REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n32018 2024 e vertente
TRA
, rappresentata e difesa Parte_1
congiuntamente e disgiuntamente dall'Avv. Giancarlo Nunè
e dall'Avv. Barbara Battisti ed elettivamente domiciliata in
Roma, Lungotevere Flaminio n. 34, come da procura in atti
ATTORE
E rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1
OL OS ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma Viale Marco Fulvio NOBILIORE, 38 Sc. 2, come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di licenza per finita locazione
All'udienza del giorno 21.10.2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con contratto del 28.10.2022, registrato il 10/11/2022 presso l'Agenzia delle Entrate di Roma 2, la Signora
1 ha concesso in locazione al Signor Parte_1 [...]
l'immobile sito in Roma, Via Armando di Tullio CP_1
n.10, piano terra, interno 2 scala unica, foglio 370, part. 367
– 439, sub. 4, categoria A2, classe 2, 6,5 vani rendita catastale Euro 1.342,79.
Il contratto è stato stipulato: “.. per la durata di 18
(diciotto) mesi, rinnovabile per ulteriori 6 (sei) mesi, dal


1.11.2022 al 30.04.2024, allorché, fatto salvo quanto previsto dall'art. 9 cessa senza bisogno di alcuna disdetta perché comunicata già con la sottoscrizione di questo” (art. 1 contratto);
Con raccomandata a.r. del 23.04.2024 è stato comunicato al conduttore l'invito al rilascio dell'immobile per la scadenza del 30.04.2024;
Il locatore intimava quindi al Signor Parte_2
per finita locazione alla data del 30.04.2024, e/o
[...]
diversa data ritenuta di giustizia, relativamente all'immobile sopra descritto, con invito a lasciarlo libero da persone e cose, citandolo nel contempo a comparire dinanzi il Tribunale Civile di Roma, nella sua nota sede, per l'udienza del 30.07.2024 con invito a costituirsi all'udienza indicata nei modi e termini di legge ed in caso di opposizione chiedendo al Giudice di concedere ordinanza di rilascio, ex art. 665, c.p.c. e ss, provvisoriamente esecutiva sempre con fissazione a breve della data di esecuzione;
nonché in subordine ed in ogni caso: accertare e dichiarare risolto e cessato il contratto di locazione, alla data del 30.04.2024 e/o diversa prima data utile ritenuta di giustizia, anche per clandestino mutamento d'uso, e per
2 l'effetto condannare l'intimato al rilascio dell'immobile suindicato libero da persone e cose, con ogni consequenziale provvedimento anche in ordine alla più vicina data di esecuzione.
Si costituiva parte convenuta opponendosi alla convalida per le motivazioni esposte nell'opposizione, in primis contestando la natura transitoria del contratto di locazione.
Il giudice, rilevata la corretta instaurazione del contraddittorio, riscontrata la sussistenza dei gravi motivi ostativi di cui all'art. 665 cpc., chiusa la fase sommaria del processo denegando l'emissione del provvedimento provvisorio di rilascio, disponeva la trasformazione del rito, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 426 cpc. per il deposito di memorie e documenti in cancelleria.
La causa, esaurientemente istruita senza l'adozione di ulteriori mezzi istruttori, viene discussa e decisa all'odierna udienza.
Nella fattispecie esaminata il locatore cita in giudizio il proprio inquilino per ottenere la liberazione dell'immobile per l'avvenuta scadenza del contratto di locazione di natura transitoria. L'inquilino si oppone, sostenendo che la natura transitoria della particolare esigenza dichiarata dalla parte, non specificatamente giustificata nel contratto, è simulata o
è stata dichiarata esclusivamente per ragioni fiscali.
Richiede pertanto la conversione del contratto in uno di durata ordinaria di 4 anni + 4.
Se non ricorrono le specifiche condizioni richieste dalla legge, che giustificano obiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria sulla durata delle locazioni, il rapporto
3 locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria (4+4). Tale orientamento è stato ribadito ancora una volta dalla giurisprudenza di legittimità (Cass.
5955/2023) e di merito (Tribunale di Arezzo, Sent.
1087/2022) in allineamento con i precedenti della Suprema
Corte (Cfr. per tutti Cass. 4495/2009), che qualificano il contratto di locazione per uso abitativo, concluso con la falsa indicazione della transitorietà, come contratto illecito.
In particolare, nei contratti c.d. ad uso transitorio, la specifica esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, deve essere indicata nel contratto. Il Tribunale di Arezzo (Sent. 1087/2022), ha rigettato la domanda del locatore sulla pretesa scadenza del contratto perché ha ritenuto che l'indicazione della transitorietà dell'uso da parte del conduttore fosse in realtà una simulazione in frode alla legge, mossa esclusivamente per eludere la durata minima imposta dalla normativa locatizia ordinaria in materia abitativa: 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4 anni, salvo le specifiche ragioni ivi indicate.
La locazione ad uso abitativo per ragioni transitorie è' regolata dall'Art. 5 della L. 9 dicembre 1998, n. 431. La norma prevede che “le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge
(i.e., 4+4) per soddisfare particolari esigenze delle parti” siano stabilite da un Decreto Ministeriale. L'ultimo emanato è il DM 16 gennaio 2017 e disciplina condizioni e modalità applicative per questi contatti, volti a “soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per
4 fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all'apprendistato e formazione professionale, all'aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative” (Art. 2 co. 1
DM). Tra gli elementi essenziali: durata non superiore a 18 mesi (Art. 2 co.1 DM), ma senza alcun limite minimo;

l'indicazione delle particolari esigenze transitorie dei proprietari o dei conduttori (Art. 2 co.1 DM), dovranno essere diverse dalla finalità turistica;
per gli immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiori a
10.000, l'individuazione del canone all'interno di valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per aree omogenee definite da accordi territoriali (con possibilità di variazione fino ad un massimo del 20%) (Art.
2 co. 2 DM); gli obblighi di documentazione dell'esigenza di transitorietà (Art.2 co.4 DM). “
L'inadempimento di tali modalità comporta la riconduzione alla durata prevista per i contratti di locazione ordinaria
(c.d. 4+4) (Art. 2 co.6 DM).
Il locatore che si attiene a quanto normativamente previsto, non solo si svincola dalla durata ordinaria prevista dalla legge dei 4 anni (+4) ma può ottenere talvolta un regime fiscale agevolato.
Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione “ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria […], occorre la sussistenza delle seguenti
5 condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore […];2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine. In definitiva, continua la Suprema Corte “o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure
[…] il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3.” (Cass. 4075/2014).
Il DM prevede la possibilità di farsi assistere dalle rispettive organizzazioni di categoria per ottenere un'attestazione della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto al relativo accordo locale. L'Art. 2 co.7 DM, infine, stabilisce anche che tali contratti debbano essere stipulati “esclusivamente utilizzando il tipo di contratto allegato B” (previsione ripresa poi dai relativi Accordi territoriali). In caso di scostamento dal modello non sono però specificate le conseguenze (salvo, ovviamente, nel caso di violazione delle modalità di stipula del contratto previste dai co. 1, 2, 4, 5 dell'Art. 2 del DM).
Il valore giuridico di tale scostamento è però discusso. C'è chi individua nello scostamento una mera irregolarità - non rilevante se in conformità con gli elementi essenziali che
6 giustificano la transitorietà - e chi sostiene l'invalidità dell'accordo transitorio.
Quanto alla prova della simulazione del contratto transitorio da parte del conduttore, non vi sono limiti. Il contratto transitorio simulato è infatti concluso per eludere l'applicazione di una norma imperativa (Art. 13 L.
431/1998) e le parti possono dunque dimostrare la simulazione con ogni mezzo ai sensi dell'Art. 1417 c.c.,
Resta impregiudicato il diritto del locatore, qualora il conduttore risulti moroso di ottenere comunque il rilascio dell'immobile per la diversa causa della morosità (Cfr.
Cass. 5955/2023).
Ciò premesso, il Giudice, rileva l'irricevibilità della domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta in violazione del contraddittorio, in quanto non è stata chiesta la posticipazione dell'udienza ai sensi dell'art. 418 cpc.,
Tuttavia, non essendo stata provata la transitorietà, per mancanza di allegazione al contratto di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza (così come richiesto dalla giurisprudenza di legittimità sopra citata e dal DM 16 gennaio 2017), deve trovare in questa sede accoglimento la domanda di riconduzione della durata della locazione a quella prevista ex lege per i contratti ad uso abitativo, quindi ad anni 4 più 4. Pertanto nella fattispecie che ci occupa il contratto, stipulato il giorno
1.11.2022, avrà la sua prima scadenza in data 1.11.2026, rinnovabile fino al giorno 1.11.2030.


P.Q.M


7 Il Tribunale Civile di Roma definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da ai Parte_1
danni di osì provvede: Controparte_1
dichiara non provata la transitorietà del contratto di locazione stipulato tra le parti avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, Via Armando di Tullio n.10, piano terra, interno 2 scala unica, foglio 370, part. 367 –
439, sub. 4, categoria A2, classe 2, 6,5 vani rendita catastale
Euro 1.342,79.
Dichiara il contratto vigente tra le parti e della durata di anni quattro rinnovabili da ulteriori quattro anni, con inizio alla data del 1.11.2022, prima scadenza alla data del

1.11.2026 e seconda scadenza alla data del 1.11.2030; condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite nei confronti di parte convenuta che quantifica in complessive
Euro 1.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi ed Euro
1.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 21.10.2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta
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