R.G. n. 15261/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA sezione prima civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa NA AR, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al ruolo generale n. 15261/2024 promossa da ( ), con il patrocinio dell'avv. FORESTI Parte_1 CodiceFiscale_1
RL presso il cui studio è elettivamente domiciliata ricorrente contro ( ), CP_1 CodiceFiscale_2 resistente contumace
Conclusioni Conclusioni Parte ricorrente ha concluso come da verbale d'udienza del giorno 11.12.2025. Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Richiamati gli atti e i verbali di causa, si esporrà di seguito una concisa motivazione in fatto e in diritto alla luce dei principi secondo cui “ai fini dell'adeguata motivazione della sentenza, secondo le indicazioni desumibili dal combinato disposto dagli artt. 132, secondo comma, n. 4, 115 e 116 cod. proc. civ., è necessario che il raggiunto convincimento del giudice risulti da un esame logico e coerente di quelle che, tra le prospettazioni delle parti e le emergenze istruttorie, siano state ritenute di per sé sole idonee e sufficienti a giustificarlo, mentre non si deve dar conto dell'esito dell'esame di tutte le prove prospettate o comunque acquisite” (Cass. Civ., Sez. II, 4.3.2011, n. 5241. Cfr. altresì Cass. Civ., Sez. II, 12.4.2011, ord. n. 8294).
1 2. Con ricorso ex art. 447 bis cpc in data 14.12.2024 , ha agito nei Parte_1 confronti di premettendo che: CP_1
-con contratto del 27/05/2019 aveva concesso in locazione ad uso abitativo a l'unità immobiliare sita all'interno del complesso edilizio CP_2 residenziale denominato “Colle Verde”, in Pozzolengo (BS) via Solferino n. 16, identificata catastalmente come segue: foglio 15, mapp. 445, sub. 56, cat. A/2, Cl. 4, di 4,5 vani;
foglio 15, mapp. 445, sub. 62, cat. C/6, Cl. 2, di 27 mq (doc. 1-2);
-alla prima scadenza- le parti avevano risolto consensualmente il contratto di locazione e sottoscritto, in successione, due ulteriori contratti transitori di locazione ad uso abitativo, onde consentire al sig. di reperire una diversa CP_2 soluzione abitativa. Il primo contratto veniva sottoscritto in data 01/07/2023 ed aveva una durata di cinque mesi, mentre il secondo veniva sottoscritto in data 11/01/2023 ed aveva una durata di sette mesi (doc. 3-6);
-in tutti i contratti il canone mensile di locazione era stato concordato euro 650,00 mensili, e il conduttore aveva dichiarato espressamente di farsi carico del pagamento delle spese relative al servizio di energia elettrica, fornitura di gas, smaltimento rifiuti, nonché delle spese condominiali relative all'erogazione di qualsiasi servizio al complesso residenziale;

-con comunicazione a.r. del 16/05/2024 la sig.ra aveva contestato al Pt_1 conduttore il mancato pagamento di euro 850,00 a titolo di canone locativo ed euro 519.37 a titolo di spese condominiali non saldate, concedendo al sig. CP_2 quindici giorni per regolarizzare la propria posizione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1454 c.c., pena la risoluzione del contratto transitorio di locazione in essere (doc. 7);
-il conduttore non aveva provveduto a regolarizzare la propria posizione debitoria, con la conseguenza che alla data del 29/06/2024 il rapporto locatizio cessava di avere efficacia a seguito della intervenuta risoluzione;

-in data 07/11/2024 era stato effettuato il tentativo di mediazione obbligatoria, fallito per mancata partecipazione della parte chiamata (doc. 8). Tanto premesso, la ricorrente allegando che il sig. a decorrere dal CP_2
29/06/2024 non ha più alcun titolo per stare nell'immobile a suo tempo ricevuto in locazione, in ragione della risoluzione dei contratti di locazione ne ha chiesto la condanna al rilascio del bene e al pagamento delle somme dovute: a titolo di canoni non corrisposti fino alla vigenza del contratto, pari ad euro 850,00; a titolo di indennizzo per l'illegittima occupazione dell'abitazione della ricorrente a decorrere dalla data del 29/06/2024, per euro 650,000 mensili o, in subordine, nella diversa misura ritenuta di giustizia;

2 a titolo di quote condominiali impagate, per euro 2.038,27 , al netto degli acconti fatti pervenire direttamente alla sig.ra dall'ex conduttore (doc. 10). Pt_1
Nella contumacia del resistente, la causa è stata rinviata per la discussione all'udienza dell'11.12.2025 all'esito della quale sulle conclusioni del difensore della ricorrente, è stata decisa come da presente sentenza con contestuale motivazione.

3. Preliminarmente si dà atto che, come dichiarato dalla ricorrente nelle note depositate in date 6/11/2025, l'immobile oggetto del contenzioso le è stato riconsegnato in data 17/09/2025, sicchè nulla va disposto in merito alla domanda di ordine di rilascio. Quanto alle ulteriori richieste, la documentazione allegata al ricorso, sopra richiamata, comprova in fatto la vicenda contrattuale, che fa da sfondo alla domanda che ci occupa, a fronte della quale il resistente non ha svolto difese. Rimanendo contumace, lo stesso ha dimostrato di non nutrire interesse alla definizione del giudizio in senso difforme alle richieste dei proprietari dell'immobile in questione. Può ritenersi provato, dunque, che tra le parti sia intercorso un rapporto locatizio giusto contratto cessato per effetto di risoluzione in data 29.06.2024 (doc.1,2,3,6,7 sopra cit.) e che, nonostante la risoluzione, perfezionatasi dopo 15 giorni concessi dalla locatrice al conduttore per sanare la morosità (decorrenti dalla notifica della volontà di sciogliere il contratto per inadempimento), il resistente abbia continuato a detenere l'immobile senza averne più titolo sino al rilascio avvenuto in data dal 17/2025. Va accolta, quindi, la domanda risarcitoria altresì avanzata dalla ricorrente, avendo costei subìto un danno ingiusto di tipo patrimoniale in virtù dell'occupazione senza titolo del suo bene. Valga rilevare sul punto come, in materia di occupazione senza titolo di bene immobile, anche a non voler ritenere che si sia in presenza di un danno in re ipsa, tale locuzione va sostituita con quella di “danno presunto” o “danno normale”, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato. Ricorre, in altri termini, una presunzione iuris tantum circa l'esistenza di un danno connesso alla perdita di disponibilità del bene ed all'impossibilità di conseguirne la relativa utilità (Cass. civ. sez. I, 20/11/2018, n. 29990). Lo specifico pregiudizio subìto, quale allegato dalla ricorrente consiste nel fatto che, in mancanza dell'occupazione abusiva del bene da parte del resistente, ella avrebbe potuto concederlo in godimento a terzi a titolo oneroso.
3 La liquidazione del danno da occupazione illegittima, inoltre, può essere operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cd. danno figurativo, quale il valore locativo del bene, o meglio ancora, con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (Cass. S.U.33645/2022). Ciò premesso, il valore locativo va determinato in concreto, e sul punto entrambe le parti hanno concordato nel senso che un corrispettivo di massima era stato comunque pattuito nella misura di euro 650,00 mensili. Il credito maturato dalla ricorrente per canoni arretrati fino al 29/06/2024, ammonta a euro 850,00, mentre l'indennizzo per l'occupazione abusiva ammonta a euro 9.750,00 (15 mesi -da luglio 2024 a settembre 2025- per euro 650,00 mensili per un totale di euro 10.600,00. Da detto importo deve detrarsi l'acconto già versato (come per ammissione della ricorrente) di euro 6.500,00 per un totale di euro 4.100,00.
Il resistente, inoltre, dovrà corrispondere alla ricorrente le spese condominiali rimaste impagate che ammontano a euro1.871,42, giusta comunicazione dell'Amministratore del 06/08/2025 (sub doc 12), nonché, al pagamento, ai sensi dell'art. 12 bis, D.Lgs. 28 marzo 2010 n. 28, di una somma equitativamente stimata nella misura di un terzo delle spese di giudizio di seguito calcolate, in ragione dell'omessa e ingiustificata partecipazione al tentativo obbligatorio di mediazione del 07/11/2024.
Va rigettata, invece, la domanda risarcitoria, altresì avanzata dalla ricorrente ai sensi dell'art. 96 c.p.c. non potendosi ritenere provata la malafede in capo al resistente contumace.

4. Le spese di lite, seguendo la soccombenza, si pongono a carico del resistente, in favore della ricorrente, nella misura, calcolata, applicando i parametri vigenti attestati sui valori medi dello scaglione di riferimento (da euro 5.201,00 a euro 26.000,00) in ragione della mancanza di questioni di rilievo- in euro 919,00 per fase studio, euro 777,00 per fase introduttiva, euro 1701,00 per fase decisionale, così complessivamente in euro 3.397,00, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.


P.Q.M.

Il Tribunale, respinta e/o assorbita ogni altra istanza, difesa ed eccezione così decide:
4 accoglie il ricorso e, per l'effetto, accertata l'occupazione sine titulo a decorrere dal 29/06/2024 fino al 17/09/2025, condanna a corrispondere a CP_2
, a titolo di canoni di locazione arretrati e di indennità di Parte_1 occupazione illegittima, l'importo di euro 4.100,00 e, a titolo di spese condominiali, l'importo di euro 1.871,42, oltre interessi nella misura legale dalla domanda al soddisfo;
condanna al pagamento in favore della ricorrente di euro 1.132,00 CP_2 ai sensi dell'art. 12 bis, D.Lgs. 28 marzo 2010 n. 28; condanna, infine, a rifondere alla ricorrente le spese di lite nella CP_2 misura di euro 3.397,00, oltre contributo unificato, spese generali, iva e c.p.a. come per legge. Rigetta le ulteriori domande attoree. Manda alla cancelleria per gli adempimenti di rito. Brescia, lì 11 dicembre 2025
Il Giudice
NA AR

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