REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Presidente, dott.ssa Maria Tiziana
Balduini
ha pronunziato la seguente
SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3253 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
(CF: ), elettivamente domiciliata in Via Parte_1 C.F._1
Marianna Dionigi 57, Roma, presso lo studio del procuratore, Avv. Prof. Matteo
Santini , che la rappresenta e difende per procura in atti. ricorrente
E (C.F. ) elettivamente domiciliata in Via Controparte_1 P.IVA_1
Filippo Corridoni n. 19, Roma, presso lo studio del procuratore, Avv. Carmine
Andrea Silvestri, che la rappresenta e difende per procura in atti. convenuta

CF: ), Controparte_2 P.IVA_2 convenuta contumace

OGGETTO: Locazione
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
nell'udienza del 20/03/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente sentenza dando lettura del dispositivo
1/4 FATTO E DIRITTO
Con ricorso depositato il 18/01/2024, ha esposto: Parte_1
- di aver iniziato ad abitare l'immobile sito in Roma in via della Nocetta 171 di proprietà di a seguito dell'instaurazione di un rapporto Controparte_2 sentimentale con , il quale ivi risiedeva;
Persona_1
- che dal legame era nato un figlio, ma che successivamente il rapporto si era deteriorato ed il Tribunale di Roma aveva assegnato l'abitazione familiare ad essa ricorrente, quale genitore collocatario del figlio minore;

- che successivamente all'assegnazione la società locatrice le aveva intimato sfratto per morosità assumendo che quest'ultima si fosse resa inadempiente nel pagamento del canone di locazione dal mese di agosto 2022 al mese di ottobre 2022 pari a € 14.186,64 nonché di € 700,00 a titolo di oneri condominiali ed € 846,00 per oneri relativi agli impianti sportivi;

- che di detto procedimento essa ricorrente nulla aveva saputo atteso che la notifica dell'intimazione era stata effettuata presso la sede legale della società conduttrice Controparte_1
- che il successivo giudizio di opposizione agli atti esecutivi era stato sospeso dal GE con assegnazione di un termine per la proposizione del presente giudizio di merito;

- che la convalida di sfratto era un titolo inefficace nei suoi confronti, essendo la ricorrente terza rispetto al procedimento in cui lo stesso si era formato ed essendo ella detentrice del bene in forza di assegnazione della casa familiare operata dal giudice.
Sulla base di queste premesse, ha chiesto “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Roma, disposta l'udienza di discussione, ogni contraria deduzione ed eccezione disattesa:
- Accertare e dichiarare l'inefficacia della convalida di sfratto per non essere il titolo esecutivo azionabile nei confronti della Sig.ra Pt_1
- accertare e dichiarare la prevalenza e l'opponibilità del provvedimento di assegnazione della casa familiare nei confronti della società Controparte_2 dell'immobile de quo e, per l'effetto, dichiarare il diritto della Sig.ra - Parte_1 quale genitore assegnatario - a vivere nell'immobile sito in Roma, Via della Nocetta,
171.
- Con condanna alle spese di lite, oltre accessori, sia con riferimento al giudizio di opposizione e sia con riferimento al presente giudizio”
Costituitasi in giudizio ha contestato la fondatezza della Controparte_1 domanda rilevando che tutte le notifiche da parte della locatrice le erano state indirizzate a mezzo PEC in ragione della sua condizione di conduttrice e considerato che la trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa familiare era stato effettuato solo il 20/4/2023, allorché l'esecuzione era già iniziata (primo atto del
30/3/2023). Ha quindi concluso chiedendo il rigetto della domanda.
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2/4 E' opportuno premettere in termini generali che in tema di separazione personale dei coniugi, il provvedimento di assegnazione della casa familiare determina una cessione "ex lege" del relativo contratto di locazione a favore del coniuge assegnatario e l'estinzione del rapporto in capo al coniuge che ne fosse originariamente conduttore (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 28615 del 07/11/2019), con conseguente obbligo in capo al genitore assegnatario di provvedere al pagamento del canone.
Nel merito, all'esito dell'istruttoria svolta risulta provato ovvero costituisce circostanza non oggetto di specifica contestazione che:
- con “Contratto di locazione d'immobile commerciale” (doc. 2 fasc. ricorrente) concesse in locazione a Controparte_2 [...] una villa indipendente sita in via della Nocetta 171, al canone Controparte_1 annuale di € 54.000,00, da corrispondersi in rate anticipate mensili di € 4.500,00. La locazione venne stipulata esclusivamente ad uso ufficio e con “espresso divieto…di dare qualsiasi diversa destinazione, anche parziale, dell'immobile locato, nonché di sublocarlo o darlo in comodato, in tutto o in parte, o di cedere o conferire a qualunque titolo il contratto”;
- a decorre dall'anno 2016 la iniziò ad intrattenere una relazione Pt_1 sentimentale stabile con il Sig. , legale rappresentante di Persona_1
si trasferì a vivere con lui nell'immobile in questione;
Controparte_1
- terminata la relazione, in data 30/6/2022, il Tribunale di Roma assegnò l'immobile alla ricorrente in quanto genitore collocatario del figlio minore e detto atto fu trascritto con nota n. del 20/4/2023 (doc. 4 fasc. ricorrente);
- in ragione della morosità della parte conduttrice il Tribunale di Roma con provvedimento del 21/11/2022 convalidò lo sfratto per morosità fissando la data per l'esecuzione (doc. 9 fasc. ricorrente);
- l'abitazione venne liberata il 12/12/2023 (cfr. doc. 4 fasc. ; Controparte_1
- successivamente la ricorrente rientrò abusivamente nell'immobile ed il Giudice di
Pace di Roma, con provvedimento confermato in sede di riesame dal Tribunale di
Roma, ne dispose il sequestro preventivo (cfr. doc. fasc. resistente).
Ciò posto in punto di fatto va preliminarmente rilevata la correttezza del procedimento notificatorio, relativo alla fase attinente all'intimazione di sfratto, effettuato nei confronti della società conduttrice, così come stabilito dall'art. 22 del contratto, dovendosi porre in evidenza che l'immobile era stato locato ad uso ufficio alla società con divieto di cederlo a terzi ed Controparte_1 Per_1
, ex convivente more uxorio della ricorrente, era un soggetto terzo rispetto
[...] alla conduttrice.
In disparte di ogni considerazione circa il titolo di utilizzo dell'immobile da parte del e della va poi considerato che: Per_1 Pt_1
- l'art. 337sexies c.c. prevede che il provvedimento di assegnazione della casa familiare sia trascrivibile ed opponibile ai terzi ai sensi dell'art. 2643 c.c., in un'ottica di bilanciamento delle tutele familiari e della certezza dei rapporti patrimoniali. La Suprema Corte, intervenuta sul punto ha, in particolare, statuito
3/4 che “…l'assegnazione della casa coniugale…sarà opponibile solo se e quando trascritta… ” (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12387, del 15/04/2022);
- nel caso di specie, la trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa familiare alla Sig.ra venne effettuata in data 20/4/2023, allorché Pt_1 l'esecuzione era già iniziata (primo atto del 30/3/2023).
Il provvedimento di assegnazione non avrebbe quindi comunque potuto essere opposto alle parti contraenti del contratto di locazione oggetto di causa.
Le domande proposte da non meritano quindi accoglimento. Parte_1
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate, in applicazione del D.M.
55/2014 e D.M. 37/2018, in base al valore del giudizio, in € 1.701,00 per la fase di studio, € 1.204,00 per la fase introduttiva ed € 2.905,00 per la fase di decisione. Nulla per la fase di trattazione, in assenza di attività istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta:
RIGETTA la domanda proposta da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
e di Controparte_2
CONDANNA la parte ricorrente alla rifusione delle spese processuali anticipate
[...]
che liquida in complessivi € 5.810,00, oltre spese generali, IVA Controparte_1
e CPA come per legge.
FISSA il termine di giorni 30 per il deposito della motivazione
Roma, 20/03/2025
Il Presidente – Giudice monocratico
Maria Tiziana Balduini

4/4