REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Vasto, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Elena Faleschini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile iscritto al n. 894/2024 del Ruolo
Generale Affari Civili, promosso da
(C.F. , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. Massimo LA PALOMBARA, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito a Vasto (CH) alla via Leopardi n. 3;
ricorrente
contro
(C.F. , rappresentato e difeso CP_1 C.F._2 dall'avv. Cristiano BERTONCINI, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito a Vasto (CH) al corso Palizzi n. 37;
resistente
OGGETTO: INTIMAZIONE DI SFRATTO PER MOROSITÀ IN LOCAZIONE AD
USO ABITATIVO
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio, innanzi a questo Parte_1
Tribunale, assumendo di essere proprietario CP_1 dell'unità immobiliare sita a Vasto al corso Mazzini n. 421, posta al piano rialzato, identificata al catasto al foglio 30, particella 3545, subalterno 4, concessa in locazione ad uso abitativo a in forza di contratto di locazione CP_1
1 dell'1/12/2018 - registrato in Vasto il 6 dicembre 2018, serie
3T, numero 2096 - per il canone di € 3.240,00 annui (€ 270,00 mensili) della durata di anni 4, automaticamente rinnovato alla scadenza per ulteriori 4 anni, e successivamente in forza di nuovo contratto di locazione dell'1/1/2024 - registrato in
Vasto il 26/1/2024, serie 3T, numero 165, per il canone di €
4.200,00 (€ 350,00 mensili) della durata di 12 mesi con automatico rinnovo alla scadenza - allegando la morosità del conduttore a partire dalla scadenza del gennaio 2024 in ragione della quale ha intimato allo stesso sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. convenendolo in giudizio per la convalida e per sentire accogliere le seguenti conclusioni: «convalidare, con ordinanza esecutiva, l'intimato sfratto per morosità, fissando la data del rilascio;
emettere decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo a carico di CP_1 nato a [...] il [...], C.F.: C.F._3
, residente in [...],
[...] per il pagamento dei canoni ed accessori ad oggi scaduti, che si determinano nella somma di € 2.100,00 (duemilacento/00), nonché per canoni a scadere fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile de quo, oltre interessi, spese e competenze professionali. In caso di opposizione, chiede emettersi ordinanza provvisoriamente esecutiva di rilascio, non impugnabile».
si è ritualmente costituito in giudizio per CP_1 eccepire la mancanza di sottoscrizione del conduttore nel contratto di locazione dell'1/1/2024, conseguendone l'infondatezza dell'azione avversaria, e per sentire rigettare la stessa, con vittoria di spese e competenze di lite.
Stante la svolta opposizione alla convalida da parte dell'intimato fondata su prova scritta, rigettata l'istanza di emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665, I comma,
c.p.c., è stato disposto, ai sensi e per gli effetti degli artt. 667 e 426 c.p.c., il mutamento del rito da svolgersi
2 nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con assegnazione di termine di giorni quindici per la presentazione della domanda di mediazione, fissazione dell'udienza di discussione della causa alla data dell'11/6/2025 ed assegnazione di doppi termini per integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti.
Introdotto e svoltosi il procedimento di mediazione, lo stesso ha avuto esito negativo.
Con memoria integrativa depositata in data 5/5/2025, il locatore ha dedotto: - la validità del contratto di locazione dell'1/1/2024 anche se non firmato (dal conduttore) perché registrato, richiamando all'uopo l'art. 13 della L. 431/98 nonché l'art. 1, comma 346 della c.d. Legge Finanziaria 2005
(L. 30/12/2004 n. 311); - l'efficacia dello stesso contratto di locazione dell'1/1/2024 per accettazione da parte del conduttore del vincolo sostanziale stante la perdurante fruizione dell'immobile da parte del medesimo;
- la validità, in ogni caso, del contratto di locazione stipulato nel 2018, pure richiamato nell'intimazione e che comunque varrebbe a fondare l'azione restitutoria spiegata, oltre alla domanda di condanna del conduttore al pagamento dei canoni stabiliti nella
(inferiore) misura di € 270,00 mensili.
Sulla scorta delle predette allegazioni, l'attore ha così precisato le conclusioni: «1) dichiarare la validità,
l'efficacia e l'opponibilità al sig. del CP_1 contratto di locazione ad uso abitativo, datato 1° gennaio
2024, registrato in Vasto il 26 gennaio 2024, serie 3T, numero
165; 2) dichiarare la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo, datato 1° gennaio 2024, registrato in Vasto il 26 gennaio 2024, serie 3T, numero 165 per morosità nel pagamento dei canoni di locazione dal mese di gennaio 2024 al mese di aprile 2025; 3) condannare la controparte al pagamento dei canoni stabiliti nella misura di € 350,00 mensili, scaduti
e non pagati dal mese di gennaio 2024 al mese di aprile 2025,
3 per l'ammontare complessivo di € 5.600,00, e con condanna al pagamento per i canoni a scadere, o di altra somma ritenuta di giustizia;
in subordine: 4) dichiarare la validità,
l'efficacia e l'opponibilità al sig. del CP_1 contratto di locazione ad uso abitativo datato 1° dicembre
2018, registrato in Vasto il 6 dicembre 2018, serie 3T, numero
2096; 5) dichiarare la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo datato 1° dicembre 2018, registrato in Vasto il 6 dicembre 2018, serie 3T, numero 2096 per morosità nel pagamento dei canoni di locazione dal mese di gennaio 2024 al mese di aprile 2025; 6) condannare la controparte al pagamento dei canoni stabiliti nella misura di € 270,00 mensili, scaduti
e non pagati dal mese di gennaio 2024 al mese di aprile 2025, per l'ammontare complessivo di € 4.320,00, e con condanna al pagamento per i canoni a scadere, o di altra somma ritenuta di giustizia;
in ogni caso: 7) ordinare l'immediata riconsegna del bene. Il tutto con il favore delle spese e competenze di lite, oltre ad IVA, CPA e spese generali come per legge».
Ritualmente costituitasi in giudizio, la parte intimata si è riportata alle pregresse deduzioni e richieste, eccependo
l'inesistenza del contratto di locazione dell'1/1/2024, conseguendone l'infondatezza di una azione svolta contro l'intimato sulla base di un contratto di cui lo stesso non è parte.
Con dichiarazione resa all'udienza del 18/6/2025, l'attore ha rinunciato alla domanda proposta in via subordinata - con contestuale espressa accettazione di parte convenuta - insistendo soltanto per l'accoglimento della domanda proposta in via principale quindi ulteriormente precisata in memorie depositate in data 17/11/2025 del seguente tenore letterale:
«1) dichiarare la validità, l'efficacia e l'opponibilità al sig. del contratto di locazione ad uso abitativo, CP_1 datato 1° gennaio 2024, registrato in Vasto il 26 gennaio 2024, serie 3T, numero 165; 2) dichiarare la risoluzione del
4 contratto di locazione ad uso abitativo, datato 1° gennaio
2024, registrato in Vasto il 26 gennaio 2024, serie 3T, numero
165 per morosità nel pagamento dei canoni di locazione dal mese di gennaio 2024 al mese di aprile 2025; 3) condannare la controparte al pagamento dei canoni stabiliti nella misura di
€ 350,00 mensili, scaduti e non pagati dal mese di gennaio
2024 al mese di aprile 2025, per l'ammontare complessivo di €
5.600,00, e con condanna al pagamento per i canoni a scadere,
o di altra somma ritenuta di giustizia;
4) per l'effetto, ordinare l'immediata riconsegna del bene. Il tutto con il favore delle spese e competenze di lite, oltre ad IVA, CPA e spese generali come per legge».
***
1. Come infine precisate e perimetrate, le domande del ricorrente sono infondate e, pertanto, devono essere rigettate poiché il contratto di locazione dell'1/1/2024 versato in atti reca la sottoscrizione del solo locatore e non anche quella del conduttore, discendendone la radicale nullità del contratto medesimo per mancanza della forma scritta prescritta ad substantiam con riferimento ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo dall'art. 1, IV comma, Legge
n. 438 del 9/12/1998 che testualmente dispone «A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta».
A tale dato normativo è peraltro riferita la giurisprudenza di legittimità e di merito che - muovendo da Cass. civ. SS.UU.
17/09/2015, n. 18214 - ha affermato che «Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale»
(v. anche: Cass. civ., sez. VI, 27/09/2017, n. 22647) facendo eccezione a tale regola la sola ipotesi in cui la forma verbale
5 sia stata abusivamente imposta dal locatore, ricorrendo, in tal caso, la nullità relativa di protezione del contratto, denunciabile dal solo conduttore in presenza dell'abuso, da parte del locatore, della sua posizione dominante, imponendosi in tal caso, e solo in esso, a causa della eccessiva asimmetria negoziale, un intervento correttivo ex lege a tutela del contraente debole.
Invece, nel caso in cui la forma verbale sia stata concordata liberamente fra le parti (o addirittura voluta dal conduttore) torneranno da applicarsi principi generali in tema di nullità per difetto di forma, conseguendone che il conduttore avrà diritto alla restituzione dei canoni versati (articolo 2033
c.c.) e il locatore, potendo agire in giudizio per il rilascio dell'immobile occupato senza alcun titolo e considerato che comunque il godimento del bene vi è stato, potrà eccepire l'arricchimento senza causa (articolo 2041 c.c.); il parametro deve essere la diminuzione patrimoniale effettivamente subita
(dal locatore) che non può dunque automaticamente coincidere coi canoni incassati (così Cass. civ. sez. III, 16/12/2024,
n.32696).
Al di fuori di tale ipotesi, contemplata nell'esclusivo interesse del conduttore, il contratto verbale si deve considerare irrimediabilmente nullo, conseguendone che – sotto il profilo procedimentale – sarà precluso per il locatore, in caso di morosità o di finita locazione, il rito speciale della convalida di sfratto, dovendo invece celebrarsi un procedimento a cognizione piena per rilascio di immobile occupato sine titulo.
2. Alla luce di tali principi - valutato il fatto che il conduttore ha eccepito la mancanza della propria sottoscrizione in calce al contratto dell'1/1/2024 e la conseguente inesistenza dello stesso, pur non formulando specifica domanda volta ad ottenere la declaratoria di nullità del contratto medesimo – deve dichiararsi la nullità del
6 contratto di locazione stipulato tra le parti in lite l'1/1/2024, con la precisazione che la nullità viene dichiarata in motivazione e non anche in dispositivo, ma che, cionondimeno, l'accertamento della nullità è idoneo alla formazione del giudicato in applicazione della teoria del c.d. vincolo al motivo portante (Cass., Sez. U, Sentenza n. 26243 del 12/12/2014).
3. Da ultimo, devono respingersi le argomentazioni di parte ricorrente invocanti una efficacia sanante dei facta concludentia costituiti dalla perdurante fruizione dell'immobile da parte del conduttore, considerato che gli stessi non possono sanare un contratto radicalmente nullo e che, in ogni caso, detta occupazione ben potrebbe essere giustificata dalla permanente vigenza del precedente contratto quadriennale dell'1/12/2018 avente scadenza al 2022 - 2026.
In definitiva, le domande di parte ricorrente, entrambe fondate sul contratto di locazione dichiarato nullo, vanno respinte.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza della parte ricorrente e sono liquidate, come in dispositivo, ai sensi del
D.M. Giustizia 13 agosto 2022, n. 147, avuto riguardo alle fasi di studio, introduttiva e decisionale sulla base dei valori minimi dei parametri tabellari. Lo scostamento dai parametri medi si giustifica in ragione della prossimità del valore della domanda al limite inferiore dello scaglione di riferimento.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vasto, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel giudizio n. R.G. 894/2024, disattesa ogni diversa richiesta, eccezione o conclusione, così provvede:
RIGETTA le domande proposte da Parte_1
CONDANNA al pagamento, in favore di Parte_1 CP_1
7 , delle spese del presente giudizio, che liquida in € CP_1
1.700,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge, da distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore del difensore antistatario Avv. Cristiano Bertoncini.
Così deciso in Vasto, 19/12/2025
Il Giudice dott.ssa Maria Elena Faleschini

8