REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI CASTROVILLARI - SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Matteo Prato, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile, in primo grado, iscritta al n. 2466-2022 R.G.A.C., promossa da:
(c.f. ), (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (c.f. ), anche nella qualità C.F._2 Parte_3 C.F._3
di eredi di (c.f. , deceduto nelle more del giudizio, Persona_1 C.F._4
rappresentati e difesi dall'avv. Maria Rosaria Console;

- attori - contro
(c.f. ), in proprio e nella qualità di legale Controparte_1 CodiceFiscale_5
rappresentante di “ ; Controparte_2
- convenuti contumaci -
Conclusioni: come in atti, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
FATTI DI CAUSA
Con atto di citazione ritualmente notificato gli attori in epigrafe hanno evocato in giudizio innanzi all'intestato Tribunale gli odierni convenuti, assumendo che: a) con scrittura privata del 4.5.2021 avevano promesso in vendita a , quale legale rappresentante della compagine Controparte_1 societaria , un appezzamento di terreno sito in agro di Cassano Controparte_2 allo Ionio (CS) ed in atti compiutamente individuato;
b) il prezzo di vendita del terreno de quo era stato concordato in € 16.500,00 (di cui € 1.000,00 furono corrisposti alla stipula del preliminare a titolo di caparra confirmatoria), con previsione della stipula del contratto definitivo “entro e non oltre un anno dalla firma del preliminare”; c) malgrado i ripetuti solleciti operati dagli attori, parte convenuta non aveva inteso dar seguito alla stipula del rogito notarile, così rendendosi gravemente inadempiente rispetto agli impegni pattiziamente assunti nel contratto preliminare.
Hanno, pertanto, concluso per l'accoglimento delle conclusioni che di seguito si trascrivono:
“- accertare e dichiarare la risoluzione giudiziale del contratto preliminare di vendita immobiliare, per inadempimento del promittente acquirente, ai sensi dell'articolo 1453 del codice civile;

- per gli effetti, accertare e dichiarare il diritto degli attori a trattenere la caparra pari a 1.000 euro, come conseguenza dell'inadempimento imputabile e grave della controparte;

- condannare il sig. a restituire e a rilasciare immediatamente in favore di parte Controparte_1 attorea il terreno occupato summenzionato, che si detiene sine titulo, ubicato in Doria (fraz. Cassano Ionio) oggetto del preliminare di compravendita.
- condannare il convenuto al risarcimento dei danni subiti a seguito dell'inadempimento, da liquidarsi in euro 3.000,00 o nella somma minore o maggiore che sarà ritenuta di giustizia, con rivalutazione monetaria e interessi dal giorno della domanda al saldo in ragione del disagio psichico e fisico causato nei confronti degli attori”.
Instaurato il contraddittorio, ambo le parti convenute, seppur ritualmente evocate in giudizio, non hanno inteso costituirsi, sicché ne va dichiarata la contumacia.
Il giudizio veniva istruito a mezzo produzione documentale e all'udienza “cartolare” del 6.12.2024, precisate le conclusioni, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione del termine di 60 giorni per il solo deposito di comparsa conclusionale.
RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Giova da subito registrare come costituisca approdo giurisprudenziale pacifico il principio secondo cui “lo stabilire se le parti abbiano inteso stipulare un contratto definitivo ovvero un contratto preliminare di compravendita, rimettendo l'effetto traslativo ad una successiva manifestazione di consenso, si risolve in un accertamento di fatto riservato al giudice di merito;
tale accertamento è incensurabile in Cassazione se è sorretto da una motivazione sufficiente ed esente da vizi logici o da errori giuridici e sia il risultato di un'interpretazione condotta nel rispetto delle regole di ermeneutica contrattuale dettate dagli art. 1362 e seguenti del codice civile” (in tal senso, ex multis, Cassazione civile, sez. II, 20/11/2007, n. 24150).
Al fine di attribuire ad una convenzione negoziale la natura giuridica di contratto di compravendita ovvero di semplice preliminare, è determinante l'identificazione del comune intento dei paciscenti, diretto, nel primo caso, al trasferimento della proprietà della res verso la corresponsione del prezzo conformemente alla causa negoziale sancita dall'art. 1470 c.c. e, nel secondo, all'insorgenza di un particolare rapporto obbligatorio che impegni le parti medesime ad un'ulteriore manifestazione di volontà alla quale sono rimessi il trasferimento del diritto dominicale sul bene e il pagamento del prezzo (pur nella consapevolezza che la previsione della traditio del bene e/o il pagamento - anche totale - del prezzo non costituiscono profili incompatibili con l'intento di stipulare un semplice preliminare di vendita, ben potendo le parti manifestare, con pattuizioni di tal specie, null'altro che l'intento di anticipare le prestazioni del futuro contratto definitivo).
In tema di interpretazione dei contratti ex art. 1362 c.c., il primo e principale strumento dell'operazione ermeneutica è costituito dalle parole che compongono la formulazione letterale dell'accordo negoziale: dalle espressioni lessicali impiegate dalle parti occorre muovere per la ricerca della comune intenzione dei contraenti, non trascurando tuttavia l'applicazione delle regole di interpretazione funzionale e sistematica in guisa da ricavarne la sicura conferma del significato delle parole adoperate nel contratto.
2. Detto che sulla scorta del chiaro ed inequivocabile tenore letterale della scrittura privata intercorsa in data 4.5.2021 tra gli attori e la compagine societaria “ Controparte_2 non sussistono dubbi in ordine alla sussumibilità del predetto negozio giuridico nella categoria del contratto preliminare (con conseguente prodursi di effetti meramente obbligatori tra i paciscenti, e non già traslativi del diritto di proprietà del bene ivi descritto), va evidenziato come - secondo i più recenti approdi dottrinali e giurisprudenziali - tale tipologia negoziale non sia più inquadrabile come un mero pactum de contrahendo, ma come un negozio destinato già a realizzare un assetto di interessi prodromico a quello che sarà compiutamente attuato con il definitivo, sicché il suo oggetto è non solo e non tanto un facere (consistente nel manifestare successivamente una volontà rigidamente predeterminata quanto alle parti e al contenuto), quanto piuttosto un dare, che si sostanzia nel garantire il trasferimento del diritto sul bene, che costituisce il risultato pratico avuto di mira dai contraenti (vedasi, in tal senso, Cass., Sez. Unite, sentenza n. 11624 del 18.5.2006).
Con il contratto preliminare, infatti, non si assume solo l'obbligo di prestare il consenso, ma anche e soprattutto l'obbligo di approntare e rendere possibile l'esecuzione delle prestazioni finali all'esito del definitivo.
Da tale ordine di considerazioni e dalla qualificazione del preliminare come contratto la cui causa è il programma prestazionale finale, appare logico inferire che integra inadempimento del preliminare non solo il rifiuto opposto da una delle parti alla stipula del definitivo, ma anche l'omissione di tutte le attività preparatorie necessarie per rendere il risultato finale utilmente conseguibile.

3. Nel procedere ad un apprezzamento complessivo del comportamento delle parti al fine di stabilire la sussistenza o meno (e la relativa ascrivibilità) di quell'inadempimento che giustifichi la risoluzione, va registrato come nel contratto preliminare de quo i paciscenti - al punto 2 lett. b) del relativo regolamento negoziale - convennero che l'atto definitivo di trasferimento della proprietà sarebbe dovuto avvenire “entro e non oltre un anno dalla firma del presente preliminare, termine essenziale, a semplice richiesta di una delle parti e con preavviso di giorni 20 (venti) presso il notaio di gradimento dell'acquirente”.
A tal riguardo giova richiamare il costante insegnamento della Cassazione secondo cui
“l'accertamento in ordine alla essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., è riservato al giudice di merito e va condotto alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti
e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, di modo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo, che non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione, se non emerga, dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi” (ex multis, Cassazione civile, sez. III, 15/07/2016, n. 14426). Ed ancora, “in ogni caso, la previsione di un termine essenziale per l'adempimento del contratto, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, in particolare accettando un adempimento tardivo” (Cass. Civ., sez. 2, sentenza n. 32238 del 10.12.2019) E', dunque, da ritenere essenziale il termine dedotto in contratto quando la sua improrogabilità risulti soggettivamente dalla volontà manifestata dalle parti attraverso le espressioni ivi utilizzate
(postulando, tuttavia, che - pur senza la necessità di formule solenni - la scadenza sia esattamente individuata o individuabile) ovvero oggettivamente (per la natura e l'oggetto del contratto, la cui utilità economica, tenuta presente dalle parti stesse nella stipulazione del negozio, andrebbe perduta con l'inutile decorso del termine pattuito).
Ebbene, ritiene questo Tribunale che nella direzione della sussistenza - nella fattispecie in esame - di un termine essenziale depone inequivocabilmente il testé trascritto dato letterale, sebbene poi con la diffida del 9.5.2022 (successiva, dunque, allo spirare del termine essenziale annuale pattuito nel preliminare) gli odierni attori - avendo ulteriormente intimato a controparte di procedere alla stipula del definitivo - abbiano di fatto tacitamente rinunciato ad avvalersi della risoluzione automatica di diritto di cui all'art. 1457, comma 2 c.c. conseguente alla scadenza annuale del 4.5.2022, palesando un chiaro interesse contrario alla caducazione del preliminare. Cionondimeno, non sussistono dubbi circa il fatto che parte promissaria acquirente abbia posto in essere una condotta gravemente inadempiente rispetto agli impegni assunti nel contratto preliminare de quo, non avendo inteso stipulare il contratto definitivo anche a seguito della diffida del 9.5.2022, così colpevolmente omettendo di attivarsi per la stipula dell'atto definitivo di compravendita nonostante il notevole lasso di tempo intercorso.
Pertanto, in accoglimento della domanda attorea, va dichiarata la risoluzione ex art. 1453 c.c. del contratto preliminare intercorso tra gli odierni contendenti, in ragione della grave e perdurante condotta inadempiente tenuta dalla promissaria acquirente “ . Controparte_2
A tal riguardo, va osservato come evidentemente carente di legittimazione passiva sia CP_1
- che pure, in proprio, è stato inopportunamente chiamato in causa nel presente giudizio -
[...] avendo questi stipulato il contratto preliminare in esame unicamente nelle vesti di legale rappresentante della compagine societaria “ , e non anche in CP_2 Controparte_2 proprio.

3.1 Quanto, poi, alla correlata domanda di rilascio del terreno, la stessa va rigettata ove si consideri che all'art. 3 del contratto preliminare per cui è causa, le parti ebbero espressamente a convenire che la disponibilità della res sarebbe stata trasferita alla promissaria solo con la stipula del definitivo, tanto più che parte attrice ha del tutto omesso di provare che il terreno de quo sia stato medio tempore occupato da controparte, non potendo evidentemente operare il principio di non contestazione stante la contumacia della convenuta.

4. Non meritevole di accoglimento risulta, poi, la domanda attorea volta alla ritenzione della caparra confirmatoria di € 1.000,00, versata dalla società promissaria acquirente in occasione della stipula del preliminare.
Come noto, i rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale da una parte, e azione di recesso e di ritenzione della caparra dall'altro, si pongano in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale.
La giurisprudenza di legittimità ha, infatti, in più occasioni avuto modo di precisare che “la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole ex lege, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'an
e nel quantum” (da ultimo, vedasi Cassazione civile, sez. II, 27/04/2016, n. 8417).
Detto altrimenti, in tema di caparra confirmatoria la disposizione di cui al comma 2 dell'art. 1385
c.c. (relativa alla facoltà della parte non inadempiente di recedere dal contratto ritenendo la caparra ricevuta o esigendone il doppio rispetto a quella versata) non è applicabile tutte le volte in cui detta parte - anziché recedere dal contratto - si avvalga del rimedio ordinario dell'azione di risoluzione del negozio, perdendo in tale ipotesi la caparra la sua funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno.
La parte non inadempiente potrebbe, infatti, anziché esercitare il recesso, chiedere la risoluzione del contratto e l'integrale risarcimento del danno sofferto in base alle regole generali (art. 1385 c.c., comma 3), nel qual caso non potrebbe incamerare la caparra, essendole invece consentito solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto spettantele a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati. In siffatta evenienza la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, giacché in tale ipotesi essa perde la sua funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all'importo convenzionalmente stabilito in contratto, e la parte che allega di aver subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione o in esecuzione del contratto, ha diritto anche al risarcimento dell'integrale danno subito, se e nei limiti in cui si riesce a provarne l'esistenza e l'ammontare in base alla disciplina generale di cui agli artt. 1453 c.c. e s.s. (in tal senso, anche Cassazione civile, ordinanza n. 20532 del 29.09.2020, secondo cui “la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole "ex lege", sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'"an" e nel "quantum").
Ebbene, avendo parte attrice chiaramente optato per la risoluzione giudiziale del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. e per la richiesta del risarcimento dei danni asseritamente patiti, non può esserle riconosciuto il diritto alla ritenzione della caparra pari ad € 1.000,00, incamerata in occasione della stipula del contratto preliminare de quo.

5. Del pari va rigettata l'ulteriore istanza con cui gli attori hanno richiesto la condanna di controparte per “non aver potuto raccogliere i frutti del raccolto delle olive delle proprie piante che si trovano all'interno del terreno, oltre al danno morale subito”, trattandosi di domanda rimasta priva del benché minimo riscontro probatorio in ordine ai concreti pregiudizi asseritamente patiti e, ancor prima, caratterizzata da un evidente deficit già in punto di stretta allegazione.

6. Quanto, infine, alla disciplina delle spese e competenze di lite, le stesse seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo secondo le disposizioni di cui al D.M. n. 55/2014 e ss. mm. e ii., tenuto conto del valore della causa, dell'attività effettivamente prestata e del modesto livello di complessità delle questioni affrontate (nello specifico, € 500,00 per la fase di studio;
€ 400,00 per la fase introduttiva;
€ 900,00 per la fase trattazione/istruttoria ed € 900,00 per la fase decisionale).


P.Q.M.


Il Tribunale di Castrovillari - Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa civile n.
2466/2022 R.G., ogni diversa istanza ed eccezione disattesa ed assorbita, così provvede:
1) Dichiara la contumacia di e di . Controparte_1 Controparte_2
2) Dichiara il difetto di legittimazione passiva di . Controparte_1
3) Dichiara sciolto il contratto preliminare di compravendita intercorso in data 4.5.2021 tra gli attori (quali promittenti alienanti) e la “ (quale promissaria Controparte_2 acquirente), in ragione del grave inadempimento a quest'ultima imputabile in via esclusiva.
4) Rigetta le ulteriori domande avanzate da parte attrice.
5) Condanna “ , in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_2
a rifondere - in favore di parte attrice - le spese e competenze di lite del presente giudizio che liquida in € 2.700,00 per onorari, oltre ad € 280,00 per esborsi ed accessori come per legge.
Così deciso in Castrovillari, il 14 febbraio 2025.
Il Giudice dott. Matteo Prato