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Sentenza 28 dicembre 2025
Sentenza 28 dicembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Ferrara, sentenza 28/12/2025, n. 1184 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Ferrara |
| Numero : | 1184 |
| Data del deposito : | 28 dicembre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 1698/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FERRARA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice RI CO all'esito della discussione orale all'udienza del 11/12/2025, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 1698/2025, promossa da:
IL (C.F. ), con il Parte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. TAGLIANI TIZIANO, elettivamente domiciliata presso il difensore ATTRICE contro
(C.F. ), titolare dell'impresa individuale CP_1 C.F._1 Controparte_2
contumace
[...]
CONVENUTA
Risoluzione del contratto – accoglimento
Compravendita – cessione ramo d'azienda – clausola risolutiva
1. Posizioni delle parti, sintesi dello svolgimento del processo e conclusioni .............................. 1
2. La risoluzione del contratto di compravendita ......................................................................... 2
3. La risoluzione del contratto di cessione di ramo d'azienda ..................................................... 5
4. La condanna generica al risarcimento del danno .................................................................... 5
5. Le spese di lite........................................................................................................................... 6
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Posizioni delle parti, sintesi dello svolgimento del processo e conclusioni
La società in persona delle legali Controparte_3
1 rappresentanti signora e ha convenuto in giudizio, con ricorso ex art. Pt_1 Parte_1
281 decies c.p.c., nata a [...] il [...], CP_1
residente a [...] imprenditrice individuale titolare dell'impresa individuale corrente in Cento, via Giovannina n. 57, iscritta al Registro Controparte_2
Imprese di Ferrara e Ravenna, Codice Fiscale , partita iva , REA C.F._1 P.IVA_2
FE – 252027.
La ricorrente ha concluso nei seguenti termini: “Voglia l'On. le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: accertare l'inadempimento della parte resistente alle obbligazioni assunte nei due contratti di compravendita sottoscritti con la società ricorrente in relazione al saldo prezzo e comunque dichiarare la intervenuta risoluzione di entrambi i contratti così come previsto dalla clausola risolutiva espressa prevista all'art. 9 del rogito Dr. Persona_1
in data 25/10/2023 Rep. N.
5.835 Racc. N.4246 ed all'art.12 dell'atto Notaio .
5.836 racc. Per_2
4247 in data 25.10.2023 essendosi di fatto prodotto l'avveramento delle stesse in entrambi i casi condannare la resistete alla immediata restituzione dell'immobile meglio descritto nell'atto Dr.
in data 25/10/2023 Rep. N.
5.835 Racc. N.4246 ed alla altrettanto immediata Persona_1
consegna dei beni meglio descritti nell'inventario allegato sub B all'atto del Notaio . Per_2
5.836 racc. 4247 in data 25.10.2023; condannare parte resistente al risarcimento del danno in favore della società ricorrente da liquidarsi in separata altra sede giudiziale. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali”.
Il ricorso è stato regolarmente notificato a mezzo pec in data 26/09/2025 e la domanda di risoluzione del contratto è stata trascritta in data 3/10/2025 presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Ferrara.
La signora è rimasta contumace. CP_1
Istruita documentalmente la causa, all'udienza del giorno 11/12/2025, è stata discussa oralmente con riserva di deposito in trenta giorni ex art. 281 sexies, comma 3, c.p.c.
2. La risoluzione del contratto di compravendita
Dal doc. 1 di parte attrice risulta che, con atto a rogito Dr. in data 25/10/2023 Rep. Persona_1
N.
5.835 Racc. N.4246 fu stipulato un contratto di compravendita, mediante il quale la società Il
2 Duca d'Este di RI e IN SS & C. s.a.s. ha venduto a la quale ha CP_1
acquistato nell'esercizio della sua attività d'impresa, l'immobile sito in Cento (FE), via
Giovannina n. 57, articolato al piano terra, primo, secondo e terzo e piano primo sottostrada, con corte pertinenziale, confinante con via Giovannina e venditrice, censito nel Catasto
Fabbricati di Cento Foglio 48 mappale 289 sub.
3 - Via Giovannina n. 57 piano S1-T-1-2-3 - categoria D/2, R. C. Euro 14.551,80 (derivante dalla variazione del 12 ottobre 2023 prot.
FE0085617 per divisione e diversa distribuzione degli spazi interni dell'ex mappale 289) con corte pertinenziale ricompresa nel mappale 289 sub. 3 ed anche individuata al Catasto Terreni di
Cento foglio 48 mappale 289 ente urbano di mq. 3.517.
Agli artt. 2 e 3 del contratto risulta pattuito il prezzo di euro 1.640.000, e le modalità di pagamento: quanto ad euro 10.00000 prima della stipula medesima e per il residuo prezzo quanto ad euro 90.000,00 entro il primo maggio 2024, quanto ad euro 540.000.00 in sessanta rate mensili di euro 9.000,00 (novemila/00) ciascuna, scadenti il primo giorno di ogni mese con decorrenza dal primo gennaio 2024 fino al 31 dicembre 2028 con saldo di Euro 1.000.000,00 al
31/12/2028.
Deduce la società attrice che l'acquirente ha omesso il versamento della rata prevista al
1.5.2024 di euro 90.000,00 e poi ha versato solo alcune delle rate mensili parziali in conto prezzo dell'immobile ad oggi per complessivi euro 115.000,00 con un debito maturato sulla dilazione concessa ad oggi pari ad euro 180.000,00 ed il mancato saldo del prezzo residuo per euro 1.525.000,00.
La società ha chiesto di accertare Controparte_3
l'avveramento della condizione risolutiva prevista dall'art. 9 del contratto.
Tale domanda va accolta: il citato art. 9 prevede che ”il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione risolutiva dell'accertamento dell'inadempimento dell'acquirente dell'obbligazione di pagamento del Prezzo nei modi indicati nell'articolo 2. […] La condizione risolutiva si avvera solo a seguito: a) del mancato pagamento di due rate consecutive del prezzo;
ovvero, alternativamente b) del definitivo inadempimento dell'obbligo di pagamento del prezzo;
C) del mancato rinnovo annuale della polizza assicurativa sino al saldo del prezzo”.
La società attrice ha allegato che ha omesso di pagare il prezzo secondo i termini CP_1
3 contrattuali (in primo luogo per l'omesso versamento della rata di maggio 2024) e poi ha omesso il pagamento di oltre due rate consecutive, integrando l'ipotesi di cui alla lettera a).
La clausola, come formulata, va qualificata come condizione risolutiva, in quanto subordina l'efficacia del contratto ad un evento, futuro e incerto, il cui verificarsi priva automaticamente il negozio di effetti ab origine, legittimando la venditrice a ottenere la restituzione del bene consegnato, a seguito del verificarsi della condizione risolutiva collegata al mancato versamento di due rate.
Come è noto, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la nota sentenza n. 13533 del
30/10/2001, hanno affermato che nell'azione di risoluzione per inadempimento, come in quella di manutenzione, il creditore ha, esclusivamente, l'onere di provare la fonte del proprio diritto e il termine di scadenza dell'obbligazione, potendosi limitare alla mera allegazione dell'inadempimento del debitore. Su quest'ultimo, per contro, grava l'onere della prova del fatto estintivo del diritto di credito.
Il principio è stato ribadito da copiosa giurisprudenza di merito e di legittimità: da ultimo, si veda Cass. Civ., Sez. VI-I, Ordinanza n. 25584 del 12/10/2018, che ha chiarito come “in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della dimostrazione del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, o dall'eccezione d'inadempimento del creditore ex art.
1460 c.c.”.
La società ha correttamente fornito prova Controparte_3
della fonte dell'obbligo (il contratto) e del termine di scadenza dell'obbligazione, invocando il verificarsi dell'evento dedotto in condizione: la convenuta restando contumace, non CP_1
ha provato di avere adempiuto all'obbligo di pagamento del prezzo. Va peraltro evidenziato che la corrispondenza tra il difensore della società e attrice e quello che ha assistito in fase CP_1
di mediazione con esito negativo (doc. 7) conferma l'inadempimento della convenuta.
Accertata la risoluzione, ex art. 1456 c.c., del contratto di compravendita stipulato con atto a
4 rogito Dr. in data 25/10/2023 Rep. N.
5.835 Racc. N.4246, va accolta la domanda di Persona_1
restituzione dell'immobile.
La presente sentenza, contenente la dichiarazione di risoluzione del contratto di compravendita, la cui domanda è stata trascritta, va annotata ex art. 2655 c.c.
3. La risoluzione del contratto di cessione di ramo d'azienda
La società attrice ha poi documentato di avere ceduto a con separata scrittura privata CP_1
autenticata dal Notaio .
5.836 racc. 4247 in data 25.10.2023 (doc. 2), il ramo di azienda Per_2
consistente nel complesso dei beni organizzati per l'esercizio dell'attività di albergo/ristorante/pizzeria corrente in Cento (Fe), Via Giovannina n. 57 (autorizzazione rilasciata dal Comune di Cento, Sportello unico per le attività produttive del 5 gennaio 2006 P.G. CP_ 604/2006 (P.U. n. 810/2005) e di subingresso a seguito di fusione per incorporazione della società . in il Duca D'Este SAS di IN Parte_2
e RI SS e C. del 22 marzo 2022 prot. 15894. ).
I beni che formano il patrimonio aziendale sono indicati nell'inventario approvato dalle parti come allegato "B" alla scrittura suddetta.
Dal contratto si evince che il prezzo convenuto (art.3) è di euro 60.000,00 da versarsi in sessanta rate mensili ciascuna di e 1.000,00 versate solo parzialmente e non alla scadenza ad oggi per complessivi euro 12.000,00.
Risultano dunque pagate solo dodici rate a fronte del decorso di oltre due anni dalla stipula: tale secondo contratto prevede, all'art. 12, una condizione risolutiva per l'ipotesi di mancato adempimento agli obblighi di pagamento del prezzo come concordato.
A fronte della domanda della società di Controparte_3
accertare l'avveramento della condizione risolutiva, nulla ha provato la convenuta.
Ne consegue che va accolta la domanda di risoluzione anche di questo contratto con conseguente diritto della società attrice ad ottenere la restituzione del ramo d'azienda costituito dai beni di cui all'allegato “B” del contratto.
4. La condanna generica al risarcimento del danno
La società ricorrente ha allegato di aver patito un danno conseguente al mancato godimento del bene sia in via diretta sia mediante locazione.
5 Allega di avere inoltre patito un danno conseguente alla mancata corresponsione o alla corresponsione in ritardo delle rate “ed alla perdita delle chances sul mercato dove l'immobile e
l'azienda avrebbero potuto essere cedute con maggior successo”.
Al fine dunque di accelerare quanto meno gli effetti restitutori della presente azione, la società ricorrente ha limitato la domanda alla condanna generica al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede e giudizio.
Ebbene, come chiarito dalla Suprema Corte, anche a Sezioni Unite, “ai fini dell'accoglimento della domanda di condanna generica al risarcimento del danno è sufficiente che l'attore dimostri la colpa ed il nesso causale e che l'esistenza del danno appaia anche solo probabile;
ne consegue che non è necessario, ai fini dell'ammissibilità stessa della domanda, che l'attore indichi le prove di cui intende avvalersi per dimostrare il "quantum debeatur", prove che andranno, invece, fornite nel relativo e successivo giudizio” (Cass. Civ., Sez. Unite, Sentenza n. 29862 del
12/10/2022).
Dunque, ai fini della pronunzia di una condanna generica, ai sensi dell'art. 278 c.p.c., non occorre la prova certa di un danno, essendo sufficiente, invece, il mero accertamento della sussistenza di condizioni di fatto potenzialmente causative di effetti pregiudizievoli, con la conseguenza che il giudicato formatosi su una condanna generica non impedisce che il giudice chiamato a liquidare il danno possa, nel caso concreto, negarne l'esistenza. (Cass. Civ., Sez. II,
28/03/2023, n. 8729).
Nel caso di specie certamente sussistono i presupposti per pronunciare la condanna generica di a risarcire il danno: la risoluzione dei contratti per inadempimento di una delle parti è CP_1
certamente un fatto in sé idoneo a produrre una responsabilità risarcitoria, cui si aggiunge il dato del mancato godimento di un immobile per due anni, che costituisce – almeno potenzialmente e salvo l'onere probatorio sul danno – un fatto idoneo a provocare un danno.
5. Le spese di lite
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate, tenuto conto, per quanto riguarda i compensi professionali, dei parametri minimi previsti dal D.M. del 10 marzo 2014 n. 55, aggiornati al D.M. del 13 agosto 2022 n. 147, alla luce dell'attività complessivamente svolta e dello scaglione di riferimento individuato nel corrispettivo di vendita, limitatamente alle fasi di
6 studio, introduttiva e decisoria).
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa promossa da
[...]
nei confronti di titolare dell'impresa Controparte_3 CP_1
individuale ogni diversa istanza ed eccezione disattesa Controparte_2
o assorbita, così dispone:
a) dichiara la intervenuta risoluzione del contratto di compravendita immobiliare a rogito
Dr. in data 25/10/2023 Rep. N.
5.835 Racc. N.4246, Persona_1
b) dispone l'annotazione della pronuncia di risoluzione ex art. 2655 c.c. in margine della trascrizione dell'atto di compravendita sub a);
c) dichiara tenuta e condanna alla restituzione alla società CP_1 [...]
dell'immobile meglio descritto nel contratto;
Controparte_3
d) dichiara la intervenuta risoluzione del contratto di cessione del ramo di azienda all'atto autenticato dal Notaio .
5.836 racc. 4247 in data 25.10.2023; Per_2
e) dichiara tenuta e condanna alla restituzione alla società CP_1 [...]
dei beni descritti nell'inventario allegato sub B all'atto; Controparte_3
f) Accoglie la domanda di condanna generica e, per l'effetto, condanna a risarcire CP_1
alla società il danno conseguente Controparte_3
alla risoluzione dei contratti di cui ai punti a) e d) del dispositivo;
g) dichiara tenuta e condanna alla rifusione in favore di parte attrice delle spese di CP_1
lite, che liquida in euro 1.686,00 per esborsi ed euro 10.180,00 per compensi professionali, oltre rimborso per spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e c.p.a. con aliquote di legge e se dovute.
Ferrara, 28/12/2025
Il Giudice
RI CO
7
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FERRARA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice RI CO all'esito della discussione orale all'udienza del 11/12/2025, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 1698/2025, promossa da:
IL (C.F. ), con il Parte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. TAGLIANI TIZIANO, elettivamente domiciliata presso il difensore ATTRICE contro
(C.F. ), titolare dell'impresa individuale CP_1 C.F._1 Controparte_2
contumace
[...]
CONVENUTA
Risoluzione del contratto – accoglimento
Compravendita – cessione ramo d'azienda – clausola risolutiva
1. Posizioni delle parti, sintesi dello svolgimento del processo e conclusioni .............................. 1
2. La risoluzione del contratto di compravendita ......................................................................... 2
3. La risoluzione del contratto di cessione di ramo d'azienda ..................................................... 5
4. La condanna generica al risarcimento del danno .................................................................... 5
5. Le spese di lite........................................................................................................................... 6
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Posizioni delle parti, sintesi dello svolgimento del processo e conclusioni
La società in persona delle legali Controparte_3
1 rappresentanti signora e ha convenuto in giudizio, con ricorso ex art. Pt_1 Parte_1
281 decies c.p.c., nata a [...] il [...], CP_1
residente a [...] imprenditrice individuale titolare dell'impresa individuale corrente in Cento, via Giovannina n. 57, iscritta al Registro Controparte_2
Imprese di Ferrara e Ravenna, Codice Fiscale , partita iva , REA C.F._1 P.IVA_2
FE – 252027.
La ricorrente ha concluso nei seguenti termini: “Voglia l'On. le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: accertare l'inadempimento della parte resistente alle obbligazioni assunte nei due contratti di compravendita sottoscritti con la società ricorrente in relazione al saldo prezzo e comunque dichiarare la intervenuta risoluzione di entrambi i contratti così come previsto dalla clausola risolutiva espressa prevista all'art. 9 del rogito Dr. Persona_1
in data 25/10/2023 Rep. N.
5.835 Racc. N.4246 ed all'art.12 dell'atto Notaio .
5.836 racc. Per_2
4247 in data 25.10.2023 essendosi di fatto prodotto l'avveramento delle stesse in entrambi i casi condannare la resistete alla immediata restituzione dell'immobile meglio descritto nell'atto Dr.
in data 25/10/2023 Rep. N.
5.835 Racc. N.4246 ed alla altrettanto immediata Persona_1
consegna dei beni meglio descritti nell'inventario allegato sub B all'atto del Notaio . Per_2
5.836 racc. 4247 in data 25.10.2023; condannare parte resistente al risarcimento del danno in favore della società ricorrente da liquidarsi in separata altra sede giudiziale. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali”.
Il ricorso è stato regolarmente notificato a mezzo pec in data 26/09/2025 e la domanda di risoluzione del contratto è stata trascritta in data 3/10/2025 presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Ferrara.
La signora è rimasta contumace. CP_1
Istruita documentalmente la causa, all'udienza del giorno 11/12/2025, è stata discussa oralmente con riserva di deposito in trenta giorni ex art. 281 sexies, comma 3, c.p.c.
2. La risoluzione del contratto di compravendita
Dal doc. 1 di parte attrice risulta che, con atto a rogito Dr. in data 25/10/2023 Rep. Persona_1
N.
5.835 Racc. N.4246 fu stipulato un contratto di compravendita, mediante il quale la società Il
2 Duca d'Este di RI e IN SS & C. s.a.s. ha venduto a la quale ha CP_1
acquistato nell'esercizio della sua attività d'impresa, l'immobile sito in Cento (FE), via
Giovannina n. 57, articolato al piano terra, primo, secondo e terzo e piano primo sottostrada, con corte pertinenziale, confinante con via Giovannina e venditrice, censito nel Catasto
Fabbricati di Cento Foglio 48 mappale 289 sub.
3 - Via Giovannina n. 57 piano S1-T-1-2-3 - categoria D/2, R. C. Euro 14.551,80 (derivante dalla variazione del 12 ottobre 2023 prot.
FE0085617 per divisione e diversa distribuzione degli spazi interni dell'ex mappale 289) con corte pertinenziale ricompresa nel mappale 289 sub. 3 ed anche individuata al Catasto Terreni di
Cento foglio 48 mappale 289 ente urbano di mq. 3.517.
Agli artt. 2 e 3 del contratto risulta pattuito il prezzo di euro 1.640.000, e le modalità di pagamento: quanto ad euro 10.00000 prima della stipula medesima e per il residuo prezzo quanto ad euro 90.000,00 entro il primo maggio 2024, quanto ad euro 540.000.00 in sessanta rate mensili di euro 9.000,00 (novemila/00) ciascuna, scadenti il primo giorno di ogni mese con decorrenza dal primo gennaio 2024 fino al 31 dicembre 2028 con saldo di Euro 1.000.000,00 al
31/12/2028.
Deduce la società attrice che l'acquirente ha omesso il versamento della rata prevista al
1.5.2024 di euro 90.000,00 e poi ha versato solo alcune delle rate mensili parziali in conto prezzo dell'immobile ad oggi per complessivi euro 115.000,00 con un debito maturato sulla dilazione concessa ad oggi pari ad euro 180.000,00 ed il mancato saldo del prezzo residuo per euro 1.525.000,00.
La società ha chiesto di accertare Controparte_3
l'avveramento della condizione risolutiva prevista dall'art. 9 del contratto.
Tale domanda va accolta: il citato art. 9 prevede che ”il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione risolutiva dell'accertamento dell'inadempimento dell'acquirente dell'obbligazione di pagamento del Prezzo nei modi indicati nell'articolo 2. […] La condizione risolutiva si avvera solo a seguito: a) del mancato pagamento di due rate consecutive del prezzo;
ovvero, alternativamente b) del definitivo inadempimento dell'obbligo di pagamento del prezzo;
C) del mancato rinnovo annuale della polizza assicurativa sino al saldo del prezzo”.
La società attrice ha allegato che ha omesso di pagare il prezzo secondo i termini CP_1
3 contrattuali (in primo luogo per l'omesso versamento della rata di maggio 2024) e poi ha omesso il pagamento di oltre due rate consecutive, integrando l'ipotesi di cui alla lettera a).
La clausola, come formulata, va qualificata come condizione risolutiva, in quanto subordina l'efficacia del contratto ad un evento, futuro e incerto, il cui verificarsi priva automaticamente il negozio di effetti ab origine, legittimando la venditrice a ottenere la restituzione del bene consegnato, a seguito del verificarsi della condizione risolutiva collegata al mancato versamento di due rate.
Come è noto, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la nota sentenza n. 13533 del
30/10/2001, hanno affermato che nell'azione di risoluzione per inadempimento, come in quella di manutenzione, il creditore ha, esclusivamente, l'onere di provare la fonte del proprio diritto e il termine di scadenza dell'obbligazione, potendosi limitare alla mera allegazione dell'inadempimento del debitore. Su quest'ultimo, per contro, grava l'onere della prova del fatto estintivo del diritto di credito.
Il principio è stato ribadito da copiosa giurisprudenza di merito e di legittimità: da ultimo, si veda Cass. Civ., Sez. VI-I, Ordinanza n. 25584 del 12/10/2018, che ha chiarito come “in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della dimostrazione del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, o dall'eccezione d'inadempimento del creditore ex art.
1460 c.c.”.
La società ha correttamente fornito prova Controparte_3
della fonte dell'obbligo (il contratto) e del termine di scadenza dell'obbligazione, invocando il verificarsi dell'evento dedotto in condizione: la convenuta restando contumace, non CP_1
ha provato di avere adempiuto all'obbligo di pagamento del prezzo. Va peraltro evidenziato che la corrispondenza tra il difensore della società e attrice e quello che ha assistito in fase CP_1
di mediazione con esito negativo (doc. 7) conferma l'inadempimento della convenuta.
Accertata la risoluzione, ex art. 1456 c.c., del contratto di compravendita stipulato con atto a
4 rogito Dr. in data 25/10/2023 Rep. N.
5.835 Racc. N.4246, va accolta la domanda di Persona_1
restituzione dell'immobile.
La presente sentenza, contenente la dichiarazione di risoluzione del contratto di compravendita, la cui domanda è stata trascritta, va annotata ex art. 2655 c.c.
3. La risoluzione del contratto di cessione di ramo d'azienda
La società attrice ha poi documentato di avere ceduto a con separata scrittura privata CP_1
autenticata dal Notaio .
5.836 racc. 4247 in data 25.10.2023 (doc. 2), il ramo di azienda Per_2
consistente nel complesso dei beni organizzati per l'esercizio dell'attività di albergo/ristorante/pizzeria corrente in Cento (Fe), Via Giovannina n. 57 (autorizzazione rilasciata dal Comune di Cento, Sportello unico per le attività produttive del 5 gennaio 2006 P.G. CP_ 604/2006 (P.U. n. 810/2005) e di subingresso a seguito di fusione per incorporazione della società . in il Duca D'Este SAS di IN Parte_2
e RI SS e C. del 22 marzo 2022 prot. 15894. ).
I beni che formano il patrimonio aziendale sono indicati nell'inventario approvato dalle parti come allegato "B" alla scrittura suddetta.
Dal contratto si evince che il prezzo convenuto (art.3) è di euro 60.000,00 da versarsi in sessanta rate mensili ciascuna di e 1.000,00 versate solo parzialmente e non alla scadenza ad oggi per complessivi euro 12.000,00.
Risultano dunque pagate solo dodici rate a fronte del decorso di oltre due anni dalla stipula: tale secondo contratto prevede, all'art. 12, una condizione risolutiva per l'ipotesi di mancato adempimento agli obblighi di pagamento del prezzo come concordato.
A fronte della domanda della società di Controparte_3
accertare l'avveramento della condizione risolutiva, nulla ha provato la convenuta.
Ne consegue che va accolta la domanda di risoluzione anche di questo contratto con conseguente diritto della società attrice ad ottenere la restituzione del ramo d'azienda costituito dai beni di cui all'allegato “B” del contratto.
4. La condanna generica al risarcimento del danno
La società ricorrente ha allegato di aver patito un danno conseguente al mancato godimento del bene sia in via diretta sia mediante locazione.
5 Allega di avere inoltre patito un danno conseguente alla mancata corresponsione o alla corresponsione in ritardo delle rate “ed alla perdita delle chances sul mercato dove l'immobile e
l'azienda avrebbero potuto essere cedute con maggior successo”.
Al fine dunque di accelerare quanto meno gli effetti restitutori della presente azione, la società ricorrente ha limitato la domanda alla condanna generica al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede e giudizio.
Ebbene, come chiarito dalla Suprema Corte, anche a Sezioni Unite, “ai fini dell'accoglimento della domanda di condanna generica al risarcimento del danno è sufficiente che l'attore dimostri la colpa ed il nesso causale e che l'esistenza del danno appaia anche solo probabile;
ne consegue che non è necessario, ai fini dell'ammissibilità stessa della domanda, che l'attore indichi le prove di cui intende avvalersi per dimostrare il "quantum debeatur", prove che andranno, invece, fornite nel relativo e successivo giudizio” (Cass. Civ., Sez. Unite, Sentenza n. 29862 del
12/10/2022).
Dunque, ai fini della pronunzia di una condanna generica, ai sensi dell'art. 278 c.p.c., non occorre la prova certa di un danno, essendo sufficiente, invece, il mero accertamento della sussistenza di condizioni di fatto potenzialmente causative di effetti pregiudizievoli, con la conseguenza che il giudicato formatosi su una condanna generica non impedisce che il giudice chiamato a liquidare il danno possa, nel caso concreto, negarne l'esistenza. (Cass. Civ., Sez. II,
28/03/2023, n. 8729).
Nel caso di specie certamente sussistono i presupposti per pronunciare la condanna generica di a risarcire il danno: la risoluzione dei contratti per inadempimento di una delle parti è CP_1
certamente un fatto in sé idoneo a produrre una responsabilità risarcitoria, cui si aggiunge il dato del mancato godimento di un immobile per due anni, che costituisce – almeno potenzialmente e salvo l'onere probatorio sul danno – un fatto idoneo a provocare un danno.
5. Le spese di lite
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate, tenuto conto, per quanto riguarda i compensi professionali, dei parametri minimi previsti dal D.M. del 10 marzo 2014 n. 55, aggiornati al D.M. del 13 agosto 2022 n. 147, alla luce dell'attività complessivamente svolta e dello scaglione di riferimento individuato nel corrispettivo di vendita, limitatamente alle fasi di
6 studio, introduttiva e decisoria).
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa promossa da
[...]
nei confronti di titolare dell'impresa Controparte_3 CP_1
individuale ogni diversa istanza ed eccezione disattesa Controparte_2
o assorbita, così dispone:
a) dichiara la intervenuta risoluzione del contratto di compravendita immobiliare a rogito
Dr. in data 25/10/2023 Rep. N.
5.835 Racc. N.4246, Persona_1
b) dispone l'annotazione della pronuncia di risoluzione ex art. 2655 c.c. in margine della trascrizione dell'atto di compravendita sub a);
c) dichiara tenuta e condanna alla restituzione alla società CP_1 [...]
dell'immobile meglio descritto nel contratto;
Controparte_3
d) dichiara la intervenuta risoluzione del contratto di cessione del ramo di azienda all'atto autenticato dal Notaio .
5.836 racc. 4247 in data 25.10.2023; Per_2
e) dichiara tenuta e condanna alla restituzione alla società CP_1 [...]
dei beni descritti nell'inventario allegato sub B all'atto; Controparte_3
f) Accoglie la domanda di condanna generica e, per l'effetto, condanna a risarcire CP_1
alla società il danno conseguente Controparte_3
alla risoluzione dei contratti di cui ai punti a) e d) del dispositivo;
g) dichiara tenuta e condanna alla rifusione in favore di parte attrice delle spese di CP_1
lite, che liquida in euro 1.686,00 per esborsi ed euro 10.180,00 per compensi professionali, oltre rimborso per spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e c.p.a. con aliquote di legge e se dovute.
Ferrara, 28/12/2025
Il Giudice
RI CO
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