, oltre ad essere pregiudizievole per la curatela, non è opponibile alla curatela fallimentare, atteso che la scrittura privata non ha data certa anteriore alla dichiarazione di fallimento della ditta individuale, avvenuta nel 2007.
Sul punto, si precisa che, a mente dell'articolo 2704 c.c., la data della scrittura privata di cui pagina 4 di 6 non è stata autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno in cui il contenuto è riprodotto in atti pubblici. Nella specie, trattandosi di un atto comprendente anche la locazione di beni immobili produttivi e di durata ultranovennale, deve ritenersi che lo stesso era soggetto all'onere della trascrizione nei competenti registri immobiliari ex art. 2643 c.c.
Pertanto, ai fini della sua opponibilità al fallimento, non risulta sufficiente la sola registrazione della scrittura presso l'Agenzia delle Entrate, che, in ogni caso, risulta avvenuta il 07.07.2020
e, quindi, in data successiva alla dichiarazione di fallimento.
Deve dichiararsi, pertanto, l'inopponibilità alla del IM CP_3 Parte_1 della scrittura privata del 05.01.2017 intercorsa tra la e la Parte_3 [...]
CP_2
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. La quantificazione avviene sulla base dello scaglione più basso per le cause di valore indeterminabile e in applicazione dei medi tabellari, decurtandosi la fase istruttoria non concretamente svoltasi in giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così provvede:
dichiara risolto il contratto di affitto di ramo d'azienda dell'08.03.2007, intervenuto - giusta atto per Notar dott. dell'08.03.2007 rep. 83291 racc. 12857 - tra la ditta individuale Per_1
, oggi in persona del Curatore dott. Parte_1 Parte_1
, e la Parte_2 Parte_3
dichiara inopponibile al il contratto di sub-affitto del Parte_1
05.01.2017, intervenuto tra la e la Parte_3 Controparte_2
per l'effetto condanna la resistente all'immediato rilascio, in favore della parte Controparte_2 ricorrente, del ramo di azienda corrente in Rende alla via LA - già c.da Settimo – unitamente ai locali in cui la stessa attività viene esercitata (distinti in catasto al foglio 5, particella 689, sub 1,2,3,4,5 e 6), liberi da persone e cose;

condanna la parte resistente a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite, Controparte_2 che si liquidano in € 545,00 per spese, € 5.810,00 per compensi, oltre rimborso forf. spese generali, IVA e CPA come per legge. pagina 5 di 6 Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Cosenza, 4 dicembre 2025
Il Giudice dott. Giuditta Antonella Guaglianone
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