TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. NR Ardituro considerato che la causa è stata chiamata all'udienza del 12 novembre 2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che, per il procedimento in esame si è fatto ricorso alla trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
NR Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 18770/2023 del R.G.A.C., pendente
TRA
, rappresentato e difeso dall'avv. Michele Pascarelli, Parte_1
Email_1
Ricorrente
E
, rappresentato e difeso dagli avvocati Francesco Conte, e Controparte_1 Email_2
MA EF, Email_3
Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato – premesso di essere proprietario Parte_1 dell'immobile sito in Napoli alla Via Padre Ludovico da Casoria n. 25, piano terzo, scala B, int. 28, composto da un vano, e di averlo concesso in locazione a con contratto del 24/9/2022, Controparte_1 avente ad oggetto una porzione dello stesso (camera condivisa), per la durata di 9 mesi, a decorrere dallo 01.10.2022 fino al 30.06.2023, con canone mensile di euro 300,00, oltre euro 200,00 per l'uso dell'arredo e delle stoviglie – ha convenuto in giudizio il conduttore al fine di ottenere la convalida dello sfratto per morosità, stante il mancato pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di ottobre e novembre 2022.
In udienza è comparso personalmente , contestando l'avversa pretesa e affermando di Controparte_1 aver regolarmente corrisposto il canone. Ha dedotto, altresì, di aver rilasciato l'immobile il 7 luglio
2023.
Con ordinanza del 18 settembre 2023 questo giudice ha emesso ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile per la data del 31/10/2023, disponendo il mutamento del rito e l'esperimento del tentativo di mediazione.
Mutato il rito, ha depositato memoria integrativa, affermando che l'immobile è Parte_1 stato rilasciato nel mese di settembre 2023, che il tentativo di mediazione è stato esperito con esito negativo e dando atto che “nelle more del giudizio il ha provveduto ad effettuare: n. 2 bonifici CP_1 di € 500,00 (04.04.2023 e 02.06.2023) ed n. 1 bonifico di € 80,00 in data 11.07.2023”. Ha concluso, chiedendo la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, con condanna dello stesso al pagamento dell'importo di euro 4.920,00, considerando il versamento di soli 1.080,00 euro.
Si è costituito , eccependo, in primo luogo, l'improcedibilità della domanda per Controparte_1
l'omessa rituale attivazione del procedimento di mediazione. Nel merito, ha contestato l'esistenza della morosità, per aver sempre corrisposto le somme dovute, anche in corso di giudizio. Ha dedotto anche di aver versato euro 1.000,00 a titolo di cauzione, pur non essendo previsto in contratto. Ha concluso, chiedendo il rigetto dell'avversa domanda.
La causa è stata rinviata al 12 novembre 2025 per la decisione, udienza poi sostituita ex art. 127-ter dal deposito di note scritte e viene decisa come segue.
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale negativo del 13/11/2023). L'eccezione di nullità della mediazione per la mancata rituale notifica della convocazione a deve Parte_1 essere rigettata. In primo luogo, a norma dell'art. 8 del D. Lgs. 28 del 2010 la data fissata per l'incontro di mediazione è comunicata “con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione” dall'organismo di mediazione e nella vicenda in esame il mediatore ha attestato che la comunicazione
è stata fatta. Non è onere di chi fa richiesta di procedere alla mediazione provare nel successivo giudizio la correttezza della comunicazione, in quanto la condizione di procedibilità è assolta dal fatto di aver attivato la procedura. In secondo luogo, l'eccezione del avrebbe potuto avere una CP_1 qualche rilevanza se la doglianza fosse stata sorretta dalla propria intenzione di conciliare la lite, in caso di comunicazione ritualmente eseguita, ma questa circostanza non è stata neanche allegata, né proposta in corso di giudizio, neanche in prima udienza, deputata proprio alla conciliazione. L'unica conseguenza prevista per la mancata prova in giudizio del buon esito della comunicazione di convocazione da parte dell'organo di mediazione è, con tutta evidenza, l'impossibilità di applicare al soggetto che non ha aderito all'invito, asseritamente perché non correttamente convocato, la sanzione prevista dal secondo comma dell'art. 12-bis D.Lgs. 28/2010, oltre che l'impossibilità di trarre argomenti di prova dalla mancata partecipazione, secondo la previsione del primo comma della citata disposizione.
Nel merito, va detto che parte locatrice, insistendo per la convalida dello sfratto, richiede una pronuncia sulla risoluzione del contratto di locazione, nonostante nelle more si debba dare atto dell'intervenuto rilascio dell'immobile e della conseguente cessata materia del contendere sulla domanda di rilascio.
Il locatore per ottenere la risoluzione contrattuale è onerato esclusivamente della prova della fonte legale o negoziale del suo diritto, dovendosi limitare alla mera allegazione dell'inadempimento del conduttore che a sua volta sarà onerato di provare l'adempimento integrante fatto estintivo dell'altrui pretesa (già Sezioni Unite 13533/2001).
Nel caso di specie il locatore ha debitamente allegato il contratto di locazione ed ha allegato l'inadempimento del conduttore, che ha riguardato praticamente tutti i mesi di durata del rapporto, da ottobre 2022 fino al rilascio. Con riguardo alla data del rilascio, va detto che il in sede di CP_1 convalida ha dichiarato di aver rilasciato l'immobile il 7/7/2023. Secondo il locatore il rilascio sarebbe avvenuto, invece, a fine settembre del 2023. Agli atti non vi è, invero, alcun verbale di rilascio. Il teste escusso, ha dichiarato di essersi recato presso l'immobile con il Tes_1 cognato, , fra il 23 e il 25 settembre 2023 e che “effettivamente l'immobile era vuoto Parte_1
e la chiave era sul tavolo”. La dichiarazione non è in grado di chiarire da quando l'immobile fosse vuoto e, quindi, la data dell'effettivo rilascio. Considerando gli elementi acquisiti in giudizio e le dichiarazioni rese dagli interessati, questo giudice ritiene che quanto affermato dal conduttore, cioè che il rilascio sia avvenuto a luglio 2025, sia la prospettazione maggiormente credibile. Tanto si ricava sia dalla circostanza che, come confermato dallo stesso ha ricevuto un bonifico di euro Pt_1
80,00 in data 11 luglio 2023 e la somma corrisponde alla quota dovuta per il parziale godimento del bene per i sette giorni del mese di luglio, sia dal fatto che il contratto di locazione stipulato dal CP_1 per la nuova abitazione dà conto del versamento già del canone di luglio 2023, a dimostrazione della disponibilità di altro immobile, dove si è trasferito. I canoni di locazione non corrisposti sono, quindi, nove, da ottobre 2022 a giugno 2023, per un totale di euro 2.700,00, cui va detratta la somma di euro 1.000,00 (gli 80,00 euro sono già stati considerati per i sette giorni del mese di luglio 2023) che il ha dichiarato di aver incassato, seppure in Pt_1 ritardo rispetto alle scadenze fissate in contratto.
A questo punto, al fine di verificare la sussistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore è sufficiente ricordare che, per gli immobili destinati ad uso abitativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi dell'art. 5 della legge 392/78, che detta una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, sottraendo alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, e ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi: uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone;
e uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori.
Vista l'eccezione formulata dal , va chiarito che nel procedimento per convalida di sfratto CP_1
l'opposizione dell'intimato da luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'articolo 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato dalla combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'articolo 426 c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle (v. Cass. 20 maggio 2013, n. 12247; 16 dicembre 2014, n. 26356 e, da ultimo, Cass., sezione III civile, ordinanza 23 marzo 2017, n. 7430).
Parte attrice, che con l'intimazione di sfratto del novembre 2022 aveva dedotto il mancato pagamento dei canoni di ottobre e novembre 2022, con la memoria integrativa ha dedotto anche il successivo mancato pagamento delle mensilità di canone dal mese di dicembre 2022 al rilascio, con conseguente ammissibilità dell'emendatio libelli dal momento che il petitum veniva ampliato per renderlo più idoneo al concreto ed effettivo soddisfacimento della pretesa fatta valere (v. Cass. n. 7579/2007).
Tanto chiarito, anche se, per ipotesi, al momento della domanda l'inadempimento del conduttore possa apparire non grave, il Tribunale è chiamato valutare, ai fini della gravità dell'inadempimento, giustificativa della risoluzione del contratto, anche il mancato versamento dei canoni di locazione successivi all'intimazione di sfratto, talché "… la circostanza che l'inadempimento del conduttore, non grave al momento della domanda di risoluzione proposta dal locatore, si aggravi in corso di causa, è rilevante ai fini dell'accoglimento della stessa".(Cass. civ. Sez. III, 20/04/2015, n.
8002 e Cass. civ. Sez. III, 26/10/2012, n. 18500). Nella fattispecie in esame già al momento dell'intimazione di sfratto sussistevano tutti gli elementi per la pronuncia di risoluzione del contratto, in particolare il mancato pagamento dei canoni per i primi mesi della locazione, debenza che si è aggravata ulteriormente alla luce del comportamento scorretto tenuto dal conduttore anche successivamente all'introduzione del procedimento di convalida di sfratto e all'emanazione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, con il mancato pagamento anche dei canoni successivi, se non in modo parziale.
Va, quindi, accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione e di conseguenza la domanda di condanna del conduttore al pagamento di euro 1.700,00 in favore del locatore ricorrente, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Con riguardo ad altre somme, che, a dire del conduttore, avrebbe versato, in favore del in Pt_1 epoca ancora anteriore alla stipula del contratto, a titolo di indennità di occupazione, va detto che l'eccezione esula dal thema decidendum del presente giudizio, non essendo stata formulata alcuna domanda riconvenzionale destinata alla restituzione delle somme in questione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, nel giudizio promosso da nei confronti di , Parte_1 Controparte_1 ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) accoglie la domanda di parte ricorrente e dichiara risolto il contratto di locazione stipulato il
24/9/2022;
2) dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio dell'immobile;
3) condanna a pagare in favore di la somma di euro 1.700,00, Controparte_1 Parte_1 oltre interessi nella misura legale dalle singole scadenze fino al soddisfo;

4) condanna a pagare le spese di lite in favore di , liquidandole Controparte_1 Parte_1 in euro 70,00 per spese vive ed euro 1.600,00 a titolo di compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e C.P.A. come per legge, con attribuzione al difensore, dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in Napoli il 13 novembre 2025.
Il giudice
dott. NR Ardituro