N. R.G. 3913/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PISA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Luca Pruneti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3913/2019 R.G. degli Affari Contenziosi Civili, avente ad oggetto:
“Divisione di beni non caduti in successione”
Vertente tra
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Giovanna Signore, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata presso il suo studio in Livorno, Via Ricasoli, n. 108, giusta procura in calce all'atto di citazione
ATTRICE
e
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Lionello CP_1 C.F._2
Mazzoni, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Pisa, Piazza del Pozzetto, n. 9, come da mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA
Conclusioni
Attrice:
“Voglia l'On.le Tribunale di Pisa, ogni contraria istanza disattesa, dichiarare la divisione giudiziale dell'immobile rappresentato al Catasto Fabbricati del Comune di Fauglia nel foglio 23 dalla particella 252 sub. 3, categoria A/2, classe 1, vani 12 (la casa per abitazione), nel foglio 23 dalla particella 428, categoria A/4, classe 2, vani 6 (il fabbricato rurale), nel foglio 23 dalle particelle
184, 187, 295 (i terreni), e acquistato dai comunisti Sig.ra e Sig.ra con Parte_1 CP_1 contratto in data 9 giugno 1981, ai rogiti del Notaio Dott. di Livorno, rep. n. 8377, Persona_1 racc. n. 2365, disponendone l'assegnazione alla parte attrice Sig.ra con vittoria di spese Parte_1
e di compensi;
in ipotesi, ove, a fronte della richiesta di assegnazione formulata da entrambe le parti, non ritenga di potere scegliere un assegnatario secondo opportunità e convenienza, ordinando la vendita dell'immobile ai sensi dell'art. 788 c.p.c. e provvedendo alla ripartizione della somma ricavata in proporzione delle rispettive quote (50% a ciascuno dei condividenti); con vittoria di spese e di compensi”.
Convenuta: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, in via istruttoria: accertare e dichiarare la inammissibilità/nullità delle prove orali dedotte da parte attrice ammesse con ordinanza in data 15 dicembre 2023 ed espletate in data 6 marzo 2024 per i motivi di fatto e di diritto esposti da parte convenuta con
l'istanza depositata in data 19 dicembre 2023 e pertanto accertare e dichiarare la nullità dell'ordinanza in data 15 dicembre 2023 e dell'ordinanza in data 23 aprile 2024 nella parte in cui si
è ritenuto ammissibili e valide le medesime prove orali;
nel merito: - accertare e dichiarare lo scioglimento della comunione ordinaria esistente sul compendio immobiliare, oggetto del contratto stipulato in data 9.06.1981, ai rogiti del Notaio Dott. di Livorno, rep. n. 8377, racc. Persona_1
n. 2365, e per l'effetto, in accoglimento della domanda riconvenzionale tempestivamente svolta dalla convenuta, provvedere all'attribuzione del medesimo bene indiviso in favore della convenuta,
con obbligo per la stessa di versare il conguaglio in denaro in favore dell'attrice, CP_1
pari alla metà del valore del compendio stabilito dal CTU, detratte le spese di CTU;
- Parte_1 rigettare, quindi, perché tardiva, inammissibile e/o comunque infondata la domanda di attribuzione del medesimo bene indiviso proposta all'udienza del 19 ottobre 2023 dall'attrice - Parte_1 condannare parte attrice a rifondere a parte convenuta le spese ed i compensi di causa per aver proposto la suddetta domanda di attribuzione e le suddette prove orali in maniera tale da non rispettare il principio del contraddittorio e di difesa e l'agire in causa con lealtà e probità di cui all'art. 88 c.p.c.”.
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 10.09.2019, ha convenuto in giudizio la sorella Parte_1
al fine di ottenere la divisione del complesso immobiliare sito in Fauglia (PI), Località CP_1
Montalto, dalle stesse acquistato con contratto del 09.06.1981, e, stante l'accertata non comoda divisibilità, sentir disporre la vendita del bene, con conseguente ripartizione della somma ricavata in proporzione alla quota spettante a ciascuna delle comproprietarie, e con riserva di chiedere, all'esito della stima del valore del compendio da parte di CTU, l'attribuzione del bene indiviso in proprio favore, con obbligo di provvedere al conguaglio in denaro in favore della convenuta.
A sostegno delle proprie ragioni, ha allegato:
- che, con contratto del 09.06.1981, ha acquistato, unitamente alla sorella convenuta, la nuda proprietà di un immobile nel Comune di Fauglia, rimanendo l'usufrutto vitalizio in capo a
; Persona_2
- che la quota spettante a ciascuna comproprietaria è pari al 50% dell'intero;
- che, con atto del 23.11.2018, ha rinunciato al proprio diritto di usufrutto Persona_2 sull'immobile, consolidandosi la piena (com)proprietà in capo alle sorelle;

- che il bene necessita di manutenzione ordinaria e di interventi di manutenzione straordinaria rispetto ai quali non vi è accordo tra le comproprietarie;
- che, visti i costi di manutenzione, il compendio immobiliare è stato posto in vendita sin dall'anno
2000 al prezzo originario di € 1.200.000,00, poi ridotto ad € 800.000,00, senza ricevere alcuna offerta di acquisto;

- che nel 2018, considerato il tempo decorso, l'attrice ha richiesto una nuova stima dell'immobile a due diverse agenzie, che hanno, rispettivamente, indicato il valore di € 453.000,00 e di €
578.280,00;
- che la convenuta ha ritenuto incongrue le valutazioni effettuate e si è opposta ad una revisione del prezzo di vendita;

- che, nella situazione di stallo venutasi a creare, l'attrice si è fatta carico della manutenzione ordinaria del bene, provvedendovi personalmente e con l'aiuto dei familiari, mentre è stata omessa la manutenzione straordinaria, con progressivo deterioramento del compendio immobiliare;

- che si è, pertanto, determinata ad ottenere lo scioglimento della comunione ordinaria;

- che la procedura di mediazione ha avuto esito negativo;

- che una eventuale divisione in natura dell'immobile, ove tecnicamente possibile, comporterebbe un sensibile deprezzamento del valore delle singole porzioni rispetto al valore dell'intero;
- che, pertanto, non può essere ritenuto sussistente il requisito della comoda divisibilità;
- che la stessa convenuta ha manifestato la propria contrarietà alla divisione in natura.
Si è costituita in giudizio , la quale ha dichiarato di non opporsi alla richiesta di CP_1 divisione giudiziale del compendio immobiliare per cui è causa, chiedendone l'attribuzione. Ha, tuttavia, preso posizione in merito alle deduzioni in fatto e in diritto svolte da controparte.
In particolare, ha dedotto:
- che ha sempre contribuito alle spese relative alla manutenzione ordinaria dell'immobile, corrispondendo la metà delle somme necessarie;

- che da quando la madre ha rinunciato all'usufrutto, nel novembre 2018, non ha più ricevuto alcuna richiesta relativa ad eventuali opere di intervento da effettuare sul bene;

- che, stante l'intenzione di vendere l'immobile, è stata decisione comune quella di svolgere solo i lavori necessari ad evitare situazioni di pericolo o di grave disagio tali da influire negativamente sul prezzo, omettendo diversi interventi di manutenzione straordinaria;

- che la convenuta non si è mai opposta allo scioglimento della comunione sul bene, rifiutandosi soltanto di procedere ad una “svendita” dello stesso;

- che, ricevuta la proposta di revisione del prezzo di vendita, la convenuta ha effettuato alla sorella una controproposta volta allo scioglimento della comunione con riferimento a tutte le comproprietà in essere tra le parti (comprendenti anche immobili siti in Livorno);
- che, in particolare, è stata proposta una valutazione comune di tutti e tre gli immobili in comproprietà tra le parti, al fine di disporre due lotti di pari valore da attribuire mediante sorteggio;
- che, ottenuto il rifiuto della sorella alla suddetta proposta, la convenuta ha formulato ulteriore proposta di acquisto/vendita dell'intera proprietà di Fauglia, da effettuarsi mediante sorteggio, previa determinazione di un prezzo concordato stabilito dai rispettivi periti di parte;

- che anche tale proposta è stata rifiutata in quanto eccessivamente “aleatoria”;
- che la situazione di stallo non è, pertanto, imputabile alla convenuta, ma alle reciproche diversità di vedute delle due comuniste in ordine a come procedere al bonario scioglimento della comunione;

- che è inammissibile la riserva di richiesta di attribuzione del bene indiviso da parte dell'attrice, che avrebbe dovuto spiegare domanda di attribuzione a prescindere dall'esito della CTU;

- che l'attrice pretenderebbe, inoltre, di porre le spese e i compensi di causa a carico della convenuta, benché quest'ultima non si sia mai opposta allo scioglimento della comunione, neppure prima dell'instaurazione della causa;

- che è interesse della convenuta ottenere l'assegnazione dell'intera proprietà dell'immobile, a fronte del pagamento in favore dell'attrice del valore della quota pari al 50% dell'intero valore del bene, che sarà accertato in giudizio a mezzo CTU, previa detrazione di spese e costi affrontati e da affrontare per addivenire alla divisione;

- che, nel caso di specie, il bene non risulta comodamente divisibile, determinando l'eventuale frazionamento un notevole deprezzamento dello stesso, oltre al rischio di inutili spese e pesi a carico di una porzione e a favore dell'altra;
- che, per consolidata giurisprudenza, l'attribuzione dell'intero bene costituisce il criterio preferenziale per addivenire allo scioglimento della comunione, anche in presenza di quote eguali;

- che parte attrice non ha formulato alcuna valida domanda di attribuzione del bene;

- che le spese relative agli atti necessari a condurre allo scioglimento della comunione devono essere poste a carico della massa, in quanto sostenute nel comune interesse delle parti;

- che dovrà essere l'attrice stessa a rifondere spese e competenze di causa alla convenuta qualora si dovesse opporre, infondatamente, all'attribuzione dell'intera proprietà a quest'ultima, insistendo nella riserva formulata, da ritenersi inammissibile.
All'udienza del 15.10.2020, il Giudice originariamente assegnatario della causa ha concesso i termini per memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c.
La causa è stata successivamente istruita mediante lo svolgimento di CTU estimativa dell'immobile oggetto di causa.
Con ordinanza del 15.12.2023, il Giudice ha ammesso la prova orale per testi richiesta da parte attrice.
Con successiva ordinanza del 23.04.2024, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 06.03.2025. Assegnato a questo Giudice il fascicolo, con ordinanza a seguito della trattazione scritta del
24.04.2025, la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
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Incontestate la comproprietà del compendio immobiliare oggetto di divisione e le quote spettanti a ciascun condividente, accertata la non comoda divisibilità dell'immobile e considerato l'accordo delle parti sullo scioglimento dell'intero compendio, residua di delibare sull'assegnazione dello stesso, considerato che entrambe le parti hanno manifestato il proprio interesse ad ottenere l'assegnazione dell'immobile, avendo formulato richiesta sin dall'inizio del giudizio CP_1
e in corso di causa. Parte_1
Con riguardo alla richiesta di attribuzione formulata da quest'ultima solo all'esito della CTU, osserva il Tribunale che, per costante orientamento giurisprudenziale, l'istanza di assegnazione in proprietà esclusiva e quella di vendita del bene sono da considerarsi tra loro antitetiche, non costituendo la richiesta di assegnazione nuova domanda, ma mera modalità attuativa della divisione che ben può essere formulata o rinunciata sino all'udienza di precisazione delle conclusioni e anche in grado di appello (Cass. n. 26944/2018).
Sul punto, peraltro, occorre considerare che parte attrice sin dall'atto introduttivo ha rappresentato la sussistenza di un contrasto tra le condividenti in ordine al valore da attribuire al compendio immobiliare, venendo in rilievo uno scarto di circa € 300.000,00 tra l'importo considerato congruo dalla convenuta (€ 800.000,00 circa) e quello rivalutato dall'attrice (€ 500.000,00 circa).
Tale circostanza, riguardando un elemento attinente alla consistenza oggettiva del bene, ha evidentemente influito sulla scelta dell'attrice di non richiedere l'immediata assegnazione, preferendo la stessa attendere l'esito della CTU, al fine di accertare l'effettivo valore di mercato dell'immobile oggetto di causa (sul punto, Cass. n. 14756/2016).
Ne consegue che la domanda di assegnazione in luogo di quella di vendita formulata dall'attrice all'udienza del 19.10.2023 è da ritenersi validamente formulata.
Tanto premesso, nel caso di specie, le parti risultano comproprietarie del compendio immobiliare per una quota pari a ½ ciascuna, stante l'attestata rinuncia al diritto di usufrutto da parte della madre
(doc. 2 attrice). Persona_2
La consulenza espletata nel corso del giudizio – immune da censure e condivisa negli esiti – ha accertato l'indivisibilità dell'immobile per cui è causa, quantificando in € 538.000,00 il valore di mercato dello stesso, previa disamina dello stato attuale dei beni, della loro rispettiva provenienza e delle ulteriori questioni suscettibili di incidere sulla valutazione (cfr. relazione in data 18.7.2023).
E' stata inoltre verificata la sussistenza dei titoli edilizi abilitativi, e la presenza di difformità sanabili, note alle parti, e non ostative allo scioglimento della comunione.
Vertendosi in ipotesi di compendio immobiliare non comodamente divisibile, l'art. 720 c.c., pacificamente applicabile allo scioglimento di comunioni diverse da quella ereditaria, prevede, quale unico criterio normativamente imposto, l'assegnazione per intero ad eventuali condividenti aventi diritto alla quota maggiore o a più coeredi che abbiano fatto richiesta di attribuzione congiunta, prevedendo solo come extrema ratio la vendita all'incanto del bene.
A fronte della confliggente richiesta di assegnazione, di entrambe le parti, il criterio preferenziale di cui all'art. 720 c.c. non può operare, essendo le parti titolari di quote eguali.
Ciò premesso è noto che in tema di scioglimento della comunione, con riferimento alle modalità di assegnazione, è riconosciuta al giudice di merito la possibilità di operare valutazioni discrezionali che tengano conto di circostanze oggettive e soggettive del caso concreto, suscettibili di derogare anche ai criteri normativamente previsti, purché sorrette da idonea motivazione.
La suddetta discrezionalità è stata riconosciuta sia con riferimento all'assegnazione di porzioni eguali, sia nell'esercizio del potere di attribuzione di porzioni diseguali (cfr. tra le altre, Cass. n.
21319/2010 e n. 3461/2013).
Orbene, al fine di scegliere l'assegnatario, è necessario prendere in considerazione circostanze e specifiche ragioni oggettive e/o soggettive che possano far ritenere preferibile, e giustificabile,
l'attribuzione del bene ad uno dei condividenti rispetto all'altro.
Per un verso, parte convenuta ha manifestato, sin dall'inizio del giudizio di divisione, e ancor prima in via stragiudiziale, il proprio interesse ad ottenere l'assegnazione del bene, indipendentemente dall'accertamento del valore effettivo del compendio.
Per altro verso, parte attrice ha dimostrato di aver provveduto personalmente, e con l'aiuto dei propri familiari, alla manutenzione ordinaria del compendio immobiliare, dando così prova di avere un pregresso interesse allo stesso, suscettibile di essere valorizzato ai fini dell'attribuzione.
In particolare, il teste , sentito all'udienza del 06.03.2024, ha confermato di Testimone_1 essersi occupato, insieme ai genitori, sin dall'anno 2000 della manutenzione ordinaria dell'area esterna circostante l'immobile per cui è causa, provvedendo alla potatura periodica degli alberi ad alto fusto, alla pulizia delle recinzioni, con riduzione di rovi e argini, al taglio dell'erba, oltre alla ripresa della tinteggiatura della facciata e all'installazione di illuminazione lungo la strada di ingresso della villa.
Tali circostanze – oggetto di tempestiva allegazione ad onta dell'eccezione della convenuta – non sono state contestate dalla convenuta, che, anzi, ha espressamente riconosciuto che la sorella ha, nel corso degli anni, pienamente goduto del compendio immobiliare de quo, provvedendo “a renderlo idoneo al proprio utilizzo esclusivo”, “come se ne fosse la piena proprietaria”, nonostante la presenza dell'anziana madre usufruttuaria.
Il fatto che l'attrice abbia, nel tempo, goduto direttamente dell'immobile in comproprietà, effettuandovi interventi regolari e continuativi di manutenzione assieme ai propri familiari, costituisca elemento significativo ai fini dell'attribuzione alla stessa del compendio per intero, in quanto certifica l'esistenza di un maggiore legame affettivo e materiale con il bene rispetto alla convenuta. Ne consegue che il compendio immobiliare sito in Fauglia (PI), Località Montalto, va attribuito per l'intero a , la quale sarà tenuta a rimborsare, con conguaglio in denaro, a la Parte_1 CP_1 somma di 269.000,00, pari all'eccedenza del valore del bene rispetto alla propria quota di ½.
Stante la natura della controversia e la comune volontà di procedere allo scioglimento della comunione, le spese di lite sono integralmente compensate. Stessa sorte seguono le spese di CTU.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, ogni diversa eccezione o istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara lo scioglimento della comunione sul compendio immobiliare sito in Fauglia (PI),
Località Montalto, n. 8 e 9, rappresentato al Catasto Fabbricati del Comune di Fauglia al foglio
23, particella 252 sub. 3, categoria A/2, classe 1, vani 12 (casa per abitazione); al foglio 23, particella 428, categoria A/4, classe 2, vani 6 (fabbricato rurale) e al foglio 23, particelle 184,
187, 295 (terreni);
- assegna alla richiedente , in proprietà esclusiva e per l'intero, i beni immobili sopra Parte_1 indicati, accertata la loro non comoda divisibilità;
- condanna al pagamento, a titolo di conguaglio, in favore di Parte_1 CP_1 dell'importo pari a € 269.000,00;
- compensa le spese di lite;

- pone definitivamente a carico di ciascuna parte per la metà le spese di CTU, liquidate come da distinto decreto.
Manda al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere alla trascrizione del presente provvedimento, con esonero da responsabilità.
Pisa, 07 agosto 2025
Il Giudice
Luca Pruneti
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.