Repubblica Italiana In nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Cosenza Prima Sezione Civile
Il giudice monocratico ha pronunciato la seguente

Sentenza nella causa iscritta al n. 400 R.G.A.C. dell'anno 2025, promossa

da
, rappresentato e difeso dall'avv. Teresa M. Faillace, presso il cui studio, in Parte_1
Cosenza, via Galluppi n. 60, è altresì elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;
attore

contro

; CP_1 convenuta contumace
avente ad oggetto: preliminare di vendita – inadempimento – risoluzione – caparra confirmatoria;

conclusioni di parte attrice: all'udienza del 25 novembre si è riportata a quelle rassegnate in atti: “Voglia l'On.le Tribunale, respinta ogni contraria eccezione e difesa: - accertare e dichiarare che la sig.ra nata a [...] il [...] (c.f. CP_1
e residente in [...]alla c.da Dattoli n. 308, si è resa inadempiente C.F._1 rispetto alle obbligazioni assunte nel contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 8.2.2022, e, per l'effetto, accertare e dichiarare il recesso del sig.
[...]
dal suddetto contratto preliminare di compravendita immobiliare;
- accertare e Pt_1 dichiarare il diritto del sig. , in conseguenza dell'intervenuto recesso dal Parte_1 contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 8.2.2022 con la sig.ra
e del pagamento della sola somma di €. 15.000,00, pari all'importo della CP_1 caparra versata, a ricevere l'ulteriore importo di €. 15.000,00, ai sensi dell'art. 1385 II comma c.c.; - per l'effetto, condannare la sopra generalizzata sig.ra a pagare dal sig. CP_1
la complessiva somma di €. 15.000,00, oltre interessi legali dalla data del Parte_1
15.4.2022 sino al soddisfo, oltre alle spese, competenze ed onorari di lite, da distrarsi in favore della sottoscritta avvocata anticipataria”.
Motivi della decisione

Fatto e diritto
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. ritualmente (in seguito ad ordine di rinnovazione) notificato con il relativo decreto di fissazione udienza, premetteva la stipula, in Parte_1
1 data 8 febbraio 2022, dell'allegato preliminare di acquisto, dalla proprietaria (o CP_1 anche dell'appartamento posto in Cosenza, alla via Savoia n. 6, censito in Per_1
N.C.E.U. al foglio di mappa n. 13, p.lla n. 197 sub 18, al prezzo di € 114.000,00, di cui € 15 mila versati, mediante assegno, a titolo di caparra confirmatoria, e con la fissazione della data del 15 aprile 2022 per la stipula del definitivo;
deduceva quindi che, nonostante plurime diffide, la promittente venditrice non aveva inteso stipulare il definitivo, provvedendo anzi a restituire, con bonifico, la caparra, nell'importo versato;
ritenendo di aver diritto al doppio, ai sensi dell'art. 1385 c.c., e documentando la relativa richiesta inesitata, instava per la declaratoria della legittimità del recesso per inadempimento, e la conseguente condanna al pagamento di € 15.000,00, oltre accessori, giusta conclusioni ritrascritte. Dichiarata la contumacia della convenuta, all'udienza del 25 novembre 2025 la causa è stata discussa, e quindi assegnata a sentenza, ai sensi dell'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c. Tanto premesso in fatto, va preliminarmente ribadita la regolarità della notifica del ricorso introduttivo alla convenuta, eseguita ai sensi dell'art. 143 c.p.c., pur in costanza di certificazione di residenza, ma con pedissequa attestazione, nella relata, delle ricerche effettuate, necessarie al fine di vincere quella certificazione, teoricamente impeditiva di quel tipo di notifica, mediante l'assunzione di informazioni non solo in loco, ma anche dall'agente postale e dal comando dei vigili del comune della residenza solo apparente. L'esecuzione e l'attestazione di quel tipo di ricerche è esattamente ciò che richiede la giurisprudenza di legittimità, al fine di validare la notifica ex art. 143 c.p.c. a persona relativamente irreperibile (Cass. nn. 24107/2016, 40467/2021, 27699/2024). Ciò debitamente posto, la domanda attorea, siccome fondata, va di conseguenza accolta. Fonte delle rispettive obbligazioni è l'allegato contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato, con scrittura privata, l'8 febbraio 2022. In esso, (“in alcuni atti e documenti identificata con il solo nome Persona_2
”) prometteva di cedere e vendere al promissario acquirente che CP_1 Parte_1 contestualmente prometteva di acquistare, per sé o per persona fisica o giuridica da nominare, nominativamente l'intera e piena proprietà dell'appartamento posto in Cosenza, alla via Savoia n. 6, analiticamente descritto, e di cui indicati con precisione gli estremi catastali ed altresì il titolo di provenienza della promittente venditrice (per inciso: circostanze utili alla verifica di eventuale nullità del negozio per indeterminatezza dell'oggetto, rilevabile d'ufficio). A mente dell'art. 3 (“Condizioni di vendita”) di quel preliminare, nondimeno, l'atto notarile doveva essere stipulato entro e non oltre il giorno 15 aprile 2022, da intendersi quale termine essenziale. Ai fini della odierna decisione, l'espressa volontà delle parti sull'essenzialità del termine per la stipula del definitivo, rimane necessaria ad obliterare l'omessa produzione, da parte dell'attore, della documentazione attestante i pur proclamati innumerevoli solleciti. L'art. 5 del preliminare, poi, fissava in complessivi € 114.000,00 il prezzo dell'immobile, il cui pagamento era regolato con la previsione di euro 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e acconto sul prezzo mediante assegno circolare di cui la promittente venditrice rilasciava quietanza con la firma del preliminare, e di euro 99.000,00, a saldo prezzo, in sede di stipula del definitivo. In data 20 aprile 2023 la ha provveduto a bonificare al la somma di € CP_1 Pt_1
15.000,00, con la causale restituzione caparra. Con racc. a/r del 27 ottobre 2023, l'odierno attore ha diffidato e costituito in mora la promittente venditrice in relazione al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, chiedendo quindi ulteriori € 15.000,00. Con PEC del 19 novembre 2023, quindi, l'avv. Colistra ha riscontrato, in nome e per conto della , quella diffida, rappresentando non solo che la somma di € 15.000,00 era CP_1
2 stata versata a titolo di acconto sul prezzo di acquisto, e non anche quale caparra confirmatoria, quanto anche che al era noto, già al momento della stipula, che l'immobile era occupato Pt_1 da un nucleo familiare che, per sopravvenute ragioni di salute di uno dei componenti, non lo aveva poi rilasciato, così impedendo la stipula del definitivo, ed anzi inducendo le parti alla risoluzione consensuale del preliminare, prodromica alla restituzione dell'anticipo nel suo importo nominale. A tale comunicazione ha quindi fatto seguito l'introduzione, da parte del Pt_1 dell'odierno giudizio. Ciò posto, come è noto, il creditore che agisca per la risoluzione (nel caso di specie, per il recesso) è onerato unicamente dell'allegazione del titolo negoziale fonte del suo diritto, rimanendo invece il debitore obbligato a dedurre e dimostrare l'eventuale esistenza di fatti estintivi, ostativi od impeditivi dell'altrui pretesa (Cass. SSUU n. 13533/2001 e successive conformi). Su tale principio, la fattispecie alla odierna attenzione rimane di facile soluzione. Ed infatti, ha allegato il titolo, ossia il contratto preliminare di vendita di Parte_1 immobile, il cui art. 5, come visto, prevedeva il pagamento alla stipula – quietanzato - di € 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo. Il fatto che la somma sia qualificata anche in termini di acconto prezzo, non ne disinnesca l'esplicita natura di caparra confirmatoria, richiamando quindi l'istituto disciplinato dall'art. 1385 c.c., che è sì cosa diversa dall'acconto sul prezzo (Cass. n. 7935/1997), ma in ogni caso non incompatibile con la previsione dello scorporo da quest'ultimo nell'ipotesi di conclusione del contratto definitivo, meccanismo meramente contabile anzi usuale ed automatico. La caparra è invero un contratto autonomo, ma accessorio a quello principale che intende sanzionare, di tal ché segue regole proprie, che sono quelle di cui alla citata disposizione codicistica, in base alle quali, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta, mentre invece, se è inadempiente la parte che l'ha data, l'altra, con dichiarazione unilaterale recettizia, può recedere (si tratta, in realtà, di una facoltà risolutoria) dal contratto, ritenendo la caparra, e se è inadempiente (come nel caso di specie) la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (che, per inciso, non può essere ridotta dal giudice, coma ammonisce Cass. n. 15391/2000). La caparra, nondimeno, ha funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno (Cass. n. 13828/2000). Nel caso di specie, spirato il termine essenziale per la stipula del definitivo, la promittente venditrice ha restituito di sua sponte la caparra, ed il promissario acquirente l'ha diffidata al pagamento del doppio, esercitando il suo diritto di recesso mediante la diffida del 27 ottobre 2023, prima, e la notifica della domanda giudiziale alla odierna attenzione, poi. Ex adverso, la promittente venditrice, rimanendo contumace, non ha di conseguenza provato quanto di sua spettanza, e quanto rappresentato, per suo conto, nella comunicazione PEC del 23 novembre 2023, ossia che la mancata stipula del definitivo rimaneva imputabile a fatti conosciuti dal promissario acquirente, ma invero non dedotti in contratto, quale l'occupazione dell'immobile da parte di una famiglia, o ancora sopravvenuti (le condizioni di salute di uno degli occupanti), ma comunque conosciuti dal promissario acquirente, essendosi addirittura concordata - a suo dire, ma senza riscontro alcuno – la risoluzione consensuale del preliminare, in seguito alla quale restituita la caparra nel suo importo nominale. Il difetto assoluto di prova di tali circostanze, che il giudice peraltro conosce sulla base di documentazione versata in atti dallo stesso attore, non può che far approdare all'accoglimento della domanda di quest'ultimo, con ogni conseguenza in ordine al governo delle spese di lite, in dispositivo, secondo soccombenza.
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P.Q.M.



Il Tribunale di Cosenza, nella prefata composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa pendente tra le parti indicate in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:
- accoglie la domanda proposta da , e, per l'effetto, dichiara la legittimità del Parte_1 suo recesso ex art. 1385 c.c. dal preliminare stipulato in data 8 febbraio 2022 con la convenuta
(o , oggetto di causa;
CP_1 Per_1
- sempre per l'effetto, condanna la ridetta convenuta alla restituzione, ai sensi dell'art. 1385 c.c., del doppio della caparra confirmatoria incamerata in ragione del preliminare risolto, e quindi al pagamento, in favore del di ulteriori complessivi € 15.000,00, oltre interessi al Pt_1 saggio legale dalla domanda al saldo;

- condanna altresì la convenuta (o alla refusione, in favore CP_1 Per_1 dell'attore, delle spese di lite, che liquida in € 292,63 per esborsi ed in € 2.540,00 per competenze professionali, oltre rimb. forf. 15% spese gen., CPA e IVA, come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Teresa M. Faillace, dichiaratasi antistataria ai sensi dell'art. 93 c.p.c.
Così deciso in Cosenza il 15 dicembre 2025
Il giudice Gino Bloise
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